Znalecký posudek č. 261/6/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. 261/6/2014 Ceny obvyklé bytové jednotky č. 53/9 v budově č.p.53, 54 a 55 vystavěné na pozemku p.č.28, 29 a 30 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl v míře 58/1580 na společných částech domu a pozemku v katastrálním území Habartov (okres Sokolov). Objednatel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní Loket č. obj.: 041 EX 793/13-66 Účel posudku: Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem Posudek obsahuje 18 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil nemovitosti: - bytová jednotka č.53/9 nacházející se v budově č.p.53, 54, 55 vystavěné na pozemku p.č. 28, 29, 30 a k této jednotce náležející spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku v míře 58/1580. Znalec ocení zvlášť výše uvedenou nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou. Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 041 EX 793/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti majitele dané nemovitosti dne Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr. Miloše Dvořáka, č.j.: 041 EX 793/13-66 ze dne Výpis z KN ze dne aktualizovaný informacemi z internetu - Kopie katastrální mapy ze dne Vlastní prohlídka a fotodokumentace - Údaje zjištěné z realitního trhu na internetu pro danou lokalitu 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č.1665 pro katastrální území Habartov (636339). Daný byt užívá majitel bytu. 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN a prohlídka bytu. Ocenění se provede na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č.53/9 nacházející se v budově č.p.53. Bytový dům se nachází v ulici Gagarinova v Habartově. Jedná se o dům z cihlových blokpanelů s 3 nadzemními podlažími (NP) a jedním podzemním podlažím (PP) postavený v 60.letech 20.století. Dům má centrální dvouramenné železobetonové schodiště a je bez výtahu. Nově jsou osazena plastová okna a vchodové dveře. Dům je dodatečně zateplen, střecha je řešená z dřevěným krovem vaznicové soustavy s krytinou z pálených tašek. Dům se nachází v centru města Habartov. Jde o lokalitu s veškerou občanskou vybaveností, bohužel z části obývané nepřizpůsobivými obyvateli. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, je zde přípojka vody, kanalizace, plynu. Bytová jednotka č.53/9 o velikosti 2+1 se nachází v 3.NP daného bytového domu, který má celkem 3 nadzemní podlaží. K bytové jednotce náleží sklepní místnost umístěná v 1.PP. 2

3 Celková podlahová plocha bytu je 58,4m 2. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ke společným částem budovy č.p.53, 54, 55 a pozemku p.č.28, 29, 30. Z hlediska občanské vybavenosti je tato lokalita příznivá. Z hlediska technické infrastruktury je lokalita kompletně zainvestovaná. Z hlediska polohy vzhledem k účelu užití je daná lokalita příznivá. Z hlediska polohy bytu v domě je daná nemovitost mírně nepříznivá. Poloha nemovitosti 7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Znalec má ocenit příslušenství nemovitosti zvlášť. Cena nemovitosti dále určena zahrnuje i příslušenství definovaného dle občanského zákoníku č.89/2012 Sb. ( 510, 511 a 512). Oceňovanou nemovitostí jej bytová jednotka o velkosti 2+1 o ploše 58,4 m 2 nacházející se v Habartově, ulici Gagarinova. V bytě jsou plastová okna, koupelna a záchod jsou ve zděném původním jádře bez keramických obkladů. Byt vykazuje zanedbanou údržbu. Obvyklá cena bude určena na základě ceny zjištěné dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.303/

4 B. Ocenění dle cenového předpisu č.441/2013 Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Byt se nachází v městě Habartov, kde bydlí část nepřizpůsobivých obyvatel a je zde i vyšší nezaměstnanost. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních 0,20 bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 4

5 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,760 i = 2 Pozemky 11 a) Pozemky 4 Pozemky p.č.28, 29, 30 jsou v katastru nemovitostí zapsány jako zastavěné plochy a nádvoří, jejíž součástí jsou stavby č.p.53, 54, 55. Pozemky se nachází v nedaleko centra města Habartov. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Habartov Název okresu: Sokolov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 840, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 412,41 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,760 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,760 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 313,4316 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 28 zast.plocha a nádvoří ,18 29 zast.plocha a nádvoří ,75 30 zast.plocha a nádvoří ,32 Součet: ,25 5

6 a) Pozemky určená cena: ,25 Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky ,25 Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: ,25 Kč Byt spoluvlastnický podíl: 58 / ,95 Kč Byt a) Byt 38 Oceňovaný byt č.53/9 se nachází v 3.nadzemním podlaží bytového domu č.p.53. Jde o byt s dispozicí 2+1 menší plošné kategorie. Byt má nová plastová okna, vytápění je ústřední s radiátory deskovými a žebrovými. Podlahy jsou z vlýsek, v chodbě je položena keramická dlažba. Byt má přípojku vody, kanalizace a plynu. Elektrika v bytě je již dva roky odpojena, ale lze kdykoliv obnovit elektriku v bytě. Veškeré vybavení a konstrukce jsou původní a v zanedbaném stavu bez pravidelné údržby. Bytové jádro je zděné bez keramického obkladu. Povrchy stěn jednotlivých pokojů jsou z vápenných omítek. K bytu náleží sklepní místnost o ploše 5,46m 2 umístěné v 1.PP. S ohledem na výše uvedené skutečnosti uvažuji technické a morální opotřebení dané nemovitosti na úrovni, která snižuje kvalitu bytu. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 1 17,92 1,00 17,92 pokoj 2 16,94 1,00 16,94 kuchyň 9,44 1,00 9,44 předsíň 5,24 1,00 5,24 koupelna 2,01 1,00 2,01 WC 0,94 1,00 0,94 spíž 0,45 1,00 0,45 sklepní kóje 5,46 0,80 4,37 58,40 57,31 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Habartov Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 9 211, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Bytový dům je z cihelných blokpanelů se zateplením, samotný byt se zděným jádrem původním bez keramického obkladu. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6

7 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,05 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1965 Stáří stavby (y): 49 Koeficient pro úpravu (s): 0,755 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,661 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 6 088,47 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,760 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 57, ,47 1,000 0,760 = ,96 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,25 Kč Spoluvlastnický podíl: 58 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 937,95 Kč ,95 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,91 Kč Byt určená cena: ,91 Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky ,25 Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: ,25 Kč Byt spoluvlastnický podíl: 58 / ,95 Kč Plná cena činí celkem: a) Byt ,96 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt ,91 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč 7

8 C. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. a) Porovnávací metoda Ing. Jana Gruntová Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 15% nižší. Oceňovaný byt 2+1 je menší plošné kategorie s podlahovou plochou 58,4 m 2 v typovém zděném bytovém domě, v 3.NP. Byt je v původním stavu se zanedbanou údržbou. Okna v bytě jsou plastová. Vytápění a ohřev TUV je řešené ústředně s radiátory žebrovými. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Habartov: upravená Porovnávaná Plocha Celková koef. koef. koef. zdroje cena jednot. č. nemovitost - popis /m2/ cena /Kč/ vybavenosti polohy ceny /Kč/ byt 2+1 v OV ve zděném domě, 2.NP, rekonstruovaná koupelna ,10 1,00 0, ,3 byt 2+1v OV ve zděném domě, 2.NP, s plastovými okny a vestavěnými skříněmi ,00 1,00 0, ,3 byt 2+1 v původním stavu, okna plastová ,90 1 0, ,8 4 byt 2+1 v 2.NP cihlovém zatepleném domě, podlahy plovoucí, koupelna s WC po rekonstrukci ,10 1,00 0, ,4 Průměrná cena upravená x 58,4 = ,-Kč Základní cena bude dále snížena o 10% vzhledem ke stavu oceňované nemovitosti: x 0,9 = ,-Kč. Cena bytu č.53/9 v domě č.p.53,54,55 v Habartově stanovená porovnávací metodou je určena ve výši ,-Kč. 8

9 b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot s tím, Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním : Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu ,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou ,-Kč Cena obvyklá odhadnuta znalcem vzhledem ke stavu a k poloze bytu a domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši ,-Kč. D. Rekapitulace Ceny obvyklé bytové jednotky č. 53/9 v budově č.p.53, 54 a 55 vystavěné na pozemku p.č.28, 29 a 30 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl v míře 58/1580 na společných částech domu a pozemku v katastrálním území Habartov (okres Sokolov) byla znalcem ke dni ocenění určena ve výši ,-Kč Cena slovy: dvěstětřicettisíc Kč Ústí nad Labem, Ing. Jana Gruntová Škroupova Ústí nad Labem E. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 261/6/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 261/6/2014 podle připojené likvidace. F. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí 4 strany 2. Kopie katastrální mapy 1 strana 3. Fotokopie prohlášení vlastníka 1 strana 4. Fotodokumentace 1 strana 5. Nabídky realitních kanceláří 2 strany 9