Odhad tržní hodnoty č. 2376

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 00662/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00662/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 243/6 Druh: vodní plocha Parcela č. 337 Druh: orná půda Parcela č. 404/257 Druh: vodní plocha zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00662/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269 je druh: orná půda, využívána jako zemědělská půda, vodní plocha využívané jako vodné plocha 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00662/ ze dne LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice - KM k LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice Bochoř (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhl 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Kostěnice Katastrální území: Kostěnice (670570) List vlastnictví číslo: 269 Vlastník: Ligmajerová Lucie Hamerská 394, Ždírec nad Doubravou 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaní na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují

4 4 všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty:

5 5 A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. okolní zástavba Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ je stanovena cena 11,59 Kč/m 2 Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 80 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ znalec stanovil cenu 20,86 Kč Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Kostěnice 6,26 Kč/m 2 + přirážky 100 % Popis oceňované nemovitosti - pozemků. Pozemek parcela č. 243/6 vodní plocha koryto vodního toku umělá výměra 720 m 2 Vodní tok Kostěnický potok Situovaný na V od zastavěného území obce

6 6 Pozemek parcela č.337 orná půda výměra 4316 m 2 BPEJ výměra 4316 m 2 Pozemek situován v extravilánu obce Kostěnice východně od zastavěného území obce Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván. Charakteristika dle BPEJ Region: teplý, mírně vlhký Suma teplot nad 10 C: Vláhová jistota: 4-7 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: dní Průměrná roční teplota: 7 C - 9 C Sklonitost: rovina Roční úhrn srážek: mm 0-3 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Hnědozemě modální včetně slabě oglejených Podloží: spraše a soliflukční hlíny (prachovice) Váha: středně těžké s těžší spodinou Skeletovitost: bez skeletu Vododržnost: s příznivými vlhkostními poměry Pozemek parcela č. vodní plocha koryto vodního toku umělá výměra 720 m 2 Vodní tok Kostěnický potok Situovaný na JZ od zastavěného území obce Kostěnice. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 269 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

7 7 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Pardubice Počet obyvatel: do obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 269 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo , 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 105, Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = C p 3,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 523 obyvatel v obci. 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí % Úprava celkem: % 2,000 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda ,85 25, ,20 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti K p : 1,000

8 8 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] vodní plocha - 243/ , 7 % * 10, , koryto vodního toku umělé vodní plocha - 404/ , 7 % * 10, , koryto vodního toku umělé Součet: , *) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = ,20 Kč Pozemky na LV číslo 269 zjištěná cena: ,20 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene (n): 0 roků Míra kapitalizace (u): 0,00 % Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% 0,0000 Úročitel (q): 1 + i 1,0000 q n 1 Hodnota věcného břemene: U q n i = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

9 9 C. Rekapitulace Pozemky na LV 269 jsou situovány v extravilánu obce Kostěnice. Profil a výměra a geomorfní podmínky a zařazení mimo územního plánu pozemku zde neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako zemědělská půda, nebo vodní plocha koryta vodního toku. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Pro odhad obvyklé ceny znalec stanovil cenu v úrovni BPEJ. Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ je stanovena cena 12,85 Kč/m 2 Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 100 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro BPEJ znalec stanovil cenu 25,70 Kč. Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Kostěnice 6,26 Kč/m 2 s přirážkou %. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

10 10 Cena pozemků podle BPEJ + přirážky Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny , Kč 0, Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jednostodvacettřitisíce Kč

11 11 D. Seznam příloh 1. LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice 2. KM k LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice 3. mapy místa 4. mapy LPIS (registr zemědělské půdy

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26