ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na nemovité věci bytová jednotka č.2/2 v budově č.p.2, 4 a 6, realizované na pozemku p.č.st.716, vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemku, katastrální území Jílové u Děčína (kód:660043), obec Jílové, okres Děčín Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/ Praha 9 Účel posudku: Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 098 EX 01325/ Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 9.září 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 24. září 2015

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Spoluvlastnické podíly tohoto typu nemovité věci v dané lokalitě k datu ocenění nejsou prakticky předmětem prodeje, neexistuje tedy dostatečně objektivní vzorek nemovitých věci, proto není nemovitá věc oceněna metodou srovnávací. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen srovnatelných nemovitých věcí

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.2/2 se nalézá v budově č.p.2, 4 a 6, ulice Teplická, část obce Kamenná, obec Jílové, okres Děčín. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.2, 4 a 6. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 577/19121, - na pozemku p.č.st.716 v katastrální území Jílové u Děčína (kód:660043). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 577/ Bytový dům č.p.2, 4 a 6 je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou, nalézá se jižní části obce. Dopravní dostupnost obce je na dobré úrovni, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.13, která je hlavní silniční spojnicí na trase Ústí nad Labem-Teplice-Most-Chomutov- Karlovy Vary. Ústí nad Labem je vzdáleno přibližně 15 km jižním směrem, Děčín je cca 10 km východně od obce. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Děčín, aj. Autobusová zastávka Jílové, papírny je vzdálena cca 150 od oceňované nemovité věci. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Jílové 5106 stálých obyvatel. V obci se nalézá kompletní sortiment služeb občanské vybavenosti. Jílové má statut města a je obcí ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Děčín, pověřený obecní úřad je též v obci Děčín. Vzhledem k tomu, že objekt nebyl zpřístupněn, určení vnitřních konstrukcí a vybavení bylo na základě vnějšího vizuálního šetření, informací dostupných na místně příslušných úřadech a prohlášení vlastníka. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 01325/ ze dne Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Jílové u Děčína (kód: ), obec Jílové, list vlastnictví č.1680 ze dne Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Jílové u Děčína (kód: ), obec Jílové, list vlastnictví č.1594 ze dne Prohlášení vlastníka, podle 4 zákona č.72/1994 Sb., ze dne Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Děčín. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Místní šetření konané dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitých věcí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.1680, a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.1594 pro katastrální území Jílové u Děčína (kód: ), obec Jílové zapsáni: Roman Bartoň identifikátor: /1917 Alej Svobody 882/ Plzeň spoluvlastnický podíl 1/6, - 3 -

4 Amalia Bartoňová identifikátor: /707 Teplická Jílové spoluvlastnický podíl 4/6, a Vlasta Svobodová identifikátor: /1546 Moskevské Náměstí 1467/ Teplice spoluvlastnický podíl 1/6. 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce obdobných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.716 2) Bytová jednotka č.2/2 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.716 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.st.716, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 626 m 2, katastrální území Jílové u Děčína (kód:660043), obec Jílové. Na pozemku p.č.st.716 je realizovaný bytový dům č.p.2, 4 a 6. Spoluvlastnický podíl, vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, na pozemku je 577/ Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání - 5 -

6 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 783,36 ZC = ZCv x Iu = 960 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 797,46 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,26 Započtení spoluvlastnického podílu 577/19121 = Kč ,29 Pozemek p.č.st.716 Cena celkem Kč ,- 2. Bytová jednotka č.2/2 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.2/2 v budově č.p.2, 4 a 6 (vchod č.p.2), realizované na pozemku p.č.st.716, katastrální území Jílové u Děčína (kód: ), obec Jílové, vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+1 o celkové výměře 57,70 m 2, k bytu dále náleží lodžie s výměrou 3,60 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 1. NP. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla zpřístupněna, vybavení a vnitřní konstrukce jednotky jsou určeno na základě vnějšího vizuálního šetření, informací získaných na místně příslušných úřadech a Prohlášení vlastníka. Technický stav je předpokládaný jako dobrý, odpovídající době a účelu užití. Dům je v dobrém stavu, zateplen, nová plastová okna, balkónové dveře. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 577/ Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných - 6 -

7 2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha pokoj m 2 pokoj m 2 kuchyně m 2 předsíň m 2 koupelna m 2 WC m 2 komora m 2 lodžie m 2 Podlahová plocha bytu celkem m Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 20. Vnitřní plynovod chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku - 7 -

8 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.12 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - lodžie, komora 8. Vytápění bytu Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu - 8 -

9 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 40 let) Celkem * 0.00 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x 0.8 = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 7.905,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 6.798,30 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,79 Bytová jednotka č.2/2 Cena celkem Kč ,- REKAPITULACE CENA ZJIŠTĚNÁ 1) Pozemek p.č.st.716 Kč ,- 2) Bytová jednotka č.2/2 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,

10 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka v obec Jílové, v městské části Kamenná. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+1, výměra je 57,70 m 2, k bytu dále náleží lodžie s výměrou 3,60 m 2. Jednotka se nalézá v 1. NP panelového bytového domu v ulici Teplická. Pozitivní faktory: - Rekonstrukce bytového domu (zateplení, nová okna, dveře, aj.). Negativní faktory: - Převis nabídky nad poptávkou v dané lokalitě, - Rozkolísaný trh nemovitostí. - Podílové spoluvlastnictví (menšinový podíl) Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč ,- Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak - podle názoru znalec - je jejich obvyklá cena většinou v úrovni ceny zjištěné. Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na nemovité věci ve výši 1/6. Se znalostí komplikací s prodejem spoluvlastnických podílů, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 se pohybuje zpravidla kolem 10 16,7 % v závislosti na atraktivitě nemovité věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věcí je bytová jednotka, znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovité věci činí přibližně 12 % z celkové ceny nemovité věci. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně zjištěné

11 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/6 na nemovité věci - bytová jednotka č.2/2 v budově č.p.2, 4 a 6, realizované na pozemku p.č.st.716, vč. spoluvlastnických podílů na budově a pozemku, katastrální území Jílové u Děčína (kód:660043), obec Jílové, okres Děčín, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: padesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (příkaz k prodeji nemovitosti podíl 1/6, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: nemovitá věc celek ,- Kč nemovitá věc spoluvlastnický podíl o velikosti 1/ ,- Kč 2. Cena obvyklá, za níž je spoluvlastnický podíl na nemovité věci prodejný: ,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 24. září vypracoval

12 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz