ZNALECKÝ POSUDEK. Husitská 692/ Teplice. zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 3620/12-120)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně nemovitosti - bytu č. 32/90 v bytovém domě Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 v ulici Kpt. Jaroše včetně podílu 6866/ na společných částech domu Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 a pozemcích parc.č. 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13, vše v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 3620/12-120) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytu č. 32/90 v bytovém domě Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 v ulici Kpt. Jaroše včetně podílu 6866/ na společných částech domu Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 a pozemcích parc.č. 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13, vše v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3620/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 32/90 Adresa předmětu ocenění: Kpt. Jaroše Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce (paní Eliška Hájková se místního šetření nezúčastnila, kontaktovala mě em se žádostí o posunutí termínu místního šetření, což nebylo možné, požádal jsem ji tedy o poskytnutí základních informací o bytu, které mi nesdělila, na zvoncích u domu paní Hájková uvedena nebyla). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 3620/ ze dne výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne (LV č , LV č ) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II je uvedeno: V - Vlastnické právo: Hájková Eliška, Kpt. Jaroše 32/8, Most - 2 -

3 B - Nemovitosti: Jednotky: 32/90 byt podíl na spol. částech 6827/ Budova Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33, bytový dům LV 21152, na parcele: 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13 parc.č. 4636/9, zastavěná plocha a nádvoří 269 m2 parc.č. 4936/10, zastavěná plocha a nádvoří 268 m2 parc.č. 4936/11, zastavěná plocha a nádvoří 267 m2 parc.č. 4936/12, zastavěná plocha a nádvoří 267 m2 parc.č. 4936/13, zastavěná plocha a nádvoří 268 m2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Předkupní právo na dobu 5 let pro Mostecká bytová a.s.. Nařízení exekucí, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní práva exekutorská podrobně viz. příloha LV č D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č pro k.ú. Most II jsou uvedeny údaje týkající se budovy Most č.p. 29, 30, 31, 32, 33 a pozemků parc.č. 4936/9, 4936/10, 4936/11, 4936/12, 4936/13, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace mi nebyla poskytnuta, vstup do bytu mi nebyl umožněn. Ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky, prohlídky vnitřních společných prostor a na základě znalosti bytové výstavby v místě a na základě údajů z katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Kpt. Jaroše v Mostě. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Most je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, v místě přiměřená. Situování je v sídlištní zástavbě obdobných větších bytových domů s blízkostí občanské vybavenosti, poměrně značná koncentrace obyvatel v místě. Spojení do centra, vzdáleného cca 1 km, je MHD

4 B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3620/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 32/90 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 8.NP bytového domu s 1 a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Kpt. Jaroše v Mostě. Dům má 5 vstupů a je v něm celkem 115 bytů a 1 nebytový prostor. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 1 částečným podzemním a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou ve stadiu dokončování zatepelní. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s PVC, v každém vstupu výtah. Dům má 1 částečné podzemní a 8 nadzemních podlaží a je v něm 215 bytů a 1 nebytový prostor v 5 vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 35 roků. Dům je po nedávné resp. současné částečné rekonstrukci (dokončované zateplení, plastová okna). Popis jednotky: Podle výměry se jedná o byt velikosti zřejmě 3+1, umístěný v 8.NP. Provedení a vybavení předpokládám převážně původní s některými úpravami - provedení s původním jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy převážně kryté PVC a koberci, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a kombi WC, sporák s digestoří v kuchyňské lince, vestavěné skříně), vytápění ústřední z dálkovodu, stejně příprava teplé vody. Stav bytu předpoklad převážně původní, dobře udržovaný, s některými drobnými úpravami. Podlahové plochy bytu celkem: 68,66 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 68,66 m 2-4 -

5 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňovaným kategoriím nemovitostí byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Mostě, ve stejné ulici nebo do vzdálenosti cca 1 km: Prodej byt m2, Kpt. Jaroše, Most K prodeji byt v družstevním vlastnictví o velikosti 3+1 s plochou 64 m2 v ulici kpt. Jaroše v Mostě. Byt se nachází v 2. patře s výtahem zrekonstruovaného domu v panelovém sídlišti Výsluní za Kahanem. K příslušenství patří komora v bytě a na chodbě. Byt je v zachovalém původní stavu je vymalován a vyklizen. Naproti domu je škola i školka, sportoviště, dětské hřiště. V blízkosti se nachází veškeré služby, zastávka MHD, obchody, restaurace. Centrum města je 10 minut chůze. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (Jiří Štípek, Vítězslava Nezvala 2477/2, Most), aktualizace , inzerovaná cena 244 tis. Kč, 1.NP. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Družstevní byt ve stejné ulici, ve 3.NP, v obdobném stavu. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a - 5 -

6 zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,25=1,13. Redukovaná jednotková cena: 4 300,- Kč/m2 Prodej byt m2, Zd. Štěpánka, Most K prodeji částečně zrekonstruovaný byt v OV o velikosti 3+1 s balkonem a celkovou výměrou podlahové plochy 65 m2. Nalezneme jej ve 3. patře cihlového domu, který se nachází v klidné a žádané lokalitě. V dosahu bydliště se nachází výborná občanská vybavenost, parkování vozů možné u domu. Dům má novou střechu a vyměněná původní okna za okna plastová. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (REAL CAPITAL, spol. s r.o., Františka Halase 1200, Most), aktualizace , inzerovaná cena 375 tis. Kč, 4.NP. Jednotková cena: 5 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v menším domě, v sousední lokalitě, v osobním vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x0,95x1,00=0,86. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Prodej byt m2, Lidická, Most Nabízíme k prodeji byt 3+1, 62m2, v osobním vlastnictví, ul.lidická Most. Bytová jednotka se nachází v 1.NP kompletně zrekonstruovaného panelového domu (plastová okna,zateplení,fasáda). Byt je v původním stavu. K bytu náleží komora. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky MR449 (Molík reality, s.r.o., tř. Budovatelů 1998/116, Most), aktualizace , inzerovaná cena 234 tis. Kč, 1.NP. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v bytovém domě v sousední ulici, méně oblíbené, v osobním vlastnictví, ale v 1.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,10x1,00x1,00x1,20x1,00x1,00=1,19. Redukovaná jednotková cena: 4 500,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 300,- až 5 000,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce nabízených bytů v jednom případě v družstevním vlastnictví ve stejné ulici a v osobním vlastnictví ve vzdálenosti do 1 km. Prodejnost bytů v Mostě je špatná, značný převis nabídky na poptávkou. Za přiměřenou považuji částku spíše při spodním okraji redukovaných cen ze srovnání, cca 4,5 tis. Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 68,66 m2 tedy cca 300 tis. Kč

7 d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy dobrá infrastruktura, dobré spojení. Záporné vlivy značný převis nabídky nad poptávkou u bytů, velký bytový dům, značná koncentrace obyvatel v místě, nezaměstnanost. Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučního příkazu k prodeji a zástavních práv k oceňované nemovitosti. K zapsanému předkupnímu právu na dobu 5 let pro Mostecká bytová a.s. pro uplatnění předkupního právo platí cena obvyklá dosažená v dražbě. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: třistatisíc Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík