Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 29 / 25 / 2011

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 29 / 25 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuce Předmět ocenění Budova RD č.p. 7, LV č. 394 na pozemku parc.č. St. 29 pozemek parc.č. St. 29, LV č. 394 pozemek parc.č. 29/1, LV č. 394 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Libín Počet obyvatel 340 Kat. území Slavošovice u Lišova Ulice Slavošovice č.p. 7 Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p Český Krumlov Česká republika Tel. IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 7 Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika 1/2 Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika 1/2 pozemek parc.č. St. 29 Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika 1/2 Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika 1/2 pozemek parc.č. 29/1 Hospodářská Jana - Třeboň, Domanín 101, Česká republika 1/2 Kordina Michal - Libín, Slavošovice 7, Česká republika 1/2 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov miroslavl@cb.rrm.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha m Kč/m Kč Ostatní plochy m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Dva miliony dvěstě tisíc Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony stojedna tisíc Kč - 1 -

2 Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní ve výši 1,5 mil. exekuce ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora JUDr.Marek Frank dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Slavošovice u Lišova, vyhotovil dálkový přístup do KN dne Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu dne Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 556/421/07, vyhotovil Ing.Michal Hořejší dne Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora JUDr.Marek Frank dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Slavošovice u Lišova, vyhotovil dálkový přístup do KN dne

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Slavošovice je obec lokálního významu, ležící cca 15 km východně od Českých Budějovic, 10 km od Třeboně a Lišova. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Lokalita je vhodná k bydlení z hlediska životního prostředí.v místě je velmi omezená nabídka pracovních příležitostí. Většina obyvatel dojíždí za prací do okolních měst (Lišov, Třeboň,Ledenice, České Budějovice). V obci je zastávka hromadné autobusové dopravy. Informace o nemovitosti Nemovitost je postavena před cca 100 lety jako typická zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem a štíty obytné a hospodářské části směrem do návsi. V letech 1994 až 1999 proběhla celková rekonstrukce obytné části - výměna cca 30% zdiva, výměna stropní konstrukce, výměna cca 50% konstrukce zastřešení. Výměna střešní krytiny včetně klempířských prvků, vnitřní omítky. Fasáda byla dodělána cca v roce Také proběhla výměna oken za plastová (50%).Dále podlahy a veškeré rozvody TZB. Součástí nemovitosti je kromě obytné části také hospodářská část (stodoly), která je ve špatném technickém stavu. Další příslušenství je kopaná studna, žumpa. Dokončená ohradní zeď u obytné části a terasa ze zámkové dlažby. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 42 Obec Libín zahrada Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, trouba, sporák elektrický, digestoř, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] stodoly hospodářská část ve špatném technickém stavu Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina výměna za betonovou krytinu Krovy 50% výměna Stropy 30% dřevěné trámové Vnější omítky Fasáda (chybí finální nátěr) 2006 Vnitřní omítky štukové omítky Okna dřevěná a plastová Podlahy dlažby a plovoucí podlahy 1999 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 637 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč - 4 -

5 Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy kamenné 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné a kamenné 100 stropy dřevěné trámové s konstrukce podhledem % dokonč bez izolací 100 krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100 obvodové stěny z cihelného a kamenného 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 80 zdiva v tl. do 60 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné 100 okna dřevěná s dvojsklem a 100 dveře z masivního dřeva 100 plastová podlahy obytných PVC a plovoucí laminátové 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva, 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 vnitřní krb a krbová kamna rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není 0 zdroj teplé vody bojler 100 Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.NP - výčet místností Podlahové plochy předsíň 14.0 m 2 pokoj 8.4 m 2 pokoj 8.4 kuchyně 34.4 koupelna s WC 3.5 obývací pokoj 59.1 Ostatní plochy terasa 33.1 m 2 m 2 Podlahové plochy m 2 Ostatní plochy 33.1 m 2 1.Podkroví - výčet místností Podlahové plochy pokoj 16.4 m 2 pokoj 25.7 m 2 Ostatní plochy lodžie 5.5 m 2 m 2 Podlahové plochy 42.1 m 2 Ostatní plochy 5.5 m

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD Štěpánovice - okr. České Budějovice Nabízíme Vám prodej rodinného domu ve Štěpánovicích vzdálených 12 km od Českých Budějovic a 7 km od Třeboně. Dům má velký pozemek, využitelný v budoucnu pro stavbu jednoho až dvou rodinných domů. Řešen je dispozičně jako 3+1 s možností pudní vestavby. Celková plocha m2. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 0 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Vesnické stavení ve velmi dobrém stavu s pozemkem o celkové výměře 1962m2 v Ledenicích u Českých Budějovic. Zastavěná plocha a nádvoří je 1254m2 a přilehlá zahrada 708m2. Dům je o velikosti 4+1 a druhé samostatné bytové jednotky 2+1. K domu patří garáž, hospodářské stavení s chlévy, vše s klenutou klenbou. Stodola v dobrém stavu. Vhodné k trvalému bydlení, rekreaci i ke komerčním účelům či chovu koní.. Vytápění je vlastní kotlem na plyn

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící rodinný dům v Petrovicích u Borovan. Dům byl postaven cca v roce 1945 z Borovanských tvárnic a do současné podoby rekonstruován v letech ( zateplení fasády, nová plastová okna, částečná výměna střešní krytiny, rozvody vody včetně nových koupelen, plovoucí podlahy, dlažeb atd. ). Obytná část je rozdělena v přízemí na obývací pokoj spojený kuchyní ( osazena nová kuch. linka včetně spotřebičů ), samostatnou ložnici a koupelnu. V podkroví se nachází dvě ložnice a prostorná koupelna se sprchovým koutem. Na pozemku je prostorná dvougaráž navazující na dílnu a skladový prostor. Topení v domě je řešeno lokálně na tuhá paliva. Voda je zavedena z vlastní studny ( přípojka na obecní vodovod je na hranici pozemku ). Vlastní jímka s přepadem do obecní kanalizace, elektřina 220/380 V. Celková plocha pozemku je 461 m2 + užívání obecní zahrady ( poplatek 1,- Kč/m2/rok ). Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Současnou cenu bytového domu č.p. 7, v obci Libín, část obce Slavošovice zapsaného na LV č. 394 k.ú. Slavošovice u Lišova včetně pozemků p.č. St. 29 a p.č. 29/1 vše k.ú. Slavošovice u Lišova odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí, konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na /m2 užitné plochy. Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 odhaduji na 1,1 mil. Kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ale z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí vyplývá zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši Kč s příslušenstvím Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b,Praha 4, Nusle, , IČO Toto zástavní právo vzniklo na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: ,- Kč

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 29/25/2011 ve znaleckém deníku. V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing.Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 9 -

10 Fotodokumentace zádveří kuchyně obývací pokoj vnitřní krb koupelna a WC pokoj - podkroví

11 Fotodokumentace pokoj - podkroví balkon terasa stodola jižní pohled SZ pohled

12 Fotodokumentace - mapy Slavošovice č.p. 7 - umístění obce Slavošovice č.p.7 - umístění v obci

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -