ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary. exekuční řízení - prodej nemovitého majetku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši ½ nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 Ex / ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši ½ nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemků z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východisko pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti v nedobrovolné dražbě byly reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Kounov Kounov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Kounov Katastrální území: Kounov u Rakovníka Počet obyvatel: 602 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 620,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 240,59 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitostí Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti spoluvlastníka posuzované nemovitosti paní Dany Chaloupkové. 2

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 1225/ ze dne požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, obsahující identifikační údaje o o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5. 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5 - katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov. 5) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Rakovník a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb. 6 ) Územní plán obce Kounov, okres Rakovník poskytnutý obecním úřadem Kounov dne Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, obsahující identifikační údaje pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5 jsou jako spoluvlastníci této nemovitosti je uvedeni: 3

4 3 ) V oddíle C na LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, obsahující identifikační údaje pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5 je u spoluvlastníka posuzované nemovitosti uvedeno : exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nařízení exekuce nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení neboť na nemovitosti váznou zástavní práva a exekuční tituly zástavní práva jsou vymazána až po skončení rozvrhového řízení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny. Práva - nebyla znalcem zjištěna, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena. 6. Popis nemovitosti, příslušenství, možné využití dle územního plánu. Obec Kounov se nachází v okrese Rakovník, kraj Středočeský, 11 km severně od Rakovníka. Žije zde cca 600 obyvatel. Vlastní posuzované pozemky s příslušenstvím se nachází na okraji intavilánu obce poblíž železniční zastávky, kdy přístup k pozemkům je po nezpevněné komunikaci. K pozemkům je přivedena elektřina a městská voda, kanalizace zde není. Oceňované pozemky o celkové výměře m2 jsou užívány jako celek k nenáročné letní rekreaci a jsou ohraničené oplocením. Pozemky nejsou v posledním období udržovány jsou zarostlé travinami a původními ovocnými stromy, na jižní a západní straně pozemků jsou u oplocení vysazeny smrky které oddělují pozemky na jižní straně od příjezdní nezpevněné cesty a na západní straně od pole. 4

5 Příslušenství pozemků, jež je užíváno dlouhodobě společně s posuzovanými pozemky tvoří : 1 ) Příslušenství- stavební buňka č. 1 2 ) Příslušenství- stavební buňka č. 2 ( vše pod společným zastřešením ) 3 ) Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk 4 ) Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek 5 ) Příslušenství-suchý záchod u severní strany pozemku 5

6 6 ) Příslušenství-pilíř elektro v oplocení 7 ) Příslušenství-vodoměrná šachta na pozemku u vstupu na pozemek 8 ) Příslušenství oplocení jižní a východní strana pozemku 9 ) Příslušenství -přípojka elektro vedeno ze zděného pilíře k mobilním buňkám 10 ) Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem vstup na pozemek Využití dle schváleného územního plánu obce Kounov. V návaznosti na postoupený územní plán obce Kounov, okres Rakovník poskytnutý obecním úřadem Kounov dne jsou pozemky označeny jako OB obytné území venkovského charakteru ( individuální výstavba obytnými objekty ) 6

7 7. Stanovení způsobů ocenění Cena obvyklá ( tržní ) bude stanovena ve smyslu znění zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V návaznosti na shora uvedené byly zvoleny níže uvedené pomocné způsoby ocenění : a ) ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 441/2013 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že současně platný oceňovacího předpis je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé. b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z jednotkové ceny skutečných pozemků upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu pozemku a následně přepočtenou na výměru posuzovaného pozemku. c) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti ( volné nezastavěné pozemky ) je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) - je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 1 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na tržní cenu ) a ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Příslušenství Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,

9 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0, Příslušenství- stavební buňka č. 1 Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba 23 Příslušenství- stavební buňka č. 1 - základní cena: = ,- Kč Koeficient změn cen staveb K i : * 1,000 Příslušenství- stavební buňka č. 1 - upravená cena = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Příslušenství- stavební buňka č. 1 - zjištěná cena = 2 000,- Kč Příslušenství- stavební buňka č. 2 Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba 23 Příslušenství- stavební buňka č. 2 - základní cena: = ,- Kč Koeficient změn cen staveb K i : * 1,000 Příslušenství- stavební buňka č. 2 - upravená cena = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Příslušenství- stavební buňka č. 2 - zjištěná cena = 2 000,- Kč Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba 23 Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk - základní cena: = ,- Kč Koeficient změn cen staveb K i : * 1,000 Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk - upravená cena = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků 9

10 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 25 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk - zjištěná cena = 2 000,- Kč příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba 23 Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek - základní cena: = 5 000,- Kč Koeficient změn cen staveb K i : * 1,000 Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemek - upravená cena = 5 000,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 42 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 42 = 95,2 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemnek - zjištěná cena = 750,- Kč 1.2. Příslušenství Příslušenství-suchý záchod Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Záchod dřevěný bez žumpy Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,948 Koeficient pp = I T * I P = 0,948 i = 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / ks = 1 800,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena Kč/ks = 3 299,04 Plná cena: 1,00 ks * 3 299,04 Kč/ks = 3 299,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků 10

11 Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 25 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 659,81 Kč Koeficient pp * 0,948 Cena stavby CS = 625,50 Kč Příslušenství-suchý záchod - zjištěná cena = 625,50 Kč Příslušenství-pilíř elektro v oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Pilíř zděný z obyčejných cihel Výměra: 0,80 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,948 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 3 = 2 810,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena Kč/m 3 = 4 983,82 Plná cena: 0,80 m 3 * 4 983,82 Kč/m 3 = 3 987,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1-16,7 % / 100) * 0,833 Nákladová cena stavby CS N = 3 321,22 Kč Koeficient pp * 0,948 Cena stavby CS = 3 148,52 Kč Příslušenství-pilíř elektro v oplocení - zjištěná cena = 3 148,52 Kč Příslušenství-vodoměrná šachta Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.2. Vodoměrná šachta - betonová s ocelovým poklopem Výměra: 0,60 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 3 = 3 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,

12 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena Kč/m 3 = 6 445,60 Plná cena: 0,60 m 3 * 6 445,60 Kč/m 3 = 3 867,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CS N = 3 093,89 Kč Koeficient pp * 0,948 Cena stavby CS = 2 933,01 Kč Příslušenství-vodoměrná šachta - zjištěná cena = 2 933,01 Kč Příslušenství -oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 i = Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 80,00 m 2 pohledové plochy Koeficient pp = I T * I P = 0,948 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m 2 = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 439,87 Plná cena: 80,00 m 2 * 439,87 Kč/m 2 = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 5 278,44 Kč Koeficient pp * 0,948 Cena stavby CS = 5 003,96 Kč Příslušenství -oplocení - zjištěná cena = 5 003,96 Kč 12

13 příslušenství -přípojka elektro Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Délka: 40,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m = 140,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena Kč/m = 248,30 Plná cena: 40,00 m * 248,30 Kč/m = 9 932,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CS N = 7 449,- Kč Koeficient pp * 0,948 Cena stavby CS = 7 061,65 Kč Příslušenství -přípojka elektro - zjištěná cena = 7 061,65 Kč Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / ks = 3 420,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena Kč/ks = 6 298,27 Plná cena: 1,00 ks * 6 298,27 Kč/ks = 6 298,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 13

14 Nákladová cena stavby CS N = 944,74 Kč Koeficient pp * 0,948 Cena stavby CS = 895,61 Kč Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem - zjištěná cena = 895,61 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek v intravilánu obce určený ÚP k využití pro individuální obytné objekty, ale bez přímé návaznosti na stavebně srostlé území obce I -0,20 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,800 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 14

15 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV -0,03 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,948 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,800 * 0,948 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 240,59 0,758 0,300 54,71 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 orná půda 1532/ ,00 54, ,35 odst. 1) 9 odst. 3 ( 4 orná půda 1532/5 861,00 54, ,31 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,66 Pozemky - zjištěná cena = ,66 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m 2 0,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m ,00 15

16 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 9 543,89 Porosty - zjištěná cena 9 543,89 Kč Administrativní cena - rekapitulace 1. Příslušenství 1) Příslušenství- stavební buňka č ,- Kč 2) Příslušenství- stavební buňka č ,- Kč 3) Příslušenství - dřevěná terasa u mobilních buněk 2 000,- Kč 4) příslušenství - kůlna na nářadí u vstupu na pozemnek 750,- Kč 5) Příslušenství-suchý záchod 625,50 Kč 6) Příslušenství-pilíř elektro v oplocení 3 148,50 Kč 7) Příslušenství-vodoměrná šachta 2 933,- Kč 8) Příslušenství -oplocení 5 004,- Kč 9) příslušenství -přípojka elektro 7 061,60 Kč 10) Příslušenství -ocelová vrata s výplní pletivem 895,60 Kč Příslušenství celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 9 543,90 Kč Celkem nemovitosti s příslušenstvím ,80 Kč Výsledná administrativní cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 16

17 B2 ) Přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. pozemků přímo v obci Kounov a současně obdobné co do účelu využití, velikosti a kvality.údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku, na realitních serverech internetu a realitních kanceláří v Rakovníku. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny: - tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3-5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 15% nižší - vydražitel je plátcem daně z převodu nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny. - velikost srovnávané nemovitosti - vybavenost daného pozemku inž. sítěmi a přístupnost pozemku - poloha srovnávané nemovitosti včetně vlivu ÚP na její využití - vlastnická práva, zatíženost ex. Tituly ( snížení prodejnosti vlivem velikosti oceňovaného podílu ) 17

18 b) vybrané srovnatelných nemovitostí b1) nabídka pozemku v ceně 104Kč/m2 Kounov u Rakovníka 18

19 b2) nabídka pozemku v ceně 119 Kč/m2 Kounov u Rakovníka 19

20 c) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí cena Kč velikost srovnávaného pozemku velikost posuzovaného pozemku cena Kč/m2 srov. cena po úpravě (Kč/m2) inž. sítě poloha (vliv ÚP) vlast. práva (podíl na nemo, věc. břem. ex.tituly) tržní podmínky(1- prodej,0,85- RK nabídka, 0,04 daň,) ,85 0, Kč ,85 0, Kč Průměr srov. cena Kč 2 ) klady : - pozemky jsou dle platného ÚP určené k využití zástavbou obytnými objekty venkovského charakteru 3 ) zápory: - přístup po nezpevněné komunikaci - pozemky na okraji obce - předmětem ocenění a prodeje je spoluvlastnický podíl ve výši ½ 4 ) Cena posuzovaných nemovitostí stanovená dle cenového předpisu platného k činí ,- Kč. 5 ) vyhodnocení rozhodných skutečností 5.1. průměr pomocných cen ( ocenění mají stejnou váhu ) váha přímé porovnání Kč 1 srovnatelná hodnota Kč 1 vážený průměr Kč z toho podíl 1/ Kč 6 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na Kč 20

21 C. REKAPITULACE o ceně spoluvlastnického podílu ve výši ½ nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště o ceně o ceně Rakovník, na listu vlastnictví číslo 126, katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov, a to pozemků p.č.1532/2 a p.č.1532/5 ( včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C2 ) Cena tržní - cena obvyklá celkem ( včetně práv a závad ) podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. činí ,- Kč slovy:sedmdesátdevěttisícšestsetpet Kč. C3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40/2014. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 126 katastrální území Kounov u Rakovníka a obec Kounov pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.1532/2 a p.č.1532/5. 21

22 22