Odhad tržní hodnoty č. 2264

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 04081/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 4083/1 Druh: zahrada Parcela č. 4083/2 Druh: ostatní plocha neplodná půda Parcela č. 4085/22 Druh: zahrada zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí pro obec Velké Meziříčí, katastrální území Velké Meziříčí na LV č. 814 s podílem povinného 1/4 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04081/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí pro obec Velké Meziříčí, katastrální území Velké Meziříčí na LV č. 814 je zemědělská půda pod ochranou Zemědělského půdního fondu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS.. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04081/ ze dne LV 814 k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí - KM k LV 814 k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google - portál územního plánování (územní plán) města Velké Meziříčí Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Velké Meziříčí Katastrální území: Velké Meziříčí (779091) List vlastnictví číslo: 814 Vlastníci: 1. Čermáková Olga Podíl: 1/4 Školní 2055, Velké Meziříčí, Pospíšilová Marie Podíl: 1/2 Československé Armády 1945, Frýdek-Místek, Místek, Pospíšilová Michaela Podíl: 1/4 V. Vantucha 1340, Frýdek-Místek, Frýdek, Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Velké Meziříčí pro obec Velké Meziříčí, katastrální území Velké Meziříčí na LV č. 814 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod. Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za

4 4 jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,

5 5 nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Oceňované pozemky jsou situovány SZ od centra města Velké Meziříčí a S od dálnice D1 (E50) v jejíž bezprostřední blízkosti leží, oddělené od vlastní komunikace zalesněným protihlukovým valem.. Pozemek parcela p.č. 4083/1 druh: zahrada výměra celkem 2471 m 2 pozemek oceněn v souladu s ÚP jako zahrada Pozemek parcela p.č. 4083/2 druh: ostatní plocha neplodná půda výměra celkem 29 m 2 pozemek oceněn v souladu s ÚP jako zahrada Pozemek parcela p.č. 4083/1 druh: zahrada výměra celkem 12 m 2 pozemek oceněn v souladu s ÚP jako zahrada Charakteristika dle BPEJ:

6 6 Region: mírně teplý, vlhký Suma teplot nad 10 C: Vláhová jistota: nad 10 Expozice: jih Suchá vegetační období: 5-15 dní Průměrná roční teplota: 6 C - 7 C Sklonitost: střední svah Roční úhrn srážek: mm 7-12 Hloubka půdy: hluboká, středně hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí, až slabá >30 cm do 25% Půdní typy: Podloží: granodiority, méně ortoruly Váha: Skeletovitost: Vododržnost: Kambizemě modální eubazické až mezobazické hrubé zvětraliny, propustné, minerálně chudé substráty, žuly, syenity, středně těžké lehčí s vyšším obsahem grusu vláhově příznivější ve vlhčím klimatu Skelet jsou štěrk (4-30mm) a kamení (3cm-30cm). Hloubka půdy je omezena pevnou horninou nebo silnou skeletovostí. Zdroj: vyhláška Ministerstva zemědělství č. 327/1998 Sb., ze dne 15. prosince 1998, ve znění vyhlášky č. 546/2002 Sb., ze dne 12. prosince Dle platného územního plánu jsou oceňované parcely zařazeny do kategorie 5) Zahrádkářské osady RZ Hlavní: Umístění soustředěných rekreačních zahrádek sloužících k rekreaci a zahrádkaření Přípustné: Zemědělská rostlinná činnost samozásobitelského charakteru bez negativního dopadu na okolní prostředí. Přípustné jsou komunikace a parkoviště pro obsluhu území, rozptylové prostory, plochy pro rekreační sport bez negativního dopadu na okolní prostředí, zeleň, stavby příslušné technické infrastruktury. Podmíněně přípustné: Umístění individuálních rekreačních chat. Nepřípustné: Stavby pro trvalé bydlení, výrobní činnosti a sklady, stavby nesouvisející s rekreační funkcí plochy. Činnosti, děje a zařízení a stavby, které svými vlivy narušují prostředí plochy rekreace přímo nebo druhotně nad přípustnou míru

7 7 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 814 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

8 8 B. Odhad obvyklé ceny pozemků Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Žďár nad Sázavou Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 814 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 115,29 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,909 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 4083/ ,29 90, ,24 ostatní plocha / ,29 90, ,76 neplodná půda zahrada 4085/ ,29 90, ,04 Součet: ,04 Pozemky na LV číslo 814 zjištěná cena: ,04 Kč

9 9 a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 814 Popis porovnávacích pozemků: Všechny srovnávací pozemky jsou z Velkého Merziříčí, nebo jeho bezprostředního okolí Porovnávací pozemky: zahrada Realizovaná cena: , Kč Výměra: 3 302,00 m 2 Jednotková cena: 300, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,850 Upravená jednotková cena: 255, Kč/m 2 Váha: 1,00 zahrada Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 200,00 m 2 Jednotková cena: 125, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,850 Upravená jednotková cena: 106,25 Kč/m 2 Váha: 1,00 zahrada Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 474,00 m 2 Jednotková cena: 150, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,850 Upravená jednotková cena: 127,50 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 106,25 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 162,92 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 255, Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 162,92 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra zahrada 4083/ ,00 m 2 ostatní plocha - neplodná 4083/2 29,00 m 2 půda zahrada 4085/22 12,00 m 2 Výměra celkem (V): 2 512,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 2 512,00 m 2 162,92 Kč/m 2 = ,04 Kč

10 10 Pozemky na LV číslo 814 zjištěná cena: ,04 Kč a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 115,29 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 4083/ ,29 99, ,98 ostatní plocha / ,29 99, ,02 neplodná půda zahrada 4085/ ,29 99, ,56 Součet: ,56 Pozemky na LV číslo 814 zjištěná cena: ,56 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene (n): 0 roků Míra kapitalizace (u): 0,00 % Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% 0,0000 Úročitel (q): 1 + i 1,0000 q n 1 Hodnota věcného břemene: U q n i = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

11 11 C. Rekapitulace Jak vyplývá z analýzy dat ČSÚ, byl oproti loňskému roku pokles cen nemovitostí obecně o téměř 15 %. U pozemků to bylo o něco méně. Avšak tyto data jsou při analýze sumarizovány, dle sdělení realitních makléřů je nyní situace v oblasti nemovitostí - pozemků velmi vážná a jejich pohyb na trhu s nemovitostmi se téměř zastavil. Ačkoliv by se tedy dalo říct, že po krizových letech realit bude situace na trhu s nemovitostmi lepší, opak je pravdou. Stále pokračuje pokles cen, kde nelze za současné situace odhadnout jak hluboce se toto projeví v konečných cenách nemovitostí. Některé ceny pozemků jsou uměle také udržovány činností realitních makléřů. Pro tržní cenu zemědělských a jiných pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: U zemědělských pozemků kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Vodítkem pro určení tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2 kvalitní zemědělské půdy. Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Oceňovaná zemědělská půda je zapsaná na Katastru nemovitostí jako druh zahrada a oceněna byla bez ohledu na kvalitu půdy v souladu s územním plánem jako zahrada.. V současné době je poptávka po nemovitostech Rekreační zahrada poměrně zájem. Vyplývá to i ze sociologických a generačních změn ve společnosti. Blízkost dálnice sice snižuje atraktivitu pozemků, ale pozemky jsou od vlastní komunikace odděleny vysokým zalesněným valem a je zde tedy zaručeno bezpečí a individualita soukromí. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

12 12 Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků Cena určená porovnávací metodou Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Stanovená věcná hodnota pozemků Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu ¼ , Kč , Kč , Kč 0, Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: čtyřistadevěttisícdvěstěpadesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Čermáková Olga 1 / ,50 Kč Pospíšilová Marie 1 / , Kč Pospíšilová Michaela 1 / ,50 Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu ¼ , Kč Cena slovy: jednostotisíctřistadeset Kč

13 13 D. Seznam příloh 1. LV 814 k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí 2. KM k LV 814 k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí 3. mapy místa 4. výřez ÚP města Velké Meziříčí 5. orto foto

14

15

16

17

18

19

20