ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.169, katastrální území Mezirolí a obec Nová Role, a to pozemku p.č. 598/4 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 845/12-51 ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.169, katastrální území Mezirolí a obec Nová Role, a to pozemku p.č. 598/4 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemku z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východisko pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti v nedobrovolné dražbě byly reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Mezirolí Nová Role Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Nová Role Katastrální území: Mezirolí Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 857,29 Kč/m 2 2

3 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka posuzovaných nemovitostí byla provedena dne z volně přístupných pozemků povinná prohlídku neumožnila. Posudek bude v návaznosti na ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 845/12-51 ze dne požadující vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.169, katastrální území Mezirolí a obec Nová Role, a to pozemku p.č. 598/4 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 169 katastrální území Mezirolí a obec Nová Role, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.598/4. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Mezirolí, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.598/4. 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne o pozemku p.č.598/4 - katastrální území Mezirolí, obec Nová Role a jeho okolí a širších vztazích. 5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Karlovy Vary a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb. 6 ) Územní plán obce Nová Role s údaji o využítí posuzovaného pozemku p.č. 598/4 katastrální území Mezirolí a obec Nová Role. 7 ) Údaje o současném evidenčním a právním stavu posuzovaného pozemku p.č. 598/4 katastrální území Mezirolí a obec Nová Role dle LV č historie a současný právní stav. 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 169 katastrální území Mezirolí a obec Nová Role, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.598/4 jsou jako spoluvlastníci této nemovitosti je uvedeni: 2 ) V oddíle C na LV č. 169 katastrální území Mezirolí a obec Nová Role, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.598/4 je u spoluvlastníka posuzované nemovitosti uvedeno : exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nařízení exekuce zástavní právo exekutorské 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny. Práva - nebyla znalcem zjištěna, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena. 4

5 6. Celkový popis nemovitosti Nová Role část Mezirolí leží na úpatí Krušných hor cca 8 km od Karlových Varů. Nová Role s částmi Nová Role, Mezirolí a Jimlíkov má 4040 obyvatel. Počet obyvatel se v minulých letech navýšil díky výstavbě nových bytových domů v Nové Roli a dále rodinných domů jak v Nové Roli tak v Mezirolí. Výstavba nových bytových domů i rodinných domů pokračuje. Výhledově se počítá se stavbou rodinných domů také v Jimlíkově. Většina bytů v Nové Roli v panelových domech je již v osobním vlastnictví samotných obyvatel. V obci jsou inženýrské sítě rozsahu voda elektřina,kanalizace plyn s tím, že v přímém dosahu pozemku je voda, elektřina a kanalizace. 5

6 Vlastní posuzovaný pozemek s příslušenstvím se nachází na okraji intavilánu obce, kdy přístup k pozemkům je po zpevněné komunikaci.pozemek je mírného sklonu k severu s tím že na jižní straně je rybníček ( vodní plocha ).Pozemek o celkové výměře m2 je protáhlého tvaru obdélníka (cca 60 m x 20m). Pozemek není v posledním období udržován jsou zarostlý travinami a původními smíšenými porosty. Na severní straně pozemku jsou umístěny 2 mobilní buňky s částečným zastřešením, které nejsou součástí pozemku. Dle územního plánu obce je posuzovaný pozemek určený k využití pro výstavbu objektu venkovského bydlení označení 25 Bv. Příslušenství pozemku v návaznosti na OZ č.89/2012, (Příslušenství věci 510 (1) Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. (2) Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. 511 Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí.) Příslušenství tvoří : zahradní sezení s krbem oplocení pozemku brána v oplocení vodoměrná šachta pilíř pro elektřinu 6

7 1. Zahradní sezení s krbem je umístěno uprostřed pozemku 2. Oplocení pozemku z dřevěných planěk z větší části demontované 2. Brána z dřevěných planěk 4.Vodoměrná šachta 5. Pilíř pro elektřinu umístěný v uliční části plotu 7

8 7. Stanovení způsobů ocenění Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V návaznosti na shora uvedené byly zvoleny níže uvedené pomocné způsoby ocenění : a ) ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že současně platný oceňovacího předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé Vychází ceny v návaznosti na využití dle ÚP tj. pozemek k využití zástavbě RD venkovského typu. b ) metoda přímého porovnání ( pouze u pozemků tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z jednotkové ceny skutečných pozemků upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu pozemku a následně přepočtenou na výměru posuzovaného pozemku. c) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti ( volné nezastavěný stavební pozemek ) je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) - je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 2 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na tržní cenu ) a ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. 8

9 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce - pozemek v intravilánu obce určený k využití k zástavbě objekty venkovského bydlení 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost v I -0,04 podílovém vlastnictví zatížena exekučním tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - pozemek pod úrovní vodní plochy o výměře cca 1000 m2 II 0,80 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,760 4 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,780 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2

10 Příslušenství 1. zahradní sezení s krbem Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba 23 Zahradní sezení s krbem - základní cena: = ,- Kč Koeficient změn cen staveb K i : * 1,000 Zahradní sezení s krbem - upravená cena = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Zahradní sezení s krbem - zjištěná cena = 5 000,- Kč 2. oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výměra: Plot dřevěný laťový na dřevěné nebo ocelové sloupky 270,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 435,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 924,81 Plná cena: 270,00 m 2 * 924,81 Kč/m 2 = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 25 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = ,74 Kč Koeficient pp * 0,593 Cena stavby CS = ,27 Kč Oplocení - zjištěná cena = ,27 Kč 10

11 3. brána Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Vrata dřevěná vč. sloupků Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výměra: 1,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 300,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 7 015,80 Plná cena: 1,00 ks * 7 015,80 Kč/ks = 7 015,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 25 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 1 403,16 Kč Koeficient pp * 0,593 Cena stavby CS = 832,07 Kč Brána - zjištěná cena = 832,07 Kč 4. vodoměrná šachta Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 1.2. Vodoměrná šachta - betonová s ocelovým poklopem 2,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 3 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 8 057,- Plná cena: 2,00 m 3 * 8 057,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1-16,7 % / 100) * 0,833 11

12 Nákladová cena stavby CS N = ,96 Kč Koeficient pp * 0,593 Cena stavby CS = 7 959,82 Kč Vodoměrná šachta - zjištěná cena = 7 959,82 Kč 5. pilíř pro elektřinu Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Pilíř zděný z obyčejných cihel Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Výměra: 1,50 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 810,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 6 229,77 Plná cena: 1,50 m 3 * 6 229,77 Kč/m 3 = 9 344,66 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 35 = 42,9 % Koeficient opotřebení: (1-42,9 % / 100) * 0,571 Nákladová cena stavby CS N = 5 335,80 Kč Koeficient pp * 0,593 Cena stavby CS = 3 164,13 Kč Pilíř pro elektřinu - zjištěná cena = 3 164,13 Kč Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce - pozemek v intravilánu obce určený k využití k zástavbě objekty venkovského bydlení 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost v I -0,04 podílovém vlastnictví zatížena exekučním tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - pozemek pod úrovní vodní plochy o výměře cca 1000 m2 II 0,80 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,760 4 i = 1 12

13 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,780 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek p.č. 598/4 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III -0,01 včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití I -0,02 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek obdelníkového tvaru s výrazným nepoměrem stran ( délka cca 62 m, šířka 20 ), kdy jeho využití dle platného územního plánu pro výstavbu objektu bydlení venkovského typu je vzhledem k dodržení odstupových I -0,20 13

14 vzdáleností k okolním pozemkům a uliční čáře velmi obtížné, toto omezení nelze dostatečně zohlednit v bodě 5.Geometrický tvar pozemku Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,770 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce - pozemek v intravilánu obce určený k využití k zástavbě objekty venkovského bydlení 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nemovitost v I -0,04 podílovém vlastnictví zatížena exekučním tituly 5. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - pozemek pod úrovní vodní plochy o výměře cca 1000 m2 II 0,80 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,760 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,

15 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,760 * 0,770 * 0,780 = 0,456 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,29 0, ,92 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 trvalý travní porost 598/ ,00 390, ,64 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,64 Pozemek p.č. 598/4 - zjištěná cena = ,64 Kč Porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,64 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 500,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,90 Smíšené porosty - zjištěná cena ,90 Kč 15

16 Rekapitulace administrativní ceny Příslušenství 1. zahradní sezení s krbem 5 000,- Kč 2. oplocení ,30 Kč 3. brána 832,10 Kč 4. vodoměrná šachta 7 959,80 Kč 5. pilíř pro elektřinu 3 164,10 Kč Z toho spoluvlastnický podíl 2/3 zahradní sezení s krbem Kč oplocení pozemku Kč brána v oplocení 555 Kč vodoměrná šachta Kč pilíř pro elektřinu Kč Příslušenství celkem Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek p.č. 598/ ,60 Kč Pozemek po zaokrouhlení 3.Porosty ( jsou součástí pozemku) Celkem ( pozemek s porosty ) ,- Kč ,-Kč ,-Kč Z toho spoluvlastnický podíl 2/3 = Kč. Celkem spoluvlastnický podíl 2/3 = příslušenství + pozemek = Kč Kč = ,-Kč 16

17 B2 ) Přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. pozemků v obci Nová Role část Mezirolí, kde se nachází nemovitosti posuzované a současně obdobné co do účelu využití, velikosti a kvality ( pouze stavební pozemky). Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku, na realitních serverech internetu a realitních kanceláří v Karlových Varech Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši cca 5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10% nižší, vydražitel je dále plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny. - velikost srovnávané nemovitosti - vybavenost daného pozemku inž. sítěmi, přístupnost pozemku - tvar pozemku z hlediska využití pro účel dle ÚP - poloha srovnávané nemovitosti včetně vlivu ÚP na její využití - vlastnická práva, zatíženost ex. tituly 17

18 b) vybrané srovnatelných nemovitostí b1) nabídka pozemku v ceně 980 Kč/m2 Nová Role -Mezirolí 18

19 b2) nabídka pozemku v ceně Kč/m2 Nová Role -Mezirolí 19

20 b3) nabídka pozemku v ceně 992 Kč/m2 Nová Role -Mezirolí 20

21 b4) nabídka pozemku v ceně Kč/m2 Nová Role -Mezirolí 21

22 c) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí cena Kč velikost srovnávaného pozemku velikost posuzovaného pozemku srovnatelná cena (Kč/m2) inž. sítě poloha (vliv ÚP) tvar pozemku pro využití dle ÚP vlast. práva (obsazenost, věc. břem. ex.tituly) tržní podmínky(1- prodej,0,9- RK nabídka, 0,04 daň,) ,9 1 0,7 0,7 0,86 2/ Kč ,9 1 0,7 0,7 0,86 2/ Kč ,9 1 0,7 0,7 0,86 2/ Kč ,9 1 0,7 0,7 0,86 2/ Kč 2 ) klady : Průměr - nemovitosti jsou intravilánu obce s dobrou dostupností - pozemek je dle platného ÚP určený k využití zástavbou objekty bydlení venkovského typu spolu. podíl srov. cena Kč 3 ) zápory: - pozemek obdelníkového tvaru s výrazným nepoměrem stran ( délka cca 62 m, šířka cca 20m ), kdy jeho využití dle platného územního plánu pro výstavbu objektu bydlení venkovského typu je vzhledem k dodržení odstupových vzdáleností k okolním pozemkům a uliční čáře situačně náročné - předmětem ocenění a následného prodeje v dražbě jsou pouze 2/3 vlastnických práv 4 ) Cena 2/3 posuzovaných nemovitostí stanovená dle cenového předpisu platného k činí ,- Kč. 5 ) vyhodnocení rozhodných skutečností 5.1.vážený průměr cen váha přímé porovnání Kč 2 srovnatelná hodnota Kč 1 vážený průměr Kč cena po zaokrouhlení Kč 6 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na ,-Kč. 22

23 C. Rekapitulace cen nemovitosti, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 na nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary na listu vlastnictví č.169, katastrální území Mezirolí a obec Nová Role, a to pozemku p.č. 598/4 (včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Cena tržní - cena obvyklá celkem ( včetně práv a závad ) podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. činí ,- Kč slovy: Třistašedesátjedentisícpětset Kč. Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43/2014. E. Příloha : Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 169 katastrální území Mezirolí a obec Nová Role pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o pozemku p.č.598/4. 23

24 24