Autoři: Mgr. Jana Vobecká, Ph.D. RNDr. Tomáš Kostelecký, CSc. Ing. Martin Ferko Ing. Milan Polednik Mgr. Jan Sládek

Transkript

1 Analýza regionálních disparit ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení mezi okresy a vybranými obcemi uvnitř vybraných krajů Závěrečná zpráva z aktivity A1004 Autoři: Mgr. Jana Vobecká, Ph.D. RNDr. Tomáš Kostelecký, CSc. Ing. Martin Ferko Ing. Milan Polednik Mgr. Jan Sládek V Praze dne

2 Obsah I. Úvod...4 II. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických ukazatelů ve Středočeském kraji...5 Typologie území ve Středočeském kraji...6 Charakteristiky finanční a fyzické dostupnosti bydlení ve Středočeském kraji...9 III. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických ukazatelů v Moravskoslezském kraji Typologie území v Moravskoslezském kraji Finanční dostupnost bydlení podle jednotlivých ORP a jednotlivá města s a více obyvateli Fyzická dostupnost bydlení v Moravskoslezském kraji IV. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických ukazatelů v Jihomoravském kraji Typologie území ORP v Jihomoravském kraji Typologie měst Jihomoravského kraje Finanční dostupnost bydlení v JMK Fyzická dostupnost bydlení v Jihomoravském kraji V. Závěry VI. Reference VII. Přílohy Slovníček pojmů Použitá data

3 Seznam kartogramů Kartogram 1: Typologie území pro Středočeský kraj...8 Kartogram 2: Price-to-income ratio ve Středočeském kraji Kartogram 3: Ceny standardních bytů ve Středočeském kraji Kartogram 4: Price-to-income ratio ve městech Středočeského kraje Kartogram 5: Relativní zatížení tržním nájemným ve Středočeském kraji Kartogram 6: Nová bytová výstavba ve Středočeském kraji Kartogram 7: Plodnost ve městech Středočeského kraje a Praze Kartogram 8: Okresy Moravskoslezského kraje, obce s počtem obyvatel nad a vymezení ostravské aglomerace Kartogram 9: Ukazatel price-to-income ve správních obvodech ORP pro MSK Kartogram 10: Ukazatel price-to-income pro obce nad obyvatel v rámci MSK Kartogram 11: Ceny standardních bytů pro obce nad obyvatel v rámci MSK Kartogram 12: Ukazatel rent-to-income pro obce nad obyvatel v rámci MSK Kartogram 13: Ukazatel rent-to-income pro ORP v rámci MSK Kartogram 14: Regulované nájemné pro města s obyvateli nad MSK Kartogram 15: Dokončené byty na 1000 obyvatel ve správních obvodech ORP pro MSK Kartogram 16: Dokončené byty na 1000 obyvatel pro města s obyvateli nad v MSK Kartogram 17: Přehled ORP v Jihomoravském kraji Kartogram 18: Ceny standardního bytu v ORP Jihomoravského kraje Kartogram 19: Ceny standardního bytu v ORP Jihomoravského kraje Kartogram 20: Ukazatel price-to-income v ORP Jihomoravského kraje Kartogram 21: Ukazatel price-to-income ve městech Jihomoravského kraje Kartogram 22: Ukazatel rent-to-income v ORP Jihomoravského kraje Kartogram 23: Ukazatel rent-to-income ve městech Jihomoravského kraje Kartogram 24: Regulovaný nájem v poměru k příjmům ve městech Jihomoravského kraje Kartogram 25: Dokončené byty v ORP Jihomoravského kraje

4 Seznam tabulek Tabulka 1: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Středočeského kraje...8 Tabulka 2: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad obyvatel Středočeského kraje Tabulka 3: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Moravskoslezského kraje Tabulka 4: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad obyvatel Moravskoslezského kraje Tabulka 5: Typologie ORP Jihomoravského kraje Tabulka 6: Typologie Jihomoravského kraje města nad obyvatel Tabulka 7: Vybrané charakteristiky úrovně bydlení r

5 Úvod Cílem této studie je vnitro-regionální analýza disparity ve fyzické a finanční dostupnosti bydlení za účelem odhalení vnitrokrajských rozdílů a diskuse relevance jejich zohlednění při aplikaci konkrétních návrhů bytové politiky. Tato aktivita navazuje na předešlé analýzy, jejichž výstupem jsou např. publikace ( policy papers ) Podpora dostupnosti bydlení pro lidi akutně ohrožené sociálním vyloučením mezinárodní perspektiva a návrhy opatření v ČR, Moderní nástroje sociálního bydlení pro mladé rodiny jako nepřímá podpora růstu porodnosti nebo Regionální rozdíly ve finanční dostupnosti bydlení jako bariéra pro migraci za prací analýza a možné nástroje státu (dostupné jako PDF na Na rozdíl od předchozích publikací zaměřených na analýzu disparit mezi vybranými regiony (Praha, Středočeský kraj, Moravskoslezský kraj a Jihomoravský kraj), tato analýza sleduje rozdíly uvnitř zmíněných regionů s výjimkou Prahy. Výstupem je především typologie různých území uvnitř sledovaných regionů a popsání této rozdílnosti z hlediska finanční a fyzické dostupnosti bydlení, ale porodnosti a kvalitativních faktorů rozvoje. Takto byla zjištěna lokální specifika, se kterými je třeba počítat při tvorbě politik bydlení. Námi shromážděná a zjištěná data (viz Příloha) byla zkoumána jak na úrovni tzv. obcí s rozšířenou působností (ORP), tak na úrovni měst s populací nad obyvatel ve třech sledovaných krajích ČR. Sledovaným obdobím jsou roky 2008 až Struktura studie sleduje regionální úroveň členění a pro každý region přichází s typologiemi oblastí ORP a vybraných měst. Ty jsou následně komentovány z hlediska rozdílů v dostupnosti bydlení, porodnosti, ale také historického vývoje či polohy regionu. Takto je možno hledat souvislosti mezi vývojem a podobou regionu, dostupností bydlení a demografickým chováním populace. V závěru studie tým shrnuje hlavní poznatky zejména s ohledem na budoucí sběr a sledování dat, rovněž vztahuje výsledky analýz k tvorbě politik bydlení. 4

6 I. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických ukazatelů ve Středočeském kraji Vnitrokrajské rozdíly ve Středočeském kraji jsou významné ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení, stejně tak i v demografické, sociální a ekonomické struktuře. Vliv na významné vnitrokrajské disparity má v první řadě přítomnost hlavního města Prahy uprostřed Středočeského kraje. Praha jako dominantní centrum ekonomické aktivity, pracovních příležitostí, služeb a infrastruktury kolem sebe vytváří metropolitní oblast. Vliv Prahy tak zasahuje do značné části Středočeského kraje avšak nerovnoměrně a s různou intenzitou. Některé oblasti při vnější hranici Středočeského kraje vykazují socio-demografické a ekonomické charakteristiky naznačující určitou periferialitu a o determinujícím vlivu hlavního města se zde nedá již hovořit. Metropolitní oblasti kolem Prahy jsou charakteristické svou ekonomickou provázaností s rozvojem Prahy. Jsou to oblasti, odkud velká část pracujících obyvatel dojíždí do zaměstnání do Prahy nebo do jiných obcí, kde jsou pracovní místa generována blízkostí k hlavnímu městu (např. pracovní místa v příměstských nákupních zónách a provozech). Jsou to oblasti, které jsou relativně dobře dopravně dostupné a odkud cesta k hranici Prahy netrvá déle než asi půl hodiny. Tyto oblasti také v posledním desetiletí zaznamenávají dynamický růst počtu obyvatel. Je to dáno intenzivní rezidenční suburbanizací, která je převážně výsledkem stěhování obyvatel hlavního města za jeho hranice. Motivací rezidenční suburbanizace je kombinace faktorů ceny bytu nebo domu, únosná vzdálenost do města (místa pracoviště) a kvalita životního prostředí. V periferních oblastech Středočeského kraje je dynamika rezidenční migrace i růstu nové zástavby daleko nižší než v metropolitním zázemí. Dojížďka za prací do Prahy není příliš intenzivní a jedná se o oblasti jejichž rozvoj je závislý spíše na místních lokálních centrech. Vzhledem k nižším cenám nemovitostí však i v těchto oblastech postupně dochází k oživování migračního objemu. Vnitrokrajská diferenciace ve finanční dostupnosti bydlení tak reflektuje v první řadě polohu a atraktivitu uzemní jednotky v metropolitním systému Prahy. Druhořadým faktorem je pak významnost a atraktivita lokálních center. Stejným způsobem je také určována demografická dynamika v území (migrační saldo, věková struktura, počet narozených dětí). Nabídka a poptávka po nemovitostech pak určuje intenzitu nové bytové výstavby. Analýzu jsme prováděli s cílem ujasnit si vnitrokrajskou diferenciaci v dostupnosti bydlení a ze zjištění dále vyvozovat, které navrhované nástroje bytové politiky jsou pro jaká území adekvátní. Zaměřili 5

7 jsme se v první řadě na dvě územní úrovně: obce nad obyvatel a na území správních obvodů obcí s rozšířenou působností (ORP). Na základě statistické analýzy (shluková analýza) na datech z let 2008 a 2009 jsme byli schopni určit, která města a která území ORP se navzájem podobají v charakteristikách finanční a fyzické dostupnosti bydlení a úrovně plodnosti. Typologie území ve Středočeském kraji 1. Vnitřní metropolitní zázemí Tato oblast je charakteristická vysokou absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, velmi dynamickou bytovou výstavbou a vyšším věkem žen při narození prvního dítěte. Ve všech těchto ukazatelích významně převyšují krajský průměr (viz Tab. 1). Do vnitřního metropolitního zázemí patří území obvodů ORP těsně sousedících s hlavním městem, tj. Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Černošice a Říčany. Úroveň analyzovaných ukazatelů je jednoznačně ovlivněna intenzivní rezidenční suburbanizací. Vysoká poptávka po nemovitostech se odráží v intenzitě bytové výstavby i v cenách nemovitostí. Tyto ceny si mohou dovolit zaplatit většinou spíše domácnosti s vyššími příjmy. Vyšší věk žen při narození prvního dítěte (29,3 roku) není možné vysvětlit jen v přímé souvislosti s dražším bydlením. Bude pravděpodobně primárně způsoben především vyšší úrovní vzdělání matek v těchto ORP a jejich rodinným stavem (je zde pravděpodobně vyšší zastoupení vdaných žen, které mají vyšší průměrný věk při narození dítěte než ženy svobodné). Zároveň jsme v našem předchozím výzkumu na úrovni okresů prokázali, že i po kontrole věkové a vzdělanostní struktury žen zůstává statisticky významně nižší úroveň plodnosti žen ve městech a jejich bezprostředním zázemí (Kostelecký, Vobecká 2009) než v periferních oblastech. Vedle výše uvedených ukazatelů s nadprůměrnými hodnotami vykazuje Vnitřní metropolitní zázemí průměrné zatížení výší tržního nájemného v porovnání s ostatními obvody ORP v kraji. 2. Vnější metropolitní zázemí I Oblast se vyznačuje vysokou relativní cenou vlastnického bydlení, a mírně nadprůměrným relativním zatížením tržním nájemným. Zároveň je v tomto typu mírně podprůměrná intenzita bytové výstavby a průměrný věk matek při narození prvního dítěte. Do tohoto typu patří správní obvody ORP: Benešov, Beroun, Český Brod, Dobříš, Kladno, Kolín, Kutná Hora, Nymburk, Poděbrady, Rakovník a Slaný. 6

8 3. Vnější metropolitní zázemí II Na rozdíl od předchozího typu se tato oblast vyznačuje nižší (spíše průměrnou) cenou vlastnického bydlení a průměrnou cenou tržního nájemného. Zároveň se v těchto obvodech ORP staví relativně větší počet nových bytů. Do tohoto typu patří obvody ORP: Kralupy nad Vltavou a Lysá nad Labem. Je tedy možné, že právě stávající nižší cena nemovitostí podněcuje vyšší stavební aktivitu a vyšší migrační zisky v poslední době. Je možné už jen spekulovat, že v obvodech ORP z Vnějšího metropolitního zázemí I. vyšší cena nemovitostí již utlumuje poptávku po nových nemovitostech, tudíž se tam méně staví. Je také možné, že pro některé nižší příjmové kategorie jsou tyto oblasti nedostupné, a tak hledají alternativu v levnějších oblastech s podobnou metropolitní polohou. To jsou v současné době právě obvody ORP Kralupy nad Vltavou a Lysá nad Labem. 4. Metropolitní periferie V porovnání s průměrem kraje se území tohoto typu vyznačují velmi podprůměrnou cenou bytů a podprůměrným tržním nájemným. Také dynamika bytové výstavby je v tomto území pod průměrem Středočeského kraje. Zároveň je zde také nižší průměrný věk matek při narození prvního dítěte. Z hlediska metropolitní polohy vůči Praze se jedná o okrajové regiony na severním a jižním okraji Středočeského kraje. Do tohoto typu patří obvody ORP: Čáslav, Hořovice, Mělník, Mladá Boleslav, Mnichovo Hradiště, Neratovice, Příbram, Sedlčany, Vlašim a Votice. Tato území již nejsou v zóně intenzivní pracovní dojížďky do Prahy a residenční suburbanizace. Tomu napovídají nejen ceny nemovitostí, ale také podprůměrná intenzita nové bytové výstavby. Je zde také nižší průměrný věk matek při narození prvního dítěte (27,5 roku). 7

9 Kartogram 1: Typologie území pro Středočeský kraj Tabulka 1: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Středočeského kraje Typ 1: Vnitřní metropolitní zázemí Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Čermošice, Říčany Typ 2: Vnější metropolitní Typ 3: Vnější metropolitní zázemí I. zázemí II. Benešov, Beroun, Český Brod, Kralupy nad Vltavou, Lysá nad Dobříš, Kladno, Kolín, Kutná Hora, Labem Nymburk, Poděbrady, Rakovník, Slaný Typ 4: Metropolitní periferie Čáslav, Hořovice, Mělník, Mladá Boleslav, Mnichovo Hradiště, Neratovice, Příbram, Sedlčany, Vlašim, Votice průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ Ceny standardního bytu o Ceny / příjmy 82,8 + 87, ,4 o 68, Tržní nájmy / příjmy 35,0 o 36,4 + 34,3 o 32,0 - Průměrný věk matek při narození prvního dítěte 29, ,8 o 28,0 o 27,5 - Dokončené byty na 1000 obyv. 15, ,4-8,5 ++ 3,5 - - Dokončené byty na 1000 trvale obydlených bytů 51, ,4-25,6 ++ 9,9 - - Pozn. 1: Značky ++, --, apod. označují velikost odchylky od krajského průměru. Slouží pro snadnější orientaci. Pozn. 2: Rozdělení do typů proběhlo na základě shlukové analýzy hodnot v jednotlivých ORP. Zdroj: Autoři na datech ČSÚ a IRI. 8

10 Charakteristiky finanční a fyzické dostupnosti bydlení ve Středočeském kraji V další fázi jsme analyzovali obdobné charakteristiky finanční a fyzické dostupnosti bydlení a plodnosti v obcích s a více obyvateli Středočeského kraje. Ukázalo se, že i u nich hraje roli poloha v metropolitní oblasti. Navíc se zdá, že významnou roli hraje také dopravní dostupnost a kvalita životního prostředí. Podobným postupem jako u obvodů ORP jsme dospěli k definici tří typů středočeských obcí nad obyvatel Města dobré dopravní dostupnosti a životního prostředí Do tohoto typu patří města Benešov, Beroun, Poděbrady a Říčany. Všechna jsou z Prahy dobře dopravně dostupná jak vlakem, autobusem, tak rychlostní silnicí. Některé z nich leží navíc v metropolitním zázemí hlavního města (Říčany, Beroun). Všechna tato města mají reputaci dobrého životního prostředí, v blízkosti atraktivní zeleně apod. Ceny bytů jak absolutní tak relativní jsou zde vysoko nad průměrem všech středočeských obcí nad obyvatel. Také se v těchto městech staví velký počet nových bytů. Tržní nájemné je zde mírně nadprůměrné a regulované nájemné spíše mírně podprůměrné (viz Tab. 2). 2. Města dobré dopravní dostupnosti a lokální centra Do tohoto typu patří města Čelákovice, Kladno, Kolín, Kralupy nad Vltavou, Kutná Hora, Nymburk a Slaný. Města Kladno a Čelákovice nejsou od Prahy příliš vzdálená, jsou relativně dobře dopravně dostupná (i když poněkud hůře než města v typu 1), ale mají pravděpodobně nižší residenční atraktivitu než města předešlé kategorie. Města Kolín, Kralupy nad Vltavou, Kutná Hora, Nymburk a Slaný jsou spíše dále od hlavního města, nicméně jejich velikost a ekonomická významnost z nich činí přirozená lokální centra. Ceny bytů jsou v porovnání s ostatními středočeskými městy nad obyvatel průměrné a tržní i regulované nájmy jen mírně nad průměrem. Nová bytová výstavba také nevybočuje svou dynamikou z průměru. 1 Vzhledem k nedostupnosti některých dat nebyla do analýzy zařazena města Mělník a Rakovník. 9

11 3. Ostatní lokální centra Tato skupina je relativně heterogenní. Je tvořena skupinou středočeských obcí nad obyvatel, kde jsou v porovnání s výše uvedenými městy nižší absolutní i relativní ceny nemovitostí, nižší tržní i regulované nájmy, ale také o trochu nižší úhrnná plodnost. Do tohoto typu patří města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Čáslav, Mladá Boleslav, Neratovice, Příbram a Vlašim. Jsou to města, která jsou buďto na periferii regionu (Čáslav, Vlašim) nebo města, kde převažuje panelová bytová výstavba. To v kombinaci s odlehlejší polohou od hlavního města (s výjimkou Brandýsa nad Labem-Staré Boleslavi) a pravděpodobně i méně atraktivním životním prostředím vede k výše popsanému profilu. Tabulka 2: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad obyvatel Středočeského kraje Typ 1: Typ 2: Benešov, Beroun, Poděbrady, Čelákovice, Kladno, Kolín, Říčany Kralupy nad Vltavou, Kutná Hora, Nymburk, Slaný Typ 3: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Čáslav, Mladá Boleslav, Neratovice, Příbram, Vlašim průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ Ceny standardního bytu o Ceny / příjmy 104, ,1 o 75,7 - - Tržní nájmy / příjmy 37,0 + 37,0 + 34,1 - Úhrnná plodnost 1,58 + 1,55 + 1, Dokončené byty na 1000 obyv. 6, ,9-2,6 - Nájemné regulované 43,3-49,5 + 42,5 - Regulované nájmy / příjmy 14,3-16,6 + 13,8 - Pozn.1: Značky ++, --, apod. označují velikost odchylky od krajského průměru. Slouží pro snadnější orientaci. Pozn. 2: Rozdělení do typů proběhlo na základě shlukové analýzy hodnot v jednotlivých ORP. Pozn. 3: Vzhledem k nedostupnosti některých dat nebyla do analýzy zařazena města Mělník a Rakovník Zdroj: Autoři na datech ČSÚ a IRI. Nyní se podíváme na konkrétní hodnoty jednotlivých ukazatelů dostupnosti bydlení a plodnosti v správních obvodech ORP a městech nad obyvatel. Ty dokreslí rozsah územní diferenciace hodnot ukazatelů a mohou dále sloužit jako podklad pro úvahy nad významem vnitro-krajsky diferencovaných přístupů k navrhovaným nástrojům bytové politiky. Finanční dostupnost vlastnického bydlení má ve Středočeském kraji vysokou variabilitu. To platí jak o absolutních hodnotách, tak také o relativní dostupnosti vztažené k odhadnuté výši příjmů 10

12 (ceny/příjmy). 2 Absolutně nejvyšší tržní cena standardního bytu je v obvodu ORP Říčany (2,03 milionů Kč) a dále v obvodech ORP Černošice, Beroun a Poděbrady (1,87 milionů Kč). I ta nejvyšší cena v obvodu ORP Říčan je však výrazně nižší než průměrná cena v Praze (3,25 milionů Kč). Nejnižší průměrné ceny standardního bytu jsou pak v obvodech ORP Sedlčany (1,17 milionu Kč), Votice, Čáslav a Vlašim (1,28 milionu Kč). Kartogram 2: Price-to-income ratio ve Středočeském kraji Vztáhneme-li tyto ceny k odhadnutému průměrnému platu v okrese, dostaneme relativní ukazatel dostupnosti bydlení, tj. kolik průměrných měsíčních platů by musela osoba zaplatit za standardní byt v daném obvodu ORP (price-to-income ratio). Nejvyšších hodnot zde nedosahují obvody ORP Říčany ani Černošice, ale obvody ORP Poděbrady (99 průměrných měsíčních platů), Beroun, Benešov, Dobříš a Kladno (90), až potom následují Černošice (88) a dále pak Říčany (84). Z toho vyplývá, že vedle oblastí s vysokou absolutní cenou nemovitostí existují jiné oblasti, kde relativní ceny vztažené k příjmům jsou vysoké, a tak jsou nemovitosti hůře dostupné pro rezidenty. Pro osoby vydělávající místně průměrný příjem je tak obzvláště těžké financovat vlastnické bydlení. Obvody ORP s relativně nejlépe dostupným bydlením jsou Mnichovo Hradiště (63), Sedlčany, Votice, Vlašim a Mělník (69), 2 Definice ukazatelů použitých v analýze, včetně metodických poznámek, jsou v Příloze. 11

13 tedy oblasti spíše periferní, kde ceny nejsou příliš ovlivňované poptávkou movitějších obyvatel pracujících v Praze. Stejně jako správní obvody ORP s nejnižší cenou nemovitostí a nejdostupnějším bydlením, se také města nad obyvatel s nižšími cenami nacházejí v těchto lokalitách. Jsou to města Vlašim (absolutní cena: 1,35 milionů Kč, relativně: 71 platů) a Čáslav, v absolutních cenách pak také Příbram, v relativních pak ještě Mělník. Naopak města nad obyvatel s nejvyšší absolutní cenou standardního bytu jsou města s atraktivním životním prostředím a dobrou dostupností do Prahy: Říčany (2,47 milionů Kč), Beroun, Čelákovice a Poděbrady (2,01 milionů Kč). Poděbrady (107), Říčany a Beroun ještě spolu s Benešovem (105) patří k obcím s nejméně příznivou relací tržních cen a místních příjmů. Tato relace je ovšem opět daleko vyšší v Praze, kde za standardní byt zaplatí osoba 117 průměrných pražských měsíčních platů. Kartogram 3: Ceny standardních bytů ve Středočeském kraji 12

14 Kartogram 4: Price-to-income ratio ve městech Středočeského kraje Z uvedeného vyplývá, že variabilita finanční dostupnosti vlastnického bydlení ve Středočeském kraji je velmi vysoká a na úrovni měst se mohou průměrné ceny standardního bytu lišit o více než 1 milion Kč. To spolu s relativní nedostupností bydlení v metropolitní oblasti Prahy může vést k problémům u nižších příjmových skupin obyvatel. To může vést k intenzivnější prostorové segregaci obyvatel. Relativní zatížení tržním nájemným (rent-to-income) je méně variabilní než ceny nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nájemní bydlení je zejména záležitostí měst, zaměříme se zde pouze na rozdíly v relativním zatížení tržním nájemným ve městech nad obyvatel. V první řadě je pozoruhodné, že zatížení tržním nájemným není zdaleka největší v Praze (37,9 % průměrného příjmu). Větší podíl z průměrného příjmu zaplatí za standardní byt osoby v Kladně (40,3 %), Benešově, Kutné Hoře, ve Slaném, v Příbrami a v Rakovníku (37,9 %). Nejnižší zatížení tržním nájmem je pak ve Vlašimi (29,0 %), Čáslavi a Nymburce (32,5 %). Za regulovaný nájem zaplatí obyvatelé středočeských měst nad obyvatel v průměru 15 % okresní průměrné mzdy. V Příbrami je to pak necelých 7 % a v Čáslavi pak téměř 20 %. Vzhledem k probíhajícímu procesu deregulace nájemného se ale tyto relace budou již od příštího roku zásadně měnit. 13

15 Kartogram 5: Relativní zatížení tržním nájemným ve Středočeském kraji Nová bytová výstavba je dle očekávání nejintenzivnější v zázemí Prahy. Tam překračuje středočeský průměr (5,6 dokončených bytů na 1000 obyvatel) téměř trojnásobně: obvod ORP Brandýs nad Labem-Stará Boleslav (16,2), Černošice, Říčany (14,5). Intenzivnější bytová výstavba je pak ještě v obvodech Lysá nad Labem (8,8), Kralupy nad Vltavou a Beroun (7,9). Mezi první a druhou uvedenou skupinou je velmi značný rozdíl v intenzitě bytové výstavby. Z toho je patrné, jak významnou roli hraje metropolitní faktor a poptávka po bydlení v zázemí Prahy. Nejnižší intenzita bytové výstavby je v obvodech ORP Rakovník (1,3), Vlašim, Sedlčany, Nymburk a Kladno (2,7). Nejvyšší intenzita bytové výstavby ve městech nad obyvatel je v Poděbradech (12,9 dokončených bytů na 1000 obyvatel) a v Říčanech (10,4). Nejnižší intenzita je pak v Kralupech nad Vltavou (0,2), Vlašimi, Kladně a v Rakovníku (0,9). Zde je zajímavé, že relativně vysoká intenzita bytové výstavby v obvodě ORP Kralup nad Vltavou neznamená, že se této dynamiky dostává i vlastnímu centru regionu. V tomto obvodě ORP probíhá jednak rezidenční suburbanizace ovlivněná blízkostí hlavního města, zároveň zde pravděpodobně probíhá i suburbanizace obyvatel Kralup samotných. 14

16 Kartogram 6: Nová bytová výstavba ve Středočeském kraji Oba ukazatele plodnosti, se kterými v analýze pracujeme (úhrnná plodnost žen v obcích nad obyvatel a průměrný věk matek při narození prvního dítěte ve správních obvodech ORP) ukazují na odlišnosti mezi hlavním městem, metropolitním zázemím a periferními oblastmi Středočeského kraje. Průměrný věk matek při narození prvního dítěte je nejvyšší v Praze (30 let). V rámci Středočeského kraje je nejvyšší věk prvorodiček v obvodech ORP v bezprostředním okolí Prahy: Černošice (29,6), Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Říčany (29,1). Nejnižší věk matek při narození prvního dítěte je v obvodech ORP Čáslav (27,0), Rakovník, Kutná Hora, Sedlčany a Slaný (27,1). V ostatních ORP se průměrný věk pohybuje okolo 28 let. Vyšší věk prvorodiček v metropolitním zázemí je v prvé řadě způsoben vyšší vzdělanostní úrovní žen v modálním reprodukčním věku. Vzdělanostní struktura žen je bezpochyby ovlivněná selektivní rezidenční suburbanizací movitějších osob (často osoby s vyšším vzděláním). To je také hlavní důvod, proč jsou hodnoty v těchto obvodech ORP blízké těm pražským. Nelze ovšem vyloučit určitou roli faktoru finanční dostupnosti bydlení na věk prvorodiček. Statisticky to na daných datech není možné ověřit, nicméně z předchozích výzkumů víme, že po kontrole vzdělanostní struktury žen přetrvává v regionech s nižší nezaměstnaností, vyššími mzdami a dražšími nemovitostmi vyšší věk prvorodiček (Kostelecký, Vobecká 2009). 15

17 Úhrnná plodnost ve středočeských městech nad obyvatel je nejvyšší v bezprostředním zázemí Prahy. Opět se zde projevuje vliv suburbanizace a to tak, že ženy, které plánují založení nebo rozšíření rodiny se stěhují z Prahy do jejího zázemí za prostornějším bydlením a lepší kvalitou života pro rodinu (Čelákovice 1,71; Beroun, Říčany 1,61). Relativně vyšší úroveň plodnosti je také ve Slaném (1,64). Zde ovšem nestojí za vyšší úrovní plodnosti rezidenční suburbanizace, ale jiné faktory typu etnické a vzdělanostní struktury obyvatel. Nejnižší úroveň úhrnné plodnosti je pak ve Vlašimi (1,33) a v Praze (1,34). Opět v obou těchto oblastech je nízká úroveň plodnosti zapříčiněna odlišnými faktory. Pro jejich vysvětlení není ovšem v naší analýze dostatek podkladů. Obecně lze říci, že rozdíly v úhrnné plodnosti mezi středočeskými městy, kromě výše zmíněných extrémů, nejsou příliš velké. Na základě zde užitých dat úhrnné plodnosti nemůžeme učinit závěr, že by finanční nedostupnost bydlení nějak ovlivňovala úhrnnou plodnost. Na malém počtu jednotek, jakými disponujeme, nemůžeme postupy kvantitativní analýzy dosáhnout uspokojivého vysvětlení. Kartogram 7: Plodnost ve městech Středočeského kraje a Praze 16

18 II. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických ukazatelů v Moravskoslezském kraji Moravskoslezský kraj prošel a nadále prochází z hlediska dostupného bydlení výraznými změnami ekonomiky a odvozeně i změnami sociálními. Na tyto podmínky bydlení reaguje a současně zpětně na celkový rozvoj působí. Kraj je dlouhodobě poznamenaný strukturou ekonomiky, vysokým podílem odvětví těžebního a těžkého průmyslu. Tato struktura se ukázala v průběhu transformace více zranitelnou a to našlo i svou odezvu v rozvoji bydlení. Po roce 1945 až do počátku devadesátých let rostla bytová výstavba zejména v průmyslových centrech, ve kterých se souběžně velmi rychle zvyšoval počet obyvatel. V současném vymezení Moravskoslezského kraje je zcela evidentní polycentrický charakter na jedné straně (kromě Ostravské aglomerace věnec významných center aglomeraci obklopujících) a na straně druhé znatelně periferní území v severozápadní a západní části kraje doplněné o Jablunkovský výběžek na východě. V blízkosti vlastní Ostravské aglomerace vznikají důležité póly rozvoje Opava, Frýdek Místek Třinec, Nový Jičín. S podstatnými změnami v ekonomickém rozvoji se ovšem přírůstky obyvatel nevyskytují v těchto centrech, jsou soustředěny více na jihovýchodě kraje a v Hlučínsku. Znatelnější úbytky obyvatel jsou zaznamenány v západní části Krnovsku, Rýmařovsku, Bruntálsku. Pasivní saldo migrace lze nejvíce pozorovat na severozápadě kraje, ale i v Ostravě a ORP Odry. Střed a východ kraje se přitom nadále vyznačují vysokou koncentrací obyvatel. Podobně jako v jiných krajích je větší neobydlenost bytů převážně ve venkovských územích. V období po roce 1991 (dvě poslední Sčítání lidu, domů a bytů 1991 a 2001) a v následujícím desetiletí se průvodním jevem ekonomického rozvoje stala relativně vysoká nezaměstnanost postihující téměř plošně území kraje. Obtížím v ekonomickém rozvoji odpovídají relativně nižší ceny bytů, což ovšem u části obyvatel s nízkými příjmy (včetně nezaměstnaných) nepřináší výhody v dostupnosti bydlení. Poměrně nízká úroveň bytové výstavby po roce 1989 se projevila ve snížení vybavenosti domácností byty zejména v ostravské části kraje. To je spojeno se skutečností, že západní část kraje má vyšší podíl vlastnického bydlení, kde výstavba nepoklesla tak intenzivně jako v hromadné výstavbě bytových domů ve větších městech. 17

19 Kartogram 8: Okresy Moravskoslezského kraje, obce s počtem obyvatel nad a vymezení ostravské aglomerace 18

20 Typologie území v Moravskoslezském kraji Finanční dostupností se zabýváme uvnitř kraje na úrovni dvou územních celků: obcí s rozšířenou působností (ORP) a měst s 10 tisíci a více obyvateli. U ORP se jedná o detailnější strukturovaný vhled do řešené problematiky, u měst jsou hodnocena větší centra kraje s převahou bydlení v bytových domech. Rovněž to umožňuje hodnocení i jejich spojitosti a podmíněnosti porovnáním ukazatelů. Je možné soudit jak dalece příslušná ORP je městem s deseti tisíci a více obyvateli ovlivněna, usoudit je možné i na úroveň zbývající části ORP a zpětného vlivu zázemí na rozvoj města. Podle územního členění ORP lze nastínit čtyři typy území z hlediska dostupnosti bydlení: 1. Relativně stabilní území ORP, jež se vyznačuje podle několika sdružených, v práci využitých ukazatelů nižší intenzitou bytové výstavby, průměrnou kraji úrovní cen vlastnických standardních bytů, vyšší hladinou volně sjednávaného nájemného a průměrným věkem matek při prvním dítěti. Do této skupiny je možné začadit tato ORP: Bílovec, Bruntál, Frenštát pod Radhoštěm, Havířov, Jablunkov, Karviná, Kopřivnice, Krnov, Nový Jičín, Ostrava a Třinec, 2. Nestabilní území ORP se vyznačuje nízkou intenzitou bytové výstavby, ceny standardních vlastnických bytů jsou na nízké úrovni, volně sjednávané nájemné je rovněž nižší a nižší je i průměrný věk matek při prvním dítěti. Patří sem následující ORP: Bohumín, Český Těšín, Kravaře, Orlová, Rýmařov a Vítkov. 3. Oblast s rozvojovým potenciálem v bydlení má vyšší intenzitu výstavby bytů, ceny standardních bytů jsou na vyšší úrovni a tržní nájemné je rovněž nad průměrem kraje. Vysoký je i věk matek při prvním dítěti. Do této skupiny se řadí ORP Frýdek-Místek, Hlučín a Opava. 4. Oblast trvalejšího rozvoje má v začleněných ORP tyto znaky: vysokou intenzitu bytové výstavby (relativně vůči průměru kraje), rovněž ceny standardních bytů jsou vysoké a volně sjednávané nájemné je vyšší. V těchto ORP je nejvyšší věk matek při narození prvního dítěte. Do této skupiny se začleňuje pouze jediná ORP Frýdlant nad Ostravicí. 19

21 Tabulka 3: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii správních obvodů ORP Moravskoslezského kraje Typ 1: Typ 2: Bílovec, Bruntál, Frenštát pod Bohumín, Český Těšín, Radhoštěm, Havířov, Kravaře, Orlová, Rýmařov, Jablunkov, Karviná, Kopřivnice, Vítkov Krnov, Nový Jičín, Odry, Ostrava, Třinec Typ 3: Frýdek-Místek, Hlučín, Opava Typ 4: Frýdlant nad Ostravicí průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ Ceny standardního bytu 1050 o Ceny / příjmy 54,5 o 39, , ,5 ++ Tržní nájmy / příjmy 31,2 + 24, , ,5 ++ Průměrný věk matek při narození prvního dítěte 26,6 o 26, , ,4 ++ Dokončené byty na 1000 obyv. 1,9-1,9-3,3 ++ 7,7 +++ Dokončené byty na 1000 trvale obydlených bytů 5,5-5, , ,4 +++ Pozn. 1: Značky ++, --, apod. označují velikost odchylky od krajského průměru. Slouží pro snadnější orientaci. Pozn. 2: Rozdělení do typů proběhlo na základě shlukové analýzy hodnot v jednotlivých ORP. Zdroj: Autoři na datech ČSÚ a IRI. Také měst s deseti tisíci a více obyvateli je možné rozdělit do čtyř typů: 1. města se stabilním rozvojem bydlení, k nimž náleží: Bruntál, Frenštát pod Radhoštěm, Frýdek Místek, Havířov, Karviná, Kopřivnice, Krnov, Nový Jičín, Studénka a Třinec, 2. města rozvojově podprůměrná Bohumín, Český Těšín, Orlová, 3. města zvýšeného zájmu o rozvoj bydlení Hlučín a Opava, 4. město Ostrava, jež jako regionální centrum se vyznačuje vyššími cenami nájemného. Také intenzita bytové výstavby je ve srovnání s ostatními městy nejvyšší. Tabulka 4: Hodnoty vybraných ukazatelů v typologii obcí nad obyvatel Moravskoslezského kraje Typ 1: Bruntál, Frenštát pod Radhoštěm, Frýdek-Místek, Havířov, Karviná, Kopřivnice, Krnov, Nový Jičín, Studénka, Třinec Typ 2: Bohumín, Český Těšín, Orlová Typ 3: Hlučín, Opava Typ 4: Ostrava průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ průměr za celý typ Ceny standardního bytu 1106 o Ceny / příjmy 57,9 o 38, , ,4 + Tržní nájmy / příjmy 32,5 o 26, , ,4 + Úhrnná plodnost 1,5 o 1,5 o 1,5 o 1,5 o Dokončené byty na 1000 obyv. 1, ,4-5,2 o 44,3 +++ Nájemné regulované 36,4-38,1 o 44, ,0 +++ Regulované nájmy / příjmy 13,0 o 12,4-16, ,7 ++ Pozn. 1: Značky ++, --, apod. označují velikost odchylky od krajského průměru. Slouží pro snadnější orientaci. Pozn. 2: Rozdělení do typů proběhlo na základě shlukové analýzy hodnot v jednotlivých ORP. Zdroj: Autoři na datech ČSÚ a IRI. 20

22 Finanční dostupnost bydlení podle jednotlivých ORP a jednotlivá města s a více obyvateli Rozbor za jednotlivé menší územní celky (ORP) a jednotlivá větší města umožňuje přiblížit a konkretizovat vnitrokrajské rozdíly ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, napovědět a usnadnit nalezení vhodných nástrojů ke snížení vnitrokrajských regionálních disparit a cest ke zvýšení dostupnosti. Je třeba zdůraznit, že výsledky tohoto rozboru jsou dobře využitelné i při tvorbě koncepcí rozvoje bydlení v jednotlivých obcích, menších i větších měst. Rozbor a charakteristiku započneme podle ukazatele absolutní výše cen standardních bytů ve vlastnictví v jednotlivých ORP. Nejvyšší cenu standardních bytů nalézáme v ORP Opava (1,38 mil. Kč) a dále v obvodech Frýdek- Místek (1,30 mil. Kč), Ostrava a Frýdlant nad Ostravicí (1,26 mil. Kč) a Hlučín (1,22 mil. Kč). Protipólnejnižší ceny vykazují obvody Rýmařov (0,68 mil. Kč) a Vítkov (0,69 mil. Kč). Relativně nízké ceny shledáváme ovšem také v ORP Kravaře (0,73 mil. Kč), Bohumín (0,77 mil. Kč) a jen o málo vyšší v ORP Orlová, Český Těšín, Odra a Bruntál, kde se pohybují okolo 0,80 mil. Kč. Skupinu ORP s levnými standardními vlastnickými byty uzavírá ještě Jablunkov. Ve zbývajících šesti ORP se tyto ceny pohybují mezi 1,10 až 1,25 mil. Kč a podle tohoto ukazatele je možné tato ORP považovat za příznivější z hlediska přitažlivosti v celkovém rozvoji bydlení a jeho finanční dostupnosti. Ovšem teprve ověření podle relativního ukazatele vyjadřujícího podíl ceny bytu k ročnímu příjmu v průměrných hodnotách ORP může tento dílčí závěr potvrdit nebo naopak oslabit. Relativní vyjádření cen vůči ročním příjmům (price-to-income) prokazuje, že nižšími podíly se vyznačují ORP na jihozápadě kraje. Nejnižší podíl ceny k čistému ročnímu příjmu za roky 2008 a 2009 je v ORP Vítkov (39 %), dále v ORP Rýmařov (42 %), Odry (46 %), Bruntál (49 %). K těmto ORP se připojuje ještě Bohumín (37 %), Orlová a Český Těšín (40 %) a Kravaře (41 %). 21

23 Kartogram 9: Ukazatel price-to-income ve správních obvodech ORP pro MSK Zcela nejvyšší podíl ceny oproti příjmu je v ORP Opava (77 %). Zbývající ORP se nacházejí ve středu a východě kraje a podíly se zde většinou pohybují kolem 60 %. O něco méně, avšak nad 50 % jsou tyto ukazatele v ORP Ostrava (58 %), Třinec (56 %), Havířov (54 %). Těsně nad 50 % je hodnota ukazatele v ORP Kopřivnice (52 %) a Jablunkově (51 %). Hodnota ukazatele v Jablunkově (východní okraj kraje) ukazuje, že rozvojové možnosti jsou i zde větší než v západní části kraje. V jednotlivých ORP pochopitelně ovlivňuje hodnotu ukazatele i postavení střediskové obce-města. Typickým příkladem je patrně ORP Krnov (60 %). Odhaluje to i následné hodnocení podle měst s 10 tisíci a více obyvateli. Relativní vyjádření cen standardních bytů podle měst s 10 tis. a více obyvateli Kartogram 10 ukazuje, že stejně jako u ORP je tomu i u města Opava tak, že podíl ceny na ročním příjmu je ve městě ve srovnání s ostatními městy nejvyšší (79 %). V několika dalších městech se tento ukazatel pohybuje mezi %. Nejvyšší podíl v této skupině je v Hlučíně (74 %). Ve Frýdku-Místku, Novém Jičíně, Frenštátu pod Radhoštěm a Krnově se podíl ceny na ročním příjmu rovná cca 65 %. Zbývající města této skupiny jsou téměř výlučně města Ostravské aglomerace, kde je dostupnost 22

24 podle tohoto ukazatele vyjádřena hodnotou nižší než 60 % (Ostrava, Bohumín, Orlová Karviná, Havířov Český Těšín a Třinec). Kartogram 10: Ukazatel price-to-income pro obce nad obyvatel v rámci MSK Absolutně vyjádřené ceny vlastnických standardních bytů nevykazují ve městech s desíti tisíci obyvatel příliš velké rozdíly. Jak se dá podle relativního ukazatele očekávat, ceny jsou nízké v Bruntále (0,88 mil. Kč/byt), ale také v Bohumíně (0,76) Orlové (0,80) a v Českém Těšíně (0,85). Ve Studénce a Kopřivnici se ceny blíží cenám ve všech zbývajících městech (1,0 1,5 milionu Kč). Celkově údaje za města podle obou ukazatelů potvrzují rozdíly mezi ORP, v řadě případů je přitom zvýrazňují. Variabilita cen vlastnického bydlení je přitom ve větších a velkých městech celkově nízká. Více odlišností nacházíme v bydlení v bytových domech. 23

25 Kartogram 11: Ceny standardních bytů pro obce nad obyvatel v rámci MSK Zatížení příjmů domácností náklady na bydlení v bytech s tržním nájemným ve městech s 10 tisíci a více obyvateli. Zatížení příjmů domácností se ve městech více odlišuje, oba komponenty, příjem i výše tržního nájemného jsou flexibilnější, více reagují na ekonomické změny, než je tomu u vlastnického bydlení, které se obyčejně také méněkrát setkává s tržní situací. Největší relativní zatížení příjmu tržním nájemným (rent-to-income) nacházíme ve dvou městech: Hlučín a Frýdek Místek (přesahuje 37 %). Následují města, která i podle jiných ukazatelů se projevují v bydlení jako dražší Opava, Frenštát pod Radhoštěm, Nový Jičín (32,5 %), Třinec (33,2 %), Ostrava (34,3 %), Karviná (36,7 %). Zatížení v obou městech v západní části kraje spolu se zatížením v Kopřivnici a Havířově vytvářejí skupinu měst s hodnotou ukazatele kolem 30 %. Pod hodnotou 28 % jsou pak zbývající města většinou z Ostravské aglomerace (Bohumín, Orlová Český Těšín). K nim se připojuje o něco málo jižněji se nacházející Studénka (27,5 %). V moravskoslezských větších a velkých městech se rozdílnost v zatížení tržními nájmy až tak nepotvrzuje, i když v podmínkách vyšší úrovně nezaměstnanosti sehrává každé procento značnou roli. 24

26 Kartogram 12: Ukazatel rent-to-income pro obce nad obyvatel v rámci MSK Průměrné náklady na bydlení v bytech s tržním nájmem vůči průměrným ročním příjmům v ORP (%) Podle kartogramu nejvyšší podíl nákladů na bydlení v bytech s tržním nájmem nalézáme u ORP Hlučín (38,7 %), následují Frýdek-Místek (38,1 %), Karviná (36,4 %) a ostatní ORP v Ostravské aglomeraci, což bylo možné očekávat. Nižší relativní náklady se vyskytují v ORP Odry, Bílovec, Bohumín, Havířov, Český Těšín a Frenštát pod Radhoštěm. Nejnižší, což je dáno podílem venkovského bydlení, jsou relativní náklady v západní a jihozápadní části kraje: ORP Vítkov 20,1 %, Kravaře 21,1 %, Rýmařov 24,7 %, Bruntál 27,4 % a Krnov 29,5 %. Jen o málo vyšší mezi % je zatížení náklady na bydlení v Opavě při poměrně stabilním a dynamickém rozvoji bydlení, podobně v Odrách, Bílovci, Havířově a Českém Těšíně, kde spolupůsobí i větší podíl sídlištního bydlení. 25

27 Kartogram 13: Ukazatel rent-to-income pro ORP v rámci MSK Regulovaný nájem v Kč/m2 ve městech s 10 tisíci a více obyvateli Nejnižší regulované nájemné je v Třinci (29 Kč) a v Krnově (30 Kč), nejvyšší nalézáme očekávaně v Opavě a Ostravě (59 a 51 Kč/m2) Všechna ostatní města se pohybují v rozmezí Kč. Důležitou skutečností z hlediska finanční dostupnosti ve větších a velkých městech Moravskoslezského kraje je, že rozdíly oproti volně sjednávanému nájemnému nejsou až tak velké, takže ukončení regulace nájemného je možné ve městech zvládnout bez větších mimořádných opatření. 26

28 Kartogram 14: Regulované nájemné pro města s obyvateli nad MSK 27

29 Fyzická dostupnost bydlení v Moravskoslezském kraji Na finanční dostupnost bydlení má objem bytové výstavby v přepočtu na obyvatel nepřímý vliv, ovšem při výkyvech v počtu dokončovaných bytů a přihlédnutím ke struktuře dokončovaných bytů jde o vliv značný. Kartogram 15: Dokončené byty na 1000 obyvatel ve správních obvodech ORP pro MSK Kartogram ukazuje, že intenzita bytové výstavby ve většině ORP Severomoravského kraje je nízká, nepřesahuje dva byty v přepočtu na 1000 obyvatel. Je tomu tak zejména v ORP západní a jihozápadní části kraje (Krnov 1,9; Bruntál 1,2; Rýmařov 2; Vítkov 0,5; Odry, 1,2; Nový Jičín, 1,9). K těmto ORP se ovšem připojují i některé ORP z Ostravské aglomerace včetně Ostravy Karviná 0,6. Havířov 0,8, Český Těšín 1,8, Ostrava 1,9. Souvislý pás ORP v širším zázemí Ostravské aglomerace se v intenzitě bytové výstavby pohyboval většinou kolem dvou dokončených bytů na 1000 obyvatel. Výjimku tvoří dvě ORP, Hlučín 4,9 a zejména Frýdlant nad Ostravicí se 7,7 bytu na 1000 obyvatel v roce 2008 a Zdůvodnění u ORP Frýdlant nad Ostravicí bylo již uvedeno, výstavba souvisí s vysokou rekreační hodnotou, dobrým dopravním spojením a často má výstavba charakter i tzv. druhého bydlení. U ORP Hlučín patrně k větší poptávce po bytech přispívá i vyšší úhrnná plodnost ve městě Hlučín, jež je mezi městy s 10 tis. a více obyvateli nejvyšší (1,71) a jak vyplyne z údaje za města s 10 tisíci a více obyvateli i intenzita ve městě je vysoká (6,87). 28

30 Intenzita bytové výstavby ve městech s 10 tisíci a více obyvateli (2008 a 2009) U měst je intenzita bytové výstavby nízká, většinou nižší než u příslušné ORP. Výjimkou je město Hlučín a v malé míře i Bruntál. Města v Ostravské aglomeraci mají intenzitní ukazatel obyčejně nižší než v ORP. Velmi nízký počet dokončených bytů v přepočtu na 1000 obyvatel zjišťujeme v Karviné (0,24), Havířově (0,40), Bruntále (0,52), nízký ve Studénce (1,33) a Ostravě (1,52). Vzhledem k ostatním rozvojovým možnostem je intenzita bytové výstavby nízká i v Opavě (1,98). Město Krnov se rovněž blíží hodnotě, kterou bychom mohli v Moravskoslezském kraji považovat za průměrnou (1,97). Skupina měst s intenzitou převyšující dva dokončené byty na 1000 obyvatel otevírá, jak uvedeno Hlučín (6,87) a s větším odstupem Frenštát pod Radhoštěm (2,87). Další města překračují hranici dvou bytů na tisíc obyvatel jen málo (Orlová 2,28, Frýdek-Místek 2,24 a Třinec 2,02). Dlouhodoběji i tyto intenzity předznamenávají jen menší celkový rozvoj a intenzity nižší přímo ohrožují potřebnou reprodukci bytového fondu. Kartogram 16: Dokončené byty na 1000 obyvatel pro města s obyvateli nad v MSK 29

31 III. Analýza vnitrokrajských disparit v dostupnosti bydlení a vybraných demografických ukazatelů v Jihomoravském kraji Vnitrokrajské rozdíly v úrovni bydlení byly na území Jihomoravského kraje formovány řadou faktorů, které se promítly ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení. Z dlouhodobého hlediska se na jeho území promítly zejména následující faktory: Historický přesun centrálního sídelního území Moravy z okolí Uherského Hradiště (Velehrad) přes Olomouc do Brna, s vazbami na Vídeň. Výrazné dopady druhé světové války na systém bydlení, zejména na území pohraničí, dodnes se promítající do soudržnosti společenství obyvatel území. Velmi stabilní sídelní struktura u značné části kraje, jejíž rozvoj byl až do padesátých let minulého století do značné míry podobný jako například u sousedního Rakouska. Dopady panelové bytové výstavby ( léta minulého století), v rámci ČR spíše průměrné intenzity. Rozvoj druhého bydlení, zejména v Brněnském regionu, jeho specifika ve vinařských regionech, vykazující růst až do současnosti. Výrazné suburbanizační tendence v Brněnském regionu, zejména v posledních cca 10 letech (navazující na změny hodnotových preferencí, ale i mobility obyvatel). Územní diferenciaci je možné pozorovat i u demografických, sociálních a ekonomických charakteristik území Jihomoravského kraje. Nejméně dostupné, ale i zmapované jsou právě rozdíly v ekonomické úrovni. Příčinou je především zásadní nedostatek údajů o hospodářském výkonu regionů menších než kraje, úrovni mezd i příjmů domácností. Obecně je nutno říci, že Jihomoravský kraj vykazuje značné územní rozdíly z hlediska systému bydlení, podobně jak většina krajů ČR. Jednoznačným rozvojovým a hodnotovým pólem Jihomoravského kraje je město Brno (cca 371 tis. obyvatel, na začátku roku 2010, počet obyvatel začal klesat od roku 1994 (maximum cca 390 tis. obyvatel) do roku 2006 (počet obyvatel klesl pod 367 tis.). Právě vývoj počtu obyvatel poměrně dobře odráží i změny v oblasti bydlení, i když neplatí často zjednodušované schéma, že růst počtu bytů znamená i růst počtu obyvatel. Počet obyvatel Brna klesal i přes růst počtu bytů, zejména vlivem poklesu průměrné velikosti bytových domácností, ale i rozvojem druhého bydlení. Právě druhé 30

32 bydlení je opomíjeným fenoménem měst, rekreačních obcí, ale i mnohých dynamicky rostoucích obcí. K popisu těchto obecných tendencí bude přistoupeno podrobněji dále v textu. Brno na sebe váže poměrně velký spádový region, překračující hranici okresu Brno venkov. Otázkou je, na základě čeho tento spádový region vymezujeme. Obvykle je vymezen na základě pohybu obyvatel za prací, ale vymezení je samozřejmě možné i s ohledem na obslužné funkce Brna (například školství, zdravotnictví, kultura). Dobrá dopravní dostupnost Brna, zejména s ohledem na lokalizaci kapacitních komunikací, výrazně podporuje vazby všemi směry, kromě severního (zde se však nacházejí potencionálně velmi atraktivní obce v subrubanizačním prstenci). Jsou to oblasti, které jsou relativně dobře dopravně dostupné a odkud cesta k hranici Brna netrvá déle než půl hodiny. Spádové a subrurbanizační regiony (v ideálním případě homogenního zázemí prstence) ostatních měst Jihomoravského kraje jsou daleko méně rozvinuté, což je dáno prvotně rozdílnou velikostí měst. V Jihomoravském kraji schází konkurenti Brna ve velikostní kategorii nad 50 tisíc obyvatel. Druhé největší město kraje Znojmo má cca 35 tisíc, další města kolem 25 tisíc obyvatel (Hodonín, Břeclav), Vyškov 22 tis. obyvatel. Města této velikosti mají malý suburbanizační potenciál, zvýšená bytová výstavba se projevuje obvykle pouze v několika obcích v nejbližším okolí. Analýza finanční dostupnosti bydlení je provedena s cílem vysvětlit vnitrokrajskou diferenciaci v dostupnosti bydlení a ze zjištění dále vyvozovat, které navrhované nástroje bytové politiky jsou pro jaká území adekvátní. Zaměřena je na dvě územní úrovně: obce nad obyvatel a na území správních obvodů obcí s rozšířenou působností (ORP). Na základě statistické analýzy (shluková analýza) na datech z let 2008 a 2009 bylo vyhodnoceno, která města a která území ORP se navzájem podobají v charakteristikách finanční a fyzické dostupnosti bydlení a úrovně plodnosti. 31

33 Kartogram 17: Přehled ORP v Jihomoravském kraji Typologie území ORP v Jihomoravském kraji 1. Širší zázemí města Brna Toto území je charakteristické vysokou cenou nájemního bydlení (zejména s ohledem na příjmy), vysokou absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, průměrnou až nadprůměrnou (z delšího časového hlediska) bytovou výstavbou (intenzita přepočtená na 1000 obyvatel) a vyšším věkem při narození prvního dítěte. Do tohoto území patří ORP nepřímo sousedící s Brnem, tj. Blansko, Kuřim (představuje výjimku, přímo sousedí s městem), Slavkov u Brna, Tišnov, Vyškov. Pohled na předcházející mapu - vymezení hranic ORP v Jihomoravském kraji (zdroj: Malý lexikon obcí, ČSÚ, rok 2009) ukazuje, že kromě Kuřimi jsou všechna tato ORP oddělena od města Brna územím ORP Šlapanice. Územím tvořeným poměrně malými a dynamicky se rozvíjejícími se obcemi. 32

34 2. Rozvojová území Jihomoravského kraje Tato oblast je charakteristická mírně podprůměrnou cenou nájemního bydlení (zejména s ohledem na příjmy), nižší absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, intenzivní bytovou výstavbou (intenzita přepočtená na 1000 obyvatel i vzhledem k počtu trvale obydlených bytů) a vyšším věkem při narození prvního dítěte. Do tohoto území patří ORP Boskovice, Hustopeče, Mikulov, Pohořelice, Rosice, Znojmo, Židlochovice. Právě nadprůměrná intenzita bytové výstavby (zaostávající pouze za ORP Šlapanice samostatně vyčleněný typ 5) je pouze do určité míry překvapivou skutečností. Příčiny je potřeba hledat nejen v současných suburbanizačních tendencích Brna (kvalitní spojení jižním směrem po čtyřproudých komunikacích). Již v osmdesátých letech minulého století vykazovala část těchto většinou vinařských regionů vysokou intenzitu bytové výstavby, zejména svépomocnou formou. Z uvedených důvodů byl použit název rozvojová území. I s přihlédnutím k demografickým charakteristikám, soudržnosti obyvatel území je možno vývoj v uvedených regionech hodnotit pozitivně. Bytová výstavba v tomto regionu slouží zejména pro první trvalé bydlení mladých rodin, v širším suburbanizačním prstenci Brna, ve větší míře však i pro druhé bydlení, rodin a jednotlivců zažívající sociální vzestup. Nezanedbatelným faktorem jsou i nižší ceny pozemků pro bytovou výstavbu (ceny srovnatelných staveb v Brně a v těchto regionech jsou prakticky stejné). Diferenciace cen obytných nemovitostí je naprosto dominantně tvořena cenou pozemku, odrážející polohu, její kvalitu na úrovní regionální, obce i místní (v rámci určité lokality). Spíše doplňující poznámkou je konstatování, že nová bytová výstavba je na první pohled realizována z velké části v regionech s velmi kvalitní zemědělskou půdou (nástroje na její ochranu jsou z tohoto pohledu spíše neúčinné). 3. Město Brno Toto město je charakteristické velmi vysokou cenou nájemního bydlení (zejména s ohledem na příjmy), velmi vysokou absolutní i relativní cenou vlastnického bydlení, pouze nadprůměrnou bytovou výstavbou (intenzita přepočtená na 1000 obyvatel) a vyšším věkem při narození prvního dítěte. Vysoké ceny pozemků, ale i hodnotové preference obyvatel (zájem o bydlení v kvalitním obytném prostředí) jsou zřejmě hlavní příčinou nadprůměrné intenzity bytové výstavby v Brně. Ceny starších bytů jsou ve městě Brně výrazně dražší, než v jeho suburbanizačním okolí (přibližně o polovinu). Absolutní úroveň cen bydlení je zde druhá nejvyšší v ČR, avšak s výrazným odstupem za Prahou. Brno je ke svému okolí především zdrojem pracovních příležitostí a služeb, které jsou stále 33