Moderní aplikace porovnávací metody

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Moderní aplikace porovnávací metody Bakalářská práce Autor: Jan Kolář Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D Praha Červen 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ, a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 26. června 2014 Jan Kolář

3 Poděkování: Tímto bych rád poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D, za vstřícný přístup, trpělivost a ochotu při tvorbě této práce, dále pak za veškeré předané vědomosti za celou dobu mého studia. Současně tímto děkuji mým rodičům Janě a Vladislavovi za morální i finanční podporu po celou dobu mého studia. V neposlední řadě patří dík mému nadřízenému panu Petru Antošovi za toleranci a podporu při studiu. Rád bych vyjádřil svůj dík také mému zaměstnavateli ČSOB, a.s. za poskytnutí interních dokumentů, potřebných pro zpracování této práce.

4 Anotace Bakalářská práce představuje disciplínu oceňování nemovitostí s důrazem na tři mezinárodně uznávané metody, zaloţené na bázi trţního přístupu. V teoretické části práce jsou detailně popsána specifika indikace trţní hodnoty porovnávací metodou v podmínkách českého trhu s nemovitostmi. Praktická část se zabývá oceněním bytové jednotky a komerčního prostoru, jenţ je vyuţíván jako pobočka banky, přičemţ jsou aplikovány metody trţního ohodnocení. V poslední části je analyzován současný stav trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 17 Řepy. Klíčová slova: Trţní hodnota, porovnávací metoda, výběr vzorků, trh s nemovitostmi, prvky porovnání Annotation The bachelor thesis introduces the discipline of real estate valuation, with emphasis on the three internationally recognized methods based on a market-based approach. In the theoretical part of the thesis are also described in detail specifics of the market value indication with comparative approach within the Czech real estate market. The practical part deals with the valuation of residential unit and commercial space that is used as a bank branch, applied methods of market valuation. In the last section is analyzed the current state of the property market in the area of Prague 17 - Řepy. Key words: Market value, comparative approach, samples selection, real estate market, unit of comparison

5 Obsah: Prohlášení:... 2 Poděkování:... 3 Anotace... 4 Annotation... 4 Obsah:... 5 Úvod... 7 Zvolené metody zpracování... 7 Teoretická část Úvod do oceňování Výklad základních pojmů Přístup k oceňování v podmínkách české legislativy Účel oceňování nemovitostí Vývoj teorie hodnoty Trh s nemovitostmi Oceňování nemovitostí na trţních principech Nákladová metoda Příjmová metoda Porovnávací metoda Indikace trţní hodnoty Aplikace porovnávací metody Popis porovnávací metody Základní předpoklady pouţití porovnávací metody Proces ocenění porovnávací metodou Sběr dat a informací Výběr vzorků Volba vhodného způsobu a jednotky porovnání Analýza cenotvorných rozdílů Pouţití porovnávací metody Indikace porovnávací hodnoty Praktická část Ocenění bytové jednotky Průvodní list... 28

6 4.2 Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Ocenění komerčního prostoru Průvodní list Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Analytická část Analýza lokálního trhu Historie a popis městské části Současný stav na trhu s nemovitostmi Pozemky Byty Rodinné domy Komerční prostory Výhled do budoucna Závěr Seznam pouţité literatury Seznam pouţitých webových stránek Seznam tabulek Přílohy... 67

7 Úvod Cílem této bakalářské práce je představení teoretického základu a moderní aplikace porovnávací metody v podmínkách českého trhu při oceňování nemovitostí na trţním principu. Práce je rozdělena na tři části, přičemţ v první teoretické části se budu věnovat vysvětlení základních pojmů uţívaných v oblasti oceňování, historickému vývoji teorie hodnoty, představení disciplíny oceňování nemovitostí a jejího účelného vyuţití. Dále pak v této části budu přibliţovat základní přístupy k oceňování nemovitostí na trţních principech a podmínkám jejich vhodného pouţití. Obsahem teoretické části bude také detailnější představení procesu ocenění nemovitosti porovnávací metodou v podmínkách Českého trhu. Druhá část této práce bude zaměřena na praktické představení indikace aktuální trţní hodnoty. Budou provedena dvě příkladná ocenění a to nemovitostí typu bytová jednotky a komerční prostor, metodami zaloţenými na trţních principech. Třetí analytická část bude věnována analýze lokálního trhu Praha 17 Řepy. Součástí analýzy trhu bude popis lokality, přehled nemovitostí na tomto trhu obchodovaných a jejich průměrných cen, i vývoj trhu mezi roky 2013 a Zvolené metody zpracování Teoretická část této práce je zpracována formou odborné studie, která je vypracována s pouţitím odborné literatury. V této části je poukázáno na specifika oceňování nemovitostí na trţních principech a rozbor procesu indikace trţní hodnoty porovnávací metodou. V praktické části jsou formou zprávy o hodnocení s veškerými náleţitostmi zpracována ocenění bytové jednotky a komerčního prostoru. Metody ocenění byly zvoleny v závislosti na charakteru oceňovaných nemovitostí. V obou případech se jedná o ocenění na bázi trţního přístupu. Třetí část této bakalářské práce, zabývající se analýzou lokálního trhu, popisuje aktuální situaci na daném trhu. U nejčastěji se vyskytujících nemovitostí je analyzován i meziroční vývoj trţních cen. 7

8 Teoretická část 1. Úvod do oceňování Pro správné pochopení následujících kapitol, věnujících se oceňování, je třeba znalost definic základních pojmů v oblasti oceňování pouţívaných. Tyto definice zpravidla vycházejí ze stavebního zákona, popřípadě občanského zákoníku nebo zákona o oceňování. 1.1 Výklad základních pojmů Nemovitost Nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí. Součásti nemovitosti 1 Podle následujícího 120 Občanského zákoníku jsou součásti věcí (tedy i nemovitostí) definovány takto: Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a konec konců i pro oceňování je podstatná věta: Stavba není součástí pozemku. Příslušenství nemovitosti 2 Podle 121 jiţ zmiňovaného Občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci takové věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem uţívány. Přesnou definici nebo taxativní výčet toho, co je to příslušenství nemovitosti, nikde nenajdeme. V praxi obvykle záleţí na vlastníkovi věci hlavní (např. rodinného domu), jak příslušenství vymezí. Příslušenstvím nemovitostí jsou obvykle různé venkovní úpravy, jako 1 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s 8. ISBN ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, s 9. ISBN

9 jsou ploty, vrata přípojky sítí, ale můţe to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace. Stavba Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování, ve znění pozdějších předpisů se stavby člení následovně: a) Pozemní stavby - Budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. - Venkovní úpravy b) Inţenýrské stavby a speciální pozemní stavby (např. silnice, stoţáry, studny, kanalizace, atd.) c) Vodní nádrţe a rybníky d) Jiné stavby Pozemek Pozemky jsou přirozenou částí zemského povrchu, oddělenou hranicí od ostatních částí. Druhy pozemků jsou evidovány v katastrální mapě. Pozemky mohou být například stavební, zemědělské, lesní, vodní toky, atd. Parcela Parcelou je myšlen obraz pozemku, který má přiděleno parcelní číslo, je polohově určen a zobrazen v katastrální mapě. Byt Bytem je jedna nebo více místností určených k bydlení. K bytu patří i jeho příslušenství. V případě oceňování je zahrnut i podíl na společných částech domu včetně příslušenství, tento podíl můţe obsahovat i okolní budovy či pozemky. Nebytový prostor Definice nebytových prostor je v zásadě stejná jako definice bytu, aţ na jediný rozdíl, a to ţe nebytové prostory nejsou určeny k bydlení na základě rozhodnutí stavebního úřadu. 9

10 1.2 Přístup k oceňování v podmínkách české legislativy Oceňování podle cenového předpisu a administrativní cena V oblasti oceňování nemovitostí se můţeme setkat se dvěma základními přístupy. Prvním z nich je oceňování podle cenového předpisu, jehoţ výsledkem je takzvaná administrativní cena (někdy označovaná jako cena úřední nebo cena zjištěná). Ocenění podle cenového předpisu se pouţívá v zákonem stanovených případech, zejména pro potřeby stanovení základu některých daní nebo třeba kvůli stanovení náhrady při vyvlastnění majetku. Důvodem pro pouţití ocenění administrativní cenou by mělo být dosaţení daňové spravedlnosti, coţ ale v praxi nemusí být pravda. Způsob zjištění administrativní ceny je popsán v zákoně č. 151/97 Sb. a vyhlášek, které na něj navazují. V současné době se pouţívají počítačové programy, které umoţňují po zadání potřebných dat tuto administrativní cenu spočítat. Oceňování na trţních principech, trţní hodnota a trţní cena Druhým přístupem uţívaným při oceňování nemovitostí je ocenění na trţních principech, jehoţ výsledkem je ve většině případů takzvaná trţní hodnota. Definicí trţní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení 3. Výsledek ocenění na trţních principech můţe být vyjádřen bodovou nebo peněţní hodnotou, nejlépe v rozmezí, které má přijatelný rozsah. Trţní cena je naproti trţní hodnotě pojem, který je vyjádřen konkrétní peněţní hodnotou, za kterou je nemovitost nabízena k prodeji nebo jiţ byl prodej za tuto cenu realizován v konkrétním čase. Pokud je tedy na trţních principech odhadnutá trţní hodnota stanovená jako rozmezí, tak trţní cena ve stejném čase by se měla nacházet uvnitř tohoto rozmezí. Cena obvyklá V podmínkách české legislativy (zákon č. 151/97 Sb.) se pouţívá pojem cena obvyklá, jeţ je trochu nejasně definován, ale v praxi se dá analogicky vyloţit právě jako synonymum k pojmu trţní hodnota. 3 3 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 22. ISBN

11 Schéma č.1 Trţní hodnota NEJNIŢŠÍ PŘEDSTAVA NABÍZEJÍCÍHO TRŢNÍ HODNOTA NEJVYŠŠÍ PŘEDSAVA KUPUJÍCÍHO TRŢNÍ CENA Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 216. ISBN Účel oceňování nemovitostí Jedním ze základních předpokladů kvalitního ocenění je stanovení účelu, pro který má být daná nemovitost oceňována. Výsledek ocenění se totiţ můţe v závislosti na jeho účelu značně lišit. Jak uţ bylo napsáno, pro některé účely můţe být poţadováno stanovení administrativní ceny na základě cenového předpisu. Pro drtivou většinu účelů je však poţadováno ocenění na trţních principech. Nejčastěji se můţeme setkat s oceňováním nemovitostí při změnách jejich majitele. Vedle koupě a prodeje nemovitosti můţe být účelem ocenění v souvislosti se změnou jejího vlastníka například její pouţití jako zajištění hypotečního úvěru, ocenění za účelem vypořádání společného jmění manţelů, ocenění pro výpočet daně z převodu nemovitostí nebo ocenění za účelem stanovení hodnoty dědictví (a také odměny notáře). Oceňování nemovitostí se pouţívá také v pojišťovnictví, a to jak při uzavírání smlouvy pro stanovení pojistné hodnoty, tak při řešení pojistné události pro stanovení odpovídající náhrady. Dalšími účely ocenění nemovitosti mohou být: - Správa majetku firem (property a facility management) - Správa majetku měst a obcí - Obchodní aktivity (investice, fúze,...) - Exekuce, draţby - Pro účely leasingových společností - Vypořádání obchodního podílu společnosti 11

12 1.4 Vývoj teorie hodnoty Před představením samotných metod oceňování nemovitostí na trţních principech je vhodné seznámit se stručně s historií vývoje teorie hodnoty, jeţ má jistě značný vliv na dnešní chápání hodnoty jako takové včetně vlivů, které hodnotu utvářejí. Starověk a středověk Historie teorie hodnoty sahá aţ do dob starověkého Řecka, kdy filozof Aristoteles zavedl pojem spravedlivá cena, která víceméně vycházela z morálních měřítek tehdejší společnosti a byla chápána jako průměr cen dosahovaných na trhu. Podobně jako Aristoteles přistupovali ke spravedlivé ceně i středověcí učenci ve 13. století, kteří ji chápali jako cenu, která není ovlivněna podvodným jednáním nebo zatajováním negativních vlastností prodávaného zboţí. Klasická teorie hodnoty V 18. a 19. století dominovala chápání hodnoty takzvaná klasická teorie hodnoty, téţ označovaná jako objektivní. Představitelé klasické teorie měřili hodnotu zboţí především nákladově, s tím ţe poptávka byla značně opomíjena. V tomto období se začala rozlišovat hodnota směnná a hodnota uţitná, která závisela na uţitečnosti daného výrobku, nicméně základním měřítkem hodnoty byly pořád chápány náklady dosahované ve výrobních podmínkách. Subjektivní teorie hodnoty Od konce 19. století začala být na rozdíl od klasické teorie hodnota chápána a měřena zejména uţitkem pro spotřebitele a byl kladen značný důraz na poptávku po daném zboţí. Subjektivní teorie hodnoty se tedy posouvá od počítání nákladů spíše k pozorování chování spotřebitele jako účastníka trhu, na kterém se na základě měnící se nabídky mění i poptávka. Rakouská škola V rámci subjektivní teorie vznikla větev takzvané rakouské školy, která se soustředí ještě více na spotřebitele a vysvětluje, ţe uţitek ze zboţí je pro kaţdého účastníka trhu jiný. Hodnota se tedy tvoří na volném trhu a je výsledkem smlouvání kupující a prodávající strany. 12

13 1.5 Trh s nemovitostmi Obecně je trhem chápáno místo, kde se střetává nabídka s poptávkou. V případě nemovitostí jde vlastně o trh s plochami a prostory a z převáţné části se jedná o pouţité zboţí. Jelikoţ nemovitosti se vyznačují vysokou trvanlivostí, vysokou cenou a fixní polohou, jedná se o trh značně nepruţný a transakce na něm trvají velmi dlouhou dobu. Nemovitosti plní jednu ze základních ţivotních potřeb, kterou je bydlení. Nákup či prodej nemovitosti pro většinu populace znamená zásadní ţivotní rozhodnutí. Účastníci trhu s nemovitostmi Účastníky trhu mohou být fyzické či právnické osoby nebo stát. Účastníci trhu mohou vystupovat v roli kupujících či prodávajících, nájemců či pronajímatelů nebo zprostředkovatelů. Dominantní úlohou státu je trh ovlivňovat zejména s cílem hájit a prosazovat celospolečenské a veřejně prospěšné zájmy a případně usměrňovat či odstraňovat některé negativní dopady, které trh sám o sobě není schopen řešit, to vše v souladu s cíli své hospodářské politiky. 4 Motivy účastníků trhu s nemovitostmi Motivů pro vstup na trh s nemovitostmi můţe být celá řada. Pro účely oceňování jsou velmi důleţité, protoţe převáţně odráţejí individuální potřeby (uţitek) kupujících a prodávajících. Motivy účastníků vstupujících na trh tedy dozajista ovlivňují nabídku a poptávku a tím pádem i cenovou hladinu v jednotlivých segmentech trhu. Motivem prodávající strany můţe být u fyzické osoby nebo domácnosti například: nespokojenost, nadbytečnost, nepotřebnost nebo z druhé strany ekonomická neúnosnost. Podobně tomu je i u právnických osob, které prodávají nemovitosti zejména z důvodů nepotřebnosti nemovitosti, potřeby likvidity, řešení vlastnických vztahů nebo ze spekulativních důvodů. Motivem ke koupi nemovitosti je většinou řešení nebo zlepšení bydlení, stěhování nebo změna sídla, investiční příleţitosti, ale třeba i potřeba bydlet či podnikat na prestiţní adrese a s tím spojená reprezentace nebo vazba k dané lokalitě. 4 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 34. ISBN

14 2. Oceňování nemovitostí na trţních principech V oboru oceňování nemovitostí na trţních principech jsou v praxi pouţívány tři metody. Jsou jimi metoda nákladová, výnosová (příjmová) a porovnávací. Ocenění nemovitosti těmito třemi způsoby (přístupy) a jejich kontribuce vede k odhadu trţní hodnoty. Pouţití těchto metod a jejich kombinací se liší vzhledem k typu oceňované nemovitosti, k podmínkám na trhu a účelu ocenění. 2.1 Nákladová metoda Nákladová metoda (Cost Approach) vychází z minulosti a přistupuje k ocenění nemovitosti na základě nákladů vynaloţených na nákup pozemku a nákladů vynaloţených na výstavbu. Základní verze oceňovacího modelu u nákladového přístupu vychází z historických nákladů na nákup pozemků a na pořízení staveb a počítá s jejich transformací k současnosti, přičemţ celkovou nákladovou hodnotu vyjadřuje jako prostý součet nákladů na pořízení těchto dvou komplementárních komponentů. 5 Jak jiţ ze samotné podstaty pozemku vyplývá, není u něj moţné aplikovat nákladový přístup, protoţe nevznikl lidským přičiněním a je nereplikovatelný. Vzhledem k měnícím se cenám není ani bezpečné vycházet z ceny, která byla na pozemek vynaloţena, a transformovat ji do současnosti. Je tedy vhodné pro zjištění hodnoty pozemku vyuţít jinou ze zbývajících metod, ideálně porovnávací. Jak jiţ bylo řečeno, u oceňování staveb nákladovým přístupem se vychází z nákladů, které byly v minulosti vynaloţeny na její pořízení a jejich transformaci do současnosti. Transformací se rozumí přepočtení původních cen materiálu a práce na současnou cenovou hladinu. V případě, ţe původní údaje o nákladech nejsou známy, je třeba postupovat výpočtem nákladů reprodukčních (náhradových). Reprodukční náklady jsou počítány jako náklady, které by bylo třeba vynaloţit na pořízení shodné stavby se shodnými materiály, stejnou technologií a za pouţití stejného projektu a se stejným účelem vyuţití. Pokud se nejedná o čerstvou novostavbu, je třeba pro indikaci trţní hodnoty nákladovým způsobem započítat také opotřebení jak technické, které sniţuje ţivotnost stavby, tak i 5 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 218. ISBN

15 funkční, které vyplývá z pouţití zastaralejší technologie výroby, měnících se standardů apod. Současně je třeba přihlédnout i k nedostatkům ekonomickým. 2.2 Příjmová metoda Příjmová (výnosová) metoda (Income Approach), na rozdíl od nákladové vycházející z minulosti, poskytuje zadavateli pohled do budoucnosti a indikuje současnou trţní hodnotu na základě v budoucnosti očekávaných příjmů (výnosů). Koncept výnosového přístupu je zaloţen na očekávání (anticipaci) jde v podstatě o očekávání moţného příslibu, který se odehraje někdy v budoucnosti, přičemţ problémem je zejména jeho výše. Protoţe lidé si obecně cení okamţitý efekt daleko více neţ efekt, sice třeba kvantitativně shodný, avšak časově odloţený, neboť ten je vţdy zatíţen určitým stupněm nejistot a rizik, ţe se nemusí vyplnit, přikládají odloţenému uţitku niţší hodnotu neţ současnému. Proto je nutno budoucí prospěch transformovat do současnosti, resp. objektivizovat tak, aby byl současným měřítkem hodnoty. 6 Budoucí prospěch z nemovitostí můţe být reprezentován výnosy z nájemného, očekávanými úsporami, i celou řadou dalších veličin. Celkový součet těchto přínosů (finančně vyjádřených) očištěný o nezbytné náklady související s těmito příjmy (např. transakční) a o určitou míru rizika, ţe tyto přínosy nebudou realizovány, se nazývá příjmová hodnota. Vzhledem k tomu, ţe většina očekávaných přínosů se nachází někde v budoucnosti, je třeba je transformovat na hodnotu současnou pomocí metody diskontovaného cash-flow nebo přímé kapitalizace. Při aplikaci příjmové metody se postupuje nejprve zjištěním takzvaného čistého provozního příjmu při nejlepším moţném vyuţití této nemovitosti. Čistý provozní příjem se vypočte jako hrubý příjem z pronájmu (v závislosti na pronajímané ploše a ceně za tuto plochu) očištěný o ztráty z neplacení nájemného a rezervy na renovace. Výsledná trţní hodnota indikovaná příjmovou metodou je stanovena jako poměr čistého provozního příjmu a míry kapitalizace. 2.3 Porovnávací metoda Porovnávací metoda (Comparative Approach) odráţí trţní hodnotu nemovitosti v současnosti. Pouţití porovnávacího přístupu je v ideálních podmínkách ze všech tří přístupů na bázi trţních principů nejpřesnější a nejdůleţitější pro indikaci trţní hodnoty. Princip porovnávací metody spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi jinými, které ale mají 6 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 224. ISBN

16 s nemovitostí oceňovanou co nejvíce společných vlastností. Nutnou podmínkou pro kvalitní aplikaci porovnávací metody je dostatečný počet vhodných vzorků k porovnání. Koncept vychází ze substitučního principu, podle něhoţ kupující, má-li na výběr mezi několika z jeho pohledu substituty, dá přednost tomu, který je nabízen za nejniţší cenu. Předpokládá, ţe účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitostí porovnáním s cenami dosahovanými při obchodech s nemovitostmi podobnými, které lze povaţovat za vzájemně nahraditelné. Protoţe však nemovitosti jsou jedinečné a nemohou tudíţ vykazovat naprostou shodu, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit cenovými korekcemi, které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu. 7 Postup při hledání trţní hodnoty porovnávací metodou začíná analýzou nemovitosti oceňované, dále pokračuje výběrem vhodných vzorků pro porovnání. Nemovitosti porovnávané s nemovitostí oceňovanou by měli být stejného typu, ze stejného segmentu trhu a ze stejné oblasti. Sdílený by měl být účel vyuţití, a srovnatelné by měli být i rozměry, popř. další vlastnosti jako konstrukční systém, standard vybavení, stáří nemovitosti a podobně. Porovnávané nemovitosti by měli prodány či nabídnuty k prodeji v co nejbliţším čase k datu ocenění. Při vlastním porovnání dochází u vlastností, kde se porovnávané nemovitosti liší, ke stanovení korekčních činitelů, kterými se následně upravuje hodnota oceňované nemovitosti. Výsledkem je porovnávací hodnota, která by měla mít velice blízko k hodnotě trţní. 2.4 Indikace trţní hodnoty Při závěrečné analýze by mělo dojít ke kontribuci výsledků jednotlivých metod v určitém poměru v závislosti na typu nemovitosti. Ke kontribuci můţe být pouţita následující tabulka: Tabulka č. 1 Kontribuce výsledků Metoda Poměr v % Indikace Porovnávací Příjmová Nákladová Celkem 100 Výsledek Zdroj: Vlastní úpravy 7 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 221. ISBN

17 Poměr, kterým jsou váţeny výsledky jednotlivých metod, není nikde stanoven, a záleţí pouze na názoru zpracovatele posudku, jaký poměr zvolí. Obecně lze říci, ţe i váha jednotlivých metod v závěrečné analýze můţe být dána buď typem nemovitosti, ale také účelem zpracovávaného posudku. Například při odhadu trţní hodnoty bytu v Praze bude mít zajisté největší váhu metoda porovnávací, následovaná metodou příjmovou. Při ocenění skladovací haly ve středních Čechách můţe být postavena do popředí metoda příjmová. V případě odhadu trţní hodnoty stavebního pozemku můţe být 100% váha přiřazena metodě porovnávací. Souvztaţnost jednotlivých přístupů zobrazuje následující schéma: Schéma č. 2 Základní oceňovací model: MINULOST PŘÍTOMNOST BUDOUCNOST Výše nákladů na pořízení Realizované ceny obdobných nemovitostí Výše očekávaného prospěchu Transformace Transformace Věcná hodnota Porovnávací hodnota TRŢNÍ HODNOTA Výnosová hodnota Zdroj: ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s 227. ISBN , vl. úpravy 17

18 3. Aplikace porovnávací metody 3.1 Popis porovnávací metody Hledání trţní hodnoty nemovitostí pomocí porovnávání je procesem analytickým, při kterém jsou vlastnosti nemovitosti oceňované porovnávány s vlastnostmi nemovitostí podobných, přičemţ se přepokládá, ţe pokud je většina vlastností dvou porovnávaných nemovitostí podobná nebo v ideálním případě shodná, měly by být podobné nebo shodné i jejich zbývající vlastnosti. Zároveň se předpokládá, ţe nemovitosti se shodnými či podobnými vlastnosti mohou být účastníky trhu vnímány jako přiměřené substituty co se týče moţností vyuţití, plnění funkce (uţitku) a jsou tudíţ mezi sebou vzájemně nahraditelné. Vzhledem k faktu, ţe nemovitosti jsou jedinečné, pevně svázané se svou polohou a umístěním, orientací ke světovým stranám a podobně, nemůţe být nikdy docíleno absolutní shody dvou porovnávaných nemovitostí. Principem porovnávací metody je tedy analýza a ohodnocení kvalitativních a kvantitativních rozdílů nemovitosti oceňované a porovnávané. Výsledkem porovnávací metody je takzvaná porovnávací hodnota, která by se měla blíţit k trţní hodnotě v daném čase, proto je nutné, aby výchozí ceny nemovitostí porovnávaných byli co nejaktuálnější. Dá se říci, ţe ceny porovnávaných nemovitostí iniciované (nabídnuty či realizovány) déle neţ rok před datem ocenění, jsou jiţ pro pouţití porovnávací metody nevhodné. Čím větší jsou identifikované a časové rozdíly, tím větší jsou rizika odklonu od skutečné trţní hodnoty a naopak čím jsou identifikované a časové rozdíly menší, tím je odklon výsledné porovnávací hodnoty a skutečné trţní hodnoty menší a ocenění přesnější. 3.2 Základní předpoklady pouţití porovnávací metody Vzhledem k základnímu principu porovnávací metody, tedy porovnání, je asi nejdůleţitějším předpokladem jejího pouţití existence dostatečně velkého trhu v odpovídajícím segmentu, tak aby bylo moţné oceňovanou nemovitost porovnat s jinými. Mezi další podmínky pro úspěšné pouţití porovnávacího přístupu jsou zejména: - Časová aktuálnost cen porovnávaných nemovitostí. (Trh s nemovitostmi se stejně jako další trhy vyvíjí, čím jsou ceny porovnávaných nemovitostí aktuálnější, tím kvalitnější ocenění je a naopak.) - Srovnatelnost nemovitostí. (Porovnávané nemovitosti by měli mít alespoň základní vlastnosti podobné, např. typ nemovitosti, velikost, účel vyuţití, kvalita) 18

19 - Segment trhu. (Na trhu s nemovitostmi má velký vliv na trţní cenu např. lokalita, proto není vhodné porovnávat třeba byt v Praze na Vinohradech, a sice stejně velký byt, ale v Mostě) - Počet vzorků k porovnání. (Porovnání nemovitosti oceňované pouze s jednou nemovitostí, která můţe mít více odlišujících faktorů, můţe být dost nepřesné) Vzhledem k výše uvedenému se dá říci, ţe pouţití porovnávacího přístupu je vhodné zejména u pozemků a nemovitostí určených k bydlení (bytů, rodinných domů, chat, apod.) a pro indikaci trţní hodnoty je vhodné tento přístup kombinovat (kontribuovat) s dalšími přístupy k ocenění na trţních principech, tedy nákladovým a výnosovým. 3.3 Proces ocenění porovnávací metodou Ocenění, tedy indikace hodnoty (v tomto případě hodnoty porovnávací) je postupným analytickým procesem. V praxi bývá rozdělen do následujících tří fází: 1. fáze přípravná o sběr dat a informací 2. fáze porovnávací o výběr vzorků o volba vhodného způsobu a jednotky porovnání o analýza cenotvorných rozdílů o pouţití porovnávací metody 3. fáze závěrečná o vyhodnocení dílčích výsledků o odhad (indikace) porovnávací hodnoty Jednotlivé kroky celého procesu se mohou v praxi vzájemně prolínat nebo mohou být slučovány, kaţdopádně však je mezi nimi nutno respektovat některé jejich úzké podmiňující vazby. Charakter dat je podřízen jejich zdrojům, výběr vzorku je podmíněn jejich mnoţstvím, volba způsobu porovnání je limitována jejich kvalitou a spolehlivostí, výběr porovnávací analýzy je závislý na formě dat, výběr typu porovnávací analýzy je podmíněn charakteru prvků porovnání, zejména zda případné rozdíly je moţno finančně kvantifikovat. Jde-li o 19

20 sloţitější oceňovací problém, proces můţe být samozřejmě doplněn o některé další dílčí procedury Sběr dat a informací Pro úspěšnou aplikaci porovnávací metody je velice důleţité pro odhadce disponovat databází nemovitostí v daném segmentu trhu, která obsahuje soubor dat o cenách, za které byly nemovitosti nedávno prodány nebo za které jsou právě nabízeny. Z takovéto databáze se potom můţe vybrat dostatečný počet vzorků (nemovitostí) pro porovnání. Je důleţité, aby databáze byla pravidelně aktualizována a aby nestárla. Vzhledem k jedinečnosti nemovitostí je důleţité kromě cen mít zaznamenány i údaje, které nemovitost dostatečně popisují a charakterizují právě její jedinečnost, protoţe právě tyto jedinečné vlastnosti mohou mít poměrně zásadní vliv na trţní hodnotu, jak v negativním tak v pozitivním smyslu. V praxi se dají údaje sbírat buď přímo, nebo nepřímo. Přímo získané údaje pocházejí od účastníků trhu, tedy od nabízejících, prodávající nebo kupujících. Vznikají také vlastním výkonem praxe odhadce, tedy jiţ realizovanými odhady a místním šetřením. Výhodu mají přímo získané údaje v tom, ţe jsou přesné a pravdivé, nejsou zkreslené přehnanými představami nabízejících nebo realitními kancelářemi a jejich snahou nemovitost prodat a tudíţ i v některých případech neuvádět negativní vlastnosti nemovitosti nebo naopak příliš vyzdvihovat vlastnosti pozitivní. Nevýhoda přímo získaných údajů je v tom, ţe v praxi často nemohou být dostatečně průkazně podloţeny, a nehodí se tedy pro prokázání skutečnosti v rámci jiných ocenění. Tato skutečnost je dána tím, ţe smluvní strany si často přejí, aby tyto informace nebyly dále prezentovány. Nicméně i nepublikovatelné přímo získané údaje mohou odhadci pomoci udělat si vlastní přehled o reálnosti a pravdivosti údajů získaných nepřímým způsobem. Nepřímo získané údaje mohou pocházet z různých zdrojů a od různých organizací, nejčastěji se jedná o webové stránky různých realitních serverů, údaje realitních kanceláří, periodik nebo i propagačních materiálů nejrůznějších developerů apod. Bohuţel nepřímo získané údaje nejsou tak přesné a pravdivé, jako údaje získané přímo. Vzhledem k veřejnému charakteru těchto dat bývají často ovlivňovány jednostrannými představami nabízejících a neposkytují dostatečné údaje o všech důleţitých vlastnostech nemovitostí, často se lze setkat s různým výkladem podlahových ploch (výměr), ale dokonce i dispozic domů a bytů. Fotodokumentace 8 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2012, s ISBN