Odhad obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, ICQ: , GSM: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2011 NEMOVITOST: Rodinný dům, č.p.175 s přísl., post. na pozemku parc.č.st. 73 dle LV č.249 pro obec Merboltice, k.ú. Merboltice, okr. Děčín Adresa nemovitosti: Merboltice 175 / 175, Merboltice Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Merboltice, k.ú. Merboltice, kód ČSÚ: , LV: 249 Ostatní stavby: Zděná kolna se sklepem Pozemky: st. 73, 105, 106 Vlastník stavby: Ing. Radim Kotrbatý, Merboltice 175, Merboltice, SJM podíl: 1 / 2 Lenka Kotrbatá, Vysoká 9, Vysoká, SJM podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Ing. Radim Kotrbatý, Merboltice 175, Merboltice, SJM podíl: 1 / 2 Lenka Kotrbatá, Vysoká 9, Vysoká, SJM podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 31/11/ U 01-51, Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, Praha 4 IČ: telefon: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, Praha IČ: telefon: p.krivanek@ .cz DIČ: CZ fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 23 stran Počet příloh: 7 V Praze, dne Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: širší centrum - bytové domy zděné neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne - 2 -

3 NÁLEZ Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti 1.Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN, podle LV č.249 pro obec Merboltice, k.ú. Merboltice, okr.děčín, vyhotovené KÚ pro Ústecký kraj, KP Děčín ze dne ; 3.Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Merboltice ze dne ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Merboltice, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu 5.Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; 6.Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne Obec Merboltice se rozkládá v jižní části děčínského okresu v údolí Merboltického potoka po obou stranách silnice vedoucí od Verneřic do Starého Štachova a to po délce 4km. Obec leží v centru oblasti tzv.severočeského roubeného domu v CHKO České středohoří. V roce 2005 byla prohlášena památkovou zónou. V katastru obce byla zřízena přírodní rezervace Kamenná hůra. V obci je 153 domů, z toho je 38 obydlených trvale a 115 je využíváno k rekreaci. Merboltice mají 160 trvale hlášených obyvatel, v sezóně se počet pohybuje kolem 500, i více osob. V obci chybí téměř veškerá základní infrastruktura. Do blízkých Verneřic dojíždějí děti do základní školy a do mateřské školy. Do okolních obcí a měst taktéž dojíždí za lékaři, za kulturou i na nákupy. opravní spojení s okolními městy je zajištěna třemi spoji o víkendu autobus nejezdí. Nemovitost se nachází v zástavbě středočeských roubených domů, které slouží z převážné části jako rekreační objekty. Dům je postaven v pomyslném středu obce cca 200m vzdušnou čarou od obecního domu, který lze považovat za centrum obce. Dům se nachází v území Merboltického potoka (tvoří hranice pozemku) s novou regulací. Dle telefonického sdělení místního úřadu se však nejedná o záplavovou oblast. Na pravý břeh potoka, kde samotný dům stojí se dostaneme z hlavní silnice přes menší mostek, který slouží nejen pro pěší, ale i pro motorová vozidla. Tato hlavní přístupová cesta k nemovitosti (mostek a část pozemku vedoucího ke vstupní brance) je však součástí obecního pozemku (p.č v LV veden jako ostatní plocha-ostatní komunikace) a není zde zřízeno věcné břemeno přístupu. Jelikož je však tato situace dle dostupných informací ustálena v místě mnoho let (a to nejen v tomto případě, ale i na dalších pozemcích v obci), nebude tento fakt dále v ocenění řešen avšak je nutno ho brát v budoucnu v úvahu. Ostatní pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění se nachází v těsné blízkosti domu. Jedná se o p.č.105 zahrada (508m2), p.č. 106 trvalý travní porost (1027m2). Navíc však obyvatelé domu fakticky, bez smlouvy či obdobného důvodu, užívají část zmiňovaného pozemku p.č.2221, mají na něm postavenu část plotu se vstupní brankou a drobnou stavbu bez základů a taktéž využívají část pozemku jako zatravněnou zahradu. Tento pozemek však není v jejich vlastnictví a tudíž není v ocenění zahrnut. Obě vzniklé situace jsou považovány za v místě a čase ustálené, nejsou zahrnuty do ocenění a v případě zájmu možného kupujícího o založení nájemního vztahu či zřízení služebnosti musí být předmětem samostatného řízení po projednání s obcí.. Na samotnou tržní cenu předmětných nemovitostí (viz vyznačení v příloze) však nemají dle názoru odhadce zásadní vliv. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo

4 Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Základní popis Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 175, která se nachází na mírně svažitém terénu směrem na severu k vodoteči. Na pozemku p.č. 73 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 133 m2 se nachází obytná část obdélníkového tvaru, samostatné vedlejší stavby zděná kolna se sklepem, dvě nestandardní původní dřevěné stavby jako kůlny, několik ovocných a okrasných porostů a nepříliš významné venkovní úpravy. Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s obytným 1. a 2. NP se sedlovou střechou a nevybaveným půdním prostorem. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci Ostatní pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění se nachází v těsné blízkosti domu. Jedná se o p.č.105 zahrada (508m2), p.č. 106 trvalý travní porost (1027m2). Druh stavby - účel využití Objekt byl vystavěn v 1. pol. 20. století kolem roku Hlavní obytná část sloužila k rodinnému bydlení. V průběhu let byl dům přiměřeně udržován a v poslední době byl upraven a modernizován. Ostatní stavby sloužily k chovu dobytka a uskladňování zemědělské produkce. Další vývoj nemovitosti není dochován, v současné době je však již využívána pouze k rodinnému bydlení, ostatní stavby slouží jako skladové prostory. Dispoziční řešení Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s obytným 1. a 2. NP a nevybaveným půdním prostorem. 1. NP obsahuje: vstupní verandu (2,5m2), průchozí chodbu se shodami do poschodí a východem (16,4m2), kuchyň a jídelním koutem (11,4m2), obývací místnost (21,8m2), WC (1,2m2), koupena s WC (7,6m2), kotelna (7,4m2), spíž (1,2m2), dřevěná veranda (7,5m2), kterou lze projít na zahradu. 2. NP. obsahuje: chodbu (15,3m2), pokoj 1 (13,5m2), pokoj 2 (11,9m2), pokoj 3 (14,7m2), pokoj 4 (23,7m2), balkon (3,6m2) a v podkroví nevybavený půdní prostor. Popis tech. stavu stavby Rodinný dům č.p. 175 byl postaven v 1. polovině 20. století kolem roku Rodinný dům je osazen na parcele p.č. st.73 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 133m2. Dům je zděný s obdélníkovým půdorysem, je nepodsklepený s obytným 1. a 2. NP se sedlovou střechou a nevybaveným půdním prostorem, se sedlovou střechou. V minulých letech byly na objektu provedeny některé stavební úpravy interiéru, včetně dispozičního řešení. Byla částečně opravena fasáda, vnitřní omítky, nová podlaha v 1.NP (dlažba), opraveno sociální zařízení (nová vana, záchodová mísa, umyvadlo), byly opraveny vnitřní rozvody elektroinstalace, ústřední topení, ohřev TUV. Tyto opravy byly provedeny před rokem Do dnes je prováděna běžná údržba. Technický stav je dobrý. V současné době má dům následující technický popis: Základy bez izolace, obvodové zdivo šíře cca 45cm, je ze smíšeného zdiva, s izolací proti zemní vlhkosti, stropy v 1. a 2. NP jsou dřevěné rovné s omítaným podhledem, vazníkový krov, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, vnější omítky vápenné ve špatném stavu z části chybějící, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady nejsou, schody do 2. NP betonové, dveře jsou hladké a prosklené v ocelových zárubních, okna jsou dřevěná, převážně zdvojená, podlahy v celém 1. NP dlažba, dále beton a v ostatních místnostech dřevěné s PVC a koberci, vytápění ústřední topení, kotel na tuhá paliva v 1.NP, v některých horních pokojích lokální kamna, elektroinstalace 220, rozvod teplé vody pouze do koupelny, v kuchyni pouze studená voda s lokálním ohřívačem, zdroj teplé vody boiler a průtokový ohřívač, svod kanalizace do septiku s přepadem, v kuchyni je elektrický sporák s keramickou deskou bez digestoře, hygienické vybavení v koupelně vana, umyvadlo a WC a ještě jedno samostatné WC. Některé konstrukce domu vykazují stopy po vlhkosti, které však nemají přímou souvislost se zhoršením technického stavu (spíše se jedná o interiérové záležitosti), i přesto je k tomuto faktu přihlédnuto - 4 -

5 v porovnávací metodě.(dle výše uvedeného se dům nenachází v zátopové oblasti). Příslušenství stavby Konstrukce K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: zděná kolna se sklepem, dvě nestandardní původní dřevěné stavby jako kůlny, několik ovocných a okrasných porostů a nepříliš významné venkovní úpravy a pozemky. Z pozemků jsou to pozemek p.č. st.73 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 133m2 zastavěný hlavní stavbou, dále pozemek p.č. 105 zahrada (508m2), p.č. 106 trvalý travní porost (1027m2). Vedlejší stavby jsou stejně staré jako dům a jsou v zanedbaném stavu. Zděná kolna se sklepem je na zahradě v blízkosti domu situovaná sklepem do stráně. Kolna je zděná z různých stavebních materiálů bez omítek se sedlovou střechou s pálenou taškou bez klempířských prací. Podlaha je betonová, dveře dřevěné, okno jednoduché, bez instalace. Z venkovních úprav se jedná pouze o oplocení pozemku v přední části. Jedná se o drátěné pletivo na ocelových sloupcích s betonovým prahem s vraty a brankou. Výška plotu je 1,2m a přibližná výměra 28,6m. Byl vybudován v roce Pro tržní cenu má z výše uvedeného větší význam (bude zohledněno v ocenění) pouze: pozemky a vedlejší stavba zděná kolna se sklepem. Ostatní příslušenství je zahrnuto v ceně samotné nemovitosti. Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo smíšené zdivo - kamenné a cihelné 3. Stropy dřevěné 4. Střecha dřevěný, sbíjený, vaznicový 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné stříkané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové 12. Dveře dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností dlažby, prkna, PVC 15. Podlahy ostatních místností dlažby 16. Vytápění ústřední s kotlem na TP 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody teplá pouze do koupelny 20. Zdroj teplé vody bojler, v kuchyni průtok.ohřívač 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace přípojka do septiku 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení 1xWC samost, v koupelně vana, umyvadlo a WC 25. Záchod 2xsplachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovány jsou pozemky parc č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 133m 2 zastavěný hlavní stavbou a dále zahrada p.č. 105 o výměře 508m 2 a dále pozemek p.č trvalý travní porost o výměře 1027m 2, které jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín na LV č. 249 pro obec Merboltice, k.ú.merboltice, okr.děčín. Na pozemku parc.č. st.73 je postaven oceňovaný dům č.p.175, další zmiňované pozemky tvoří s výše uvedenými nemovitostmi JFC (jednotný funkční celek - ve smyslu ust. zákona č.151/1997 Sb.). Pozemky se nacházejí téměř uprostřed obce Merboltice. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace - hlavní silnice, která prochází celou obcí a následně přes zmiňovaný můstek (viz výše). Pozemky jsou připojené z inženýrských sítí na el. veřejnou síť a obecní vodovod, naopak chybí veřejná - 5 -

6 Výpočet obestavěného prostoru stavby kanalizace (odkanalizování do septiku s přepadem) i plynofikace. Kromě toho se u pozemků nevyskytují jiné negativní vlivy. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 103,56 m 2 67,05 m 2 Chodba 16,41 m 2 1,00 16,41 m 2 Kuchyň 11,40 m 2 1,00 11,40 m 2 Obývací pokoj 21,83 m 2 1,00 21,83 m 2 WC 1,15 m 2 1,00 1,15 m 2 Koupelna s WC 7,56 m 2 1,00 7,56 m 2 Kotelna 7,42 m 2 0,50 3,71 m 2 Veranda dřevěná 7,56 m 2 0,50 3,78 m 2 Spíž 1,21 m 2 1,00 1,21 m 2 2.NP 103,56 m 2 80,90 m 2 chodba 15,30 m 2 1,00 15,30 m 2 pokoj 1 13,45 m 2 1,00 13,45 m 2 pokoj 2 11,86 m 2 1,00 11,86 m 2 pokoj 3 14,75 m 2 1,00 14,75 m 2 pokoj 4 23,73 m 2 1,00 23,73 m 2 terasa 3,61 m 2 0,50 1,81 m 2 Zastřešení 103,56 m 2 0,00 m 2 1.NP - Veranda 4,13 m 2 2,48 m 2 Veranda 2,48 m 2 1,00 2,48 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (11,43*9,06)*(2,63) = 272,35 m 3 2.NP (11,43*9,06)*(2,63) = 272,35 m 3 Zastřešení (11,43*9,06)*(2,20) = 227,82 m 3 1.NP - Veranda (2,7*1,53)*(2,72) = 11,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 783,76 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 104 Obestavěný prostor [m 3 ] 783,76 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 86 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Zděná kolna se sklepem Popis Zděná původní kolna se sklepem je situována v zahradě, vzadu do stráně. Objekt je zděný ze smíšeného zdiva bez omítek a se sedlovou střechou s pálenou taškovou krytinou bez klempířských konstrukcí a bez podkroví. Podlaha je betonová, dveře dřevěné svlakové, okno jedno jednoduché, nejsou zavedeny žádné instalace ani elektřina. Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH ,00 m Kč/m Kč 85 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč - 6 -

7 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 100,- Kč/m 2 a ostatní pozemky tvořící jednotný funkční celek (v tomto případě zahrada) na 40,- Kč/m 2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st zahrada trvalý travní porost Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají a ani současný technický stav se současným vybavením neumožňuje pronajímání této nemovitosti ). A) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Zděná kolna se sklepem Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: podsklepený Základní cena: 1 140,00 Kč/m 3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 1 140,00 Kč - 7 -

8 Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 8,3000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny podstandard 33,6000-1,000-0,3360 Zděné, betonové, tloušťka cm. 3 Stropy standard 22,0000 0,000 0,0000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 6,2000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 7,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce chybí 1,5000-1,852-0, Úprava povrchů chybí 7,0000-1,852-0, Schodiště standard 0,0000 0,000 0,0000 Neuvažuje se. 9 Dveře podstandard 2,1000-1,000-0,0210 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna podstandard 1,3000-1,000-0,0130 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy standard 7,0000 0,000 0,0000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace chybí 3,9000-1,852-0,0722 Součet podílů: -0,5996 Koeficient vybavení stavby K4: 1-0,5996 x 0,54 = 0,6762 Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1130 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3280 Základní cena upravená: 1 140,00 Kč x 0,6762 x 0,8500 x 2,1130 x 1,3280 = 1 838,64 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 29,6x2,35 = 69,56 m 3 Obestavěný prostor celkem: 69,56 m 3 Stáří: 85 roků Životnost: 90 roků Lineární opotřebení: 94,44% Maximální přípustná hodnota lineárního opotřebení je 85%. Cena zjištěná: 1 838,64 Kč x 69,56 m 3 = Opotřebení: ,80 Kč x 85,00% = ,80 Kč ,43 Kč Cena zjištěná po opotřebení: ,37 Kč 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům Účel užití stavby: k trvalému bydlení Indexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): 3 102,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 11,43x9,06x5,26+2,7x1,53x2,72 = 555,94 m 3 OP zastřešení: 11,43x9,06x4,4:2 = 227,82 m 3 Plocha balkonů: 2,44x1,48 = 3,61 m 2 Obestavěný prostor celkem: 787,37 m 3-8 -

9 Kategorie stáří: E - starší než 80 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,60 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1-0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 II 0,00 Poloha nemovitosti v obci: okrajové území obce 3 II 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí: objekty pro bydlení 4 I -0,03 Obchod, služby, kultura v obci: žádný obchod 5 I -0,03 Školství a sport v obci: žádná základní škola 6 I -0,03 Zdravotní zařízení v obci: žádné zdravotnické zařízení 7 I -0,04 Veřejná doprava: žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m 8 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 9 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: průměrná nezaměstnanost 10 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 11 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P11 : -0,130 Index polohy IP = 1-0,130 = 0,870 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 III 0,00 Druh stavby: samostatný rodinný dům 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 III 0,03 Tloušťka obvod. stěn: více jak 45 cm 4 I 0,00 Podlažnost: hodnota větší než 2 5 III 0,00 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování do žumpy nebo septiku 6 III 0,00 Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové - 9 -

10 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11 III 0,01 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m 2 celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 III 0,85 Stavebně-technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V12: 0,040 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,040) x 0,850 x 0,60 = 0,530 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 0,870 x 0,530 = 0,438 Cena upravená: CU = IPC x I = 3 102,00 Kč/m 3 x 0,438 = 1 358,68 Kč/m 3 Výpočet ceny: 1 358,68 Kč/m 3 x 787,37 m 3 = ,87 Kč Cena zjištěná: ,87 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č. st.73 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 160 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel Základní cena: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3280 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: nejsou Parcela číslo: 73 Plocha: 133 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 35,00 x ( )% x ( )% x 2,1690 x 1,3280 = 100,82 Kč/m 2 Cena za parcelu: 100,82 Kč/m 2 x 133 m 2 = ,06 Kč Cena zjištěná: ,06 Kč b) Pozemek p.č.105 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 160 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel Základní cena: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3280 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: nejsou

11 Parcela číslo: 105 Plocha: 508 m 2 Ocenění podle odstavce: pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním 35,00 x ( )% x ( )% x 2,1690 x 1,3280 x 0,4 = 40,33 Kč/m 2 Cena za parcelu: 40,33 Kč/m 2 x 508 m 2 = ,64 Kč Cena zjištěná: ,64 Kč c) Pozemek p.č.106 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 160 Podle odstavce 1b) se pro výpočet ceny pozemku použije počet obyvatel Základní cena: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: 1,3280 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2. 3 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: srážka 7% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: 106 Plocha: 1027 m 2 Ocenění podle odstavce: pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním 35,00 x ( )% x (100-7)% x 2,1690 x 1,3280 x 0,4 = 37,50 Kč/m 2 Cena za parcelu: 37,50 Kč/m 2 x 1027 m 2 = ,50 Kč Cena zjištěná: ,50 Kč 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Trvalé porosty Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 105 Cena za 1 m 2 podle 28: 40,33 Kč Pokryvná plocha porostu: 100 m 2 Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná réva Koeficient pro stanovení ceny porostu podle 42: 0,045 Výpočet ceny porostu: 40,33 Kč x 100 m 2 x 0,045 = 181,49 Kč Číslo parcely: 106 Cena za 1 m 2 podle 28: 37,50 Kč Pokryvná plocha porostu: 300 m 2 Druh oceňovaného porostu: smíšené porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin Koeficient pro stanovení ceny porostu podle 42: 0,065 Výpočet ceny porostu: 37,50 Kč x 300 m 2 x 0,065 = 731,25 Kč

12 Součet pokryvných ploch porostů: 400 m 2 Cena zjištěná: 912,74 Kč C) Rekapitulace zjištěných cen 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Zděná kolna se sklepem ,37 Kč Mezisoučet pro 7: ,37 Kč 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům ,87 Kč Mezisoučet pro 26a: ,87 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č. st ,06 Kč b) Pozemek p.č ,64 Kč c) Pozemek p.č ,50 Kč Mezisoučet pro 28: ,20 Kč 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Trvalé porosty 912,74 Kč Mezisoučet pro 42: 912,74 Kč A) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmiliónjednostošedesátdvatisícdvěstadevadesát korun českých B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města

13 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Kravaře (857 obyv.), okr. Česká Lípa 154, , Rodinný dům 6+1 v Kravařích. V přízemí se nachází zádveří, chodba s původní pecí s kováním, koupelna s wc, komora, kuchyň, pokoj a dílna, která je propojená s pecí. V patře jsou 4 pokoje a větší chodba se schodištěm do podkroví, kde lze možno vybudovat další byt. K domu náleží garáž, stodola a je částečně podsklepen, s vlastní studánkou. Objekt stojí u hlavní silnice směr Česká Lípa - Litoměřice a je tak vhodný k podnikání. Nabídka RK - Reality-Sever, s.r.o. - Nový Bor, nabízená cena 990.tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Zohledněna v indexové metodě, kromě garáže (viz níže) žádné významné další stavby; Lokalita, prostředí - O něco lepší lokalita; Provedení a vybavení - Dům má podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Dům je v podobném technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - Mnohokrát menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Privátní parkování v kryté garáži; Kunratice u Cvikova (576 obyv.), okr. Česká Lípa 180, , Rodinný dům v Kunraticích u České Kamenice. Jedná se o dům o dispozici 8+1 se dvěma koupelnami a WC o celkové obytné ploše 180m2 se zahradou 550m2. Dům je ve velmi dobrém stavu a prošel rekonstrukcí. Nové koupelny, dřevěné schodiště, podlahy, dveře a okna, terasa. Topení ústřední na tuhá paliva a krbová kamna. Pískovcový sklep. Na pozemku je garáž a kůlna. Vodovod je obecní, odpad je sveden do septiku. V obci se dokončuje čistička, bude tedy možné odpady svést do kanalizace. Vzdálenost do Č. Kamenice 5km, do České Lípy 25km, Děčín 20km. V okolí krásná příroda. Nabídka RK - DRK ČR - Benešov, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Zohledněna v indexové metodě, kromě garáže (viz níže) žádné významné další stavby; Lokalita, prostředí - O něco lepší lokalita; Provedení a vybavení - Dům je o dost lépe vybaven; Stáří, technický stav - Dům je po rozsáhlé rekonstrukci v mnohem lepším stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - Několikrát menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Privátní parkování v kryté garáži; Valkeřice (417 obyv.), okr. Děčín 150, , Rodinný dům s dispozicí 4+1 v obci Valkeřice, okr. Děčín. Dům se nachází v klidné okrajové části obce uprostřed rovinaté zahrady s celkovou rozlohou 2525 m2. Dům má 2 NP a půdu. 1.NP: kryté zádveří, vstupní chodba, kuchyň s krbovými kamny, obývací pokoj, koupelna, WC a dva prostory (možné jako kotelna, sklepy, uskladnění dřeva atd). 2.NP: tři samostatné pokoje, balkon a vstup na půdu. Vytápění lokální krbová kamna a kamna na tuhá paliva. Dům je napojen na vlastní obecní vodovodní řad. El. 220/380 V. Střecha je původní eternitová. Součástí prodeje je i druhá budova stojící vedle rodinného domu, tzv. bývalá kovárna. Stavba má rozměry 5x8 m a může sloužit jako

14 garáže, dílna atd. Dům je dobře přístupný z přilehlé asfaltové komunikace. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost. Dostupnost do Benešova nad Pl. 7 km, Děčín 18 km, Česká Lípa 20 km, Ústí 25 km, Litoměřice 25 km. Nabídka RK - AB-reality.cz, s.r.o. - Teplice, nabízená cena 980.tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Zohledněna v indexové metodě, navíc zděná kůlna (bývalá kovárna); Lokalita, prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Dům má srovnatelné vybavení i provedení; Stáří, technický stav - Dům je v podobném technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O dost menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Parkování taktéž pouze na pozemku (možno ve zděné kolně - zohledněno výše); Benešov nad Ploučnicí (3.991 obyv.), okr. Děčín 180, , Patrový rodinný dům o dispozici 5+1, užitná plocha 180 m2, na pozemku o výměře 1326 m2 se nachází v obci Heřmanov přilehlé k městu Benešov nad Ploučnicí. V přízemí je k dispozici prostorná kuchyň, obývací pokoj a velká koupelna, v patře tři obytné místnosti, možnost půdní vestavby. Objekt je ve stavu po částečné rekonstrukci nová střecha, nové rozvody vody, elektřiny, odpadů a topení, částečně provedena výměna oken, rekonstruovaná koupelna a kuchyň, vybavená kvalitními vestavěnými spotřebiči. Dům je napojený na veřejný vodovod, el. 220/380, odpad řešen septikem, topení ústřední výkonná krbová kamna s výměníkem, záložní zdroj je elektrokotel, ohřev TUV elektrickým bojlerem. Plocha oplocené, částečně svažité zahrady s terasovitým profilem je 1211 m2, příslušenstvím zahrady je venkovní posezení s grilem a bazén. Přístupová komunikace je obecní asfaltová silnice, parkovací stání pro několik automobilů před domem. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v 1 km vzdáleném Benešově n.pl. Dostupnost Děčín 12 km, Č. Lípa a Ústí n. L. 20 km. Nabídka RK - FISCHER - nemovitosti - Rovensko pod Troskami, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Zohledněna v indexové metodě, žádné významné další stavby; Lokalita, prostředí - Výrazně lepší lokalita (infrastruktura); Provedení a vybavení - Dům je lépe a moderněji vybaven a lepší provedení; Stáří, technický stav - Dům je po částečné rekonstrukci v mnohem lepším technickém stavu; Vliv pozemku, velikost pozemku - O málo menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Parkování možné taktéž pouze na pozemku; Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 150,43 m 2 Porovnávací hodnota Kč

15 Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 175 postaveného na pozemku p.č. St. 73 s příslušenstvím a pozemky dle LV 249 pro obec Merboltice, k.ú. Merboltice, okr. Děčín, může dosáhnout: Kč B) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč slovy: devětsetdvacetčtyřitisícosmsetčtyřicetčtyřikorun českých (Kč) REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 175 postaveného na pozemku p.č. St. 73 s příslušenstvím a pozemky dle LV 249 pro obec Merboltice, k.ú. Merboltice, okr. Děčín, na cca : , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: devětsettřicettisíckorun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou

16 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN podle LV č.249 pro obec Merboltice, k.ú. Merboltice, okres Děčín, ze dne Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Merboltice ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti 1 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Merboltice s vyznačením polohy domu č.p Fotodokumentace domu čp.175, jeho interiéru a příslušenství ze dne

17 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

18 Výpis z KN podle LV č.249 pro obec Merboltice, k.ú. Merboltice, okres Děčín, ze dne

19 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Merboltice ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti

20 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Merboltice s vyznačením polohy nemovitostí

21 Fotodokumentace domu čp.175, jeho interiéru a příslušenství ze dne Čelní pohled Zadní pohled Boční pohled Příjezd k objektu Zahrada Zahrada Vstup na pozemek Zděná vedlejší stavba