ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 O ceně volného půdního prostoru evidovaného katastrem nemovitostí jako jiný nebytový prostor č. 1122/101 v budově č.p. 1122, příslušející k části obce Horní Předměstí, na pozemku p.č. St. 1536/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1758/7389, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 4925, vše v k.ú. Polička, obec Polička, okres Svitavy. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského Přerov IČ: DIČ: CZ Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 EX 12763/11-69 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 6 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 EX 12763/11-69, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - volného půdního prostoru evidovaného katastrem nemovitostí jako jiný nebytový prostor č. 1122/101 v budově č.p. 1122, příslušející k části obce Horní Předměstí, na pozemku p.č. St. 1536/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1758/7389, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 4925, vše v k.ú. Polička, obec Polička, okres Svitavy. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila. Informace týkající se bytového domu byly sděleny sousedy. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 5639, pro k.ú. Polička, obec Polička, okres Svitavy, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Výpis z katastru nemovitostí č. 4925, pro k.ú. Polička, obec Polička, okres Svitavy, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Polička, obec Polička, okres Svitavy, vyhotovená objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie Prohlášení vlastníka ze dne dodaná objednavatelem znaleckého posudku. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. stránka č. 3

4 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Polička Katastrální území: Polička (725358) List vlastnictví číslo: 5639 Vlastník: Dostálová Dominika č.p. 120, Sádek 5. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že jiný nebytový prostor vedený katastrem nemovitostí pod č. 1122/101, tak jak je popsán Prohlášením vlastníka budovy dle 5, zákona č. 72/1994 Sb. doposud neexistuje. Ke dni ocenění se jedná o volný půdní prostor. Povinným, objednavatelem či účastníky místního šetření nebyla předložena žádná Smlouva o výstavbě či stavební povolení na provedení vestavby tohoto jiného nebytového prostoru. Zpracovatelé posudku tímto doporučují objednavateli potřebu podrobného právního rozboru vzniku předmětu ocenění. Ocenění je provedeno dle evidenčního a zjištěného stavu jako jednotka rozestavěná. Jedná se o ocenění volného půdního prostoru evidovaného katastrem nemovitostí jako jiný nebytový prostor č. 1122/101 v budově č.p. 1122, příslušející k části obce Horní Předměstí, na pozemku p.č. St. 1536/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 1758/7389, vše zapsané na listu vlastnictví č a listu vlastnictví č. 4925, vše v k.ú. Polička, obec Polička, okres Svitavy, který se nachází v půdním prostoru a v I. podzemním podlaží výše uvedeného zděného, podsklepeného, bytového domu celkem se třemi nadzemními podlažími. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován v odlehlé části obce, jež není s centrem obce stavebně srostlá (cca 2 km), a to v části obce zvané Bořiny. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z pozemku p.č. 4877/168, který je ve vlastnictví Poličské strojírny a.s., Bořiny 1145, Horní Předměstí, Polička. Přístup je po právní stránce zajištěn věcným břemenem (předmětem ocenění dále). Parkování je možné na komunikaci u objektu. V průběhu životnosti byla na bytovém domě provedena výměna původních sklepních oken za nová plastová zdvojená. Jiný nebytový prostor dle Prohlášení vlastníka sestává ze skladu (situován v podkroví) a. dále archiv a skladu (situovány v I. podzemním podlaží). K datu místního šetření nejsou prostory uživatelné. Některé prvky zcela chybí. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení jiného nebytového prostoru a rozestavěnost jednotlivých konstrukcí je patrné z ocenění. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. stránka č. 4

5 Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 6. Obsah posudku Pozemek 1) Pozemky a) Pozemky 2) Věcná břemena a) Věcné břemeno b) Věcné břemeno Nebytový prostor 3) Nebytový prostor a) Jiný nebytový prostor č. 1122/101 stránka č. 5

6 B. POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Svitavy Počet obyvatel: obyvatel Ocenění Pozemek 1) Pozemky 1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 1.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 94,10 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,435 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a St. 1536/ ,10 316, ,94 nádvoří Pozemky zjištěná cena: ,94 Kč stránka č. 6

7 2) Věcná břemena 2.a) Cenový předpis 2.a.1) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene spoluužívání rozvodů pitné vody, kanalizace a elektrické energie v budově č.p dle článku II., odstavce 2.3. smlouvy o zřízení věcného břemene, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Věcné břemeno je zřízeno ve prospěch oceňovaného jiného nebytového prostoru č. 1122/101 a jako povinnost k pozemkům p.č. 4877/114, p.č. 4877/167 a p.č. 4877/168 v k.ú. Polička. Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 18, zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění věcného břemene je provedeno samostatně a to bez zohlednění vlivu na hodnotu předmětu ocenění. Vlastní existence tohoto věcného břemene má vliv na výsledné hodnoty stanovené tímto znaleckým posudkem. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene: = , Kč stránka č. 7

8 2.a.2) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Jedná se o ocenění věcného břemene průjezdu a průchodu přes část pozemků vymezenou geometrickým plánem č /2006 dle článku II., odstavce 2.2. smlouvy o zřízení věcného břemene, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch oceňovaného jiného nebytového prostoru č. 1122/101 a jako povinnost k pozemkům p.č. St. 1534, p.č. 4877/114, p.č. 4877/167, p.č. 4877/168 a p.č. 4877/232 v k.ú. Polička. Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří-li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, 18, zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění věcného břemene je provedeno samostatně a to bez zohlednění vlivu na hodnotu předmětu ocenění. Vlastní existence tohoto věcného břemene má vliv na výsledné hodnoty stanovené tímto znaleckým posudkem. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: , Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene: = , Kč Ceny věcných břemen Cenový předpis: a) Věcné břemeno , Kč b) Věcné břemeno , Kč Cena věcných břemen činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč stránka č. 8

9 Nebytový prostor 3) Nebytový prostor 3.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 3.a.1) Jiný nebytový prostor č. 1122/ Při místním šetření byly pracovníkem znaleckého ústavu zjištěny výměry a účel užití jednotlivých místností, který je odlišný od stavu evidovaného katastrálním úřadem. Naměřené výměry při místním šetření: Podlahové plochy bytu (PP): (m 2 ) Název celková půdní prostor (podkroví) 151,80 sklad (I.PP) 49,90 201,70 Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bude při zjištění ceny uvažováno s výměrami, které jsou právně závazné a jsou tedy evidované příslušným katastrálním úřadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,435 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná sklad (podkroví) 151,80 1,00 151,80 archiv (I.PP) 16,00 0,80 12,80 sklad (I.PP) 8,00 0,80 6,40 175,80 171,00 stránka č. 9

10 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací smíšené s izolací 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 85 % zděné Standardní 15 % 3. Stropy dřevěné trámové (s rovným podhledem), v I.PP betonové 8,20 % Standardní 85 % I.PP - betonové Standardní 15 % 4. Krov, střecha sedlová, 1 valba 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech (žlaby, svody, parapety) 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 85 % vápenné hladké omítky Standardní 15 % 8. Úprava vnějších povrchů stříkané hladké omítky 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Standardní 85 % Nevyskytuje se 15 % 10. Schody betonové s povrchem Teraco 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 85 % celodřevěné Standardní 15 % 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,40 % Standardní 85 % plastová zdvojená Standardní 15 % 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 85 % betonová mazanina Podstandardní 15 % 15. Vytápění 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,20 % Standardní 85 % 230 V Podstandardní 15 % 17. Bleskosvod je proveden 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Vnitřní obklady keramické 0,54 1,852 2,10 % 15 % 0, Povrchy podlah 0,54 3,10 % 15 % 0, Elektroinstalace 0,54 5,20 % 15 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9211 stránka č. 10

11 Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310, Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9211 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 1,4350 Základní jednotková cena upravená: = ,15 Kč Základní cena upravená: 171,00 m ,15 Kč = ,65 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 2. Svislé konstrukce 18,80 % 85 % / 0,9211 (100 70) % + 5,205 % 3. Stropy 8,20 % 85 % / 0,9211 (100 70) % + 2,270 % 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % 85 % / 0,9211 (100 0) % + 6,367 % 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % 85 % / 0,9211 (100 0) % + 1,938 % 11. Dveře 3,20 % 85 % / 0,9211 (100 0) % + 2,953 % 13. Okna 5,40 % 85 % / 0,9211 (100 0) % + 4,983 % 14. Povrchy podlah 3,10 % 85 % / 0,9211 (100 0) % + 2,861 % 15. Vytápění 4,70 % / 0,9211 (100 0) % + 5,103 % 16. Elektroinstalace 5,20 % 85 % / 0,9211 (100 0) % + 4,799 % 18. Vnitřní vodovod 3,30 % / 0,9211 (100 0) % + 3,583 % 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % / 0,9211 (100 0) % + 3,474 % 20. Vnitřní plynovod 0,40 % / 0,9211 (100 0) % + 0,434 % 21. Ohřev vody 2,10 % / 0,9211 (100 0) % + 2,280 % 22. Vybavení kuchyní 1,80 % / 0,9211 (100 0) % + 1,954 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % / 0,9211 (100 0) % + 4,126 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 52,330 % Úprava ceny: ,65 Kč 52,330 % ,88 Kč Základní cena nebytového prostoru: = ,77 Kč stránka č. 11

12 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 60 / ( ) 100 = 33,333 % 33,333 % 6,00 % / 0, ,555 % 2. Svislé konstrukce standardní 85 % 60 / ( ) 100 = 40,000 % 40,000 % 18,80 % 70 % 85 % / 0, ,190 % 2. Svislé konstrukce standardní 15 % 60 / ( ) 100 = 40,000 % 40,000 % 18,80 % 15 % / 0, ,569 % 3. Stropy standardní 85 % 60 / ( ) 100 = 46,154 % 46,154 % 8,20 % 70 % 85 % / 0, ,128 % 3. Stropy standardní 15 % 60 / ( ) 100 = 46,154 % 46,154 % 8,20 % 15 % / 0, ,293 % 4. Krov, střecha standardní 60 / ( ) 100 = 50,000 % 50,000 % 5,30 % / 0, ,035 % 5. Krytiny střech standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 2,40 % / 0, ,733 % 6. Klempířské konstrukce standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 0,70 % / 0, ,797 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 15 % 60 / (60 + 0) 100 = 80,000 % 80,000 % 6,90 % 15 % / 0, ,886 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 3,10 % / 0, ,530 % 10. Schody standardní 60 / ( ) 100 = 46,154 % 46,154 % 3,00 % / 0, ,153 % 11. Dveře standardní 15 % Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 3,20 % 15 % / 0, ,547 % 13. Okna standardní 15 % 7 / (7 + 53) 100 = 11,667 % 11,667 % 5,40 % 15 % / 0, ,215 % 14. Povrchy podlah podstandardní 15 % 60 / ( ) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,10 % 15 % 0,46 / 0, ,365 % 16. Elektroinstalace podstandardní 15 % Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 5,20 % 15 % 0,46 / 0, ,409 % 17. Bleskosvod standardní Opotřebení: 50,000 % 50,000 % 0,40 % / 0, ,455 % stránka č. 12

13 Opotřebení analytickou metodou celkem: = 43,860 % Odpočet opotřebení: ,77 Kč 43,860 % ,73 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,04 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,94 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,23 Kč ,23 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,27 Kč Jiný nebytový prostor č. 1122/101 zjištěná cena: ,27 Kč stránka č. 13

14 C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - nemovitost v odlehlé části obce - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu menší nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost (ve stavu po dokončení) považovat za obtížněji obchodovatelnou. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitosti prodávají za ceny v rozmezí od 3 000,- Kč do 5 000,- Kč/m 2 podlahové plochy nebytových prostor (uvažováno jako dokončená jednotka). S ohledem na situování a výše uvedené skutečnosti odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při nižší hranicí uvedeného rozpětí, a to 3 000,- Kč/m 2, po vynásobení výměrou nebytového prostoru (175,80 m 2 ) se dostáváme k celkové hodnotě ve výši ,- Kč. Tuto hodnotu je nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 47,67 %. Hodnota oceňovaných nemovitostí po zohlednění rozestavěnosti a po zaokrouhlení činí ,- Kč. stránka č. 14

15 REKAPITULACE Cena podle cenového předpisu 2x Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění (2x 2 380,- Kč) Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou , Kč 4 760, Kč 0, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí , Kč Cena slovy: dvěstěpadesátjedentisíc Kč Ve výsledné hodnotě je již zahrnuta hodnota věcných břemen, která byla zřízena ve prospěch předmětu ocenění (viz oddíl B1 výpisu z katastru nemovitostí č. 5639, pro k.ú. Polička). UPOZORNĚNÍ: Zpracovatelé posudku tímto doporučují objednavateli potřebu podrobného právního rozboru vzniku předmětu ocenění. Ocenění je provedeno dle evidenčního a zjištěného stavu jako jednotka rozestavěná. Zpracovatelé posudku: Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ing. Radek Mikuláš Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel stránka č. 15

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, Praha kancelář: Sušilova 1938/26, Přerov info@posudek.com stránka č. 16

17 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy stránka č. 17

18

19