Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 7 / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 7 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Pozemek pro výstavbu RD v současném stavu Předmět ocenění pozemek parc.č. St. 9/2, LV č cena obvyklá srovnávací metoda 2. cena zjištěná podle oceňovacího předpisu Exekuční řízení Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Protivín Počet obyvatel 4921 Kat. území Krč u Protivína Ulice Část obce dle LV Krč u Protivína Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stansilav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o Písek Vlastnictví pozemek parc.č. St. 9/2 Kanda Jiří - Protivín, Krč 14 Zpracováno pro exekutora Tel IČ DIČ Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni Bechyně mvomackova@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena Výměra pozemku 809 m Kč/m Kč Obvyklá cena Kč Dvěstěčtyřicetpět tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - pozemek na němž stál dům čp. 61 se nachází přímo v Krči, je dobře dostupný, je možné jeho napojení na inženýrské sítě zápor - pozemek je se zbytky původní stavby domu čp. 61 je neudržovaný Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění - 1 -

2 Vyhodnocení rizik ANO byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy ( ochranná pásma apod.) NE pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví č. 497 je zapsáno Zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce ANO pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD NE k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí dům stojící na pozemku č.p. 61 již neexistuje - došlo k jeho zbourání ANO pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO na pozemku nebyl nařízen archeologický průzkum ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuční řízení Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva ze dne nebyla doložena - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 497, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Krč u Protivína, vyhotovil internetová informace žádost a vyjádření k demolici domu čp. 61, vyhotovil Městský úřad Protivín Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 497, vyhotovil Exekutorský úřad Písek Snímek kat. mapy pro k.ú. Krč u Protivína, vyhotovil internetová informace žádost a vyjádření k demolici domu čp. 61, vyhotovil Městský úřad Protivín Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Krč je vesnice v Jihočeském kraji. Je to místní část obce Protivín v okrese Písek. leží v Českobudějovické pánvi, na pravém břehu řeky Blanice v kopci nad Protivínem asi 3 km východně od města. V obci je evidováno 105 adres Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD v Krči je základní občanská vybavenost, ( obchod se smíšeným zbožím), dopravní spojení autobusem. Nemovitosti se nachází na okraji obce směrem na Týn nad Vltavou Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ne 37 Km Informace o nemovitosti V současnosti se jedná o pozemek se zbytky domu, podle informace od vlastníka původní dům vyhořel a část na základě ohlášení Městskému úřadu v Protivíně vlastník zboural, nyní je na pozemku zbytek jedné zdi na jihozápadní straně, zbytek jsou ruiny a zarostlý neudržovaný pozemek. Protože již zanikla stavba - Zánik stavby Nadzemní stavba zaniká a přestává být věcí ve smyslu práva tehdy, není-li již patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. V tomto případě zatím nedošlo k ohlášení zániku stavby na katastru nemovitostí, ve skutečnosti již stavba domu neexistuje. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Tvar pozemku přibližně obdélníkový Sklon pozemku rovinný Oplocení pozemku není Výměra m 2 Inženýrské sítě Elektro přivedeno na hranici pozemku Voda z řadu není Voda ze studny přivedeno na hranici pozemku Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není - 3 -

4 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding, a.s, datum změny inzerátu Napojení na IS elektřina, vodovod, kanalizace, plyn na hranici pozemku Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 865 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 865 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Stavební pozemek, CP 740 m2, asfaltová příjezdová cesta. Na hranici pozemku se nachází přípojky obecní vody, elektrické energie, veřejné kanalizace a plynu. Pozemek je územním plánem schválen ke stavbě rodinného domu. Občanská vybavenost v centru města, Písek 15 km, Vodňany 8 km. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Quick expert 4Seasons reality, datum změny inzerátu Napojení na IS elektřina, vodovod, kanalizace na hranici pozemku Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 649 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 649 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Dva pozemky oba o stejné rozloze 740m2, na okraji malebné vesničky Maletice, která leží na břehu řeky Blanice nedaleko Protivína. V okolí je krásná jihočeská příroda plná lesů a rybníčků, s možností turistiky a cykloturistiky. Pozemky jsou s ovocnými stromy, částečně oploceny, voda, elektřina a kanalizace na hranici pozemku. Ve vsi je autobusová zastávka, další zastávka je 2 km vzdálená u hlavní silnice na Protivín a Písek. Veškerá občanská vybavenost je v nedalekém Protivíně (2km) a v Písku ( 12km)

5 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Realitní kancelář Cesta, datum změny inzerátu Napojení na IS elektřina, voda, kanalizace na hranici pozemku Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 635 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč 635 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek o velikosti 520 m2 určeného pro výstavbu rodinného domu. Terén pozemku je mírně svažitý, nachází se v zástavbě rodinných domů. Na hranici pozemku je kaplička s elektrickou přípojkou a ostatní sítě jsou v cestě. K pozemku je vyřízená veškerá stavební dokumentace, včetně stavebního projektu. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 300 Kč/m 2 cenu obvyklou odhaduji vzhledem k poloze pozemek se zbytky domu v Protivíně, jedná se o místní část města, pozemek je neudržovaný a bude vyžadovat náklady na odstranění zbytku původního domu. 2. Nákladová cena : Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. pozemek st. 9/2 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 5 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 5 % - 5 -

6 Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek pro st avbu rodinného domu ( dříve takto využívaný ) Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 128,14 1,00 2,1460 1,0390 5,00 300,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 9/2 809,00 300, ,- nádvoří Stavební pozemek - celkem ,- Pozemek st. 9/2 - zjištěná cena = ,- Kč Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí

7 - 7 - Fotodokumentace