Odhad tržní hodnoty č. 2308

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 01442/ ze dne: Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 01442/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 17 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí pozemků s příslušenstvím a součástmi: Parcela č. 1085/63 Druh: ostatní plocha neplodná půda Parcela č. 1085/65 Druh: ostatní plocha neplodná půda Parcela č. 1085/66 Druh: ostatní plocha neplodná půda Parcela č. 1085/67 Druh: ostatní plocha neplodná půda Parcela č. 1085/68 Druh: lesní pozemek pozemek určený k plnění funkcí lesa zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Třinec pro obec Košařiska, katastrální území Košařiska na LV č s podílem povinného pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01442/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Třinec pro obec Košařiska, katastrální území Košařiska na LV č je zemědělská půda a lesní pozemek určený k plnění funkce lesa s lesními porosty 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka pomocí LHO. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01442/ ze dne LV 15 k.ú. Košařiska, obec Košařiska - KM k LV 15 k.ú. Košařiska, obec Košařiska (zdroj čúzk) - LHO k danému úseku lesa (zdroj ÚHÚL Brandýs nad Labem) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo

3 3 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb a vyhlášky450/2012 Sb - vyhláška č. 412/ průměrné ceny zemědělských pozemků - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - metodika odhadu obvyklé ceny lesa dle Dohnanského - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Košařiska Katastrální území: Košařiska (670707) List vlastnictví číslo: 1385 Vlastníci: 1. Szmek Adolf Podíl: 1/2 Milíkov 270, Szmek Jaroslav Podíl: 1/2 Studentská 616/7, Český Těšín, Dokumentace a skutečnost Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Třinec pro obec Košařiska, katastrální území Košařiska na LV č souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a

4 4 předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita.

5 5 Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová matoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí),

6 6 konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena kvalitní zemědělské půdy se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2. Toto platí u kvalitních pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Pro účely tohoto ocenění byly použity i průměrné ceny zemědělských pozemků definované Cenovým věstníkem MF ročník XXXX částka 14 ze dne kde je pro k.ú.košařiska stanovena průměrná cena zemědělských pozemků 4,82 Kč/m 2, kde tato částka odpovídá klimatickým podmínkám, svažitosti pozemků a dalším hodnotám dle rozklíčování BPEJ. Při ocenění lesního porostu znalec vycházel z praxe oceňování lesních porostů kde administrativní cena (vyhl 450/2012 Sb) je dle Dohnanského metody upravena koeficientem vyjadřující obecný vztah mezi administrativní a tržní cenou lesního porostu. Toto ocenění bere v úvahu Koeficienty tržní hodnoty skupiny dřevin (Kth): Kth = (Au max c) x fa, kde: Au max (Au max c) x fa = přibližná hodnota skupiny dřevin v daném věku Au max = maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtní Cenový vliv Použití Dopad Srážka, přirážka (%) Podíl holin (vč.potenc. zales.bezlesí, rekonstrukcí popř. přeměn) Holiny - Na každých 10 % plochy minus 10 % nebo výpočet Podíl nezajištěných porostů Nezaj.porosty - Na každých 10 % plochy minus 5 % nebo výpočet Podíl porostů do 40 let (včetně pěstebního zanedbání) Porosty < 40 let - Na každých 10 % plochy minus 2,5 % nebo výpočet Snížení zakmenění pod 0,9 (horší kvalita dřeva nižší zpeněžení) Porosty se zakm. < 0,9 - Na každých 10 % (0,1 plného zakm.) minus 5 % Podíl listnatých dřevin nad 10 % (horší kvalita dřeva nižší zpeněžení) Porosty s více než 10 % listnáčů - Na každých 10 % plochy -2 % Podíl bezlesí Dle druhu bezlesí (vyhl. +,- Skládky, OC- na každých 10% + 1

7 7 č.84/1996 Sb.) až 5 % elvod (okraj.škody) na každých 10% -1% Přirozená obnova Porosty >80 let + Na každých 10 % plochy +1až 5 % (Obhospodařovatelnost majetku /ucelenost, zpřístupnění/) Lze-li vyčíslit A/N (- )? (konkrétní kalkulace - např. nákladů na výstavbu lesní cesty) (Spoluvlastnictví) Dle účelu ocenění A/N (- )? (u podílu <=1/2 cca -10 %). Popis oceňované nemovitosti - pozemků. Parcela 1085/63 ostatní plocha neplodná půda výměra celkem 6920 m2 pozemek leží Západně od obce Košařiska v lesním masivu Rozsáhlého chráněného území Moravskoslezské Beskydy mimo komunikace (vč. Lesních komunikací) Pozemek tvoří neplodná půda velmi nízké kvality. Parcela 1085/65 ostatní plocha neplodná půda výměra celkem m2 pozemek leží Západně od obce Košařiska v lesním masivu Rozsáhlého chráněného území Moravskoslezské Beskydy mimo komunikace (vč. Lesních komunikací) Pozemek tvoří neplodná půda velmi nízké kvality. Parcela 1085/66 ostatní plocha neplodná půda výměra celkem m2 pozemek leží Západně od obce Košařiska v lesním masivu Rozsáhlého chráněného území Moravskoslezské Beskydy mimo komunikace (vč. Lesních komunikací) Pozemek tvoří neplodná půda velmi nízké kvality. Parcela 1085/67 ostatní plocha neplodná půda výměra celkem 49 m2 pozemek leží Západně od obce Košařiska v lesním masivu Rozsáhlého chráněného území Moravskoslezské Beskydy mimo komunikace (vč. Lesních komunikací) Pozemek tvoří neplodná půda velmi nízké kvality.

8 8 Parcela 1085/68 lesní pozemek - pozemek určený k plnění funkcí lesa výměra celkem m2 pozemek leží Západně od obce Košařiska v lesním masivu Rozsáhlého chráněného území Moravskoslezské Beskydy mimo komunikace (vč. Lesních komunikací) pozemky tvoří souvislý pás lesního porostu s překryvem dle porostní mapy a oceněny budou společně lesní typ je 6S1, SLT 6S a dle typologie se jedná o svěží smrkovou bučinu 40 Moravskoslezské Beskydy dle LHC platném v období je typem lesního porostu (dřeviny) BK buk lesní Fagus silvatica základní údaje a charakteristiky lesa jsou v LHC (viz. přílha) pro pozemek p.č. 1085/68 - lesní pozemek určený k plnění funkce lesa znalec odhaduje podíl administrativní k obvyklé (obecné, tržní ceně ve výši 30 %) koeficientem 0,3. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Zemědělské pozemky na LV číslo ) Lesní pozemky na LV č ) Lesní porosty b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

9 9 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1)Zemědělské pozemky na LV číslo ) Lesní pozemky na LV č ) Lesní porosty b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 394 obyvatel v obci. 32 odst. 3 Neplodná půda, roklina, mez apod. Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23 položky č.1: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 80 % 1,800 Koeficient úpravy dle 32 odst. 3: 0,250 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha / ,31 * 1, ,

10 10 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní sníž. upravená Cena [Kč] neplodná půda ostatní plocha - neplodná půda * 1085/ ,31 1, , ostatní plocha / ,31 * 1, , neplodná půda ostatní plocha / ,31 * 1, , neplodná půda Součet: , *) cena byla upravena na 1 Kč/m 2 29 odst. 4 Neobhospodařovaný zemědělský pozemek Koeficient úpravy podle 29 odst. 4: 0,650 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní koef. sníž. upravená Cena [Kč] ost plocha - neplodná půda 1085/ , 0,06 1, ,80 Součet cen všech typů pozemků: = ,80 Kč Pozemky na LV číslo 1385 zjištěná cena: ,80 Kč a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 1385 Ocenění pozemků indexovou metodou ostatní plocha - neplodná půda p.č.: 1085/63 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 7, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce až obyvatel 0,80 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení ( ) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 2,21 Výměra pozemku: m ,00 Cena pozemku Kč ,20 ostatní plocha - neplodná půda p.č.: 1085/65 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 7, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60

11 11 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce až obyvatel 0,80 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení ( ) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 2,21 Výměra pozemku: m ,00 Cena pozemku Kč 3 984,63 ostatní plocha - neplodná půda p.č.: 1085/66 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 7, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce až obyvatel 0,80 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení ( ) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 2,21 Výměra pozemku: m ,00 Cena pozemku Kč 4 976,92 ostatní plocha - neplodná půda p.č.: 1085/67 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 7, Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku nepřipravený (syrový) 0,50 C Třída velikosti obce až obyvatel 0,80 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení ( ) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0, Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 2,21 Výměra pozemku: m 2 49,00 Cena pozemku Kč 108,29 Výsledná cena pozemků: = ,04 Kč Pozemky na LV číslo 1385 zjištěná cena: ,04 Kč

12 12 2) Pozemky na LV číslo Lesní pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená SLT Cena [Kč] lesní pozemek 1085/ ,85 5,8500 6s ,85 Pozemky na LV číslo 1385 zjištěná cena: ,85 Kč 3) Trvalé porosty Lesní porosty Výměra Skupina název Parc. č. Stáří Bonita Nákladová cena m 2 buk buk lesní 1085/ r ,39 Kč Zakmenění lesního porostu: 0,800 Obmýtí: 130 roků [(64,94 23,39) 0,776 1 / 0, ,39] 0,800 46,75 Kč/m 2 46,75 Kč/m m 2 = ,74 Kč Koeficient věkový K v = 1,00 0,005 (obmýtí stáří): 0,890 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Lesní porosty celkem: = ,01 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: ,01 Kč Obvyklá cena LP Kth = 0,3 OC Lesního porostu = ,01 x 0,3 = ,30 * Trvalé porosty odhad obvyklé ceny ,00 Kč Celkem: Trvalé porosty odhad obvyklé ceny Lesní pozemky na LV číslo 15 zjištěná cena: Odhad obvyklé (obecné tržní) ceny les pozemků + lesních porostů ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč

13 13 b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

14 14 C. Rekapitulace Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obvyklá vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v budoucnu. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury. Nemovitosti včetně pozemků - lesních pozemků s plněním funkcí lesa jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních potřeb, je poptávka po dřevní hmotě nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem porostů, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do trvalých porostů hospodářského charakteru výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru. Jak ze statistiky vyplývá cena dřeva dosáhla maxima v roce 2008 což je v souladu s vývojem cen nemovitostí ve společnosti jako celku. Od roku 2008 ceny dřeva klesají a až v polovině roku 2012 se jeví malé oživení cen, které však cen roku 2008 nedosahují. Ceny dřeva tak kopírují obecný trend v nemovitostech kdy v době růstu hospodářství (HDP) roste i poptávka po dřevu jako celku a naopak v době krize je poptávka menší. Vliv na tyto trendy má i zásah státu do fungování st podniku Lesy ČR, jako majoritní správce státních lesů kdy třeba prodleva v neuzavření smluv v roce 2011 se zpracovateli, n mělo krátkodobý vliv na cenu dřeva převážně u malých společností, které neměly možnost předzásobení. Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat o spodních hranicích odvozených a vypočtených cen. Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu, která spočívá ve zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti. Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je odhadnuta závěrečná hodnota Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to: Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací náklady a náklady na udržení a rozvoj, přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti

15 15 Koeficient rozdílku kupní a nákladové ceny který vychází ze skutečně obchodovaných cen na trhu nepřihlíží ani k užitku ani k nákladům ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi. Finální výsledek obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné číslo přiměřeně zaokrouhlené. Všechny oceňované pozemky jsou situovány Z od obce Košařiskaa Zemědělské pozemky - neplodná půda jak vyplývá z rozklíčování BPEJ sousedních srovnatelných parcel, nejsou příliš kvalitní a cena dle BPEJ je dokonce nižší než průměrná cena zemědělských pozemků v k.ú. Košařiska.. Lesní pozemek s funkcí plnění funkcí lesa a lesní porost mají slabší postavení na trhu s nemovitostmi z důvodů situování pozemků (rozsáhlé chráněné území) Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

16 16 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků indexovou metodou Trvalé porosty odhad obvyklé ceny Lesní pozemky na LV číslo 15 zjištěná cena: Odhad obvyklé (obecné tržní) ceny les pozemků + lesních porostů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu ½ , Kč , Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátšesttisícosmset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Szmek Adolf 1 / , Kč Szmek Jaroslav 1 / , Kč

17 17 D. Seznam příloh 1. LV 1385 k.ú. Košařiska, obec Košařiska 2. KM k LV 1385 k.ú. Košařiska, obec Košařiska 3. LHO k LV 1385 k.ú. Košařiska, obec Košařiska 4. mapy místa 5. ortofoto m ísta

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32