Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 103 / 2014

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 103 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu úvěrové jednání Předmět ocenění Budova RD č.p. 320, LV č na pozemku parc.č. 761/17 pozemek parc.č. 761/13, LV č pozemek parc.č. 761/17, LV č pozemek parc.č. 761/19, LV č včetně příslušenství Adresa Kraj Jihomoravský kraj Obec Kostelec Počet obyvatel 855 Kat. území Kostelec u Kyjova Ulice č.p. 320 Část obce dle LV Kostelec Objednatel Tel. Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro Sberbank CZ, a.s. Galda Tomáš Vypracoval Ing. Vrba Zdeněk Dne Licence číslo Stará Tenice 1199 Ke dni Uherské Hradiště vrba@uh.nextra.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 2 x Kč Ne Obvyklá cena - současný stav Kč Čtyři miliony čtyřista tisíc Kč - 1 -

2 Komentář k ceně Jedná se o úplatný převod nemovitosti. Je oceňován volně stojící rodinný dům, nepodsklepený s využitím podkroví, situovaný v odlehlé části obce, která navazuje na zastavěnou část města Kyjov. Rodinné domy obdobného charakteru se v dané oblasti obchodují od 2, ,- Kč do 5,500 mil. Kč, v závislosti na lokalitě, velikosti, vybavení a technickém stavu. Oceňovaná stavba je ve výborném udržovaném stavu, po výstavbě v roce Je podepsána kupní smlouva na cenu 3, ,- Kč. Tato cena nevyjadřuje obvyklou cenu, vzhledem k tomu, že se jedná o urgentní prodej. Stanovená současná obvyklá cena je 4, ,- Kč (19.500,- Kč/m2 započitatelné podlahové plochy), odpovídá dosahovaným obvyklým cenám podobných nemovitostí, s přihlédnutím na současný vývoj realitního trhu. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy: klidná lokalita s dobrou dopravní dostupností, dostatečně velký pozemek Záporné vlivy: není k dispozici rozvod veřejné kanalizace Podmínky platnosti ceny Nejsou dány žádné podmínky platnosti ceny. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Čtyři miliony čtyřistadvacetdevět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena 1) věcné břemeno užívání části pozemku za účelem zřízení, provozování, údržby a opravy podzemního vedení a zařízení veřejné telekomunikační sítě pro p.č.: 761/13, 761/19, 761/17 2) věcné břemeno chůze a jízdy, bezúplatné, pro majitele sousedních nemovitostí, pro parcelu 761/19 Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek - 2 -

3 Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňovaná nemovitost je předmětem úplatného převodu. Je sepsána kupní smlouva ze dne s kupní cenou 3, ,- Kč. Dohodnutá kupní cena nedosahuje výše cen obvyklých za obdobné nemovitosti, vzhledem k urgentnímu prodeji dané nemovitosti. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitost byla získána v dražbě, na základě potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne , právní účinky zápisu ke dni

4 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1203, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov Snímek kat. mapy pro k.ú. Kostelec u Kyjova, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, vyhotovil Projektis, s.r.o. Kyjov Ověřeno Stavebním úřadem Listina, na jejímž základě vzniklo omezení v části C na výpisu z KN (např. věcná břemena). Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1203, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov Snímek kat. mapy pro k.ú. Kostelec u Kyjova, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Kyjov Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kostelec je zemědělskou obcí místního významu s 855 obyvateli, která se nachází 1,50 km SV od Kyjova, kde je úplná občanská vybavenost. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Vlastní nemovitost je umístěna v odloučené části obce vzdálené od centra 1,50 km, na samém okraji katastrálního území obce Kostelce a města Kyjova. Přístup je ze silnice II. tř. č. 422 spojující Kyjov s Uherským Hradištěm, z které odbočuje soukromá cesta ve vlastnictví majitelů přilehlých rodinných domů. Tito mají zřízené vzájemné věcné břemena k užívání této obslužné komunikace. Okolí nemovitosti je zastavěno obdobnými volně stojícími rodinnými domy. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 55 Km Informace o nemovitosti Jedná se o volně stojící, přízemní, nepodsklepený rodinný dům s obytným podkrovím, postavený v roce V domě je jedna bytová jednotka velikosti 5+1. Konstrukční systém je zděný z pálených bloků Porotherm tl. 38 cm, stropy jsou keramické Hurdis, střecha sedlová s valbami, krytina z betonových tašek, klempířské konstrukce z mědi, fasáda zateplená kontaktním systémem, okna plastová, dveře z masivu, schodiště ŽB s dřevěným obložením, podlahy plovoucí laminátoví, ostatní z keramických dlaždic, vytápění ústřední s plynovým kotlem na PB z vlastního zásobníku. TUV z el. bojleru. V kuchyni linka, sklokeramická deska, el. trouba, digestoř, myčka, v koupelně 1.NP je sprchový kout, umyvadlo a WC, v koupelně v podkroví je rohová vana a dvojumyvadlo, WC je samostatně. Dům je velice dobře udržován a je užíván v souladu s právním stavem. Dispozice : 1.NP - hala, pracovna, koupelna, technická místnost, předsíň, kuchyně, spíž, jídelna, obývací pokoj, dvougaráž, 2x sklad nářadí podkroví - schodiště, galerie, koupelna, WC, šatna, 3x pokoj, lodžie Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 293/2 ve vlastnictví Česká republika - právo užívání pro Správa a údržba silnic JM kraje. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] bazén venkovní venkovní zapuštěný bazén 3x6xm Technický stav Budova RD Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků 10 Opotřebení odhadem 10 % - 4 -

5 Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 984 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku napojeno Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 38 cm práce vodorovné nespalné do nosníků konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské měděné konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s úpravou stupňů dřevem dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní hladké okna plastová s dvojsklem dýhované povrch podlah laminátové plovoucí, ostatní vytápění ústřední s plynovým kotlem keramické dlažby elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu PB ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) vestavěné skříně, rozvody antén Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, digestoř vana, dvojumyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Mimořádná výbava Krb vnitřní Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha hala m m 2 předsíň 4.58 m m 2 koupelna s WC 6.82 m m 2 jídelna m m 2-5 -

6 obývací pokoj m m 2 kuchyně m m 2 pokoj - pracovna m m 2 prádelna 4.56 m m 2 spíž 2.09 m m 2 sklad nářadí 4.99 m m 2 sklad nářadí 4.99 m m 2 dvojgaráž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 předsíň 1.68 m m 2 koupelna m m 2 WC 1.80 m m 2 pokoj m m 2 ložnice m m 2 pokoj m m 2 šatna 7.12 m m 2 lodžie m m 2 balkon 8.64 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-6 -

7 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 06/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Kyjov - Nětčice, ul. Mlýnská - Jedná se o řadový koncový městský rodinný dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Dle zjištěných údajů pochází z roku 1977, V roce 1996 byla provedena přízemní podsklepená přístavba pro samostatné bydlení prarodičů, původní RD prošel částečnou rekonstrukcí v roce Konstrukční systém je zděný z pálených cihel a tvárnic, stropy jsou keramické, plochá střecha s živičnou krytinou, fasáda břízolitová. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Novostavba RD 6+1 v Kyjově Nětčicích. Celková plocha pozemku je 890 m2, zastavěná plocha 167 m2, obytná plocha cca 320 m2. Dispozice domu: v přízemí je samostatná kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a prostorná chodba. V patře jsou čtyři místnosti, koupelna a WC. Dům je podsklepený. Vytápění plynové ústřední. Velkou výhodou je klidná ulice, blízkost centra, MHD, ZŠ, MŠ, koupaliště, sportovní areál. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: sreality, datum změny inzerátu

8 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 99.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Kyjov - Nětčice - Samostatně stojící městský rodinný dům s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Dle sdělených údajů pochází z roku 1963, V roce 2009 byla stavba zakoupena současnými majiteli, byla stavba v neudržovaném špatném stavu určena k celkové rekonstrukci, i s ohledem na její další využití. Celková rekonstrukce s rozšířením podzemního podlaží byla provedena v letech 2010 až Konstrukční systém je zděný z pálených cihel a tvárnic, stropy jsou keramické se SDK podhledy, sedlová střecha s polovalbami s pálenými glazovanými taškami, fasáda zateplená se strukturovanými omítkami (mimo dvorní části), okna plastová, dveře dýhované, vrata do garáže sekční, podlahy vinylové a keramické dlažby, vytápění ústřední na plyn. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Stanovení srovnávací metody je provedeno na základě srovnání oceňované nemovitosti s jinými srovnatelnými nemovitostmi a jejich tržními cenami, pokud jsou známy, popřípadě inzerovanými cenami. Údaje o srovnatelných nemovitostech byly zjištěny především z vlastní databáze odhadce a z dostupných údajů realitní inzerce. Při srovnávání je nutno zohlednit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší než prodejní. Objekty srovnatelného charakteru jsou na místním trhu obchodovány ojediněle. Cenové relace srovnatelných nemovitostí (velkoprostorových novostaveb či staveb po kompletních rekonstrukcí se pohybuje od 2,4 do 5,5 mil. Kč, ale jsou známy i dražší prodeje. Stanovená obvyklá cena 4, ,- Kč odpovídá obvyklým cenám dosahovaných v dané oblasti, s ohledem na lokalizaci, velikost vybavení a technický stav, s přihlédnutím na vývoj realitního trhu. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0166 Ing. Vrba Zdeněk Stará Tenice Uherské Hradiště podpis - 8 -

9 Fotodokumentace pohled z ulice pohled ze zahrady zásobník plynu kuchyň jídelna obývací pokoj - 9 -

10 Fotodokumentace pokoj koupelna s WC technická místnost kotelna schodiště do podkroví pokoj

11 Fotodokumentace koupelna WC pokoj pokoj

12 Fotodokumentace - mapy

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -