ZNALECKÝ POSUDEK. č. 08/927/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 08/927/2015 o ceně nemovitosti - budovy č.p. 537 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, zastavěné plochy č. 852/1 v obci Hradec Králové a katastrálním území Třebeš Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k Spis: Č.j. 158 EX 652/14-35 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - budovy č.p. 537 včetně součástí, příslušenství, venkovních úprav, zastavěné plochy č. 852/1 v obci Hradec Králové a katastrálním území Třebeš. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Budova Adresa předmětu ocenění: Štefánikova Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Třebeš Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka a zaměření nemovitosti jen z venku dne Vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku a zaměření vnitřních prostor budovy. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 652/14-35 ze dne na majetek povinného Leoše Kaplana výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 9717 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí částečná projektová dokumentace dohledána na Stavebním odboru Magistrátu města Hradec Králové skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 9717 Kaplan Leoš, třída Edvarda Beneše 573/94, Třebeš, Hradec Králové 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - budova č.p. 537 postavená na stp. č. 852/1 se nachází v okrajové zastavěné části obce Hradec Králové a katastrálního území Třebeš v ulici Štefánikova. Vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku a zaměření vnitřních prostor nemovitosti. Znalec dohledal v archivu Stavebního odboru Magistrátu města Hradec Králové částečnou původní projektovou a dokumentaci na stavbu Domu služeb, pošty a nákupního střediska HVĚZDA zpracovanou STAVOPROJEKTEM Hradec Králové v roce Dále byla dohledána rozhodnutí o změně užívání některých prostor. Dle zjištění znalce byla nemovitost dána do užívání v roce

3 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce Hradec Králové a katastrálního území Třebeš v ulici Štefánikova. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, rozvod CZT, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitosti: komerční využitelnost nemovitosti možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, CZT, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: nízká poptávka po tomto druhu nemovitostí - 4 -

5 zástavní právo smluvní Aktivafin s.r.o ,- Kč nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji podílu na nemovitosti (LV 9717) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,819 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,

6 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova Ocenění staveb nákladovým způsobem Budova Oceňovaná nemovitost - budova č.p. 537 byla postavena dle zjištění znalce v roce 1977 jako dům služeb s restauračním zařízením. Je postavena na stp. č. 852/1 nachází se v okrajové zastavěné části obce Hradec Králové a katastrálního území Třebeš v ulici Štefánikova. Vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku a zaměření vnitřních prostor nemovitosti. Znalec dohledal v archivu Stavebního odboru Magistrátu města Hradec Králové částečnou původní projektovou a dokumentaci na stavbu domu služeb, pošty a nákupního střediska HVĚZDA zpracovanou STAVOPROJEKTEM Hradec Králové v roce Dále byla dohledána rozhodnutí o změně užívání některých prostor. V průběhu užívání byly prováděny drobné úpravy, které však nemají vliv na celkovou životnost stavby. Nemovitost s podsklepením má dvě nadzemní podlaží. Dispoziční uspořádání: I.PP - skladovací prostory; komerční, prodejní a skladovací prostory; II.NP - komerční, prodejní a skladovací prostory. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti, založené na pilotech. Svislé nosné konstrukce - železobetonový skelet, obvodové stěny s cihelnou výplní a Boletických panelů. Stropní konstrukce s rovným podhledem z prefa dílců. Střecha plochá s krytinou z IPA, klempířské konstrukce z pozink. plechu jsou kompletní, bleskosvod je. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, Povrchy podlah: ker. dlažby, žulové desky, PVC a bet. mazanina. Okna ocelová zdvojená, dveře náplňové hladké a prosklené. Elektroinstalace světelná i motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední přes výměník. Rozvod teplé a studené vody standardní. Ohřev TUV centrální přes výměník. Domovní kanalizace svedena do veřejné. Hygienické vybavení kompletní, obsahuje - umyvadla a kombi splachovací záchody. Výtah instalován - údajně nefunkční. Celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 42 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.PP 54,22*19,19 = 1 040,48 I.NP (54,22*19,19)+(4,70*19,57) = 1 132,46 II.NP (54,22*19,19)+(4,70*19,57) = 1 132,46 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin I.PP 1 040,48 m 2 3,35 m 3 485,61 I.NP 1 132,46 m 2 3,60 m 4 076,86-6 -

7 II.NP 1 132,46 m 2 3,90 m 4 416,59 Součet 3 305,40 m ,06 Průměrná výška podlaží: PVP = ,06 / 3 305,40 = 3,62 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 3 305,40 / 3 = 1 101,80 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.PP (54,22*19,19)*(3,35) = 3 485,61 m 3 I.NP ((54,22*19,19)+(4,70*19,57))*(3,60) = 4 076,86 m 3 II.NP ((54,22*19,19)+(4,70*19,57))*(3,90) = 4 416,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.PP PP 3 485,61 m 3 I.NP NP 4 076,86 m 3 II.NP NP 4 416,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: ,07 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3,10-7 -

8 20. Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,1580 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9260 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8801 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,1500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 111,96 Plná cena: ,07 m 3 * 6 111,96 Kč/m 3 = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 42 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 80 = 47,5 % Koeficient opotřebení: (1-47,5 % / 100) * 0,525 Budova - zjištěná cena = ,26 Kč Rampa Rampa z bet. monolitického na parcele č. 852/1 postavená v roce Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 22 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Délka: Rampa těžká, šířka od 1.51 m do 2.5 m na dvou zdech 54,22 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 5 410,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,1500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena [Kč/m] = ,58-8 -

9 Plná cena: 54,22 m * ,58 Kč/m = ,97 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 60 = 63,3 % Koeficient opotřebení: (1-63,3 % / 100) * 0,367 Rampa - zjištěná cena = ,16 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova Rampa ,26 Kč ,16 Kč ,42 Kč Nákladové ceny - celkem = ,42 Kč Ocenění výnosovým způsobem Obvyklé nájemné v Hradci Králové podle zjištění znalce: skladovací prostory 60,- Kč/měs. komerční prostory 150,-Kč/měs. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro obchod Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] Skladovací prostory - 950,00 720, , ,- I.PP Komerční a skladovací 988, , , ,- prostory - I.NP Komerční a skladovací 912, , , ,- prostory - II.NP Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,28 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 299,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 1 299,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,28 Kč - 9 -

10 Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,16 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,84 Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,90 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,42 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,90 Kč Rozdíl R = ,52 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV R = ,45 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,45 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Oceňovaná zastavěná plocha č. 852/1 se nachází v okrajové zastavěné části obce Hradec Králové a katastrálního území Třebeš v ulici Štefánikova. Tato je zastavěna stavbou budovy s č.p Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, rozvod CZT, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i =

11 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,819 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,819 = 0,811 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 852/ , , ,28 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,28 Pozemek - zjištěná cena = ,28 Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Budova ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třicetšestmilionůjednostotřitisícdvěstětřicet Kč

13 Srovnávací hodnota V současné době je nabízena na realitním trhu jen jedna srovnatelná nemovitost a to bývalý obchodní dům DON v Hradci Králové za částku ,-Kč. Na realitním trhu je vyšší nabídka nad poptávkou u tohoto typu nemovitostí. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 9717 je shodná s cenou zjištěnou a činí: ,- Kč Výsledná cena nemovitosti zapsané na LV 9717 činí ,- Kč Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 9717 podle odborného odhadu činí ,- Kč slovy: Třicetšestmilionů Kč Ve Dvoře Králové n. L Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 08/927/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 9717 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí