ZNALECKÝ POSUDEK. č. 181/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 181/11 o obvyklé ceně nemovitostí - bytu č. 256/13 v domě č.p. 256 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 1204 katastrální území : Hanušovice obec : Hanušovice_ okres : Šumperk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 14707/09-19/Zl Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytu č. 256/13 v domě č.p. 256 s příslušenstvím a pozemku, zapsaných na LV číslo 1204 katastrální území : Hanušovice obec : Hanušovice_ okres : Šumperk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 256/13 Adresa nemovitosti: Nádražní Hanušovice Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Hanušovice Katastrální území: Hanušovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 53,1495 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 53,15 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Lenky Cihlákové, tel , sousedky. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne , LV 1204, k.ú. Hanušovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace z části prohlášení vlastníka V9 498/99 5. Vlastnické a evidenční údaje Šťastný František Nádražní 256, Hanušovice, Věcná břemena:

3 - 3 - K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Při místním šetření nebyla zjištěna nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí byla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. Při prohlídce nebyly byty přístupné, a proto se při ocenění vycházelo z informací sdělených účastníkem prohlídky. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Nádražní v zástavbě bytových domů. Jedná se o samostatný bytový dům na neoploceném, rovinatém pozemku. Dům má jednom podzemní podlaží, tři nadzemní podlaží. Objekt byl postaven asi před 80 lety a je napojen na vodovod, plyn, elektřinu a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. 8. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 256/13 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek je zastavěn bytovým domem. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st ,00 53, ,25 Součet ,25 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,83 Mezisoučet ,08 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6650 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,95 Pozemky - zjištěná cena = ,95 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = ,95 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,95 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 256/13-25 Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+1 se nachází ve 2. podzemním podlaží bytového domu.

5 - 5 - Vybavení bytu je podstandardní: 1 ks vana 1 ks umývadlo 1 ks vodovodní baterie 1 ks záchodová mísa se splachovací nádrží 1 ks akumulační kamna 2 ks topná tělesa 1 ks el. bojler 1 ks sporák 1 ks zvonek 1 ks listovní schránka Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, elektroinstalace, kanalizace, ústředního topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, rozvody odsávání a větrání. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna minimální údržba. Bytová jednotka je v původním stavu, je pod standardně vybavena. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 25,70 m 2 pokoj: = 13,30 m 2 kuchyň: = 6,10 m 2 koupelna : = 4,90 m 2 záchod: = 0,70 m 2 Podlahová plocha bytu: = 50,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 50,70 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 50,70 m 2

6 - 6 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu - V místech dochází často III 0,00 ke krádežím. 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,441 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - průmyslové výrobní objekty s I -0,07 negativními vlivy na okolí, (např. sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) - V blízkosti se nachází železnice. 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,120 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00

7 - 7-3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,441 * 1,120 * 0,950 = 0,469 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,469 = 7 019,52 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 7 019,52 Kč/m 2 * 50,70 m 2 = ,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,66 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,95 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 / 100 Hodnota spoluvlast. podílu: ,95 Kč * 5 / 100 = ,95 Kč Bytová jednotka č. 256/13 - zjištěná cena = ,61 Kč Bytová jednotka č. 256/13 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 256/13 = ,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem ,- Kč Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 256/13 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: Třistapadesátosmtisícdvěstědeset Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které

8 - 8 - mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery -

9 Prodej, byt 2+1, 53 m2 Cena: ,- Kč včetně provize Adresa: Nádražní, Hanušovice Datum vložení: Datum aktualizace: Včera ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 53 m 2 Plocha podlahová: 53 m 2 Sklep: 10 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice Vybavení bytu: Částečně Popis: Prodej cihlového bytu 2+1 o celkové výměře 78 m2, z toho sklep činí 10 m2 a půda 15 m2. Byt je po částečné rekonstrukci - nová koupelna. Výhodou jsou nízké provozní náklady na bydlení. Vytápění řešeno elektrickými přímotopy, možnost kombinace s krbov... Celý popis Prodej cihlového bytu 2+1 o celkové výměře 78 m2, z toho sklep činí 10 m2 a půda 15 m2. Byt je po částečné rekonstrukci - nová koupelna. Výhodou jsou nízké provozní náklady na bydlení. Vytápění řešeno elektrickými přímotopy, možnost kombinace s krbovými kamny. V blízkosti je dostupná veškerá občanská vybavenost. Žádaná lokalita v centru města. Bohaté sportovní vyžití. 2. Prodej, byt 2+1, 60 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Habartická, Hanušovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: 083-N00670 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 60 m 2 Plocha podlahová: 60 m 2 Popis: Nabízíme velmi levnou koupi bytu 2+1 (60 m2) ve zvýšeném přízemí cihlového domu v klidné lokalitě (až polosamotě) nad Hanušovicemi. Byt je určen ke kompletní rekonstrukci, nyní je ve

10 špatném stavu. Jelikož nebyl pravidelně vytápěn a větrán, uchytila... Celý popis Nabízíme velmi levnou koupi bytu 2+1 (60 m2) ve zvýšeném přízemí cihlového domu v klidné lokalitě (až polosamotě) nad Hanušovicemi. Byt je určen ke kompletní rekonstrukci, nyní je ve špatném stavu. Jelikož nebyl pravidelně vytápěn a větrán, uchytila se zde plíseň. Je tedy nutné počítat se sanacemi většiny omítek. Vytápění bytu a ohřev vody zajišťuje kotel na tuhá paliva, k dispozici je také el. boiler. Odpady jsou svedeny do septiku. Podlahy pokrývá PVC a dlažba. Okna i dveře jsou původní, dřevěná. K bytu patří komora, sklep (s přípojkou 380 V) a k dispozici je také společné zádveří. V domě jsou další 2 bytové jednotky. Veškeré obvyklé služby a občanská vybavenost jsou k dispozici ve cca 3,5 km vzdálených Hanušovicích, zastávka MHD asi 800 m od domu. Koupi tohoto bytu doporučujeme tomu, kdo jej může před vlastním obydlením rekonstruovat a ocení naprostý klid této lokality. V případě zájmu je možné po dohodě koupit i celý dům se všemi 3 bytovými jednotkami. 3. Prodej, byt 2+1, 60 m2 Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: při rychlém jednání sleva Adresa: Školní, Hanušovice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: N06153 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 60 m 2 Plocha podlahová: 60 m 2 Balkón: 3 m 2 Sklep: 4 m 2 Popis: Prodej bytu 2+1 v Hanušovicích. Prodej pěkného bytu v centu Hanušovic s balkonem v OV, 60 m2 v 1. patře panelového domu. Byt je v původním stavu, ale je udržovaný a má nová plastová okna + žaluzie. Dům je po kompletní rekonstrukci, je zateplený... Celý popis Prodej bytu 2+1 v Hanušovicích. Prodej pěkného bytu v centu Hanušovic s balkonem v OV, 60 m2 v 1. patře panelového domu. Byt je v původním stavu, ale je udržovaný a má nová plastová okna + žaluzie. Dům je po kompletní rekonstrukci, je zateplený, má novou střechu, balkony, vstupní dveře + schránky a zvonky a nové stupačky. Veškerá občanská vybavenost v dosahu, parkování před domem. Klidná lokalita s výhledem na les. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita.

11 Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Třistapadesáttisíc Kč ,- Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka

12 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 181/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 181/11.