Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.954/199/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.954/199/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 923, LV č součástí pozemku parc.č. 3111/81 pozemek parc.č. 3111/81, LV č pozemek parc.č. 3111/82, LV č Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Jindřichův Hradec Počet obyvatel Kat. území Jindřichův Hradec Ulice Sládkův kopec č.p. 923 Část obce dle LV Jindřichův Hradec Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Beran Čestmír - Jindřichův Hradec, Sládkův kopec 923, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /018 Beranová Anna - Jindřichův Hradec, Sládkův kopec 923, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /416 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 18 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč SJM Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony čtyřista tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-4310/2014. Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Beran Čestmír Nařízení exekuce - Beranová Anna Zahájení exekuce - Beran Čestmír Zahájení exekuce - Beranová Anna Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna - 2 -

3 Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3882, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3882, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil Dálkový náhled do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jindřichův Hradec se nachází na území okresu Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Jindřichův Hradec je také obcí s rozšířenou působností. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 14 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Širší centrum. Okolní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost je v Jindřichově Hradci kompletní. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je zděný řadový rodinný dům, částečně podsklepený se 2 nadzemními podlažími se sedlovou střechou. Půdorys domu je obdélníkový. Součástí nemovitosti je i garáž v 1.NP a dále zahrada. Dispozice rodinného domu: 1.PP - sklad 1.NP - veranda,komora,kotelna, prádelna, garáž, chodba, wc,kuchyně+jídelna, obývací pokoj 2.NP - chodba, 3 x pokoj, koupena, wc, komora, terasa Rodinný dům byl postaven v roce V roce 2008 prošel rodinný dům částečnou rekonstrukcí ( kontaktní zateplovací systém). Rodinný dům má dřevěnou sedlovou střechu s krytinou vlnitý eternit, zděný cihlami Týn v tl. 40 cm. Stropy jsou keramické Hurdisky. Okna dřevěná, podlahy betonové s krytinou PVC a jekor. RD je napojen na el. síť, obecní vodu a kanalizaci, plyn přiveden na hranici pozemku. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva + elektrokotel. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3111/113 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 105 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 40 Opotřebení odhadem 35 % - 3 -

4 Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnější omítky Kontaktní zatepl.systém 2008 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 630 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 363 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného přivedeno na hranici pozemku ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce zděné v tloušťce 40 cm práce vodorovné HURDYSKY konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech vlnitý eternit klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších kont.zatepl.systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna jednoduchá dřevěná povrch podlah PVC a JEKOR vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva + elektrokotel elektroinstalace vč. bleskosvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod chybí ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana,, umyvadlo kuchyňská linka, lednice s mrazákem, trouba s mikrovlnným ohřevem, trouba, varná deska sklokeramická Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 2 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj m m 2 veranda 4.12 m m 2-4 -

5 chodba 8.64 m m 2 WC 2.16 m m 2 kuchyně + jídlena m m 2 kotelna 4.15 m m 2 prádelna 6.19 m m 2 spíž 2.56 m m 2 garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 6.10 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 terasa m m 2 koupelna 2.94 m m 2 WC 1.56 m m 2 komora 3.95 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 81.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový rodinný dům na Otíně (Jitka). Dům je celý podsklepený, s obytným přízemím a patrem, se sedlovou střechou a náleží k němu poměrně rozsáhlá zahrada (203 m2). V přízemí domu se nachází kuchyň se spíží, obývák se vstupem na zahradu, WC a předsíň, odkud vedou schody do patra. V patře se nachází záchod s koupelnou, šatna a dva pokoje, z kterých vede vstup na společnou terasu. Dům je starý cca 63 let, v původním, avšak zachovalém stavu. Všechna okna vyměněna za nová plastová, stejně tak dveře. Před domem garáž se samostatným vstupem a jedno další parkovací místo. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2-5 -

6 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový rodinný dům v J. Hradci, ulice Anglická. Podlahová plocha 184 m2, plocha zahrady 146 m2. Konstrukce - cihla. V přízemí se nachází garáž a 2 místnosti. Ve 2. podlaží je kuchyně s balkonem, koupelna, WC a obývací pokoj s terasou. Ve 3. podlaží jsou 2 pokoje, koupelna a WC. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Vytápění a zdroj teplé vody - plynový kotel. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový vícegenerační rodinný dům ve městě Jindřichův Hradec, ulice Belgická. Dům je podsklepený, zděný se sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha je 140 m2, obytná je cca 260 m2. Dům je ve velmi dobrém a udržovaném stavu. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem a vstupem na terasu a zahradu, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a garáž. V patře je chodba, kuchyň, obývací pokoj, dva pokoje, koupelna a WC. Ve druhém patře jsou čtyři pokoje (možnost využití na další bytovou jednotku) a dále vstup na menší půdu. Vytápění je plynovým nebo elektrickým kotlem, měděné rozvody ústředního topení. Voda je obecní nebo z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o rozloze 157 m2. Vyhodnocení srovnávací metody - 6 -

7 Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 923 zapsaného na LV č v katastrálním území Jindřichův Hradec, ulice Sládkův kopec včetně pozemků p.č. 3111/81 a p.č. 3111/82 vše zapsané na LV č v katastrálním území Jindřichův Hradec odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na Kč/m2 užitné plochy, tj mil.kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 954/199/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -