Znalecký posudek č /11

Transkript

1 č.j.: 137Ex 328/08 Znalecký posudek č /11 O obvyklé ceně pozemků p.č. 96/32, 184/13, dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice, obec Babice, p.č. 459/93, 461/31, dle LV č. 93, k.ú. a obec Kratonohy a p.č. 202/8, 202/9, dle LV č. 27, k.ú. Trnava, obec Boharyně, bez příslušenství, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký Objednatel posudku: Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián soudní exekutor ul. Veveří čp B r n o usnesení č. 137Ex 328/08-73, ze dne Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v tel. mobil , freznicek@volny.cz Posudek obsahuje 10 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trutnově,

2 strana č. 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně v daném místě a čase zemědělských pozemků p.č. 96/32, 184/13, dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice, obec Babice (vlastnický podíl 1/4), p.č. 459/93, 461/31, dle LV č. 93, k.ú. a obec Kratonohy (vlastnický podíl 1/4) a p.č. 202/8, 202/9, dle LV č. 27, k.ú. Trnava, obec Boharyně (vlastnický podíl 1/4), bez příslušenství, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký, pro účely exekučního řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a dokumentace nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 30, pozemek č. 96/32 - orná půda m 2, pozemek č. 184/13 vodní plocha - 37 m 2, - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 93, pozemek č. 459/93 trvalý travní porost m 2, pozemek č. 461/31 - orná půda m 2, - výpis z KN Katastrálního úřadu - dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 27, pozemek č. 202/8 orná půda m 2, pozemek č. 202/9 - orná půda m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - informace o zjištěných cenách při prodeji pozemků v obcích Kratonohy, Babice, Boharyně a sousedících katastrálních území z vlastnictví ČR- správa PF ČR, - informace o obvyklé ceně zemědělské půdy při majetkových převodech mezi vlastníky a soukromými zemědělci v obcích Kratonohy, Babice, Boharyně, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená podle skutečně realizovaných cen nemovitostí na území okresu Hradec Králové, společně se spolupracujícími odhadci, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby - nejsou, pouze pozemky, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne , - fotodokumentace pořízená znalcem, letecké mapy terénu, viz. přílohy, - usnesení soudního exekutora čj. 137Ex 328/08-73, ze dne , - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 30, k.ú. Velké Babice - vlastník Hamralová Marcela, Urbanice 40, Lhota pod Libčany, identifikátor /3094, vlast.podíl ¼, Lajdar Josef, Jabloňová 626/10, Hradec Králové, identifikátor /229, vlastnický podíl ¾, LV č. 93, k.ú. Kratonohy vlastník Hamralová Marcela, Urbanice 40, Lhota pod Libčany, identifikátor /3094, vlast.podíl ¼, Lajdar Josef, Jabloňová 626/10, Hradec Králové, identifikátor /229, vlastnický podíl ¾, LV č. 27, k.ú. Trnava vlastník Hamralová Marcela, Urbanice 40, Lhota pod Libčany, identifikátor /3094, vlast.podíl ¼, Lajdar Josef, Jabloňová 626/10, Hradec Králové, identifikátor /229, vlastnický podíl ¾, Znalecký posudek č /10, o ceně pozemků p.č. 5008, 5041, 5330, 5424, 5763, České Meziříčí

3 strana č Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, jedná se o zemědělské pozemky v lokalitě určené pouze pro zemědělské využití. 6. Celkový popis nemovitosti Obec Babice má evidováno 192 obyvatel. Obec nemá základní infrastrukturu, je ve správním obvodu pověřeného obecního úřadu v Novém Bydžově a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Novém Bydžově. Obec Babice nemá schválený územní plán, oceňované pozemky jsou vyloučeny z možné výstavby, jsou určeny výlučně jako zemědělská půda pro hospodářské využití. Obec Kratonohy má evidováno 584 obyvatel. Obec má pouze základní infrastrukturu, je ve správním obvodu pověřeného obecního úřadu v Hradci Králové a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Hradci Králové. Obec Kratonohy nemá schválený územní plán, oceňované pozemky jsou vyloučeny z možné výstavby, jsou určeny výlučně jako zemědělská půda pro hospodářské využití. Obec Boharyně má evidováno 544 obyvatel. Obec má pouze základní infrastrukturu, je ve správním obvodu pověřeného obecního úřadu v Hradci Králové a patří pod správní obvod obce s rozšířenou působností v Nechanicích. Obec Boharyně nemá schválený územní plán, oceňované pozemky jsou vyloučeny z možné výstavby, jsou určeny výlučně jako zemědělská půda pro hospodářské využití. Předmětem ocenění je skupina parcel které jsou součástí scelených bloků orné půdy, užívaných soukromými zemědělci jako orná půda. Skupina parcel je v terénu identifikovatelná se zřetelnými hranicemi bloků. 7. Obsah posudku a) Pozemky - Ocenění porovnávací metodou 1) Pozemky dle LV č. 27, k.ú. Trnava 2) Pozemky - dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice 3) Pozemky - dle LV č. 93, k.ú. Kratonohy

4 strana č. 4 B. Posudek Popis pozemků, hodnocení a ocenění a) Pozemky Oceňované pozemky jsou ve třech katastrálních územích v blocích zemědělské půdy mezi obcemi Babice, Kratonohy a osadou Trnava, která je součástí obce Boharyně. Všechny oceňované pozemky jsou součástí scelených honů orné půdy, užívaných zemědělci jako orná půda se zřetelnými hranicemi bloků. 1) Pozemky dle LV č.27, k.ú. Trnava Předmětem ocenění jsou parcely v lokalitě Rybníky jižně od střediska živočišné výroby v obci Babice. Parcela 202/9 je přístupná po zpevněné účelové komunikaci, parcela 202/8 má zajištěný přístup po parcele, která je užívaná jako součást bloku orné půdy. Hranice parcel jsou neznatelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků. 2) Pozemky dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice Oceňované parcely jsou severně od zástavby obce Babice. Parcela č. 96/32 je u melioračního odpadu se zřetelnou východní hranicí a je součástí bloku orné půdy. Parcela č. 184/13 je část melioračního odpadu v bloku orné půdy. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků. 3) Pozemky dle LV č. 93, k.ú. Kratonohy Oceňované malé parcely jsou severovýchodně od zástavby obce po obou stranách upravené vodoteče Bystřice. Hranice parcel nejsou zřetelné, neboť obě parcely jsou součástí bloků orné půdy, lze vyloučit existenci trvalých porostů. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků.

5 strana č. 5 Ocenění a.1) Porovnávací hodnota a.1.1) Pozemky Popis pozemků: Oceňované pozemky jsou ve třech katastrálních územích v blocích zemědělské půdy mezi obcemi Babice, Kratonohy a osadou Trnava, která je součástí obce Boharyně. Všechny oceňované pozemky jsou součástí scelených honů orné půdy, užívaných zemědělci jako orná půda se zřetelnými hranicemi bloků. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek, které poskytují objektivní srovnání ceny pozemku jak v rámci katastrálního území, tak i v rámci oblasti. Na základě šetření na obecním úřadě nemá žádná z oceňovaných parcel předpoklad využití pro investiční činnost v rámci známých stavebních záměrů v katastrech a obcích, stanovená cena vychází z výlučně zemědělského využití pozemků, kde není předpoklad těžby štěrkopísků. b) Ocenění porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky zemědělské, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka menší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obtížně obchodovatelné. Byl proveden výpočet dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je výsledná vypočtená hodnota nekoresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti zjištěnou dle realizovaných prodejů, proto s ní nadále neuvažuji. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová.

6 strana č. 6 Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a inzerce realitních serverů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé je vycházeno ze dvou zásadních zdrojů s rozhodujícím podílem převodů: a) Prodej pozemků ČR- PFČR fyzickým osobám: - cena dle specifického právního předpisu vychází z ceny dle cenového předpisu, platného k předcházejícího roku, není uplatněno navýšení dle přílohy 23 - cenu dále snižuje třicetiletý bezúročný splátkový kalendář, kdy je zastavena platba nájmu ve výši 1 % ceny půdy. b) Prodej pozemků fyzických osob soukromým zemědělcům v lokalitě: - v obcích Boharyně, Kratonohy a Babice jsou prosperující soukromí zemědělci a je trvalý zájem o rozšíření výměry nákupem, takže je převaha poptávky nad nabídkou. Dosahovaná tržní cena u zjištěných majetkových převodů je v rozpětí 90 až 120 tisíc za 1 ha orné půdy, vyšší cena je dosahována jen u výjimečně kvalitních pozemků nebo u parcel u zemědělských objektů. Výrazně vyšší jsou ceny parcel v návaznosti na zastavěné části obcí nebo v lokalitách těžby štěrkopísků, ale zjištěné podklady o cenách z těchto lokalit nejsou zvažovány při stanovení cen v místě a čase obvyklých pro zadané pozemky. Výpočet ceny pozemků : 1) Pozemky dle LV č. 27, k.ú. Trnava a) Cena vypočtená dle zásad pro prodej zemědělské půdy PF ČR Parcela č. Výměra (m 2 ) Cena Kč/m 2 Cena pozemku (Kč) 202/ , ,16 202/ , , , ,74 CELKEM ,50 Kč b) Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské půdy je pro stanovení tržní ceny převzata cena, stanovená na horní hranici cen v místě a čase obvyklých ve výši 12,00 Kč / m 2 u parcely č. 202/8 a na spodní hranici cen u parcely č. 202/9 ve výši 9,00 Kč / m 2. Parcela č. Výměra (m 2 ) Cena Kč Zaokrouhlená cena podílu Marcely Hamralové (1/4) 202/ , ,00 202/ , ,00 CELKEM , ,00 Obvyklá cena podílu ¼ na LV č ,00 Kč

7 strana č. 7 2) Pozemky dle LV č. 30, k.ú. Velké Babice a) Cena vypočtená dle zásad pro prodej zemědělské půdy PF ČR Parcela č. Výměra (m 2 ) Cena Kč/m 2 Cena pozemku (Kč) 96/ , ,13 184/ ,00 370,00 CELKEM ,13 Kč b) Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské půdy je pro stanovení tržní ceny převzata cena, stanovená ve střední hranici cen v místě a čase obvyklých ve výši 10,00 Kč / m 2. Parcela č. Výměra (m 2 ) Cena Kč Zaokrouhlená cena podílu Marcely Hamralové (1/4) 96/ , ,00 184/ ,00 90,00 CELKEM , ,00 Obvyklá cena podílu ¼ na LV č ,00 Kč 3) Pozemky dle LV č. 93, k.ú. Kratonohy a) Cena vypočtená dle zásad pro prodej zemědělské půdy PF ČR Parcela č. Výměra (m 2 ) Cena Kč/m 2 Cena pozemku (Kč) 459/ , ,84 461/ , ,96 CELKEM ,80 Kč b) Pro stanovení obvyklé ceny zemědělské půdy je pro stanovení tržní ceny převzata cena, stanovená ve střední hranici cen v místě a čase obvyklých ve výši 12,00 Kč / m 2. Parcela č. Výměra (m 2 ) Cena Kč Zaokrouhlená cena podílu Marcely Hamralové (1/4) 96/ , ,00 184/ , ,00 CELKEM , ,00 Obvyklá cena podílu ¼ na LV č ,00 Kč

8 strana č. 8 Rekapitulace - Obvyklá cena dle celkem (Kč) vlastnický podíl 1/4 LV č. 27, k.ú. Trnava , ,00 LV č. 30, k.ú. Velké Babice , ,00 LV č. 93, k.ú. Kratonohy , ,00 C E L K E M , ,00 Celkem vlastnické podíly paní Marcely Hamralové dle LV č. 27, 30 a 93 ve výši ¼ ,- Kč

9 strana č. 9 C. Rekapitulace Oceňované pozemky jsou ve třech katastrálních územích v blocích zemědělské půdy mezi obcemi Babice, Kratonohy a osadou Trnava, která je součástí obce Boharyně. Všechny oceňované pozemky jsou součástí scelených honů orné půdy, užívaných zemědělci jako orná půda se zřetelnými hranicemi bloků. Všechny pozemky jsou rovinaté, respektive mírný svah s průměrnou a nadprůměrnou kvalitou pozemku na základě hodnocení dle bonitačně půdních ekologických jednotek. Poloha nemovitosti mimo zastavěné území obce, v lokalitě scelených zemědělských pozemků, je vhodná pro dané využití. Nemovitost nebyla hodnocena výnosovou metodou výnosová hodnota nemovitosti je nulová. Omezení vlastnických práv na nemovitostech vázne - viz. LV - do ocenění je neuvažuji. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji)!! Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti. Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Cena zjištěná porovnávacím způsobem (zaokrouhleno) Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena slovy: jednostodevadesáttisícsedmsetdevadesát Kč ,43 Kč ,00 Kč , Kč , Kč LV č.27 - obvyklá cena podílu paní Marcely Hamralové ve výši ¼ ,- Kč Cena slovy : třicetpěttisícjednostodvacet Kč LV č.30 - obvyklá cena podílu paní Marcely Hamralové ve výši ¼ ,- Kč Cena slovy : jedenácttisícsedmsetosmdesát Kč LV č.93 - obvyklá cena podílu paní Marcely Hamralové ve výši ¼ 6 090,- Kč Cena slovy : šesttisícdevadesát Kč V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/ Trutnov Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

10 strana č. 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j.spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /11 podle připojené likvidace. Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp Trutnov Odhadce nemovitostí certifikovaný dne , recertifikovaný dne , Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/10 s platností do V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/ Trutnov E. Seznam příloh Situace polohy pozemků, Výpis z katastru nemovitostí LV č. 30, 93, 27, Letecké snímky na pozemky, Snímky mapy katastru nemovitostí.

11 strana č. 11 SITUACE

12 strana č. 12

13 strana č. 13

14 strana č. 14

15 strana č. 15

16 strana č. 16

17 strana č. 17

18 strana č. 18

19 strana č. 19