088EX 1044/ Znalecký posudek č. 3778/18/15 Š

Transkript

1 088EX 1044/ Znalecký posudek č. 3778/18/15 Š O ceně rodinného domu č.p.1082, ul. Topolová, parc.č. St. 1981, 1340/20, 1340/82 v k.ú a obci Nové Strašecí, o. Rakovník. Postup při zpracování posudku: Prohlídka byla uskutečněna za přítomnosti paní Hany Sládkové, která umožnila prohlídku a zaměření nemovitosti dne Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1044/09-120, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob Posudek obsahuje 13 stran textu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Okresního soudu v Rakovníku, č.j. 26Nc 2382/ ze dne 9.února 2009, kterým byla nařízena exekuce prodejem nemovitostí povinného, a to : Pozemku č. parc. St o výměře 107 m2,druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Pozemku č.parc. 1340/20 o výměře 119 m2, druh pozemku orná půda Pozemku č.parc. 1340/82 o výměře 76 m2, druh pozemku orná půda Budovy č.p v obci Nové Strašecí na pozemku parc.č. St. 1961, způsob využití bydlení, vše zapsáno na LV č pro obec a k.ú Nové Strašecí, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Rakovník. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : objednatele posudku 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Rakovník, vypracovaný dne z LV 1928 pro katastrální území Nové Strašecí, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Sládek Jaroslav a Sládková Hana, Topolová 1082, Nové Strašecí 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace půdorysy, řezy, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o patrový, celý podsklepený řadový krajový dům situovaný v rovinném terénu na okraji obce. Přístup je po zpevněné komunikaci s možností napojení na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Trvalé porosty nejsou. Venkovní úpravy jsou zanedbatelné. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Objekty 1)Rodinný dům č.p b) Pozemky 1)Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti dostupnost centra obce I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 0,01

5 5 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,000 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p Jedná se o rodinný dům patrový, celý podsklepený, volně stojící, postavený v roce Střecha je plochá s živičnou krytinou, se žlaby a svody, s bleskosvodem. Obvodové zdivo je v tl. 30 cm. Vnější fasáda je břízolitová, vnitřní omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem stěn v kuchyni, koupelně. Okna jsou dřevohliníková, dveře hladké. Podlahy jsou keramické a z PVC. El. instalace je světelná a motorová. Proveden rozvod studené a teplé vody. Topení je ústřední na tuhá paliva s otopnými panely. V kuchyni je sporák swe sklokeramickou deskou, v koupelně umyvadlo, vana a sprchový kout. WC je splachovací. Výčet místností : Podzemí : chodba, sklepy, sušárna dílna, kotelna, garáž, schodiště přízemí : zádveří, chodba, kuchyně, jídelní kout, obývací pokoj, pokoj, koupelna s WC, schodiště 1.patro : kuchyně, 3 pokoje, chodba, koupelna, WC, lodžie, schodiště Technický stav : Vnější omítka není dokončená, zdivo u podzemního podlaží zvětralé, vstupní schody do domu provizorní, bez zábradlí, předpoklad provedení stavebních prací. b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemky v rovinném terénu, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,92 m 9,30 8,70+1,20 8,70 = 91,35 m 2 podzemní podl. 2,60 m 9,30 8,70+1,20 8,70+0,80 4,0 = 94,55 m 2 1.patro 2,84 m 9,30 8,70+1,20 8,70 = 91,35 m 2 Součet: 8,36 m 277,25 m 2

6 6 Podlažnost: 277,25 / 91,35 = 3,04 Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,92 (9,30 8,70+1,20 8,70) = 266,74 m 3 podzemní podl. 2,60 (9,30 8,70+1,20 8,70+0,80 4,0) = 245,83 m 3 1.patro 2,84 (9,30 8,70+1,20 8,70) = 259,43 m 3 střecha 0,80 (9,30 8,70+1,20 8,70) = 73,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 845,08 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Nové Strašecí Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 926, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s plochou střechou D 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1993 Stáří stavby (y): 22 Koeficient pro úpravu (s): 0, údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,908 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 656,81 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,950 Index polohy (I P ): 1,000 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 845, ,81 0,950 1,000 = ,15 Kč Rodinný dům č.p určená cena: ,15 Kč

7 7 b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nové Strašecí Název okresu: Rakovník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 1 680, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 976,75 Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,000 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,950 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 927,9125 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.1961 Zastavěná pl , /20 orná půda , /82 orná půda , Součet: ,57

8 8 Pozemky určená cena: ,57 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1) RD 5+1, řadový, zděný, patrový, podsklepený, 2 bj., garáž, okna zdvojená, dveře hladké, topení ústřední na plyn a na tuhá paliva, pozemek 573 m2 2) RD 4+1, zděný, patrový, nepodsklepený, okna plastová, topení ústřední plynové, pozemek 818 m2 3) RD 4+1, zděný, patrový, řadový, z 1/2 podsklepený, okna zdvojená, dveře hladké, podlahy z keramické dlažby, plovoucí a kobercové. Topení ústřední plynové, pozemek 745m2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) K místa K stav.stav K vybav. K pozemek K prodejnost Jednotková cena (JC) RD Nové Strašecí, Na Spravedlnosti , Kč 1,00 0,90 0,90 0,95 0, ,50 Kč RD Nové Strašecí, Příčná ul , Kč 1,00 0,90 0,90 0,90 0, ,50 Kč RD Nové Strašecí Pecínovská ul , Kč 1,00 1,00 1,00 0,85 0, , Kč kde JC = (VC / M) (K místa K stav.stav K vybav. K pozemek K prodejnost ) Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0

9 9 Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: , Kč , Kč ,50 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: , Kč Jednotkové množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

10 10 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionydvěstěšedesátdevěttisícdevětsetšedesát

11 11 Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Pozemku č. parc. St o výměře 107 m2,druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Pozemku č.parc. 1340/20 o výměře 119 m2, druh pozemku orná půda Pozemku č.parc. 1340/82 o výměře 76 m2, druh pozemku orná půda Budovy č.p v obci Nové Strašecí na pozemku parc.č. St. 1961, způsob využití bydlení Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionydvěstěšedesátdevěttisícdevětsetšedesát b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionydvěstěšedesátdevěttisícdevětsetšedesát V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3778/18/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3778/18/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno v Kladně dne

13 13 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (10 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (5 listů) 4) Mapa (1 list)