ZNALECKÝ POSUDEK č. 3203/030/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3203/030/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 6/5 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 6 NA ST. P.Č. 61/1, V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ ČESKÁ TŘEBOVÁ, OBCI ČESKÁ TŘEBOVÁ, VČETNĚ SPOL.PODÍLU 11884/41012 NA STAVEBNÍ PARCELE Č. 61/1, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH, PROSTORECH A PŘÍSLUŠENSTVÍ. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. 355/2013-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny za účelem provedení aukce Oceněno ke dni pohled uliční pavlač bytu v 2.NP pohled ze dvora pohled na dvůr z bytu Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel , znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje celkem 13 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy,

2 FOTODOKUMENTACE kuchyně pokoj pokoj koupelna elektrický bojler chodba vedlejší stavba - 1 * sklad interier sklep půdní prostor - 2 -

3 ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 6/5 V budově č. p.: 6 Na pozemku parc. č.: st. 61/1 Pozemky parc. č.: je oceněn spol. podíl 11884/41012 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 11884/41012 na pozemku : 11884/41012 Vlastník jednotky: SJM Macošek Libor a Macošková Klára, Klácelova 6, Česká Třebová podíl 1/1 Vlastník pozemku spol. SJM Macošek Libor a Macošková Klára, Klácelova 6, Česká Třebová podíl 1/1 podílu : Katastrální území: Česká Třebová LV č.: 7086, 6205 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Česká Třebová Část obce: Česká Třebová Ulice: Klácelova Číslo orientační: PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. z Smlouva kupní ze dne

4 ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 7086 oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní pro ČS a.s. Rozhodnutí o úpadku odst. 1 insolvenčního zákona METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Sedmsetpadesáttisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí - 4 -

5 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Pardubický Obec, část obce: Česká Třebová, Česká Třebová Katastrální území: Česká Třebová Ulice: Klácelova jednotka stávající stav typ: 2+1 podlaží: 2. NP orientace S započitatelná plocha: 75 m 2 plocha předzahrádek: 0 garáže a garážová stání: 0 opotřebení celkové: 50 rozestavěnost: 100 % vytápění: etážové s kotlem plynovým, otopnými tělesy - bylo demontováno užívány olejové radiátory přenosné z důvodu úspory nákladů, kotel funkční technický stav jednotky: velmi dobrý průměrný forma užívání: bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: před cca 15 lety, poslední před 8 lety provedené dílčí rek. jednotky: nové vybavení kuchyně, podlahy výměra pozemků celkem: 446 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 1 počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových/nebytových jednotek: 6 0 výtah: ne stručný popis budovy: Budova zděná, se střechou šikmou, krytina plechová, omítky vápenné, schodiště kamenné, bez výtahu, omítka vápenná stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: odhadem 45 % nezjištěny stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: zděná budova s šikmou střechou s půdním prostorem rekonstrukce celková/dílčí v roce: nový krov, výměna krytiny, klempířských konstrukcí, svislých potrubí/: Místopis: Město Česká Třebová je umístěno v Pardubickém kraji, je počtem obyvatel největším městem regionu Ústí nad Orlicí, má 6 katastrálních území, je situováno na severovýchodním okraji Pardubického kraje, je umístěno na komunikaci I. tř. č.14 ve směru Česká Třebová - Vamberk - Náchod, ve městě je hlavní železniční uzel Praha- Ostrava, Praha - Brno, vybavení města odpovídá městům s počtem obyvatel cca Je městem průmyslovým, velký počet obyvatel je zaměstnán u ČD, v textilních závodech, strojírenství. Je vybaveno MÚ, ZŠ, středními školami, supermarkety, budovami s kulturním využitím, město nemá nemocnici, pouze zdravotní středisko. Ve vzdálenosti 10 km je bývalé okresní město Ústí nad Orlicí s nemocnicí. V České Třebové je plánováno rozšíření kontejnerového překladiště společnosti Metrans, s větším množstvím pracovních příležitostí Předmětem ocenění je byt ve zděné budově umístěné cca 100 severně od centrálního náměstí, v lokalitě se smíšenou výstavbou - rezidenční stavby, vícebytové domy s nebytovými prostory, rodinné domy s nebytovými prostory,stavby občanské vybavenosti, kostel.. Stáří budovy cca 150 let, zásadní rekonstrukce budovy byla provedena v letech minulého století. Pozemky k výstavbě rodinných domů v České Třebové jsou ke dni ocenění nabízeny za ceny Kč/m2-5 -

6 pozemku v lokalitách Parník, V Úvoze, Kozlov - okraj obce, v sousedství centra jsou nabízeny pozemky za Kč/m2. Jedná se o pozemky zainvestované. Zde po vyhodnocení polohy, výměry, stupně zainvestování stanovuji obvyklou cenu oceňovaného pozemku ve výši 1000 Kč/m2. Cena pozemku je zohledněna v ceně bytu. Popis: Předmětem ocenění je byt s přísl. umístěný v 2.NP. Technický stav - poslední opravy:: Byt byl před cca 6 lety z části modernizován, jeho vybavení je převážně standardní, ke dni ocenění vykazují vyšší opotřebení dřevěná zdvojená okna stáří cca 30 let, z části nášlapné vrstvy podlah, byl demontován plynový kotel a vytápění je prováděno olejovými radiátory přenosnými z důvodu vysokých nákladů na plyn. Jde o vratný proces. Údržba je nedostatečná výmalby, nátěry. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové, kamenné v části 2. Svislé konstrukce zděné tl cm izolované 3. Stropy s rovným podhledem 5. Krytiny střech plechová krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody kamenné 11. Dveře hladké 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah dřevotříska, PVC, keramické dlažby, koberce 15. Vytápění etážové plynové 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod zemní plyn je zaveden 21. Ohřev teplé vody elektrický bojler 22. Vybavení kuchyní plynový sporák s elektrickou troubou, kuchyňská linka 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo Přehled započitatelných ploch bytu a příslušenství: Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha chodba 9,30 m 2 1,00 9,30 m 2 kuchyň 21,22 m 2 1,00 21,22 m 2 obývací pokoj 21,93 m 2 1,00 21,93 m 2 ložnice 21,93 m 2 1,00 21,93 m 2 koupelna 6,24 m 2 1,00 6,24 m 2 chodba 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 WC 1,04 m 2 1,00 1,04 m 2 sklep v 1.PP 17,00 m 2 0,50 8,50 m 2 půdní prostor vlastní 31,92 m 2 0,50 15,96 m 2 sklad ve vedl. stavbě 4,32 m 2 0,50 2,16 m 2 pavlač 12,79 m 2 0,50 6,39 m 2 Celkem 153,49 m 2 120,47 m 2 Nákladová cena: (80 m2 * 9630,00 * 2,1 * 0, ,50 * 9630,00 * 2,1 * 0,40 * 0,50) = ,00 Kč - 6 -

7 Výpočet porovnávací hodnoty Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného bytu: Započitatelné plochy obytných místností + příslušenství : 120 m2 Porovnávací hodnota Typ stavby Oceňovaná jednotka Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Užitná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 120,47 X X X X zděná budova 56,00 2.NP s , přísl. Slovanská, Česká Třebová Byt 2+1s přísl. v družstevním vlastnictví nedaleko centra České Třebové, 2.NP cihlového domu se sedlovou střechou, je v původním stavu bez modernizace, původní okna, vybavení koupelny, kuchyně - cca 45 let. Lokální vytápění plynové. Vyšší opotřebení vybavení,menší podlahová plocha. X K1 Zdroj nabídky - nabídka 0,80 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,60 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - zděná 1,00 K5 Stáří - vyšší opotřebení 1,10 K6 Garáž - bez garáže 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 1,10 zděná budova 67,00 3.NP 3 + kk s , přísl. Dr Beneše, Česká Třebová Podkrovní byt 3+kk s přísl. v osobním vlastnictví. Nachází se ve 2 NP zděného domu na ulici E. Beneše v části Parník - shodná budova. Dům je stejně jako byt po celkové rekonstrukci. Sestává se z předsíně 4,4 m2, WC 2,4 m2, koupelny 9,0 m2, pokoje s kuchyňským koutem 29,20 m2, a dvou pokojů 13,30 m2 a 9 m2. Okna jsou plastová, podlahy lino s imitací dřeva a dlažba, topení - vlastní plynový kotel, ohřev vody - nový elektrický bojler. V prostorné koupelně je vana i sprchový kout. V kuchyni kombinovaný sporák, k využití je zde společný sklep, kolárna a sušárna. Parkování je možné na dvoře před domem. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,65 K3 Lokalita - méně lukrativní, větší hluk od komunikace 1,03 K4 Typ stavby - srovnatelný 1,00 K5 Stáří - menší opotřebení vybavení bytu 0,80-7 -

8 K6 Garáž - bez skladovacích prostor, sklepa 1,10 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,80 zděná budova 115,00 3.NP s , přísl. Králíky, centrální náměstí Byt 2+1 s přísl., umístěný ve vícebytovém netypovém domě s celkem 6 byty a 1 nebytovým prostorem na centrálním náměstí s výměrou cca 40 m 2 skladovacích ploch mimo byt - velmi dobře srovnatelný s oceňovaným bytem. Je umístěná ve 3. NP., původní stavba byla postavena v 18. století, na přelomu 19. století byla stavebně upravena. V letech proběhla celková rekonstrukce bytového domu a jednotek. Oceňovaná jednotka je situována okny do náměstí, byla z části modernizována, v roce byly opraveny podlahy, osazen nový kotel etážového vytápění a vyměněna část otopných těles, provedeny obklady v koupelně, nové rozvody elektroinstalace. Vvbavení v nižším standardu. Poloha je neutrální pro bydlení K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - méně lukrativní - menší počet obyvatel 1,15 K4 Typ stavby - zděná budova 1,00 K5 Stáří - vyšší opotřebení 1,15 K6 Garáž - bez garáže, příslušenství srovnatelné 1,00 K7 Vybavení - nižší standard 1,15 Variační koeficient před úpravami: 42,70 % Variační koeficient po úpravách: 4,45 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 120 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. Byla odhadnuta po vyhodnocení příkladů prodejů bytů a porovnáním s oceňovaným bytem, nejlépe porovnatelnou je nemovitost č. 3 - polohou v centru, výměrou ploch příslušenství, její poloha je méně lukrativní z pohledu velikosti města a jeho umístění, vybavení je v nižším standard s vyšším opotřebením. Obvyklá cena byla odhadnuta ve výši Kč za podmínky zpětné montáže plynového kotle. Kladné vlivy na obvyklou cenu: - Nadstandardní výměry skladovacích ploch patřících výhradně k bytu - Možnost parkování ve dvoře - Negativní vlivy: - Vzhledem k hloubce traktu a pavlače před bytem je osvětlení bytu zhoršené - Není prováděna údržba a základní úklid vybavení - 8 -

9 REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Sedmsetpadesáttisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odha specializací oceňování podniků a nemovitostí Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek KM 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3203/030/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -