ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /12 A. K Nádraží Dolní Lhota. Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 A o ceně rodinného domu č.p.425 na parc.č.st.699, katastrální území Dolní Lhota u Ostravy, obec Dolní Lhota, okres Ostrava - město, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.651) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava Vlastník nemovitosti: Hanslík Michal, Dipl.ek. K Nádraží Dolní Lhota Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.162 EX 218/11 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 12.února 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu včetně obálky. V Ostravě, dne 14.února 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost nebyla znalci majitelem zpřístupněna a ocenění je proto provedeno dle pomocných oceňovacích podkladů a na základě prohlídky nemovitosti z veřejné komunikace. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 12.února 2012, LV č.651. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Endera, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Nádražní 477/184, Ostrava, č.j.162 EX 218/11 ze dne o ustanovení znalce. Ocenění nemovitosti č.2969/06 vyhotovené Ing.Janem Andrlem dne Kopie katastrální mapy. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 2.února Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek, parc.č.st.699 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 5) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. V domě se nachází jeden byt o velikosti 6+1 s nadstandardním soc.vybavením. Svislé konstrukce jsou zděné v tl.45 cm na základových pasech s funkční izolací. Krytina střechy Bramac, klempířské konstrukce provedeny v systému Lindab. Fasádní omítky jsou vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni, koupelně a na WC. Schodiště do podkroví dředvěné. Dveře hladké plné nebo prosklené, vrata do garáže el.ovládaná. Okna plastová, podlahy obytných místností plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotlem na zemní plyn, el.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován el.sporák, zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadla a splachovací WC. Součástí domu je prosklená zimní zahrada s vířivkou. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z ocel.profilů dl.20 m, v=140 cm - el.ovládaná plotová vrata z ocel.profilů - zpevněná plocha - zámková dlažba šedá - přípojka vody dl.4m - přípojka veř.kanalizace dl.5m - přípojka zemního plynu dl.15m - oplocení z dřev.latí dl.50m v=50cm Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.75*11.65* *5.85*2.90 = m 3 Zastřešení 8.75*11.65*3.10* *5.85* 2.00*0.5 = m 3 celkem = m 3-3 -

4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí % * Okna nadstandard % Podlahy obytných místností nadstandard % Vytápění nadstandard % Bleskosvod chybí % * Vnitřní hygienické vybavení nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení - 4 -

5 5. Školství a sport v obci Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.07 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Např. sauna, centrál.vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem - 5 -

6 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s= pro stáří 5 let) Celkem 0.19 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.307,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.424,77 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,49 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2) Stavební pozemek, parc.č.st.699 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.699 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 121 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 100% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 132,67 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 265,34 Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek = Kč 281,26 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 700,67 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,10 Stavební pozemek, parc.č.st.699 Cena celkem Kč ,

7 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.303/23 zahrada o výměře 599 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 100% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 132,67 (35 + ( ) x ) x 3.50 Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 265,34 Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek = Kč 281,26 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 700,67 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 280,27 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,60 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

8 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 5x jehlič.keř 0.90*0.90*3.14*5 = m 2 15m živý plotj = m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 7.769,05 ( m 2 x 280,27 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny = Kč 660,37 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 660,- 5) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Popis Popis věcného břemene: - Věcné břemeno umístění podzemního vedení a omezení ochranným pásmem podzemního vedení, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou energetického zařízení v rozsahu GP č /2006. Oprávněný z věcného břemene: ČEZ Distribuce, a.s., Teplická 874/8, Děčín IV - Podmokly, Děčín 2. Povinnost k parc.č.303/23 Vzhledem k obtížné specifikaci výše ročního užitku z věcného břemene oceňuje se toto v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši ,- Kč. Výpočet ceny věcného břemene ( 18 zákona č.151/1997 Sb.) Roční užitek ve výši obvyklé ceny nelze zjistit Cena věcného břemene (částka daná zákonem) = Kč ,- Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč ,

9 C. REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 2) Stavební pozemek, parc.č.st.699 Kč ,- 3) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 660,- 5) Věcné břemeno podle 18 zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Třimilionydvěstěčtyřicettisícšestsetšedesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.163 pro katastrální území Dolní Lhota u Ostravy, obec Dolní Lhota vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 218/11 ( Nařízení exekuce č.j. 52 EXE 13025/2011 vydané Okresním soudem v Ostravě) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.651 se nachází na okraji obce Dolní Lhota, poblíž zastávky tramvaje, v lokalitě rodinných domů se základní občanskou vybaveností. Rodinný dům na parc.č.st.699 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví

10 V obci Dolní Lhota a okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. RD Dolní Lhota o velikosti 6+kk s garáží, zastavěná plocha 144 m2, přízemní, nepodsklepený dům s podkrovím, po celkové rekonstrukci v r.1996, ÚT na zemní plyn, pozemek 1822 m2 cena ,- Kč 2. RD Šenov, okr.ostrava-město, 4+kk s garáží, Novostavba, zastavěná plocha 137 m2, polovina dvojdomku se samost.č.p., přízemní s podkrovím, ÚT na zemní plyn, pozemek 800 m2 cena ,- Kč 3. RD O-Radvanice, o velikosti 5+1, přízemní, Novostavba, zastavěná plocha 110 m2, přízemní s podkrovím, podlahové vytápění s el.kotlem, vlastní ĆOV, možno plyn, pozemek 1190 m2 cena ,- Kč 4. RD O-Lhotka, o velikosti 5+1, užitná plocha 160 m2, přízemní s podkrovím, po celkové rekonstrukci v r.2002, topení lokální na tuhá paliva, pozemek 1450 m2 cena ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v užívání pouze 5 let a nachází se v dobrém technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, odhaduji cenu obvyklou rodinného domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.651 ve výši ,- Kč Pozn. Ve výše uvedené obvyklé ceně je zahrnuto rovněž věcné břemeno umístění podzemního vedení na parc.č.303/23, jehož cena činí ,- Kč

11 V Ostravě, dne 14.února 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc