- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 38, na pozemku parc.č. 233, včetně pozemků p.č. p.č. 233, p.č. 234 a příslušenství, v k.ú. Hodoňovice, obci Baška, okresu Frýdek Místek (LV č.220) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j 143 DC 00005/13 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. Dále porovnat a uvést zda u nájemního práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni není poskytováno nájemné v místě a čase obvyklé nebo je-li hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 38 Adresa nemovitosti: Hodoňovice 38 Okres: Frýdek - Místek Obec: Baška Katastrální území: Hodoňovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za účasti znalce, exekutora a paní Bělunkové. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 220 pro k.ú. Hodoňovice ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 DC 00005/ o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 220 zapsán: Beluněk Jiří, Hodoňovice 38, Baška Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji Znalci nejsou známá žádná další omezení vlastnického práva, vyjma omezení zapsaných v katastru nemovitostí.

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Baška, v k.ú. Hodoňovice, cca 300m od centra místní části Hodoňovice, při místní komunikací procházející Hodoňovicemi. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 38 na pozemku p.č. 233, pozemky p.č. 233, p.č. 234 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří oplocení, trvalé porosty, vedlejší stavba (kůlna), garáž, kotec pro psa, přípojky inženýrských sítí (voda, elektro), zpevněné plochy a žumpa. Vzdálenost do centra obce Baška je cca 3 km. V okolí nemovitosti minimální občanská vybavenost. V obci Baška základní občanská vybavenost. Další občanská vybavenost v okresním městě Frýdku Místku, vzdáleném cca 5 km od nemovitosti. Z pohledu bydlení se jedná o atraktivní lokalitu, s dobrou dostupností města Frýdek-Místek. Pozitiva oceňované nemovitosti: - klidná lokalita k bydlení - dobrá dostupnost Frýdku-Místku Negativa oceňované nemovitosti: - technický stav vyžadující další investice 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovitosti - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 38 Oceňovaná budova je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné v tl. 45cm, částečně zatepleno (cca z poloviny). Stropy s rovnými podhledy. Krov střechy sedlový, krytina z pálených tašek (Bramac). Klempířské konstrukce - žlaby a svody - z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady provedeny v koupelně, kuchyni a na WC. Na domu provedeny vnější obklady štítů dřevem. Dveře hladké plné a prosklené. Okna dřevěná dvojitá (původní). Podlahy v obytných místnostech plovoucí, v ostatních prostorách převážně keramické dlažby. Vytápění ústřední, el. kotlem, v koupelně podlahové topení. El. instalace světelná i motorová. Rozvody vody studené i teplé. Zdrojem teplé vody el. ohřívač. Objekt je odkanalizován do žumpy. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka s el. sporákem a digestoří. Sociální zařízení tvořeno sprchovým koutem, vanou, umyvadly a WC. Zastavěná plocha objektu cca 180 m 2. Znalec odhaduje celkovou užitnou plochu objektu na cca 130 m 2. Přípojky IS elektřina, voda, plyn na hranici pozemku. Dispozice domu je 3+1. Dům je užíván od roku 1900, v roce 1991 prošel rekonstrukcí a modernizací většiny prvků a konstrukcí. Dům je v průměrném technickém stavu. Dům je využit pouze v přízemí. Podkroví není využito pouze půdní prostory. 2) Pozemky Pozemek p.č. 233 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309 m 2 Pozemek p.č. 234 zahrada o výměře 491 m 2 Pozemky p.č. 233 a p.č. 234 jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra funkčního celku činí 800 m 2.

5 - 5-3) Příslušenství Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS (elektřina, voda), žumpy, zpevněných ploch a oplocení. Dále je příslušenstvím: - Vedlejší stavba kůlna dřevěné konstrukce s plochou střechou, zastavěná plocha cca 9 m2 - Kotec pro psa - Terasa s venkovním předloženým schodištěm - garáž navazující na rodinný dům Jedná se o nepodsklepenou přízemní stavbu s jedním nadzemním podlažím pod pultovou střechou. Základy betonové. Nosné konstrukce zděné z cihel tl. 30cm. Krov střechy pultový s krytinou střechy s krytinou živičnou svařovanou. Podlahy betonové. Vrata dřevěná a s el. pohonem. Zastavěná plocha cca 25m 2. Na pozemku zahrady se nachází trvalé porosty, okrasné a ovocné stromy a keře různého druhu a stáří. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3

6 - 6 - Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Hodoňovice Skalice Hodoňovice Dobrá Palkovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,9 0,9 0,9 0,9 datum nabídky/prodeje X.13 VIII.13 VIII.13 X.13 korekce pro datum nabídky 1 0,95 0,95 1 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. srov. srov. horší korekce pro tech. Stav ,2 vzhled a atraktivita objektu srov. srov. srov. horší korekce pro atraktivitu ,1 lokalita/přístupnost Srov. srov. srov. srov. korekce pro lokalitu příslušenství srov. srov. horší horší korekce pro příslušenství 1 1 1,05 1,05 korekce pro velikost domu 0,85 0,95 0,95 1 korekce pro velikost pozemku 0,9 1,1 0,9 0,8 Indikovaná hodnota nemovitosti Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč

7 - 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 38 situovaného na pozemku parc.č. 223, pozemků p.č. 223 a p.č. 224 a příslušenství, v k.ú. Hodoňovice, obci Baška, okresu Frýdek Místek (LV č. 220), je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč.

8 - 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti následovně: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: jedenmilionosmsetdesettisíc Kč Znalci nejsou známy, ani nebyly doloženy, žádné další právní vady vyjma vad uvedených v části C/LV. Právní vady uvedené v části C/LV nemají dopad do ceny obvyklé prodejem nemovitosti dražbou zaniknou. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Pohled na dům ze zahrady Čelní pohled na dům z ulice Kuchyň Koupelna Obývací pokoj Půda

11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Skalice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 135 m 2 Plocha užitná: 320 m 2 Plocha podlahová: 320 m 2 Plocha pozemku: m 2 Balkón: 6 m 2 Terasa: 24 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina: 230V Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům 5+1 s příslušestvím,celopodsklepený s obytným přízemím a podkrovím, zastřešen sedlovou střechou s pálenou krytinou. Dům byl dokončen v roce 1993,je tradičně zděný z cihel a plynosilikátových tvárnic,s hladkou štukovou omítkou, okna jsou dřevěná zdvojená. V suterénu je garáž, kotelna, prádelna a sklepní prostory. V přízemí chodba, koupelna se sprchovacím koutem, samostatné WC, kuchyň a prostorný obývací pokoj s krbem. V podkroví je chodba, čtyři obytné místnosti a koupelna společná s WC. Podlahy jsou dřevěné (obývací pokoj), keramika (chodba,wc, koupelny) lino (kuchyň). V roce 2008 byly vyměněny střešní okna. Na zahradě je nadzemní bazén a dřevěná pergola. Základní škola a mateřská škola se školní družinou je ve vzdálenosti 300m stejně jako zastávka MHD, pro spojení s městem.

13 Nemovitost č. 2 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Hodoňovice Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 186 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 443 m 2 Plocha zahrady: 443 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace, Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji hezký dům 4+kk po částečné rekonstrukci. I.NP - předsíň, dětský pokoj, vstup do sklepa, koupelna + WC, šatna, kuchyň s obývacím pokojem, technická místnost (pračka, WC, vana), vstup na zaharadu. II.NP - jedná se o podkrovní prostor určen k rekonstrukci, 2 pokoje. Na domě před rokem proběhly rekonstrukce, dům je z velké části zateplen, plastová okna, v celém domě plovoucí podlahy, dlažba - podlahové vytápění, nová kuchyň. Dům je ve velice udržovaném stavu, vkusně a útulně zařízen. K domu také náleží zahrada o celkové výměře 443 m2, kde se nachazí parkování, zahradní domek, posezení, úložný prostor na kola. Zahrada je velmi udržovaná se spoustou okrasných květin. V blízkosti domu se nachází hezký splav vhodný ke koupání, lesík, cyklostezka, obchod 2 min., aut.zastávka 2 min. Doporučuji prohlídku! Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku.

14 Nemovitost č.3 Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Dobrá Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 200 m 2 Plocha užitná: 150 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Nabízíme rodinný dům o dispozici 4+1 v obci Dobrá u Frýdku Místku s pozemkem 1400m2. Dům se nachází v centru obce. Před rokem proběhla částečná rekonstrukce rozvodů, vytápění, kuchyně. V 1NP se nachází chodba, dva pokoje, pracovna, obývací pokoj, kuchyně a soc. zařízení. V 2NP se nachází půda. Střešní kryrina eternit. U domu jsou dvě velké místnosti nyní jako sklep s možností vybudování další obytné části nebo pro komerční účely. Vytápění plynovým kotlem, voda obecní. Na zahradě ovocné stromy. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku.

15 Nemovitost č. 4 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Palkovice Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 150 m 2 Plocha užitná: 150 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Komunikace: Asfaltová Popis: Prodej rodinného domu 4+1 v centru Palkovic stojícího na pozemku o celkové výměře 2374 m2. Jedná se o starší dům, který prošel částečnou rekonstrukcí-výměna střešní krytiny a fasáda. V I.NP jsou 3 místnosti, kuchyně, sociální zázemí, garáž a technická část domu, dále v podkroví jedna obytná místnost a možnost další půdní vestavby až 4 místností. Nemovitost se nachází v centrální části Palkovic pod kostelem v bezprostřední blízkosti veškeré občanské vybavenosti. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku.