Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1032/277/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.1032/277/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 151, LV č. 441 součástí pozemku parc.č. St. 360 garáž, LV č. 441 součástí pozemku parc.č. St. 359 pozemek parc.č. St. 359, LV č. 441 pozemek parc.č. St. 360, LV č. 441 pozemek parc.č. 35/13, LV č. 441 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Plav Počet obyvatel 389 Kat. území Plav Ulice Plav č.p. 151 Část obce dle LV Plav Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Vinš Jan - České Budějovice, Rudolfovská třída 1965/29, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0818 Vinšová Iveta - Plav, Plav 151, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0855 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 2 x Kč Obvyklá cena - současný stav SJM Kč Tři miliony šestset tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové plochy určeny odhadem a z internetové inzerce

2 Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 441. Zástavní právo smluvní - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno vedení bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti Věcné břemeno zřizování a provozování vedení bez vlivu a obvyklou cenu nemovitosti Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 441. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vinš Jan Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce - 2 -

3 Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 441, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. Plav, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 441, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. Plav, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Plav leží administrativně v okrese České Budějovice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město České Budějovice. Obec Plav se rozkládá asi devět kilometrů jižně od Českých Budějovic. Úředně žije v katastru této menší vesnice zhruba 380 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod V obci Plav je restaurace, obchod, zastávka ČSAD. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ano 9 Km Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům z roku cca v obci Plav vzdálené 9 km od Českých Budějovic. Nemovitost je částečně podsklepená (pod garáží) s jedním nadzemním podlažím a bez využitelného podkroví o dispozici 4 + kk s dvou garáží v domě. K domu dále náleží zahrada a dřevěný zahradní domek se stanovou střechou. Nemovitost je vytápěna ÚT s kotlem na plyn + vnitřní krb horkovzdušný. Obvodové zdi jsou zděné + kont. zateplovací systém. Střecha je složitá s valbami a střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC - Tegalit. Strop je dřevěný s podhledem s OSB desek??? Okna plastová. Vnitřní omítky jsou štukové. Vnější kontaktní zateplovací systém s tenkovrstvou omítkou. Podlahy jsou dřevěné plovoucí a ker. dlažba. Interiérové dveře - dýha a skleněné. Ohřev vody je řešen kombinovaným plynovým kotlem. Vjezd na pozemek dálkově ovládanými aut. vraty a vjezd do garáže taktéž dálkově aut. ovládanými vraty. RD je napojen na el.síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti bylo určeno odhadem a z internetové inzerce!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 35/26 Obec Plav, č.p. 57, Plav orná půda Přístupová komunikace - 3 -

4 Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 168 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] zahradní domek dřevěná konstrukce se stanovou střechou s povrchem živ. šindel Technický stav Budova RD Stav výborný Stáří roků odhadem 6 Opotřebení odhadem 6 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje garáž Stav výborný Stáří roků odhadem 6 Opotřebení odhadem 6 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 920 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 800 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z prostého betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné zděné stropy dřevěné trámové s podhledem??? konstrukce krov sedlový s valbami střešní krytina betonové tašky obvodové stěny z cihelného zdiva v tl.??? vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště chybí okna plastová s dvojsklem dveře hladké dýhované + skleněné podlahy obytných dřevěné plovoucí podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem + elektro světelný a motorový rozvod vnitřní krb horkovzdušný rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody kotel ÚT Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, dvojumyvadlo, WC,, bidet kuchyňská linka, trouba, myčka nádobí, digestoř, lednice s mrazákem,, sporák plynový sprchový kout, umyvadlo, WC - 4 -

5 Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Mimořádná výbava Krb vnitřní Aut. vjezdová vrata s dálkovým ovládáním. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklad, technická místnost...??? m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,..? m m 2 garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 145 / Jedná se o novostavbu v obci Vidov, nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům bez využitelného podkroví (bungalov). RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Nemovitost se nachází v lokalitě bližší centru Českých Budějovic než oceňovaná nemovitost. Jedná se také o jednopodlažní novostavbu, ale bez garáže v objektu s přibližně stejnou podlahovou plochou a přibližně stejně velkým pozemkem. Technický stav RD a vybavení RD je stejné jako u oceňované nemovitosti. Lokalita je atraktivnější než u oceňované nemovitosti. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % - 5 -

6 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 187 / Oceňovanou nemovitostí je rodinný dům z roku 2010 v atraktivní lokalitě Roudné s dobrou dostupností do Českých Budějovic. Nemovitost je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a bez využitelného podkroví o dispozici s garáží v domě. K domu dále náleží zahrada a parkovací přístřešek pro 2 x auto. Dispozice : zádveří, pracovna, garáž, hala, WC, obývací pokoj s jídelnou, kuchyně, komora, technická místnost, koupelna s WC, ložnice, šatna, 2 x pokoj a krytá terasa. Nemovitost je vytápěna ÚT s kotlem na plyn - podlahové vytápění všude kromě garáže + vnitřní krb horkovzdušný. Obvodové zdi jsou z cihel Porotherm tl. 36,5 cm + 10 cm kont. zateplovací systém. Střecha je složitá s polovalbami a střešní krytina je z betonových tašek BRAMAC. Strop je dřevěný s podhledem s OSB desek. Okna plastová. Vnitřní omítky jsou štukové. Vnější kontaktní zateplovací systém s tenkovrstvou omítkou. Podlahy jsou dřevěné plovoucí a ker. dlažba. Interiérové dveře - masiv. Ohřev vody je řešen kombinovaným plynovým kotlem. V objektu je zabudován centrální vysavač. Vjezd na pozemek dálkově ovládanými aut. vraty a vjezd do garáže taktéž dálkově aut. ovládanými vraty. RD je napojen na el.síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do soukromé kanalizace. Nemovitost se nachází v lokalitě bližší centru Českých Budějovic než oceňovaná nemovitost. Jedná se také o jednopodlažní novostavbu s garáží v objektu. Nemovitost má mírně menší podlahovou plochu a přibližně stejně velký pozemek než oceňovaná nemovitost. Technický stav RD a vybavení RD je stejné jako u oceňované nemovitosti. Lokalita je atraktivnější než u oceňované nemovitosti. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o velmi dobře dispozičně a stavebně řešený rodinný dům s moderně upravenou zahradou a garáží, který je situovaný v klidné RD zástavbě na okraji vnitřní části obce Plav, atraktivní lokalita vzdálené cca. 8km od Č.Budějovic. RD kolaudovaný v roce 92 prošel v roce 2011 rozsáhlou modernizací, rekonstrukcí a částečnou přestavbou. Dvoupodlažní rodinný dům o dispozici 4+1 s příslušenstvím a velkou terasou, s krytým bazénem, garáží, zahradním domkem a kůlnou na dřevo vše na pozemku o velikosti 522 m2, zahrada udržovaná zatravněné plochy, okrasné dřeviny, dlážděný chodník a příjezd do garáže. Dispozice domu a pozemku: přízemí - prostorné zádveří, prádelna s vanou, středová chodba, samostatné WC, šatna, dva obytné pokoje, větší koupelna s vanou, prostorná kuchyň, velmi prostorná hlavní obytná místnost s jídelním koute a obývacím prostorem s kachlovými kamny a vstupem na zahradní terasu s krytým venkovním bazénem, dále v přízemí spižírna se vstupem do sklepní místnosti, technická místnost s plynovým kotlem. Patro (podkroví) menší středová hala, větší obytná místnost do U, a půdní místnost vhodná pro přestavbu na obytnou místnost. Zahrada: plně udržovaná a upravená útulná zahrada se zatravněnými plochami, s okrasnými rostlinami a ovocnými stromky, s bazénem a terasou, zahradním domkem a kůlnou. Nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Nemovitost má menší podlahovou plochu a menší pozemek než oceňovaná nemovitost. Technický stav RD a vybavení RD je mírně horší než u oceňované nemovitosti

7 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu nemovitosti č.p. 151 zapsanou na LV č. 441 v katastrálním území Plav, obce Plav včetně pozemku p.č. St. 360 a p.č. 35/13, vše zapsané na LV č. 441 v katastrálním území Plav a dále garáže bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St. 359, vše zapsané na LV č. 441 v katastrálním území Plav odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy, tj mil.kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis Práva a závady nemovitosti (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam položek : 1.Věcná břemena Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, ale při místním šetření byla tato práva a závady zjištěny. Na LV č. 441, k.ú. Plav se nachází Věcné břemeno zřizování a provozování vedení umístění plynovodní přípojky ve prospěch E-ON. Dále věcné břemeno umístění kabelového vedení NN a kabelové skříně ve prospěch E-ON a dále věcné břemeno plynové, elektrické, vodovodní a kanalizační přípojky a dále věcné břemeno zřizování a provozování vedení podzemního vedení telekomunikační sítě. Výše popsaná věcná břemena nemají negativní vliv na prodejnost oceňovaných nemovitostí

8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1032/277/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD Pohled na RD - 9 -

10 Fotodokumentace Pohled na vjezd na pozemek

11 Fotodokumentace - mapy Obec Plav Plav č.p umístění nemovitosti v obci

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -