ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o ceně nemovitosti - bytu č. 2657/29 v bytovém domě Most č.p. 2656, 2657, 2658 v ulici Jaroslava Vrchlického včetně podílu 5416/ na příslušenství a společných částech domu Most č.p. 2656, 2657, 2658 a pozemcích parc.č. 5127, 5128, 5129, vše v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1177/06-158) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice tel.: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 2657/29 v bytovém domě Most č.p. 2656, 2657, 2658 v ulici Jaroslava Vrchlického včetně podílu 5416/ na příslušenství a společných částech domu Most č.p. 2656, 2657, 2658 a pozemcích parc.č. 5127, 5128, 5129, vše v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1177/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 2657/29 Adresa nemovitosti: Jaroslava Vrchlického 2656, 2657, Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Jiřího Kaššovice a znalce. Fotografování uvnitř bytu mi vlastníkem nebylo dovoleno. Takže jsou doloženy pouze fotografie domu. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1177/ ze dne výpisy z KN Katastrálného úřadu pro Ústecký kraj, KP Most ze dne (LV č , LV č. 5191) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa města Most v měřítku 1:10000

3 Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II je uvedeno: V - Vlastnické právo: Kaššovic Jiří, Jaroslava Vrchlického 2657/4, Most, Most 1 B - Nemovitosti: Jednotky: 2657/29 byt podíl na spol. částech 5416/ Budova Most č.p. 2656, 2657, 2658, LV 5191, bytový dům na parcele 5127, 5128, 5129 parc.č. 5127, zastavěná plocha a nádvoří, 294 m2 parc.č. 5128, zastavěná plocha a nádvoří, 269 m2 parc.č. 5129, zastavěná plocha a nádvoří, 280 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání krytu CO v čp ze dne Nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. Na LV č pro k.ú. Most II jsou uvedeny údaje týkající se budovy Most, č.p. 2656, 2657, 2658 a pozemků parc.č. 5127, 5128, 5129, tento LV je bez závad - viz. příloha. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová ani jiná dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací vlastníka nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV.

4 - 4 - Most je statutárním a průmyslovým městem v podhůří Krušných hor. Město bylo v minulosti téměř zcela nově vybudováno s ohledem na těžbu hnědého uhlí. Oceňovaný byt je situován v sídlištní zástavbě budované jako jedna z prvních ve městě. Vzdálenost do centra města je cca 1 km, spojení je MHD (tramvaj), zastávka ve vzdálenosti cca 300 m. V místě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2657/29 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky b) Věcná břemena b 1 ) Věcné břemeno krytu CO 2. Obvyklá cena B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. Informativně administrativní cena Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky zastavěné bytovým domem, ocenění dle platné cenové mapy pozemků. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena

5 - 5 - [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha ,00 450, ,- Zastavěná plocha ,00 450, ,- Zastavěná plocha ,00 450, ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč b) Věcná břemena b 1 ) Věcné břemeno krytu CO Věcné břemeno krytu CO v jednom ze vstupů domu. Toto věcné břemeno oceňuji vzhledem k bytu paušální částkou. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou. Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku Kč. Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = ,- Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,- Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2657/29-25 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 4.NP bytového domu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Jaroslava Vrchlického v Mostě. Dům má 3 vstupy a je v něm celkem 54 bytů a 1 nebytový prostor. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 1 podzemním a 6 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou montované z blokopanelů, schody betonové s teracem, v domě je výtah v každém vstupu. Dům má 6 nadzemní podlaží a je v něm 55 jednotek ve třech vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 45 roků. Dům je částečně rekonstruovaný

6 - 6 - (nedávné zateplení a výměna oken a vstupních dveří, oprava střešní krytiny a klemp. konstrukcí). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 2+1, umístěný ve 4.NP. Klasické provedení s částečně zděným, ale převažujícím montovaným bytovým jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy z parket a kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC s nádržkou, plynový sporák), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Převážně původní stav bytu, byt je neudržovaný a vyžaduje takřka kompletní rekonstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Most Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 19,50 m 2 pokoj: = 16,09 m 2 kuchyň: = 9,50 m 2 předsíň: = 4,36 m 2 koupelna: = 2,07 m 2 WC: = 0,98 m 2 Podlahová plocha bytu: = 52,50 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 1,66 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 1,66 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 52,50 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 1,66 m 2 * 0,80 = 1,33 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 53,83 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Zohlednění stavu I -0,10

7 - 7 - mezi provedením rozsáhlejších stavebních úprava a kompletní rekonstrukcí. 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,432 i = 1 IV 0,65 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,432 * 1,000 * 0,950 = 0,410 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,410 = 5 115,98 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 5 115,98 Kč/m 2 * 53,83 m 2 = ,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,20 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,- Kč * / = ,57 Kč Byt č. 2657/29 - zjištěná cena = ,77 Kč

8 - 8 - Byt č. 2657/29 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt č. 2657/29 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč Věcné břemeno: Věcné břemeno krytu CO = ,- Kč Hodnota věcného břemene slovy - celkem: Desettisíc Kč Hodnota nemovitosti po odečtení věcného břemene činí celkem ,- Kč 2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny

9 - 9 - Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má největší význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). K dispozici údaje z inzerce v obdobných lokalitách Mostu (inzerce na sreality.cz, OV osobní vlastnictví, DV družstevní vlastnictví, pův původní, část částečně rekonstruovaný, rek - rekonstruovaný): Ulice velikost výměra prodej stav cena jednotková cena poznámka m2 inzerce Kč Kč/m2 ID, vloženo J. Vrchlického NP 57 inzerce část.ov 345 tis , J. Vrchlického NP 56 inzerce část.ov 362 tis , J. Vrchlického NP 55 inzerce rek.ov 515 tis , J. Vrchlického NP 55 inzerce pův.ov 320 tis , Vyhodnocení srovnávací hodnoty: U porovnávaných nemovitostí činí jednotková cena za 1 m2 užitné plochy cca 6 až 9 tis. Kč. Po zohlednění inzerce a horšího stavu oceňovaného bytu spíše pod dolním okrajem rozpětí cca 5 tis. Kč/m2. Pro oceňovaný byt při výměře podlahové plochy 54,16m2 a pro uvažovanou přiměřenou jednotkovou cenu činí srovnávací hodnota cca 270 tis. Kč. d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla jako rozhodující pro byty stanovena hodnota srovnávací. Jedná se o průměrnou lokalitu bytových domů v Mostě, obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty, která v tomto případě leží zhruba na úrovni ceny administrativní, zjištěné porovnávacím způsobem. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji

10 nemovitosti. Vliv věcného břemene krytu CO v jednom ze vstupů domu nemá na obvyklou cenu podstatný vliv. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč ,- Kč slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík