ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Petřkovice u Ostravy Adresa nemovitosti: Šilheřovická 638/1, Ostrava OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Počet stran: 14 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 3 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 775 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni , podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 775 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majiteli. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, v městské části Petřkovice, na ulici Šilheřovická, ve vzdálenosti cca 50 metrů od autobusové zastávky. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde MHD. Odhadci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor, údaje byly částečně převzaty z ocenění odhadce Ing. Ladislava Vágnera č. 69/2006 ze dne SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1917 Statutární město Ostrava Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo veřejnou kanalizaci. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v KN Nemovitost není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s., dále zástavní právo smluvní ve prospěch Credit Broker s.r.o. Výše uvedená zástavní práva nejsou ve výsledné ceně zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 638 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 638 Popis Je užívaný od roku 1978, jako mezonetový, částečně podsklepený, o 2.NP se šikmou střechou (v části podkroví), situovaný na pozemku parc. čís. 949/7. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje dům v podzemním podlaží chodbu se schodištěm, kotelnu, uhelnu a 3x sklad. V 1.NP je chodba se schodištěm, garáž, dílna, sklad, prádelna, sušárna, koupelna, 3x pokoj, WC s předsíni a lodžie. Ve 2.NP je hala se schodištěm, 3x pokoj, WC s předsíní, koupelna, kuchyně, jídelna, obývací pokoj. V podkroví obsahuje kuchyni, jídelnu a koupelnu. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová a drhaná, sokl z keramických obkladů, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená a plastová, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností s parketami, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod je instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B - 3 -

4 Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 58,90 = 58,90 1.NP (12,73*13,22)-(0,41*4,44)+(0,32*4,22)-(3,96*2,14) = 159,35 2.NP (12,73*13,22)-(0,41*4,44)+(0,32*4,22)-(3,96*2,14) = 159,35 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zas. plocha Konstr. výška 1.PP 58,90 m 2 2,00 m 1.NP 159,35 m 2 2,85 m 2.NP 159,35 m 2 2,75 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 1217,11 = 1 217,11 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 1 217,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 217,11 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy s rovným podhledem S Střecha sedlová střecha S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky, drhaná omítka S Vnější obklady sokl - keramické obklady S Vnitřní obklady keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Okna plastová, dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místností parkety S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Část [%]

5 18. Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu rozvod zemního plynu S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně kombinovaný sporák, dřez v lince S Vnitřní vybavení 2x umyvadlo, 2x vana S Záchod 2x splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,9640 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9640 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 912,10 Plná cena: 1 217,11 m 3 * 4 912,10 Kč/m 3 = ,- Kč - 5 -

6 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 100 = 35,000 % ,10 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Popis Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 949/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří 949/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = ,- Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 638 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 292,20 m 2 Obestavěný prostor: 1 217,11 m 3 Zastavěná plocha: 159,35 m 2 Plocha pozemku: 819,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 6+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu, u domu je větší výměra pozemků. Rodinný dům Zděný dům, podsklepený, o 1.NP s podkrovím, užívaný od roku 1930, po rekonstrukci v roce Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu

7 Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP s půdním prostorem, užívaný od roku 195. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Bobrovníky, Osvoboditelů 169/33 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Celkový koef. K C 1,08 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 173,94 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na návsi 57 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - horší stav; Celkový koef. K C 1,20 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,45 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na svahu 12 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - horší stav; Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 147,64 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 292,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

9 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Dům je průměrně udržovaný, poptávka je zde v rovnováze s nabídkou. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 775 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Cenová mapa pozemků

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -