ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013. o ceně pozemků parc.č. 237/25, 237/26 v k.ú. a obci Vrskmaň, okres Chomutov, kraj Ústecký

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně pozemků parc.č. 237/25, 237/26 v k.ú. a obci Vrskmaň, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Teplice, Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 3997/ ze dne ) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice telefon: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemků parc.č. 237/25, 237/26 v k.ú. a obci Vrskmaň, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3997/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Protože na oceňovaném pozemku je postavena zahrádkářská chata, sice nezapsaná na LV, ale již zaměřená, je ocenění provedeno ve dvou alternativách v první alternativě zahrádkářská chata s pozemky, ve druhé alternativě pouze pozemky bez stavby zahrádkářské chaty. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitostí v první alternativě rekreační chata, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rekreační chaty se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit), ve druhé alternativě pozemek, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Zaječice Vrskmaň Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vrskmaň Katastrální území: Vrskmaň Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce (pan Milan Adam se místního šetření nezúčastnil, obsílku si na adrese uvedené v usnesení nevyzvedl). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 3997/ ze dne výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne (LV č. 277) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Krušných hor (Mostecko a Chomutovsko) 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 277 pro k.ú. Vrskmaň je uvedeno: A - Vlastnické právo: - 2 -

3 Adam Milan, Březenecká 4689, Chomutov B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 237/25 17m 2 zastavěná plocha a nádvoří, stavba bez LV parc.č. 237/26 361m 2 ostatní plocha, manipulační plocha B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkaz k prodeji a zástavní práva exekutorská a soudcovské podrobně viz. příloha - LV č D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 277 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti. Jedná se o skutečnost, že na pozemku je postavena zahrádkářská chata, nezapsaná na LV. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace k rekreační chatě není k dispozici, ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky, údajů z katastru nemovitostí a odhadu rozměrů a vybavení. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění pozemků, které jsou situovány v zahrádkářské kolonii na okraji osady Zaječice obce Vrskmaň. Pozemky jsou rovinné až mírně svažité směrem na západ a na pozemku parc.č. 237/25 je postavena zahrádkářská chata o půdorysu cca 17 m 2 nezapsaná na LV a na pozemku parc.č. 237/26 je několik trvalých porostů (okrasné dřeviny) a venkovních úprav (dřevěné oplocení s plotovými vraty). K pozemku je přivedena elektrická energie a podružný rozvod vody. Pozemek je očividně užíván jako zahrádka se zahrádkářskou chatou, nezapsanou na LV. Podle zjištění na Obecním úřadu ve Vrskmani je pozemek v územním plánu součástí rekreační zástavby, takže stavba chaty je zde možná. Vrskmaň je středně velkou obcí okresu Chomutov, která je od okresního města vzdálena cca 10 km a od většího města Jirkova cca 3 km. V obci je přiměřená občanská vybavenost, v osadě Zaječice, vzdálené od kmenové obce cca 1 km, není žádná. Spojení je linkovým autobusem. V blízkosti jsou vodná nádrže Zaječice a Kyjice

4 B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3997/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Protože na oceňovaném pozemku je postavena zahrádkářská chata, sice nezapsaná na LV, ale již zaměřená, je ocenění provedeno ve dvou alternativách v první alternativě zahrádkářská chata s pozemky, ve druhé alternativě pouze pozemky bez stavby zahrádkářské chaty. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitostí v první alternativě rekreační chata, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rekreační chaty se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit), ve druhé alternativě pozemek, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji. 1. Popis objektů a pozemků Zahrádkářská chata na parc.č. 237/25 Jedná se o samostatně stojící chatu s 1 NP a podkrovím. Podle venkovní obhlídky je chata zděná, venkovní omítky převážně vápenné hladké, střecha sedlová s krytinou z eternitových šablon, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu, osazena dřevěná zdvojená okna a dřevěné dveře, chata má komín. Předpoklad vnitřní omítky hladké, podlaha betonová a prkenná, schody žebříkové, kamna na tuhá paliva, suchý záchod. Vzhledově spíše zanedbaná údržba, pořízení částečně z použitého materiálu. Ostatní stavby Venkovní úpravy na pozemku přilehlém k chatě dřevěné oplocení pozemku s plotovými vraty. Pozemky Pozemek zastavěný chatou nezapsanou na LV a pozemek užívaný jako zahrada, mírně svažitý směrem na západ, přístup z nezpevněné komunikace, možnost napojení pouze na rozvod el. energie a sezónní vodovod, na pozemku je několik okrasných stromů. Výměra pozemků: parc.č. 237/25 17m 2 zastavěná plocha a nádvoří, stavba bez LV parc.č. 237/26 361m 2 ostatní plocha, manipulační plocha celkem 378 m2-4 -

5 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), cena pozemků je stanovena na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii zahrádkářská chata - stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit, pro pozemek srovnávací metodou. Alternativa 1 zahrádkářská chata s pozemky a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Zahrádkářská chata na parc.č. 237/25-5 -

6 Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 6: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,30*5,20 = 17,16 Podkroví 3,30*5,20 = 17,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 17,16 m 2 2,40 m Podkroví 17,16 m 2 1,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 3,30*5,20*2,40 = 41,18 m 3 zastřešení 3,30*5,20*(0,00+1,70/2) = 14,59 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 41,18 m 3 zastřešení Z 14,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 55,77 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,60 2. Podezdívka jen u typu I C 3, ,00 0,00 3. Obvodové stěny S 25, ,00 25,30 4. Stropy S 9, ,00 9,40 5. Zastřešení S 9, ,00 9,20 6. Krytina S 4, ,00 4,10 7. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80-6 -

7 8. Úprava povrchů S 9, ,00 9,20 9. Schodiště P 2, ,46 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy S 4, ,00 4, Vytápění S 3, ,00 3, Elektroinstalace C 3, ,00 0, Rozvod vody C 2, ,00 0, Zdroj teplé vody C 0, ,00 0, Rozvod propan-butanu C 0, ,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0, Záchod P 0, ,46 0, Okenice C 1, ,00 0, Vnitřní vybavení P 2, ,46 1, Ostatní C 2, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,41 Koeficient vybavení K 4 : 0,8141 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 7) [Kč/m 3 ]: = 1 750,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,8141 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 910,60 Plná cena: 55,77 m 3 * 2 910,60 Kč/m 3 = ,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 60 = 33,333 % ,51 Kč Zahrádkářská chata na parc.č. 237/25 - zjištěná cena = ,65 Kč Pozemky: 378 m2 á 200,- Kč/m2 = ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = ,- Kč Pozemky = ,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč ,- Kč - 7 -

8 c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici inzerce chat v okolí Chomutova: Prodej chata 16 m2, Údlice Prodám zahrádku s chatkou v osobním vlastnictví, v Údlicích na Prachárně o celkové rozloze 432 m2 a se zastavěnou plochou zahradní chatky 16 m2. Do chatky je přivedena voda i elektřina. Na zahrádce jsou záhonky, pergola a ovocné stromky. Příjezdová cesta vede až k pozemku. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1668 (Realitní kancelář PRIM, Nádražní 199, Klášterec nad Ohří), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč. Jednotková cena ,- Kč/m 2. Porovnání: rekreační chata v obdobné lokalitě, v lepším stavu, obdobné velikosti, s obdobným pozemkem, lépe vybaveným. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,90x1,00x0,90x0,90x1,00x0,90=0,66. Redukovaná jednotková cena 8 800,- Kč/m 2. Prodej chata 15 m2, Údlice Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout chatku se zahrádkou v osobním vlastnictví v zahrádkové kolonii Doubí, která se nachází na jižním svahu nad obcí Údlice nedaleko města Chomutov. V chatce se nachází jedna místnost v původním stavu do které je přivedena elektřina a na pozemek o rozloze 271 m2 je přivedena pitná voda. Přístupová cesta ke kolonii vede po zpevněné cestě k velkému parkovišti, také je možný přístup autem až k vlastní zahrádce. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (CENTURY 21 Bydlete s námi, Palackého 4469, Chomutov), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč. Jednotková cena 7 700,- Kč/m 2. Porovnání: rekreační chata v obdobné lokalitě, v obdobném stavu, obdobné velikosti, s obdobným až menším pozemkem, lépe vybaveným. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,10=0,99. Redukovaná jednotková cena 7 600,- Kč/m 2. Prodej chata 510 m2, Ovčácký vrch, Jirkov Prodeji zděné, podsklepené podkrovní chaty v osobním vlastnictví se zahradou v pronájmu o celkové rozloze 550 m2. Zastavěná plocha chaty činí 40 m2. Vnitřní prostory chaty jsou po rekonstrukci, obložené palubkovým obkladem. Do chaty je přivedena elektřina 220/380V a pitná voda. Užitková voda je přiváděna z potoka do plechové nádrže na zahradě. Jedná se o přenechání nájemní smlouvy k zahradě do roku 2026 s možností dalšího prodloužení. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky (Realitní kancelář - 8 -

9 PRIM, Jakoubka ze Stříbra 377/19, Chomutov), aktualizace , inzerovaná cena 295 tis. Kč, uvedena podlahová plocha 40 m2, pozemek 550 m2. Jednotková cena 7 400,- Kč/m 2. Porovnání: rekreační chata v obdobné lokalitě, v obdobném stavu, větší velikosti, s pozemkem v nájmu. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,90x1,00x1,00x1,00x1,10x1,20=1,19. Redukovaná jednotková cena 8 800,- Kč/m 2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 7 600,- až 8 800,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 7 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti ve všech případech inzerce zahrádkářských chat v obdobně situovaných lokalitách okolí města Chomutova, ve srovantelném stavu se srovnatelnou velikostí pozemku, pouze v jednom případě pozemek v nájmu. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 7 tis. Kč/m2. Pro výměru upravené užitné plochy oceňované chaty cca 23 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 160 tis. Kč. Srovnávací hodnota = ,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží (v tomto případě není rozdíl tak markantví). Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty cca 160 tis. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučního příkazu k prodeji a zástavních práv k nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč Alternativa 2 pozemky bez stavby zahrádkářské chaty c) metoda srovnávací (tržní) Pro ocenění použito porovnání na základě zkušeností znalce (zohledněna lokalita, velikost, možnosti napojení na IS, přístup, zařazení ve schváleném územním plánu) - 9 -

10 378 m2 á 200,- Kč/m2 = ,- Kč Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty cca 75 tis. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučního příkazu k prodeji a zástavních práv k nemovitosti. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč 3. Rekapitulace Protože na oceňovaném pozemku je postavena zahrádkářská chata, sice nezapsaná na LV, ale již zaměřená, bylo ocenění provedeno ve dvou alternativách v první alternativě zahrádkářská chata s pozemky, ve druhé alternativě pouze pozemky bez stavby zahrádkářské chaty. Alternativa 1 zahrádkářská chata s pozemky Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: jednostošedesáttisíc Kč Alternativa 2 pozemky bez stavby zahrádkářské chaty Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč slovy: sedmdesátpěttisíc Kč V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík Srbice Teplice

11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích Ing. Zdeněk Garlík