ZNALECKÝ POSUDEK číslo 171-2/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 171-2/2013 NEMOVITOST: Pozemky, p.č. 3641/22, 3641/21, 3641/23, 3641/25, LV č a k.ú. Roudnice nad Labem Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Roudnice nad Labem, k.ú. Roudnice nad Labem Adresa nemovitosti: Roudnice nad Labem, OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 4 Adresa objednatele: Novodvorská 1010, Praha ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Zbyněk Saifrt Veitova 290/3, Litoměřice IČ: telefon: , DIČ: fax: info@znapo.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 046 Ex 427/09-62 (ocenění stávajícího stavu) Obvyklá cena vl. podílu 27/180 na pozemku p.č. 3641/22 Obvyklá cena pozemku p.č. 3641/21 Obvyklá cena pozemku p.č. 3641/23 Obvyklá cena pozemku p.č. 3641/25 OBVYKLÁ CENA CELKEM Současný stav Kč Kč Kč Kč Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Litoměřicích, dne Ing. Zbyněk Saifrt

2 -2- NÁLEZ Znalecký úkol: Vypracovat ocenění pozemku p.č. 3641/22 zapsaného na LV č a pozemků p.č. 3641/21, 3641/23 a 3641/25 zapsaných na LV č v k.ú. Roudnice nad Labem, město Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, kraj Ústecký. Přehled podkladů: usnesení s.zn. 046 Ex 427/09-90 výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, pracoviště Litoměřice, list vlastnictví č a 6958 prokazující stav evidovaný k datu snímek katastrální mapy informace z internetové databáze pozemků a staveb KÚ dodatek k nájemní smlouvě ze dne nájemní smlouva ze dne nájemní smlouva ze dne informace a doklady objednatele ocenění skutečnosti a výměry zjištěné na místě fotodokumentace Místopis Roudnice nad Labem je město v okresu Litoměřice ležící ve svažitém terénu řeky Labe na jeho levém břehu, nedaleko hory Říp asi 35 km severně od Prahy. V Roudnici nad Labem žije přes 13 tisíc obyvatel. Město se rozkládá na ploše 16,67 km2 a patří k němu ještě vesnice Podlusky. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji města Roudnice nad Labem v zahrádkářské kolonii Slavín č.6 na nevelkém kopci s názvem Slavín. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis: Nezastavěné pozemky p.č. 3641/21, 3641/23, 3641/25 využívané jako zahrady ve funkčním celku se zahradními chatkami v zahrádkářské kolonii Slavín č.6. Pozemek p.č. 3641/22 je využíván jako společná, nezpevněná přístupová cesta. Na pozemcích se nacházejí převážně ovocné trvalé porosty a drobné venkovní úpravy (zahradní vodovod, opěrné zídky, oplocení). Některé pozemky jsou částečně oploceny, jinde oplocení zcela chybí

3 -3- Silné stránky + klidná lokalita vhodná k rekreaci s výhledem do krajiny Slabé stránky - nedostatečně dimenzovaná přípojka el. energie neumožňující napojení všech vlastníků zahrádkářských chat. - svažitý terén se sklonem nad 15 k jihu - neplodná půda s obtížným využíváním RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Komentář: Nemovitosti jsou přístupné pro dvoustopé vozidla po nezpevněné lesní cestě. V zimním období dostupnost omezena. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na oceňované pozemky je vydáno několik exekučních příkazů viz jednotlivé listy vlastnictví LV č. 4941, 6958 Výše zástavních exekutorských práv nezjišťována - po prodeji se předpokládá výmaz všech stávajících zástavních práv. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Pozemky jsou pronajímány jednotlivým uživatelům dle nájemní smlouvy Dodatek k nájemním smlouvám - uživatelské podmínky k zahrádkám Zahrádkářské organizace Slavín č

4 -4- OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č. 3641/22, 3641/21, 3641/23, 3641/25 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky v příkrém jižním svahu se sklonem přes 15. Pozemky zahrnuty dle platného územního plánu do ploch s funkčním využitím RZ - plochy rekreace a zahrádkářské osady. Pozemky vedeny v KN jako ostatní plocha - neplodná půda. Půda s omezenými možnostmi využití (potvrzeno uživateli okolním pozemků). Pozemek p.č. 3641/22 je z části využíván jako společná přístupová (příjezdová v letním období) cesta ve spoluvlastnictví devíti osob (jednotkovou cenu snižuji o 60%): Vlastnické právo Identifikátor Podíl Maťáková Věra, Velemín 96, Velemín (údaje převzaty z KN) /284 27/180 Pozemky p.č. 3641/21, 3641/23, 3641/25 jsou ve funkčním celku se zahradními chatkami a jsou využívány jako zahrady ve výhradním vlastnictví : Vlastnické právo Identifikátor Podíl Maťáková Věra, Velemín 96, Velemín (údaje převzaty z KN) /284 1/1 Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Roudnice nad Labem - Pod klenečskou cestou KRC: 0,85 KMP: 1,15 KPP: 1,05 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 0,95 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,67 166,73 Popis pozemku: prodej zahrady v Roudnici nad Labem o výměře 2200 m2 v lokalitě u letiště. Zahrada je vhodná i k výstavbě domu, voda, elektřina končí u sousedního pozemku. Krásný výhled na horu Říp, klidná lokalita. Dobrá dostupnost dálnice D8. zdroj : Lokalita: Roudnice nad Labem KRC: 0,85 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,95 KIV: 0,80 KVP: 0,90 KUV: 0,90 Parcela č.: ,54 0,58 200,61-4 -

5 -5- Popis pozemku: prodej krásného a rozlehlého pozemku ve velice klidné a příjemné lokalitě v Roudnici nad labem. Pozemek leží na okraji města, kde se nachází veškerá občanská vybavenost( školy, školky, nemocnice, nákupní střediska, restaurace sport areál, atd.). Pozemek je prozatím veden jako ovocný sad s možností stavby chaty. Na pozemku je samozřejmě vodovodní přípojka s vodoměrnou šachtou a elektrickou přípojkou. Ev. číslo: zdroj : Lokalita: Roudnice nad Labem - Podlusky KRC: 0,85 KMP: 1,05 KPP: 0,90 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 0,90 KUV: 0,90 Parcela č.: ,63 0,56 222,31 Popis pozemku: prodej krásného a rozlehlého pozemku ve velice klidné a příjemné lokalitě v Roudnici nad labem, jižní svah, mírně svažitý. Pozemek leží v zahrádkářské kolonii, kousek od Roudnice nad Labem, kde se nachází veškerá občanská vybavenost( školy, školky, nemocnice, nákupní střediska, restaurace sport areál, atd.). Pozemek je prozatím veden jako ovocný sad s možností stavby chaty. Na pozemku je samozřejmě vodovodní přípojka s vodoměrnou šachtou a elektrickou přípojkou. Ev. číslo: zdroj : Průměrná jednotková cena 196,55 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Analýzou trhu nebyly zjištěny skutečně realizované prodeje porovnatelných nemovitostí za posledních 12 měsíců v této lokalitě, ale pouze nabídky porovnatelných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi v nejbližším okolí. Takto zjištěné tržní hodnoty nejsou cenami skutečně dosaženými při samotném prodeji nemovitosti. Proto jsou dále upraveny koeficientem odlišnosti Kc, který obsahuje koeficienty redukce pramene ceny, velikosti, polohy, dopravní dostupnosti, možnost zastavění, intenzitu využití, vybavenosti a odbornou úvahu znalce. Takto upravené tržní hodnoty již lze považovat za ceny obvyklé. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha - neplodná půda 3641/ ostatní plocha - neplodná půda 3641/ ostatní plocha - neplodná půda 3641/ ostatní plocha - neplodná půda 3641/ korekce vlastnickým podílem Vlastnický podíl 27/180 na p.č. 3641/ * 27/180 = ,00 Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

6 -6- REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota (celková) Obvyklá cena vl. podílu 27/180 na pozemku p.č. 3641/22 Obvyklá cena pozemku p.č. 3641/21 Obvyklá cena pozemku p.č. 3641/23 Obvyklá cena pozemku p.č. 3641/25 OBVYKLÁ CENA CELKEM Současný stav Kč Kč Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena nemovitostí byla stanovena na základě porovnávací hodnoty vypočtené porovnáním s porovnatelnými nemovitostmi v nejbližším okolí oceňovaných nemovitostí. V Litoměřicích Ing. Zbyněk Saifrt Veitova 290/ Litoměřice telefon: , info@znapo.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem ze dne 3. listopadu pod č.j. Spr. 4853/2010 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specielně nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy Mapa oblasti 1 1 Výřez územního plánu 1-6 -

7 -7- Fotodokumentace ze dne p.č. 3641/22 p.č. 3641/22 p.č. 3641/21 p.č. 3641/21 p.č. 3641/21 p.č. 3641/23 p.č. 3641/23 p.č. 3641/23-7 -

8 -8- p.č. 3641/25 p.č. 3641/25 Mapa oblasti - Roudnice nad Labem - 8 -