Znalecký posudek č. 3571/121/08

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3571/121/08 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 43 v k.ú. a obci Komorovice, okres Pelhřimov Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Michal R u d ý soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Přípotoční 1519/10c Praha EX 334/06-16 exekuční řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kutné Hoře,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je : I. stanovit cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu 76 EX 334/06-16, a to: domu čp. 43 na pozemku parc.č. st. 163/1 a pozemků parc.č. st. 163/1 a st. 163/2 vše v obci a k.ú. Komorovice, zapsané na LV č. 362 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Pelhřimov. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům Komorovice 43 Region: Vysočina Okres: Pelhřimov Katastrální území: Komorovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Jaroslava Pavla. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Pelhřimov k datu , LV č. 362 pro k.ú. Komorovice - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 2 (celkem 14)

3 5. Vlastnické a evidenční údaje: Pavel Jaroslav 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je řadový rodinný dům s příslušenstvím a pozemky, situovaný v zastavěné části obce. Na dům a stavební pozemky navazuje zahrada parc.č. 401/27 zapsaná na LV č. 350 v podílovém spoluvlastnictví povinného a dalšího spoluvlastníka. Zahrada není oceněna. Na nemovitosti vázne zástavní právo ve prospěch Modré pyramidy, zástavní právo soudcovské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Tato zástavní práva nejsou v ocenění zohledněna. Žádná jiná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti nebyly zjištěny. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 3 (celkem 14)

4 B. Posudek Popis, výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Řadový vnitřní rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, nemá podsklepení ani podkroví. Postaven byl v roce 1979, od roku 2005 probíhá dílčí modernizace dosud nedokončená. Z tech. místnosti v přízemí byla zřízena garsoniéra, vyměněna okna za plastová, obezděná lodžie, modernizovaná koupelna a WC v patře. Svislé nosné konstrukce zděné na tl. 30 cm, stropy s rovným omítnutým podhledem, pultová střecha s krytinou ze svařované lepenky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Podlahy betonové a dlažby, schody betonové s teracem, fasáda škrábaný břízolit a obklad kabřincem, vnitřní omítky vápenné štukové, v patře nedokončené, vnitřní obklady - část palubky, koupelny a WC bělninové obklady. Kuchyně v patře vybavená linkou a sporákem se sklokeram. deskou, koupelny vybaveny sprchovým koutem, umývadlem a WC. Okna plastová, dveře vstupní palubkové, vnitřní dřevěné hladké do kovových zárubní, garážová vrata kovová dvoukřídlá s plechovými výplněmi. Vytápění krbovými kamny v každém podlaží. D i s p o z i c e : 1.NP : garáž, kuchyně, jedna obytná místnost, koupelna, WC, chodba, schodiště 2.NP : pokoj s kk, dvě obytné místnosti, koupelna s WC, chodba Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,30 * 13,85 = 101,11 m 2 2.NP: 7,30 * 13,85 = 101,11 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 101,11 m 2 2,76 m 2.NP: 101,11 m 2 2,76 m Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 4 (celkem 14)

5 Obestavěný prostor: 1.NP: (7,30 * 13,85)*(2,76 + 0,20) = 299,27 m 3 2.NP: (7,30 * 13,85)*(2,76 + 0,20) = 299,27 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 598,54 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: P 4,40 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 93,52 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9352 Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 5 (celkem 14)

6 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9352 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0310 Základní cena upravená = 3 471,14 Kč/m 3 Plná cena: 598,54 m 3 * 3 471,14 Kč/m 3 = ,14 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 29 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 71 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 29 / 100 = 29,000 % ,68 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,46 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům = ,- Kč Zaokrouhleno = ,- Kč Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 6 (celkem 14)

7 Rodinný dům Komorovice 43 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky jsou situované v zastavěné části obce. Pozemek parc.č.. 163/1 je zastavěn oceňovaným rodinným domem, pozemek parc.č. st. 163/2 je zpevněná plocha před domem. Přístup je po místní zpevněné né komunikaci, dům je napojen na veřejný ejný rozvod elektrické energie, vody a kanalizace. Seznam porovnávaných pozemků: 1. Pozemek na RD 1021m² Čejov Stavební pozemek na rodinný dům, příp. 2 domy. Zřízen kiosek elektro přípojky, na hraně pozemku ve vozovce vodovod a STL plynovod. Na okraji obce 100m od lesa Prodej: Kč (cena vč.provize) pohled na sever Plocha pozemku: m² Dostupnost pozemku: z vozovky Terén pozemku: rovinatý Stávající stavby: nejsou Stávající porosty: louka Voda: vodovod Plyn: ano Elektroinstalace: 220/380 V Tato nemovitost je nabízena výhradně kanceláří M-F Praha, Michal Frauenterka Datum zadání: ,, poslední aktualizace: nebylo aktualizováno Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 7 (celkem 14)

8 2. Prodej stavebního pozemku, cca 900 m², Humpolec - Rozkoš Prodej stavebního pozemku, cca 900 m², Humpolec - Rozkoš. Na pozemku veřejný vodovod, el. 220/380 na hranici pozemku. Klidná lokalita na konci obce, u lesa. Prodej: Kč (Cena vč. provize) Plocha pozemku: 900 m² Forma vlastnictví: osobní Tato nemovitost může být nabízena i jinou realitní kanceláří Datum zadání: , poslední aktualizace: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Pozemky Čejov , ,74 0,80 1,00 352,60 Pozemky Rozkoš , ,00 0,80 1,00 528,00 880,60 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 440,30 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 352,60 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 528,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 163/1 101 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 163/2 44 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 145 m 2 145,00 m 2 á 440,30 Kč/m 2 = ,50 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,50 Kč Pozemky - výsledná cena = ,50 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Zaokrouhleno = ,- Kč Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 8 (celkem 14)

9 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : RD Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: řadový vnitřní Podkroví: ne Pozemky celkem: 145 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 101 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,44 Přípojky: el., voda, kanalizace Technický stav objektu: dobrý Garáž: v objektu Stáří objektu: 29 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 599,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 202,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 153,52 m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 0, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,436 Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 9 (celkem 14)

10 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD Stranná Adresa: Stranná u Žirovnice Prodej řadového RD se zahradou, Stranná u Žirovnice (PE) Lokalita: obytná zástavba v obci Stranná, Stranná (Žirovnice), Cena: Kč za nemovitost (informace v kanceláři) Číslo zakázky: Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: Datum vložení inzerátu: Popis: Nabízíme k prodeji moderní řadový rodinný dům v obci Stranná, 3 km od městečka Žirovnice na Pelhřimovsku. Jedná se o dvoupodlažní zděnou stavbu z cihelného zdiva, stáří cca. 20 let. V přízemí domu se nachází vstupní chodba, kotelna, sklad paliva, 3 nebytové místnosti se vstupem na zahradu a také garáž. Po schodišti do další chodby a bytu. Byt sestává z kuchyně s jídelním koutem spojené s obývacím pokojem. Z kuchyně vstup na lodžii. Dále dětský pokoj, ložnice, koupelna s vanou, samostatné WC, komora. V kuchyni, na chodbě a sociálním zařízení na podlahách keramická dlažba. Vytápění domu ÚT na tuhá paliva, elektro 220/380V, vodovod, odpady svedeny Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 29 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 397 m 2 Zastavěná plocha: 127 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: el., voda, kanalizace Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 153,52 m ,93 Kč/m ,35 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,364 Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 10 (celkem 14)

11 Objekt č.: 2 Název: RD Častrov Adresa: Častrov Popis: Nabízíme k prodeji řadový RD v Častrově. Lokalita: Častrov Častrov, Cena: Kč za nemovitost Číslo zakázky: 722 Stav nabídky: Aktivní Nový Poslední změna: Datum vložení inzerátu: Popis: Prodej družstevního řadového RD 4+1 v Častrově na Vysočině. Prodej družstevního řadového RD v Častrově ( 16km od Pelhřimova).V 1.podlaží se nachází kuchyň,obývák,prádelna.ve 2.podlaží jsou tři samostatné pokoje,koupelna a balkon.velká,dobře přístupná půda - možnost vybudování dalších pokojů.v přízemí je garáž, kotelna na TP a sklep.za domem je hezká zahrádka.dům se nachází na okraji obce.je zde obchod,restaurace,kulturní dům.pěkné klidné místo.možnost převodu do osobního vlastnictví. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 30 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 220 m 2 Zastavěná plocha: 70 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: el., voda, kanalizace Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,70 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 159,60 m ,98 Kč/m ,96 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,431 Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 11 (celkem 14)

12 Objekt č.: 3 Název: RD Pelhřimov Adresa: Pelhřimov Popis: Řadový rod.dům v Pelhřimově Lokalita: Pelhřimov Cena: Kč za nemovitost Číslo zakázky: Stav nabídky: Rezervace Rezervováno Poslední změna: Datum vložení inzerátu: Popis: Řad.rod. dům v klidné části Pelhřimova. Byt 2+1, koupelna a WC v patře. V přízemí další WC. Pozemek celkem 270 m2, zastavěná plocha 144 m2. Byt 2+1, topení WAF-zemní plyn, pev.paliva lokálně. Sklep. Pěkné bydlení ve starším udržovaném rodinném domě v klidné části Pelhřimova. Nová koupelna. Sklep. Ohřev vody průtokovým ohřívačem na zemní plyn a elektricky. Voda i kanalizace napojeny na obecní síť. Elektřina 220/380 V, 20 A. Možnost půdní vestavby bytu. Balkon. Dům je částečně podsklepen. Centrální schodiště v domě dřevěné. Nové izolace cihelného obvodového zdiva i podlah proti zemní vlhkosti. Nové rozvody elektřina měděnými vodiči... Typ objektu řadový Zastavěná plocha 144 m 2 Užitná plocha 150 m 2 Počet podlaží objektu 3 Plocha parcely 270 m 2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Počet bytů 1 Typy bytů 2+1 Umístění nemovitosti sídliště Plocha zahrady 130 m 2 Voda Voda - dálkový vodovod, Voda - rozvod studené a teplé vody Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Vybavenost Škola, Školka, Zdravotnická zařízení, Pošta, Supermarket, Kompletní síť obchodů a služeb Topení Lokální - plynové, Lokální - tuhá paliva Doprava vlak, dálnice, silnice, MHD, autobus Elektřina Elektro V, Elektro V Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 70 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 270 m 2 Zastavěná plocha: 144 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: el., voda, kanalizace, plyn Příslušenství: Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Podlahová plocha podlaží celkem 150,00 m ,- Kč/m ,- Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí Součin dílčích koeficientů - Is 0,600 Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 12 (celkem 14)

13 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD Stranná ,35 2. RD Častrov ,96 3. RD Pelhřimov ,00 SJC minimum ,00 SJC průměr ,00 SJC maximum ,96 Index oceňovaného objektu 0,436 0,436 0,436 0,436 0,436 JCO minimum 5 581,00 JCO průměr 6 364,00 JCO maximum 6 771,00 Výměry oceňované stavby 599,00 202,00 153,52 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,65 Kč RD - výsledná cena = ,65 Kč Zaokrouhleno = ,- Kč Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 13 (celkem 14)

14 C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilion Kč V Kutné Hoře, Ing. Luboš Bočák Kaňk Kutná Hora tel.: , lubos.bocak@centum.cz D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3571/121/08 znaleckého deníku. Znalecký posudek 3571/121/08 Strana 14 (celkem 14)