ZNALECKÝ POSUDEK. č / 08. dle Usnesení č.j. 067 EX 1010/06-61

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 08 dle Usnesení č.j. 067 EX 1010/06-61 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Adresa: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Vypracoval: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. Soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. kancelář: Křenová 299/ Brno mail: info@znalci-brno.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 1010/ Posudek obsahuje: 26 stran včetně příloh Posudek se předává : ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Limitující podmínky Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Vyhodnocení...17 C REKAPITULACE...18 D ZNALECKÁ DOLOŽKA...19 Seznam příloh

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkol znalce je stanoven Usnesením č.j. 067 EX 1010/ Předmětem ocenění je bytová jednotka č.p./č.j. 210/2 v bytovém domě č.p. 209, 210 (LV 673), část obce Vlkýš, stojícím na pozemku parc.č. 177, 178, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 561/2244 na společných částech domu č.p. 209, 210 a pozemcích parc.č. 177 a 178, k.ú. Vlkýš, obec Heřmanova Huť, zapsáno na LV č. 981 vedeného KÚ pro Plzeňský kraj, KP Plzeň - sever. Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 981, k.ú. Vlkýš, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 1010/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí, VI.vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Miloslav V. Jokl, Miloslav P. Jokl, Daniel J. Jokl - Teorie oceňování nemovitostí, VŠE Praha, Institut oceňování majetku, JUDr. Fiala, Doc. Bradáč Nemovitosti: oceňování a právní vztahy, Linde Praha a.s., Skála M. Daňové povinnosti vlastníků nemovitostí, Sagit Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress

4 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek báze II.pololetí Porings, s.r.o. - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až LIMITUJÍCÍ PODMÍNKY Znalecký posudek je zpracován na základě následujících obecných předpokladů a limitujících podmínek: 1. V posudku není převzata odpovědnost za právní náležitosti vlastnického práva. V rámci ocenění nebylo prováděno žádné šetření ve věci pravosti právního podkladu vlastnictví oceňovaných majetkových hodnot. Předpokládáme, že vlastnické či majetkové právo k těmto hodnotám je pravé, nepochybné a v závislosti na své povaze zcizitelné a vymahatelné v soudním řízení. 2. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku je nezbytné revidovat v případě, že se základní předpoklady nebo vstupní údaje, na nichž je znalecký posudek založen, změní. Není převzata žádná odpovědnost za změny trhu, které by vedly k přezkoumání tohoto ocenění po datu, ke kterému bylo ocenění provedeno. Platnost závěrů znaleckého posudku je max. 6 měsíců ode dne zpracování. 3. Tento znalecký posudek byl vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 1010/ Úkolem znalce je: - ocenit nemovitost a její příslušenství - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené 6 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 6.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 4

5 6.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskutečněný nebo očekávaný příjem z majetku. Tento příjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána současná hodnota očekávaných výnosů. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN = n t= 1 (1+ ČV t VMN t ) VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : kde: VHN = ČV trvalý VMN ČV trvalý... trvalé čisté příjmy z nemovitosti (teoreticky do nekonečna) V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající dona užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se současná hodnota pozemku nule Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí příjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) značný vliv. V podmínkách ČR se konstrukce výpočtu výše diskontní míry (někdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvě složky: - bezriziková míra výnosnosti - přirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů. Informace o těchto cenných papírech jsou v aktuální podobě volně k dispozici např. na Internetu, včetně pomocných on-line kalkulátorů. t 5

6 Přirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 6.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti. Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů a opírají se o šetření soudních znalců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti autora posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet. V posudku je pak použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od obchodních center - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním, železničním, leteckým či vodním trasám - omezené možnosti další výstavby ( stavební uzávěry, ochranná pásma ) Vlastnické vztahy k nemovitostem a váznoucí břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, zástavní práva, věcná břemena - případné restituce, soudní spory Situace na trhu nemovitostí - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 6

7 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována předpokládaná obvyklá cena předmětu ocenění. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzoval teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je byt, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytů na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u bytů sloužících pro rodinné bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Komparativní způsob ocenění je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) komparační metodou dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhl. č. 3/2008 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7

8 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparační způsob ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a 1 ) Byt - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeňský kraj - do obyvatel Technické a morální opotřebení: snižující cenu středně Základní cena ZC (příloha č. 19): 5 242,- Kč/m 2 Koeficient cenového rozpětí (K CR ): 0,5400 Podlahové plochy bytu: byt: = 56,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 56,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 56,10 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 56,10 m 2 Výpočet koeficientů cenového porovnání: Koeficient Vztah Hodnota Koeficient K CPn pro I. kvalitativní pásmo KCP I = 1 - KCR 0,4600 Koeficient K CPn pro II. kvalitativní pásmo KCP II = 1 - (KCR / 2) 0,7300 Koeficient K CPn pro III. kvalitativní pásmo KCP III = 1 1,0000 Koeficient K CPn pro IV. kvalitativní pásmo KCP IV = 1 + (KCR / 2) 1,2700 Koeficient K CPn pro V. kvalitativní pásmo KCP V = 1 + KCR 1,5400 Popis a hodnocení objektu: Název znaku Popis znaku Pásmo 1. Trh s byty poptávka je nižší než nabídka II 2. Poloha budovy v obci části obce vhodné k bydlení v okrajových částech III obce 3. Převládající zástavba v obci, lehká výroba a služby bez negativních vlivů na okolí a III případně v okolí bytu bez zvláštních požadavků na dopravu a skladování 4. Inženýrské sítě elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, IV plynovod, telefon 5. Veřejná doprava v obci železnice a autobus (mimo místní dopravu) do 500 m III s více než dvěma denními spoji 6. Obchod a služby v obci, příp. v základní síť obchodů, vybrané služby III části obce 7. Školství v obci, případně v části základní škola III obce 8. Zdravotnictví v obci, případně v praktický lékař, zubní lékař II docházkové vzdálenosti 9. Kultura, sport a ubytování v kulturní zařízení nebo restaurace II obci, případně v části obce 10. Úřady v obci obecní úřad, pošta III 11. Pracovní možnosti v obci omezené pracovní možnosti v dosahu veřejné dopravy II 12. Životní prostředí v okolí bytu běžný hluk a prach od dopravy IV 8

9 13. Přírodní lokalita v okolí bytu les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m III 14. Změna v okolní zástavbě beze změny III 15. Příslušenství budovy bez dopadu na cenu bytu III 16. Typ stavby dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty I 17. Obyvatelstvo průměrná hustota obyvatel (běžná zástavba) IV 18. Vybavení bytu etážové vytápění nebo ÚT, teplá voda, elektřina, III koupelna, WC podstandardní provedení 19. Orientace bytu ke světovým orientace hlavních místností, částečně výhodná, III stranám částečně nevýhodná 20. Poloha bytu v domě - podlaží v 1. n.p. nebo v podlaží vyšším než 4.n.p. bez výtahu, II část do dvora nebo střešní okna 21. Mimořádné příslušenství bytu bez mimořádného příslušenství II 22. Posouzení širších vztahů velmi problematický byt I Výpočet koeficientu cenového porovnání: Název znaku Pásmo Váha [v n ] KCP n Součin [v n *KCP n ] 1. Trh s byty II 10 0,7300 7, Poloha budovy v obci III 9 1,0000 9, Převládající zástavba v obci, případně v III 8 1,0000 8,0000 okolí bytu 4. Inženýrské sítě IV 9 1, , Veřejná doprava v obci III 8 1,0000 8, Obchod a služby v obci, příp. v části III 8 1,0000 8,0000 obce 7. Školství v obci, případně v části obce III 5 1,0000 5, Zdravotnictví v obci, případně v II 7 0,7300 5,1100 docházkové vzdálenosti 9. Kultura, sport a ubytování v obci, II 5 0,7300 3,6500 případně v části obce 10. Úřady v obci III 3 1,0000 3, Pracovní možnosti v obci II 7 0,7300 5, Životní prostředí v okolí bytu IV 8 1, , Přírodní lokalita v okolí bytu III 5 1,0000 5, Změna v okolní zástavbě III 2 1,0000 2, Příslušenství budovy III 4 1,0000 4, Typ stavby I 5 0,4600 2, Obyvatelstvo IV 6 1,2700 7, Vybavení bytu III 10 1, , Orientace bytu ke světovým stranám III 8 1,0000 8, Poloha bytu v domě - podlaží II 7 0,7300 5, Mimořádné příslušenství bytu II 1 0,7300 0, Posouzení širších vztahů I 10 0,4600 4,6000 Σ v n 145 Σ v n *KCP n 133,1200 Ocenění: 22 (K CPn * v n ) n = 1 Koeficient cenového porovnání K CP = = 0, v n n = 1 9

10 Základní cena upravená ZCU = ZC * KCP = 5 242,- Kč/m 2 * 0,9181 = 4 812,68 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 4 812,68 Kč/m 2 * 56,10 m 2 = ,35 Kč Byt - zjištěná cena = ,35 Kč b) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 40, ,94 zastavěná plocha a nádvoří ,00 40, ,05 Součet ,99 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,90 Mezisoučet ,89 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7310 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,0310 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,56 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 561 / Pozemky - zjištěná cena = 4 858,14 Kč Rekapitulace: a) Byt = ,35 Kč b) Pozemky = 4 858,14 Kč Výsledná cena celkem Výsledná cena po zaokrouhlení ,49 Kč ,- Kč 10

11 2.2 Komparační způsob ocenění srovnání na trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých objektů lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zpracovatele posudku, o realitní inzerci a o inzerci na síti Internet (reals.cz, nemovitosti.cz, reality.cz, sreality.cz, pozemky.cz, reality-reality.cz, centralni-adresa.cz). V posudku je použita střední hranice intervalu (rozpětí) zjištěných hodnot. Popis: Byt se nachází v 1.NP bytového domu. Okolní zástavbu tvoří převážně bytové domy. Bytový dům se nachází v obci Heřmanova Huť, v části obce Vlkýš, centrum obce Heřmanova Huť je ve vzdálenosti 550 m, do centra Plzně je vzdálenost 24 km. Přístup k objektu je z veřejné komunikace ul. Tyršova. Oplocení pozemku není provedeno, na pozemku se nachází venkovní úpravy. Inženýrské sítě: v místě jsou povedeny veškeré inž. sítě. Konstrukční řešení a technické vybavení bytu č.p/č.j. 210/2: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 50-ti lety; údržba: slabá Počet podlaží: podsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy Nosné konstrukce: montované na bázi dřevní hmoty Stropy: dřevěné s rovným podhledem Střecha: sedlová střecha, dřevěný krov Krytina střechy: eternit Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu, nátěry dvouvrstvé vápennocementové omítky, obklady keramické Vnější povrchy: nátěry Schody: betonové do sklepa Dveře: dřevěné hladké plné se zárubněmi a prahy Vrata: nejsou Okna: dřevěná dvojitá Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina 11

12 Vytápění: etážové nebo lokální Ohřev teplé vody: zajišťován el. ohřívačem zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací, umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: nebylo zjištěno Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (220V), bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice - nebylo zjištěno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být odlišné. Dispozice: 1.NP: jednotlivé vstupy, chodby, schodiště do sklepů, kuchyně+jednotlivé pokoje, koupelny, WC Srovnávací parametry: Název Užitná plocha [m 2 ] Byt č.p./č.j. 210/2 56,10 12

13 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1 795, z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta 3 Poptávka po nemovitostech nabídka v rovnováze a poptávkou 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby dostatečný sortiment 6 Školství mateřská, základní škola 7 Zdravotnictví zdravotnické zařízení 8 Kultura, sport základní vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce v části Vlkýš, od centra obce 550 m 13 Dopravní podmínky zpevněný příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na ulici, nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží jednopodlažní objekt 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby průměrná 30 Pozemky 291 m 2 Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 50-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v průměrném technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem slabé údržby. To se projevuje lokálním vzlínáním vlhkosti na soklu objektu, střešní krytina a také klempířské konstrukce vykazují zvýšené opotřebení, okna a dveře jsou již také dosti nefunkční. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. 13

14 Připomínky rovněž existují v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a slabé údržbě. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na obnovu domu. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 981 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti). To však vhledem k účelu posudku (exekuční řízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti: 1) Byt 1+1, Heřmanova Huť Vlkýš Byt se nachází ve starším dvoupodlažním domě, poblíž centra Heřmanovy Huti, při silnici na Nýřany. Byt je v přízemí domu, okna jsou orientována do dvora, kde jsou parkovací místa pro automobily i zázemí pro obyvatele domu. V bytě jsou dvě místnosti, obývací pokoj 20 m 2 a kuchyň 17,2 m 2, do které je vstup z chodby domu, kde se nachází WC. Do bytu je zavedena studená voda (nové rozvody) a elektřina. Plynová přípojka je na chodbě, v blízkosti dveří do bytu. Byt je vytápěn lokálním topením na tuhá paliva. V obytné kuchyni lze vestavbou vybudovat koupelnu, WC a vstupní předsíň. K bytu ještě náleží sklepní kóje a kůlna na dvoře. Byt je vhodný pro cenově dostupnou přestavbu a modernizaci. Prodáno za ,- Kč, dne

15 Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o. Václavské nám Praha 1 Tel.: ) Byt 2+1, Heřmanova Huť Vlkýš Byt 2+1 v osobním vlastnictví v obci Heřmanova Huť. Dům je cihlový a nachází se v klidné části obce. Obec má základní občanskou vybavenost, škola, školka je v místě, autobusové i vlakové spojení do okolních obcí je zajištěno. Po vstupu do bytu se ocitnete v chodbě, ze které lze projít do prostorné kuchyně a ložnice. Dále lze z chodby projít do obývacího pokoje, s malým balkonem. Vytápění je v každé místností pomocí akumulačních kamen. Velikost bytu 2+1, plocha bytu 58 m 2. Prodáno za ,- Kč, dne Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o. Václavské nám Praha 1 Tel.: ) Byt 3+1, Heřmanova Huť Vlkýš Byt 3+1/L v osobním vlastnictví o výměře 68,5 m2. Byt je ve 4. patře 5.patrového domu s výtahem a jeho vytápění zajišťuje ústřední dálkové topení. Prodáno za ,- Kč, dne

16 Zdroj: PROLUX Consulting Int. s.r.o. Václavské nám Praha 1 Tel.: Závěrečná analýza Byla provedena všechna šetření nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty předmětu ocenění. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi, po analýze realitní inzerce a po analýze identifikovaných rizik a závad pojících se k předmětu ocenění mohu prohlásit, že komparativní hodnota předmětu ocenění jako celku se pohybuje v rozpětí od 250 do 300 tis. Kč. Provedená šetření jsou uložena v archivu znalce. 16

17 3 VYHODNOCENÍ Komparační způsob ocenění dle modifikace prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Komparační metoda srovnání na trhu ,- Kč tis. Kč V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledku použité metody ocenění indikuji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: ,- Kč 17

18 C REKAPITULACE Obvyklou cenu bytové jednotky č.p./č.j. 210/2 v bytovém domě č.p. 209, 210 (LV 673), část obce Vlkýš, stojícím na pozemku parc.č. 177, 178, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 561/2244 na společných částech domu č.p. 209, 210 a pozemcích parc.č. 177 a 178, k.ú. Vlkýš, obec Heřmanova Huť, zapsáno na LV č. 981 vedeného KÚ pro Plzeňský kraj, KP Plzeň - sever, indikuji ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Dvěstěsedmdesátpěttisíc korun českých V Brně dne Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 18

19 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr 2908/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č Otisk znalecké pečetě : Podpis znalce: Ing. Martin Hanzelka, Ph.D. 19

20 Seznam příloh 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 981, k.ú. Vlkýš, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 20