ZNALECKÝ POSUDEK. č. 21/899/2014. Soudní exekutor Ječná Trutnov. Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k 24.5.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 21/899/2014 o ceně nemovitosti - rodinného domu s č.p. 175 a 200 včetně součástí, příslušenství, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěných ploch č. 483/1, č. 483/2, ostatních ploch č. 299/1, č. 303/3 v obci a katastrálním území Čáslav Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitosti k Spis: Č.j. 158 EX 1281/13-20 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu s č.p. 175 a 200 včetně součástí, příslušenství, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěných ploch č. 483/1, č. 483/2, ostatních ploch č. 299/1, č. 303/3 v obci a katastrálním území Čáslav. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: V Toufárně č.p. 175 a Čáslav Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Čáslav Katastrální území: Čáslav Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 580,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 720,48 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Vlastník nemovitosti neumožnil znalci prohlídku a její zaměření 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 1281/13-20 ze dne na majetek na povinné paní Danuše Čermanové výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1484 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 1484 Čermanová Danuše, V Toufárně 200, Čáslav - Nové Město, Čáslav - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Rodinný dům s č.p. 175 a č.p. 200 postavený na stp. č. 483/1, č. 483/2 se nachází v obci a katastrálním území Čáslav v ulici V Toufárně. Nebyla předložena žádná projektová dokumentace, ani žádné rozhodnutí. Vlastník nemovitosti neumožnil znalci jeho prohlídku a zaměření. Stáří nemovitosti odhaduji na 104 let. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v zastavěné části obce a katastrálního území Čáslav. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni , zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: zástavní právo smluvní SMART HYPO s.r.o. nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 1484) - 4 -

5 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Rodinný dům s č.p. 175 a 200 postavený na stp. č. 483/1, č. 483/2 se nachází v obci a katastrálním území Čáslav v ulici V Toufárně. Vlastník nemovitosti nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. Vlastník nemovitosti neumožnil znalci jeho prohlídku a zaměření. Stáří nemovitosti odhaduji na 104 let. Nemovitost zřejmě bez podsklepení má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Základy - základové pasy bez izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30-0,65m. Stropní konstrukce klasický s rovným podhledem. Střecha sedlová s krytinou z vlnitých desek na dřevěné bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu dožilé, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové a vápenné, vnější omítky vápenocementové hladké - dožilé. Povrchy podlah bet. mazanina a dřevěné. Obklady vnitřní a vnější chybí. Okna dřevěná jednoduchá, dřevěná dvojitá špaletová a zdvojená, dveře náplňové hladké. Schodiště dřevěné bez podstupnic. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva, instalace plynu chybí. Rozvod vody jen studené, zdroj pro přípravu chybí. Domovní kanalizace svedena zřejmě do veřejné. Celkový stav odpovídá stáří stavby a značně zanedbávané údržbě. Příslušenství tvoří zděná kolna s pultovou střechou na parcele č. 303/3 a venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, pilíř elektro, oplocení z ocelového pletiva na ocelové sloupky dožilé, vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, Celkový stav vedlejší stavby a venkovních úprav odpovídá jejich stáří a zanedbávané údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 104 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 3 109,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: (13,20*7,60)+(2,90*1,40) = 104,38 m 2 Zastřešení: 13,20*7,60 = 100,32 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 104,38 m 2 2,60 m Zastřešení: 100,32 m 2 3,50 m Obestavěný prostor I.NP: ((13,20*7,60)+(2,90*1,40))*(2,60) = 271,39 m 3 Zastřešení: (13,20*7,60)*(3,50)/2 = 175,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 446,95 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 104,38 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 204,70 m 2-5 -

6 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,96 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 104 let: s = 1-0,005 * 104 = 0,480 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,343 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy pozemku 4-6 -

7 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i = 2 11 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 109,- Kč/m 3 * 0,343 = 1 066,39 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 446,95 m 3 * 1 066,39 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= ,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné části obce a katastrálního území Čáslav. Zastavěné plochy č. 483/1, č. 483/2 jsou zastavěny stavbou rodinného domu. Dále bylo provedeno ocenění ostatních ploch č. 299/1, č. 303/3. Tyto tvoří funkční celek se zastavěnou plochou. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-7 -

8 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky nejsou určeny ke komerčnímu využití II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 4 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i =

9 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,48 1, ,09 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 483/1 122,00 742, ,98 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 483/2 80,00 742, ,20 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 299/1 234,00 742, ,06 4 odst. 1 ostatní plocha 303/3 75,00 742, ,75 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,99 Pozemky - zjištěná cena = ,99 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,99 Celková výměra pozemku m 2 511,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 55,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,95 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 652,97 - zjištěná cena 2 652,97 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 653,- Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 653,- Kč Celkem ,70 Kč

11 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsetsedmdesátdvatisícsedmsetosmdesát Kč Srovnávací hodnota Rodinný dům č.p. 175 a 200 Obvyklé ceny rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy: Čáslav rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení podstandardní, před rekonstrukcí. Čáslav rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení podstandardní, před rekonstrukcí. Markovice u Čáslavi rodinný dům, nabídková cena ,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci. Typ Prodejní cena Koef. vybavení Koef. polohy Srovnatelná I ,- Kč 1,00 1, ,- cena Kč II ,- Kč 1,00 1, ,- Kč III ,- Kč 0,95 1, ,- Kč CELKEM Srovnávací hodnota : ,- Kč/ 3 = ,- Kč ,- Kč Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena rodinného domu, včetně součástí a příslušenství činí: ,- Kč Výsledná cena nemovitostí zapsaných na LV 1484 činí ,- Kč

12 Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV 1484 podle odborného odhadu činí ,- Kč slovy: Osmsetsedmdesátřitisíctřista Kč Ve Dvoře Králové n. L Petr Krejcar K. Světlé Dvůr Králové n. L. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 21/899/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 29/

13 E. SEZNAM PŘÍLOH fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1484 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí