ZNALECKÝ POSUDEK. č /11

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /11 - o obvyklé ceně objektu penzionu č.p. 10 na pozemku st. parcela č. 3/1 zastavěná plocha a nádvoří včetně parcely a se všemi součástmi a s příslušenstvím a pozemky st. parcela č. 3/3 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 17/2 ostatní plocha a parcela č. 17/3 ostatní plocha vše zapsané na LV 294 a pozemek parcela č. 18 trvalý travní porost zapsaný na LV 325 vše pro katastrální území a v obec Horní Vltavice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/ Praha 8 Kobylisy, IČO : č.j. 298/2011-A Účel posudku : Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenit obvyklou cenou dle zákona V Českých Budějovicích dne Tento znalecký posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem v Prachaticích dne , LV č A: Vlastník : 1. SJM Falář Miloslav a Falářová Adriána, Horní Vltavice 10, Horní Vltavice B : Nemovitosti : - st. parcela č. 3/1 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1942 m 2 - st. parcela č. 3/3 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 15 m 2 - parcela č. 17/2 ostatní plocha, výměra 158 m 2 - parcela č. 17/3 ostatní plocha, výměra 101 m 2 - stavba občanské vybavenosti č.p. 10 na st. parcele č. 3/1, nemovitá kulturní památka, pro vše chráněné území vše v k.ú. a v obci Horní Vltavice viz příloha č Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem v Prachaticích dne , LV č A: Vlastník : 1. Falářová Adriána, Horní Vltavice 10, Horní Vltavice B : Nemovitosti : - parcela č. 18 trvalý travní porost, výměra 107 m 2 vše v k.ú. a v obci Horní Vltavice viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí v měřítku 1 : 1000 viz příloha č Projektová dokumentace nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo Kupní smlouva nebyla předložena Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a obou spoluvlastníků oceňovaných nemovitostí manželů Falářových, kteří umožnili znalci vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření bylo provedeno zaměření oceňovaných staveb a fotodokumentace Konzultace - na Obecním úřadě v Horní Vltavici z důvodu vyhledání projektové dokumentace oceňovaných staveb v archivu, nebylo nalezeno Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými stavbami v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek obdobných staveb na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno

3 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti se nachází v katastrálním území v obci Horní Vltavice přímo v centru obce v lokalitě zastavěné převážně smíšenou zástavbou ( bytové domy, občanská vybavenost ). Příjezd je možný po zpevněné místní komunikaci. Objekty jsou napojeny na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizaci. Oceňovaný areál je tvořen hlavní budovou hotelu s restaurací, která tvoří uliční frontu stávající zástavby. Za objektem hotelu je ve svahu umístěna budova kotelny, skladu a dílny, která tvoří příslušenství celého areálu. Soubor nemovitostí dotváří pozemky st. parcela č. 3/1 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěná oceňovanými stavbami, st. parcela č. 3/3 zastavěná plocha a nádvoří, kde byl umístěn mobilní včelín, parcela č. 18 trvalý travní porost, která tvoří část zahrady a parcela č. 17/2 ostatní plocha a č. 17/3 ostatní plocha, které jsou před objektem hotelu mimo uzavřený areál. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a ke dni ocenění jsou prázdné. Jsou zatíženy omezením vlastnického práva existencí několika zástavních práv, vedených exekucí dále viz výpis z KN. Technický stav objektů je velmi špatný až zchátralý, několik let jsou objekty opuštěné. Staticky je objekt stabilní kromě výraznější trhliny u jihovýchodního rohu budovy. Je narušena fasáda vlivem zatékání. Část vnitřního vybavení kuchyně je demontována. Většinu plochy stropů nad 1.NP pokrývá černá plíseň, vnitřní rozvody vody a topení jsou pravděpodobně nefunkční, ve 2.NP jsou zvednuté vlýskové podlahy v hlavním sále. V celém objektu je zvýšená vlhkost pronikající mj. i z podloží stavby. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektů je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou odhadnuty znalcem a převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při oceňovaní nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

4 4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Budova penzionu č.p Budova kotelny Venkovní úprava Pozemek st. parcela č.3/1, č.3/3 a parcely č.17/2, č.17/3 a č Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní ( porovnávací ) metoda Porovnávací metoda indexová 2.4 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Budova penzionu č.p Popis Jedná se o nepodsklepený, samostatně stojící objekt obdélníkového půdorysu se dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/, volnou půdou a valbovou střechou umožňující zřízení podkroví. Konstrukci objektu tvoří převážně smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou skládanou z pozinkovaného plechu. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády přímo z ulice, vedlejší vchod je z jižní fasády ze společného dvora. V objektu jsou pouze provozní nebytové prostory ( restaurace se zázemním s kuchyní, ale s částečně demontovaným zařízením, hotelové pokoje a kancelářské zázemí ). V objektu je celkem 7 pokojů, každý s vlastním umyvadlem, společná umývárna je umístěna na chodbě 2.NP. Dům je napojen na přívod elektrické energie, kanalizaci a obecní vodovod. Zdroj tepla, kotle na pevná paliva, jsou umístěny v sousedním objektu. Dispozice : 1.NP zádveří, výčep, kuchyně, jídelna, pivní hospodářství, chodba, sklady, sociální zařízení pro hosty a zaměstnance, kancelář, schodiště 2.NP chodba se schodištěm, ze které jsou vstupy do 7 pokojů, sál s výčepem, sociální zařízení pro hosty, umývárna pro ubytované podkroví volná půda

5 Konstrukce stavby : Základy : základové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Schodiště : kamenné Stropy : klenbové stropy a trámové s rovným podhledem Střecha : valbová Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : v kuchyni a na sociálech keramické Podlaha a dlažby : dlažba, PVC, jekory a vlýsky Okna : dřevěná zdvojená a dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené, hladké El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory, kotelna na pevná paliva je ve vedlejším objektu Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : personální a pro návštěvníky restaurace, každý pokoj samostatné umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : část zařízení byla demontována Výměry pro ocenění 5 Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 27,00 * 16,00 = 432,00 = 3, ,60 3,0 * 1,80 vstupní přístavek = 5,40 = 2,30 12,42 celkem 1.NP 437, ,02 27,00 * 16,00 = 432,00 = 3, ,40 celkem 2.NP 432, ,40 27,00 * 16,00 = 432,00 5,20/2 = 2, ,80 2 x 6,00 * 16,00/2 odpočet valeb = - 96,00 3,40/3 = 1,13-108,80 celkem zastřešení 432,00 928,00 celkem OP objekt budovy penzionu 3 964,42 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 437,40 3, ,02 2. NP 432,00 3, ,40

6 6 Celkem všechna podlaží 869, ,42 Zastřešení 928,00 Celkem budova 3 964,42 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 2 Průměrná zastavěná plocha 869,40 : 2 = 434,70 m 2 Průměrná výška podlaží ( 437,40 * 3, ,00 * 3,70 )/869,40 = 3,499 m Zjištění charakteru objektu Objekt je určen k ubytování hotelového typu, všechny podlahové plochy v objektu jsou nebytové, zastavěná plocha je 437,40 m 2, což je sice více než 150 m 2, ale přesto nemůže jíti o halu, jelikož v objektu není vnitřní volný prostor větší než 400 m3. Objekt nelze zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky, provede se ocenění dle 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova objekt pro krátkodobé ubytování hotelového typu je stavbou typu G se základní cenou 2 710,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro hotely a ubytování typ G ( 1.NP, 2.NP, valbová střecha, volná půda ) ZC 2 710,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m ,42 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 434,70 Průměrná výška podlaží PVP m 3,499 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,93518 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,900 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,074 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena podkroví vypočtená znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny kce navíc = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva P Stropy dřevěné a klenbové S Zastřešení dřevěná vaznicová soustava S Krytiny střech pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů omítky vápenné štukové S Vnitřní obklady keramické keramické kuchyň a sociály S Schody kamenné S Dveře dřevěné, hladké S Vrata neuvažují se - - -

7 7 13 Okna dřevěná dvojitá S Povrchy podlah dlažba, PVC, jekor i vlýsky S Vytápění etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220/380 V poj automaty S Bleskosvod osazen S Vnitřní vodovod teplá i studená voda S Vnitřní kanalizace ano S Vnitřní plynovod nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody ano S Vybavení kuchyní částečně demontovaná P Vnitřní hygienická zařízení záchody, sprchy, umyvadla S Výtahy nevyskytuje se CH Ostatní nevyskytuje se CH Instalační jádra neuvažuje se Konstrukce navíc nevyskytuje se Na CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 3 631,00, Stáří a opotřebení Původní stáří stavby je cca z let V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce objektu. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní, všechny prvky krátkodobé životnosti jsou vyměněny. Technický stav objektu je, vzhledem k několikaletému neužívání objektu a dlouhodobě absentující běžné údržbě zchátralý. Velká část prvků krátkodobé životnosti je na hranici životnosti ( vnitřní rozvody ) a některé prvky vykazují zvýšené opotřebení ( např. některé podlahy, části omítek, zařizovací předměty, okna, dveře ). Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od doby rekonstrukce s tím, že k takto stanovenému stáři je formálně připočteno 20 let. Opotřebení je stanoveno lineární metodou s tím, že další životnost objektu je uvažována na spodní hranici možného rozpětí, především z důvodu absentující běžné údržby a pokračujícímu nekontrolovanému chátrání. Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / 1970 Stáří 41 let + formálně 20 let Předpokládaná další životnost 25 let Celková životnost 86 let Procento ročního opotřebení 1,163 % Opotřebení 70,93 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,00,- Obestavěný prostor OP m ,42 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,05,- Stupeň dokončení stavby % 100

8 8 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,06,- Opotřebení 70,93 % ,06,- Cena časová objektu budovy penzionu č.p. 10 ke dni odhadu Kč ,00, Budova kotelny Popis Jedná se o nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, které je částečně zapuštěno do terénu, s výraznější půdní nadezdívkou a se sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví. Konstrukci objektu tvoří smíšené zdivo z cihel plného formátu a kamene. Krov je dřevěný vázaný s eternitovou krytinou. Hlavní vstupy do domu jsou z východní fasády ze společného dvora. V objektu jsou pouze provozní nebytové prostory sloužící jako zázemí pro provoz penzionu tj. kotelna s kotli na pevná paliva, hlavní přívod vody, sklady paliva a dílna. Dům je napojen na přívod elektrické energie, kanalizaci a obecní vodovod. Dispozice : 1.NP kotelna, sklad paliva, sklad a dílna. podkroví volná půda Konstrukce stavby : Základy : základové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Schodiště : nevyskytuje se Stropy : hurdisový Střecha : sedlová s jednou valbou Střešní krytina : eternit Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : cementový potěr Okna : dřevěná Vrata : plechová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : osazen kotel na PP / započten v budově penzionu / Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odborného odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit.

9 9 Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 9,00 * 18,80 = 169,20 = 3,40 575,28 celkem 1.NP 169,20 575,28 9,00 * 18,80 = 169,20 1,20 + 3,90/2 = 3,15 532,98 celkem zastřešení 169,20 532,98 celkem OP objekt budovy kotelny 1 108,26 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 169,20 3,40 575,28 Celkem všechna podlaží 169,20 575,28 Zastřešení 532,98 Celkem budova 1 108,26 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 169,20 : 1 = 169,20 m 2 Průměrná výška podlaží ( 169,20 * 3,40 )/169,20 = 3,40 m Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 162,20 m 2, což je více než 150 m 2, ale nejde o halu, protože součet volných vnitřních prostor není větší než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. Objekt nemá žádné byty. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 3 vyhlášky jako BUDOVA. Provozní budova objekt pro energetiku je stavbou typu M se základní cenou 3 076,- Kč/m Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro energetiku typ M ( 1.NP, sedlová střecha, volná půda ) ZC 3 076,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m ,26 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 169,20 Průměrná výška podlaží PVP m 3,40 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,95901 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,9176 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,133 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena podkroví vypočtená znalcem Kč CK 0,-

10 10 Podíl ceny kce navíc = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva P Stropy hurdisové S Zastřešení dřevěná vaznicová soustava S Krytiny střech eternitová S Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu S Úprava vnitřních povrchů omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů omítky vápenné štukové S Vnitřní obklady keramické neuvažuje se Schody nevyskytují se CH Dveře viz vrata CH Vrata plechová S Okna dřevěná P Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění započteno v hlavní budově CH Elektroinstalace 220/380 V poj automaty S Bleskosvod osazen S Vnitřní vodovod teplá i studená voda S Vnitřní kanalizace ano S Vnitřní plynovod neuvažují se Ohřev teplé vody nevyskytuje se CH Vybavení kuchyní neuvažují se Vnitřní hygienická zařízení nevyskytuje se CH Výtahy neuvažují se Ostatní nevyskytuje se CH Instalační jádra neuvažují se Konstrukce navíc nevyskytuje se Na CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 3 365,75, Stáří a opotřebení Původní stáří stavby je cca let. V roce 1970 byla provedena přestavba na kotelnu. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní, všechny prvky krátkodobé životnosti jsou vyměněny. Technický stav objektu je, vzhledem k několikaletému neužívání objektu a dlouhodobě absentující běžné údržbě zchátralý. Velká část prvků krátkodobé životnosti je na hranici životnosti ( vnitřní rozvody ) a některé prvky vykazují zvýšené opotřebení ( např. některé podlahy, části omítek ). Stáří stavby je ve výpočtu uvažováno od doby rekonstrukce s tím, že k takto stanovenému stáři je formálně připočteno 20 let. Opotřebení je stanoveno lineární metodou s tím, že další životnost objektu je uvažována na spodní hranici možného rozpětí, především z důvodu absentující běžné údržby a pokračujícímu nekontrolovanému chátrání.

11 11 Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / 1970 Stáří 41 let + formálně 20 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 91 let Procento ročního opotřebení 1,099 % Opotřebení 67,03 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,75,- Obestavěný prostor OP m ,26 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,45,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,45,- Opotřebení 67,03 % ,73,- Cena časová objektu budovy kotelny ke dni odhadu Kč ,72, Venkovní úprava Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu penzionu č.p. 10. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z externího ohledání nemovitosti se jedná zejména o: - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy - oplocení ohradní zdí - venkovní schody Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 3 vyhl. ( obdoba pro nebytový dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Jelikož jsou, dle odborného názoru znalce, venkovní úpravy zastoupeny v menší míře, je znalcem sníženo procentuální vyjádření zastoupení venkovních úprav pod stanovenou mez na úroveň 1,5 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby budovy penzionu č.p ,06,- Kč Cena stavby budovy kotelny ,45,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,51,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 1,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,79,- Kč

12 12 Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby budovy penzionu č.p ,00,- Kč Cena stavby budovy kotelny ,72,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,72,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 1,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,12,- Kč Stavební pozemek Pozemek st. parcela č.3/1 a č.3/2 a parcely č. 17/2, č.17/3 a č Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / AD reality s.r.o. České Budějovice, realitní kancelář CK Reality s.r.o. Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňované pozemky st. parcela č. 3/1 zastavěná plocha a nádvoří, st. parcela č. 3/3 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 17/2 ostatní plocha, parcela č. 17/3 ostatní plocha a parcela č. 18 trvalý travní porost je částečně zastavěny oceňovanými stavbami a část výměry tvoří jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 2323 m2. Srovnávací pozemek leží na okraji obce Horní Vltavice a je nabízen k prodeji realitní kanceláří 1.šumavská realitní kancelář Prachatice za cenu 600,- Kč/m2. byl prodán před 6 měsíci za cenu ,- Kč. Na pozemku je možnost výstavby rodinného domu. Výměra srovnávacího pozemku je 847 m 2. Pozemek je určen pro výstavbu RD. Je nabízen k prodeji na internetových stránkách. Z důvodu zatím nerealizovaného prodeje je nabídková cena redukována koeficientem 0, ,- Kč/m2 x 0,85 = 510,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj obce Horní Vltavice Popis srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Horní Vltavice, určen územním plánem obce pro výstavbu RD, inženýrské sítě nedaleko pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m2 847 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 510,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část obce 0.90

13 13 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská lokalita 1.00 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky CHKO Šumava, bez negativních vlivů okolí 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku centrum obce Horní Vltavice, Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý jižní orientace, zpevněný příjezd, napojení na veřejný rozvod EI, vody a kanalizace Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura centrum menší obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská lokalita 1.00 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky NP Šumava, hluk od okolní dopravy 0.95 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Cena 1 m2 oceňovaného pozemku Kč/m2 579,74,- Cena oceňovaných pozemků Kč ,36,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Hlavní budova penzionu č.p ,00,- Kč 70,93 % ,06,- Kč Kotelna ,72,- Kč 67,03 % ,45,- Kč Venkovní úpravy ,12,- Kč ,79,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00,- Kč ,00,- Kč St. parcela č.3/1 a č.3/2 a parcely č.17/2, č.17/3 a č ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč

14 Výnosová hodnota areálu Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného vychází ze součtu nájemného za celý areál tzn. za pronájem všech staveb včetně venkovních úprav a pozemku Výpočet výnosovou hodnotou Dle zjištění znalce jsou oceňované nemovitosti v takovém technickém stavu, který neumožňuje reálné pronajmutí nemovitosti. Bez provedených nutných stavebních zásahů a oprav, oceňované nemovitosti nelze ke dni ocenění pronajmout. Za dané situace je tudíž bezpředmětné výnosovou hodnotu nemovitostí zjišťovat a lze s velkou pravděpodobností konstatovat, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitosti se bude blížit k hodnotě 0,- Kč. 2.3 Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných objektů rodinných domů je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Severo.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Oceňované nemovitosti byly nabízeny k prodeji v roce V této době byl hotel zcela funkční v provozu, navíc byl v době před krizí tzn. v době s vyšším zájmem o obdobné nemovitosti. Za inzerovanou cenu nebyl objekt prodán. Doslovný inzerát z databáze znalce :

15 15 Oceňovaný objekt nabídka na prodej z roku 2007 / databáze znalce / Penzion na Šumavě v Horní Vltavici Hotýlek se staročeskou hospodou, dvorem a zahradou v centru známé obce blízko Kubovi Huti, 5km od hranic SRN, při silnici Praha-Pasov-SRN. Hotel v provozu, funkční a zcela vybaven, ihned k využití. V přízemí restaurace-70 míst s výčepem, kuchyně, sklady, chladicí box, kancelář, sociály, vchod na dvůr, v patře pak velký sál-nyní byt, 8 pokojů, koupelna, sociály, velká půda pro vestavbu. ÚT na tuhá paliva, obecní voda i kanalizace. Před domem parkoviště, za domem uzavřený dvůr, terasa,garáž, dílna a zahrada. V místě voda-vltava, lyž.vleky, turistika, blízko Lipno, SRN. Zastavěná plocha : 1957 m2 Plocha parcely : 2216 m2 Nabídková cena : ,- Kč Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných objektů je převzatý z nabídek prodejů obdobných nemovitostí v lokalitě. Popis jednotlivých nabídek není znalcem upravován a je doslovný : Srovnávací objekt č.1 Penzion na Šumavě v Horní Vltavici Penzion na Šumavě - v provozu - po rekonstrukci včetně vybavení s pozemkem/zahradou, parkovacím stáním. Nová střecha, topení (LTO), okna, vnitřní omítky, podlahy atd. Kapacita osm dvoulůžkových, dva čtyřlůžkové pokoje (bezbariérový přístup v 1. NP), recepce/kancelář, jídelna s kuchyní, pokoj a sociální zařízení pro personál, dílna údržby,

16 16 kotelna, lyžárna-kolárna, zatravněná zahrada 1000 m2. Půda vhodná k vestavbě. Dále možnost dokončení místnosti 43 m2 jako kuchyně nebo restaurace Kapacita : 8x dvojlůžko a 2x čtyřlůžko tj. 24 lůžek Zastavěná plocha : 161 m2 Plocha parcely : 1540 m2 Nabídková cena : sleva na ,- Kč z ,- Kč Srovnávací objekt č.5 Penzion na Šumavě v Zátoni Šumavský penzion Pod Pralesem na strategickém místě na úpatí Boubína. Rozsáhlý zděný objekt po celkové rekonstrukci (60 míst) s perfektně zařízenou kuchyní s nejmodernější technologií, technické zázemí, garáže. V patře a podkroví pokoje vše s vlastním příslušenstvím celkem 20 lůžek možnost rozšíření. U objektu 2 parkoviště, terasa. Pozemek celkem 2297m2. Atraktivní lokalita Boubín prales, cyklotrasy, běžky. Cena včetně vnitřního vybavení. Kapacita : 20 lůžek Zastavěná plocha : 200 m2 Zastavěná plocha : 545 m2 Plocha parcely : 2297 m2 Nabídková cena : sleva na ,- Kč z ,- Kč

17 17 Srovnávací objekt č.3 Penzion na Šumavě v obci Nová Pec Zavedený hotel/pension v rekreačním centru obce Nová Pec na Šumavě, na hranici NP Šumava. Jedná se o zrekonstruovaný dům bývalé lesní správy první zmínky pocházejí z roku 1520 ve spojení se jménem Marie Bernard. Objekt se nachází cca 300 m od vodní plochy lipenské nádrže, na jejím pravém břehu. Leží na rovinatých pozemcích, orientovaných jižně o celkové ploše m2. Na pozemku se nachází vlastní jezírko a přes pozemek protékají dva potoky. Z tohoto místa je překrásný výhled na nejvyšší hory Šumavy, Plechý a Smrčinu ( Hochficht ). V rámci objektu jsou dva nové byty s vlastním vchodem (2+kk), které je možné využít jako apartmány. Hotel má celkem 12 pokojů, kapacita ubytování (počet lůžek) 45. Objekt má vlastní, plynofikovanou, nově vybavenou kuchyň, restauraci s krbem pro 80 osob, dále venkovní posezení na terase pro 40 osob a pohostinskou zahrádku pro 30 osob. Parkování přímo u hotelu na vlastních pozemcích. Obytná plocha objektu je 580 m2. Kapacita : 12 pokojů s 45 lůžky Zastavěná plocha : 200 m2 Užitná plocha : 580 m2 Plocha parcely : 2434 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě Srovnávací objekt č.4 Ubytovna v obci Nová Pec na Šumavě, část obce Pěkná Dům se nachází na návsi obce Pěkná.V roce 1970 prošel částečnou rekonstrukcí a byl provozován jako ubytovna. Zastavěná plocha je 309 m2, celkový pozemek 516 m2, užitná

18 18 plocha 490 m2. Vytápění ústřední na tuhá paliva - funkční kotel, voda z řadu od soukromého majitele, kanalizace řešena septikem. Pro opětovný provoz jsou nutné rekonstrukce. Objekt se nachází nedaleko Boletického újezdu, který je částečně zpřístupněn turistům. Kapacita : 30 lůžek Zastavěná plocha : 309 m2 Užitná plocha : 490 m2 Plocha parcely : 516 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě Porovnání obdobných nemovitostí v lokalitě Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Objekt hotelového typu s restaurací centrum obce Horní Vltavice 7 pokojů, 18 lůžek, restaurace 70 míst průměr / parkování na vl. pozemku 2323 špatný až zdevastovaný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Objekt penzionu centrum obce Horní Vltavice 10 pokojů, 24 lůžek průměr / parkování na vl. pozemku 1540 průměr 2 Objekt penzionu s restaurací obec Zátoň 20 lůžek, restaurace 60 míst průměr +/ parkování na vl. pozemku 2297 velmi dobrý 3 Objekt penzionu s restaurací obec Nová Pec 12 pokojů, 45 lůžek, restaurace 80 míst, 2x byt 2+kk průměr / parkování na vl. pozemku 2434 dobrý 4 Objekt ubytovny obec Nová Pec, část obce Pěkná 10 pokojů, společenská místnost průměr /bezproblémové parkování 516 horší Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 0,90 1,25 1,40 0,95 1,00 1, , , ,15 1,00 1,50 2,00 1,05 1,10 3, , , ,20 1,00 1,40 1,90 1,05 1,10 3, , , ,00 0,90 1,00 1,00 0,85 1,00 0, ,-

19 19 Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1, Vyhodnocení obvyklé ceny Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla znalcem stanovena na základě výše uvedených rozborů, zjištění a na základě odborného názoru znalce. Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, jichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena nákladovým způsobem, která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Tato cena je výrazně vyšší než zjištěná cena obvyklá, což je u obdobných staveb v obdobných lokalitách zcela běžné. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je rovna nule, což je především z důvodu nemožnosti pronajmout oceňované nemovitosti bez předchozích stavebních úprav, které by umožnily opětovné zprovoznění objektů. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : V posledním období se změnila i situace v naší i světové ekonomice, která prochází recesí, a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí, které mj. vyžadují i vyšší investiční náklady na zprovoznění celého areálu v ekonomicky návratném provozu. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době ještě snižují.

20 20 V roce 2007 byly oceňované nemovitosti nabízeny k prodeji různými realitními kancelářemi za cenu ,- Kč. I když byly objekty nabízeny k prodeji před krizí, nebyla výše nabídkové ceny akcentována žádným kupcem. Nabídková cena byla nad očekáváním trhu. Od této doby se značně zhoršil technický stav oceňovaných staveb, objekty není možno, bez předchozích výrazných investic, znovu zprovoznit. Připočteme-li současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi a nestabilní výnosnost obdobného podnikání ve srovnatelných provozovnách je zřejmé, že současná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí bude výrazně pod nabídkovou cenou z roku Obvyklá cena se bude, s největší pravděpodobností, pohybovat mezi zjištěnými cenami nákladovou a výnosovou. Přihlédneme-li k objektivním skutečnostem, které mají vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí tj. především značně zanedbaný technický stav, demontované zařízení spojené se stavbou ( zařízení kuchyně ), potřeba zvýšených investic do objektu lze konstatovat, že se bude obvyklá cena areálu blížit ceně porovnávací, ve které jsou tyto vlivy zahrnuty. 2.4 Rekapitulace Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Způsob ocenění Reprodukční cena oceňovaných nemovitostí Věcná hodnota / časová cena / oceňovaných nemovitostí Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,00,- Kč ,00,- Kč 0,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. objektu penzionu č.p. 10 na pozemku st. parcela č. 3/1 zastavěná plocha a nádvoří včetně parcely a se všemi součástmi a s příslušenstvím a pozemky st. parcela č. 3/3 zastavěná plocha a nádvoří, parcela č. 17/2 ostatní plocha a parcela č. 17/3 ostatní plocha vše zapsané na LV 294 a pozemek parcela č. 18 trvalý travní porost zapsaný na LV 325 vše pro katastrální území a v obec Horní Vltavice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění ,- Kč slovy : jedenmiliónšestsetpadesáttisíckorunčeských

21 21 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 2x kopie výpisu z KN 1x kopie katastrální mapy

22 22 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 86/11. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 6. září 2011 Ing. Michal Sirový

23 23 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na hlavní budovu č.p. 10 budova kotelny na objektem č.p. 10

24 24 kuchyně v 1.NP objektu č.p. 10 sál ve 2.NP se zvednutou vlýskovou podlahou