Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 7 / 2015

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 7 / 2015 Typ nemovitosti Stavební pozemek v současném stavu Účel ocenění zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení č.j.117ex 472 / Předmět ocenění pozemek parc.č. 512/60, LV č. 325 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Krásná Hora nad Vltavou Počet obyvatel 1109 Kat. území Krásná Hora nad Vltavou Ulice Část obce dle LV Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr.Stanislav Pazderka P.O.Box 205, Nemanická č.p České Budějovice Tel. IČ DIČ Vlastnictví pozemek parc.č. 512/60 Janderová Zdeňka - Krásná Hora nad Vltavou, Krásná Hora 169 1/2 Tůmová Jaroslava - Tábor, Čsl.armády /2 Zpracováno pro exekuční řízení Vypracoval Ing. Fabián Václav Dne Licence číslo Vítěžská 1143 Ke dni Sedlčany vfabian@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 5 Počet stran příloh 7 Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a jedno zůstává v archivu znalce. Obvyklá cena Výměra pozemku 24 m Kč/m Kč Obvyklá cena Kč Čtyřitisíceosmset Kč - 1 -

2 Komentář k ceně Oceňovaný pozemek se nachází v malém městě se základní občanskou vybaveností, situovaném mimo hlavní silniční tahy. V místě i okolí je velmi malá možnost získání dobře placeného zaměstnání, což se projevuje nízkým zájmem o nemovitostí a z toho plynoucími jejich nízkými cenami. Poloha mimo hlavní silniční tahy cestování za prací, ale zpravidla i jiným účelem cestování neulehčuje. Na základě šetření situace na trhu s nemovitostmi a realizované porovnávací metody bylo zjištěno, že ceny stavebních pozemků pro výstavbu RD se pohybují okolo Kč/m2., přičemž ještě v roce 2007 město prodávalo dotované pozemky za ceny 200 Kč/m2. Oceňovaný pozemek je situován pod v katastru nemovitostí neevidovanou řadovou garáží, údajně rozdílných majitelů. Prakticky lze konstatovat, že pozemek je téměř neprodejný a jeho koupě má smysl pouze pro majitele garáže na něm. Na základě provedeného ocenění, odhaduji cenu obvyklou na Kč. Z toho spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 činí Kč. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy : Poloha u bytovek, rovinný povrch, přístup po veřejných pozemcích ve vlastnictví města. Záporné vlivy : Nízká cena pozemků v místě, existence neevidované garáže na oceňovaném pozemku. Podmínky platnosti ceny Cena obvyklá platí bez vlivu uvedených omezení v části C listu vlastnictví. Vyhodnocení rizik Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Na oceňovaném pozemku se nachází zděná vnitřní garáž, která není zapsána v KN a má údajně jiné majetkoprávní vztahy. Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Na oceňovaném pozemku vázne celkem pět exekutorských zástavních práv. Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení Na oceňovaném pozemku vázne celkem šest exekučních příkazů k prodeji a osm nařízení exekuce. Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce - 2 -

3 Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Není obchodováno. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva nebyla doložena. Část získána v roce 1980, na základě dohody o zřízení užívání a část dědictvím. Nelze vyhodnotit. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 325, vyhotovil CÚZK - SCD Snímek kat. mapy pro k.ú. Krásná Hora nad Vltavou, vyhotovil dálkovým přístupem do KN. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 325, vyhotovil CÚZK - SCD Snímek kat. mapy pro k.ú. Krásná Hora nad Vltavou, vyhotovil dálkovým přístupem do KN Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Krásná Hora nad Vltavou je malé město se základní občanskou vybaveností, blížící se spíše větší vesnici, kterou ještě nedávno byla. Nachází se v rekreační oblasti tzv.středního Povltaví, mimo hlavní silniční tahy. Městem prochází silnice č. 102 z Milevska do Příbrami, přes Kamýk nad Vltavou. Vltava protéká 3-5 km severozápadně, ca 8 km severně vede sinice č. 18 ze Sedlčan do Příbrami, ca 15 km západně silnice č. 4 ze Strakonic do Prahy, mající od křižovatky se silnicí č. 18 na Skalce, směrem do Prahy rychlostní charakter. Město má význam pouze v letních měsících, kdy tudy projíždějí rekreanti z nedalekých rekreačních letovisek na obou březích Vltavy. Dosažitelnost Příbrami a Sedlčan je ca 25 min. a Prahy ca 70 min.jízdy automobilem. V místě jezdí autobusové linky do zmíněných měst, v omezeném počtu spojů. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaný pozemek se nachází pod řadovou garáží, nezapsanou v KN, údajně patřící jinému vlastníku, jehož jméno nebylo sděleno, na severovýchodním okraji města, v zástavbě několika řad řadových garáží, u bytovek. Ca 200 m západně vede výpadovka z města severním směrem do Kamýka nad Vltavou. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ano Informace o nemovitosti Jedná se o stavební pozemek pod ca 30 roků starou, vnitřní řadovou garáží. Ta není v KN evidována a má údajně jiné majetkoprávní vztahy. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 512/37 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: nezpevněný povrch. 70 Km Popis pozemku Územní plán Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Tvar pozemku přibližně obdélníkový Sklon pozemku rovinný Oplocení pozemku není Výměra 24.0 m 2 Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není - 3 -

4 Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet Územní plán Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Elektřina, v dosahu vodovod a kanalizace. Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 390 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 332 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Stavební pozemek na jihozápadním okraji města, určený k výstavbě RD, Přivedena většina inženýrských sítí (elektřina, vodovod, kanalizace). Nabídková cena RK Golden Castle. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Územní plán Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Elektřina Sklon pozemku Výměra m 2 Cena za pozemek Kč 420 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč 357 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Stavební pozemek mimo souvislou zástavbu města, určený k výstavbě RD, Přivedena v elektřina. Nabídková cena RK Evropa

5 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 200 Kč/m 2 Pro porovnání byly použity redukované nabídkové ceny prodejů staveních pozemků v místě a blízkém okolí. Jejich redukované nabídkové ceny se pohybují od ca 300 do 400 Kč/m2, v závislosti na poloze, výměře a zasíťovanosti. Ještě v nedávné době město prodávalo stavebně připravené pozemky s kompletním zasíťováním za dotované ceny 200 Kč/m2. Vzhledem k tomu, že oceňovaný pozemek není napojen na žádné sítě, i když jejich vedení je v dosahu ca m, volím jednotkovou cenu nízkou, ve výši 200 Kč/m2 Vypracoval Licence číslo 0508 Ing. Fabián Václav Vítěžská Sedlčany podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č. Spr. 4103/95, pro základní obor ekonomika,pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace

6 Fotodokumentace - mapy Situace celková Situace podrobná - 6 -