ZNALECKÝ POSUDEK. č. 592/6042/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 592/6042/2012 o obvyklé ceně objektu bydlení č.p. 253 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jinřichov v Rumburku 2 Horním Jindřichově, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 592/6042/2012 LV no.: 2823 Name of subject / Předmět ocenění Objekt bydlení č.p. 253 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jinřichov v Rumburku 2 Horním Jindřichově, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Vojtěcha Kováře č. p. 253/26, Rumburk 2 Horní Jindřichov, Rumburk Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč nebyla stanovena Kč Kč 2 (č.p. 253, vedlejší hospodářská stavba) objekt bydlení přípojky IS (voda, síť NN, plyn, kanalizace), oplocení, zděná vedlejší stavba Jihovýchodní okraj zastavěné části obce s převažující obytnou zástavbou při průjezdní komunikaci obcí úplná Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 904, 905, 906, Kč Kč nestanoveno Kč 1048 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha 200 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný, smíšené zdivo cca 202,00 m 2 cca 350,00 m 2 cca 1614,00 m , rekonstrukce 2008 LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: 4500 Kč/m 2 Income: Příjem: 65 % Storage area: Skladové a ostatní plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: cca 280,00 m 2 cca 220,00 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Pavlíny Fojtové, bytem Vojtěcha Kováře 253/26, Rumburk 2 Horní Jindřichov, Rumburk. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve prospěch Hypoteční banky a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice (IČO ) na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne s právními účinky vkladu práva ke dni zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši ,07 Kč ve prospěch UniCredit Bank Czech Republik, a.s. na základě exekučního příkazu o zřízení zástavního práva ne nemovitosti Exekutorského úřadu Chomutov ze dne právní mocí ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované v části C listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími zástavními právy: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve prospěch Hypoteční banky a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice (IČO ) na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne s právními účinky vkladu práva ke dni zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši ,07 Kč ve prospěch UniCredit Bank Czech Republik, a.s. na základě exekučního příkazu o zřízení zástavního práva ne nemovitosti Exekutorského úřadu Chomutov ze dne právní mocí ke dni Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle katastru nemovitostí je evidován objekt č.p. 253 jako objekt rodinného bydlení. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor stavby, nebylo možno faktický stav zkontrolovat se stavebně právním stavem. Dle vnějšího vzhledu a charakteru je však možno předpokládat, že se jedná o stavbu pro bydlení ve smyslu 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území ve znění pozdějších právních předpisů, kdy více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Weak points / slabé stránky: - situování stavby bydlení v těsném sousedství frekventované komunikace III. tř. spojující Rumburk s hraničním přechodem se SRN - situování v lokalitě se středním rizikem vzniku povodní a záplav (dle registru UIR ADR - povodňová zóna ČAP III) Strong points / silné stránky: - komerční potenciál stavby - možnost parkování na vlastním pozemku - realizovaná obnova stavby v roce 2008 (výměna střešní krytiny, klempířských prvků, osazení nových oken, nátěr fasády, dílčí obnova bytových jednotek v 1. NP) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov ze dne , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Horní Jindřichov vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí dne c/ územní plán města Rumburku zpracovaný v 06/2009 ing. arch. Jiřím Plašilem (SAUL Liberec) včetně všech změn d/ informace poskytnuté nájemníky dne e/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -

4 Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společnosti DRAŽBYPROST s.r.o ze dne svolána na , 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Horní Jindřichov Kód obce : Název obce : Rumburk Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Děčín Název kraje : Ústecký Poloha v obci : jihovýchodní okraj obce, smíšená zóna Infrastructure / Infrastruktura: Město Rumburk je významným průmyslovým centrem Šluknovského výběžku regionu severních Čech, ležícím v těsném sousedství státní hranice se SRN. Město je sídlem MÚ obce s rozšířenou působností a jedním z administrativních center územního celku NUTS II, kde žije více než 11 tis. obyvatel. Je zde veškerá infrastruktura. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v jihovýchodní části obce v těsném sousedství tranzitní komunikace silnice III. tř., spojující Rumburk se státním hraničním přechodem do SRN, v zástavbě rodinných a bytových domů s prodejními a výrobními provozovnam. Stavba je situována v lokalitě se středním rizikem pravděpodobností vzniku povodní a záplav (dle registru UIR ADR - povodňová zóna ČAP III). Nemovitosti jsou bezzávadově přístupné ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 509 v k.ú. Horní Jindřichov ve vlastnictví Ústeckého kraje. Short description property / stručný popis majetku: Objekt bydlení č.p. 253: Plně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími včetně obytného podkroví sedlové střechy byl postaven jako bytový dům v novorenesančním slohu okolo roku Jedná se o schodišťový typ obytného domu se schodišťovým rizalitem v zadním průčelí se symetricky koncipovanou fasádou hlavního průčelí, která byla zásadním způsobem zjednodušena při modernizaci v 70. letech 19. století. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, plně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží (přízemí a obytné podkroví), přičemž v 1. NP jsou pravděpodobně situovány dvě bytové jednotky a v podkroví jedna bytová jednotka. Detailní vnitřní dispozice domu není známa z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor. Pro ocenění je předpokládána standardní dispozice se dvěma až třemi bytovými jednotkami o dispoziční velikosti 2+1. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně částečně původní masivní kamenné, částečně zděné, základy jsou předpokládány částečně z kamene, stropy jsou předpokládány trámové s omítanými podhledy, schodiště je zděné s vřetenovou zdí, krov je pravděpodobně vaznicový, střešní krytina je plastová imitující břidlici, klempířské prvky jsou z titanzinku. Vnitřní omítky jsou předpokládány štukové, vnější jsou břízolitové s fasádním nátěrem, okna jsou dřevěná dvojitá a plastová s termálním zasklením, vstupní dveře jsou náplňové. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední na zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán v kombinaci se systémem vytápění, případně v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Stáří a stavební stav: Stavba domu postavena okolo roku 1890 a v roce 2008 prošel objekt dílčí rekonstrukcí, v rámci níž byla vyměněna střešní krytina včetně bednění a klempířských prvků, proveden fasádní nátěr, vyměněna okna v 1. NP a provedena dílčí rekonstrukce bytové jednotky v 1. NP. Vzhledem k provedeným stavebním úpravám lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako mírně zhoršený, z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor není znám stav vnitřního vybavení

5 Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, která tvoří příslušenství domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky inženýrských sítí (voda, síť NN, plyn, kanalizace), oplocení, zpevněné plochy a dále zděná vedlejší stavba. Zděná vedlejší stavba je pravděpodobně nepodsklepenou stavbou s jedním nadzemním podlažím se sedlovou střechou, která je postavena na pozemku p.č. 905 v k.ú. Horní Jindřichov. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Poznámka: Zděná vedlejší stavba je ve věcné hodnotě oceněna samostatně, její vliv na obvyklou cenu je v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněn. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jindřichov, obec Rumburk. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s objektem bydlení č.p. 253 a dalšími stavbami v příslušenství. Pozemek čís. parcely 904 a 905 v k.ú. Podmokly jsou zastavěny objektem bydlení a vedlejší stavby, pozemek čís. parcely 906 v k.ú. Horní Jindřichov je zahradou a pozemek p.č. 915 v k.ú. Horní Jindřichov je opatřen zpevněnou plochou vjezdu na pozemek. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrický proud a zemní plyn. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, která tvoří hlavní průjezdní komunikaci v lokalitě. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) objektu bydlení č.p. 253 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 904, 905, 906 a 915, k.ú. Horní Jindřichov v v Rumburku 2 Horním Jindřichově, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 4. prosince 2012 (po zaokrouhlení) Slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve prospěch Hypoteční banky a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice (IČO ) na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne s právními účinky vkladu práva ke dni zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši ,07 Kč ve prospěch UniCredit Bank Czech Republik, a.s. na základě exekučního příkazu o zřízení zástavního práva ne nemovitosti Exekutorského úřadu Chomutov ze dne právní mocí ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č v k.ú. Horní Jindřichov. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 592/6042/2012. Vypracovala: Mgr. Jitka Chmelíková Ing. Vladimír Hůda jednatel V Děčíně, dne 7. prosince

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 592/6042/2012 LV no.: 2823 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Comments Komentář 1 objekt bydlení č.p , zděná vedlejší stavba , ,0 0 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada trvalý travní porost Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č. Yield value - Výnosová hodnota Name Název Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč , , ,0 0 Total / Celkem 0 Comments Komentář není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Price of buildings Comments Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 prodej *1), užitná plocha 1 Rodinný dům - Rumburk , nestanoven ,00 1, m2, v horším stavu 2 Rodinný dům - Rumburk , nestanoven ,00 0,85 prodej *2), užitná plocha m2, ve fázi započaté rekonstrukce v lepší lokalitě 3 Rodinný dům - Rumburk , nestanoven ,00 0,60 prodej *3), užitná plocha 191 m2, po kompletní rekonstrukci v lepší lokalitě 1) Realizovaný prodej 01/2012, databáze zpracovatele 2) Realizovaný prodej 021/2012, databáze zpracovatele 3) Realizovaný prodej 05/2011, databáze zpracovatele Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 3,160 mil.kč 0,000 mil.kč 1,540 mil.kč 1,500 mil.kč