Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/10 rodinného domu č.p. 172 na pozemku parc. č. st. 189 a pozemku parc. č. st. 189, včetně příslušenství, vše kat. území Černuc, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 13. Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako Zadavatel ) JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Č. j. 132 Ex 15314/10-47 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. V době místního šetření byl v objektu nájemce, ten však též prohlídku neumožnil. Posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně titulní strany a 24 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech vyhotoveních. VYHOTOVENÍ č. 1

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/10 rodinného domu č.p. 172 na pozemku parc. č. st. 189 a pozemku parc. č. st. 189, včetně příslušenství, vše kat. území Černuc, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 13 (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: devadesát tisíc korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2 )... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu... 6 Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel... 6 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/10 rodinného domu č.p. 172 na pozemku parc. č. st. 189 a pozemku parc. č. st. 189, včetně příslušenství, vše kat. území Černuc, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 13 (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. V době místního šetření byl v objektu nájemce (pí. Suchá), ten však též prohlídku neumožnil. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán PD projektová dokumentace Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Povinný: Podíl: 1/10 Jméno: Martina Beňáková RČ: /0016 Trvalé bydliště: Černuc 172, Černuc Další vlastník: Další podíly: 9/10 Jméno: Magdaléna Beňáková 4

5 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Rodinný dům č.p. 172 na parcele parc. č. st. 189, Parcela parc. č. st. 189 o výměře 415 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, včetně příslušenství, kat. území Černuc, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 13. Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme standardní až mírně podstandardní stav a vybavení. Jedná se o levou část dvojdomku situovaného v uliční řadě se společnou štítovou stěnou se sousedním rodinným domem. Nemovitost je přízemní s nevyužitým podkrovím pod sedlovou střechou s taškovou krytinou, typu Bobrovka, skladba šupinová. Okna objektu v uliční stěně jsou tepelněizolační plastová. Objekt je zděné konstrukce, pravděpodobně smíšené zdivo, a v minulosti byl stavebně upravován, což prokazuje Rozhodnutí o povolení stavby adaptace přístavba v č.p. 172 ze dne , jehož předmětem bylo provedení přístavby o 1NP s pultovou střechou (veranda, chodba, WC a koupelna), ve dvorní části objektu a drobné stavební úpravy RD. Dle výše uvedeného, bylo na přístavbu vydáno stavební povolení, které bylo dohledáno na obecním úřadě, kolaudační rozhodnutí však dohledáno nebylo. V mapovém náhledu katastru nemovitostí není přístavba zakreslena. Z těchto skutečností lze předpokládat, že kolaudační rozhodnutí na výše uvedenou přístavbu nebylo doposud vydáno. Na základě tohoto zjištění doporučujeme nechat provést pasport objektu včetně geodetické zaměření objektu. Povrchová úprava objektu je jádrová, štuková omítka přičemž omítka na čelní štítové stěně je opatřena novým, bílým nátěrem. Omítka místy vykazuje známky poškození vzlínající vlhkostí a odstřikující vody. Dle dohledané dokumentace a sdělení obecního úřadu byl do objektu doveden veřejný vodovod roku 2001, plynofikace byla provedena roku 2005 a kanalizace je sváděna do odpadní jímky, která musí být pravidelně vyvážena. Vlastní pozemek je rovinný, přičemž dvorní část je přístupná pouze průjezdem RD. Mimo čelní plochy zastavěné domem a malou předzahrádkou, je pozemek volný, s kolnou v zadní části pozemku. Konstatujeme standardní až mírně podstandardní technický stav objektu. Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2 ) P.č. Stavba Objekty Zastavěná plocha 1NP Pozn.: Výměry byly stanoveny z dohledané projektové dokumentace, popřípadě doměřením z katastrální mapy. Užitná plocha byla stanovena odborným odhadem pomocí koeficientů z plochy zastavěné. [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] 1 Stavba pro bydlení č.p. 172, na pozemku parc. č. st Celkem Rodinný dům Současné využití 5

6 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu Stavba pro bydlení č.p. 172, na pozemku parc. č. st. 189 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP Podkroví Celkem Poznámka Zastavěná plocha [m2] Nosné konstrukce 0% 30% 0% 0% 20% Šachty, schodiště, chodby 0% 10% 0% 0% 10% Technická místnost / využití 0% 10% 0% 0% 35% Podíl nosných aj. kcí 0% 50% 0% 0% 65% Užitná plocha [m2] Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel Objekt č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra [m2] Stavba na parcele 1 St. 189 Zastavěná pl. a nádvoří 415 č.p. 172 Celkem 415 Typ stavby / Způsob využití Bydlení Poznámka Rodinný dům V archivu obecního respektive stavebního úřadu byly dohledány pouze tyto dokumenty: Žádost o vydání rozhodnutí o přípustnosti adaptace a přístavby RD z roku Rozhodnutí o přípustnosti stavby adaptace přístavby domu č.p. 172 v Černuci z roku Projektová dokumentace adaptace přístavby domu č.p. 172 z roku Stavební povolení na Vodovodní přípojku rod. domu č.p. 172 v Černuci. Z roku Projektová dokumentace vodovodní přípojka z roku Oznámení o zahájení stavebního řízení spojeného s řízením o umístění stavby Rozvod domovního plynovodu z roku 2004 Stavební povolení na rozvod domovního plynovodu z roku Projektová dokumentace rozvod domovního plynovodu z roku Kolaudační rozhodnutí pro stavbu: Rozvod domovního plynovodu vč. osazení 3 ks plyn. topidel BETA a plyn sporáku v RD č.p. 172 v Černuci. z roku Žádné další podklady, nebyly dohledány. 1.6 Poloha 1 Obec Černuc leží ve středočeském kraji v okrese Kladno a rozkládá se v údolí Vranského potoka v bezlesé krajině Dolnoohradské tabule. Obec se nachází zhruba 3,5 km severozápadně od města Velvary a cca 12 km severovýchodně od města Slaný. Černuc je od okresního města Kladno vzdálena cca 20 km. K měla obec celkem 966 obyvatel. Černuc má následující části Černuc, Bratkovice, Miletice a Nabdín. Souřadnice GPS: 50 18'18.87"N, 14 12'04.54"E 1.7 Dopravní poměry 2 Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní živičné komunikaci č. 240, což je zároveň průtah obcí. Silnice druhé třídy č. 240 prochází trasou: odpojení od silnice I/7 (v Praze; Horoměřická ulice) Jenerálka Horoměřice Statenice Černý Vůl Velké Přílepy Tursko Minice (krátké připojení silnice II/101) Mikovice Kralupy nad Vltavou Velvary Černuc Bříza Račiněves přejezd nad dálnicí D8 Roudnice nad Labem (krátké napojení silnice II/246) Vědomice Chodouny Polepy (krátké napojení silnice II/261) Hrušovany Libínky Chotiněves (okrajem) Liběšice (krátké napojení na silnici I/15) 1 Zdroj: 2 Zdroj: 6

7 Trnobrany (okrajem) Srdov Hradec (napojení na silnici II/260) Horní Vysoké Lovečkovice (odpojení) Verneřice Valkeřice napojení na silnici II/262 (u Františkova nad Ploučnicí). Nájezd na rychlostní komunikaci D8 je od Nemovitosti vzdálen cca 15 km. Území protíná železniční trať 095 Vraňany Zlonice. Jedná se o jednokolejnou regionální trať. Železniční zastávka Černuc je od Nemovitosti vzdálena cca 700 m. V obci je též zavedena autobusová doprava, nejbližší autobusová zastávka je od Nemovitosti vzdálena cca 550 m. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 7

8 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti není běžná občanská vybavenost,, tj., pošta, škola, zdravotnické zařízení, policie, vše se nalézá až ve městě Velvary vzdálené cca 3,5 km. K datu ocenění poskytuje obec svým obyvatelům mateřskou školu, ZŠ (1-4tř.), obecní úřad, Českou poštu, různá zájmová sdružení a sportovní oddíly, obchodní středisko COOP. 1.9 Infrastruktura Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, veřejný vodovod a plynovod. Kanalizace je řešena odpadní jímkou, která musí být pravidelně vyvážena. K datu ocenění tedy v obci není veřejná kanalizace Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.11 Územní plán Územní plán obce se nepodařilo dohledat, na základě sdělení zástupce obecního úřadu však konstatujeme, že objekt je realizován v souladu s Územním plánem obce Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce, a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. Realizovaná přístavba povolená Rozhodnutí o přípustnosti stavby adaptace přístavby domu č.p. 172 v Černuci z roku 1976, není zakreslena v mapovém náhledu katastru nemovitostí. Objekt je nyní pronajímán. Nájemní smlouva nám nebyla poskytnuta. 8

9 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde dle sdělení zástupce obecního úřadu územní plán uvažuje s využitím pro bydlení. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v blízkém okolí. Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 9

10 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 10

11 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 3 Rodinný dům o dispozici 1+1 a užitné ploše 68 m 2, na pozemku o celkové ploše 115 m 2 v obci Velvary, ulici Hradební v okrese Kladno je realizován, jako prostřední řadový rodinný dům v uliční řadě. Objekt je po rekonstrukci, jejíž předmětem byly rozvody vody a elektřiny, výměna výplní otvorů a povrchové úpravy. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a el. vedení. Vytápění zajišťují plynová topidla typu Wafky. Porovnávaná nemovitost č. 2 4 Rodinný dům o dispozici 4+1 a užitné ploše 161 m 2, na pozemku o celkové ploše 738 m 2 v obci Hospozín v okrese Kladno je realizován jako samostatně stojící rodinný dům. V roce 2008 bylo renovováno vytápění objektu. V roce 2010 byla nahrazena dřevěná okna plastovými. Objekt je 3 Zdroj: 4 Zdroj: 11

12 napojen na veřejný vodovod, el. vedení a plynové vedení. Vytápění zajišťuje plynový kotel. Energetická náročnost objektu je třídy G. Porovnávaná nemovitost č. 3 5 Rodinný dům o dispozici 3+1 a užitné ploše 140 m 2, na pozemku o celkové ploše 717 m 2 v obci Miletice v okrese Kladno je po rekonstrukci, jejíž předmětem byla výměna výplní otvorů, úpravy vnitřních povrchů, podlahové konstrukce a rozvody instalací. Střešní krytina byla vyměněna cca před 10 lety. K rodinnému domu náleží objekt garáže. Objekt je napojen na veřejný vodovod, el. vedení a veřejný plynovod. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Samotný výpočet viz Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč 5 Zdroj: 12

13 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena následovně: a) Cena obvyklá id. 1/10 rodinného domu č.p. 172 na parcele parc. č. st. 189 a parcel parc. č. st. 189, včetně příslušenství, vše kat. území Černuc, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 13, činí k datu ocenění: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Objekt je pronajímán, nájemní smlouva nebyla poskytnuta Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná cena obvyklá id. 1/10 rodinného domu č.p. 172 na parcele parc. č. st. 189 a parcel parc. č. st. 189, včetně příslušenství, vše kat. území Černuc, obec Černuc, zapsané na listu vlastnictví č. 13, činí k datu ocenění: Kč Slovy: devadesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 13

14 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: Ing. Andrea Paslerová V Praze dne XX.XX

15 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Projektová dokumentace Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 8: Fotopříloha 15

16 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

17 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

18 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

19 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 6 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 7 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 6 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

20 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

21 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

22 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

23

24

25 Příloha č. 5: List vlastnictví

26

27

28

29

30

31 Příloha č. 6: Projektová dokumentace

32

33

34

35

36 Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet

37 Porovnávané nemovitosti Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena/m 2 Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. pozemku Koef. Přístupu a parkování Keof. Umístění objektu Koef. Velikosti UP Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) (Kč/m 2 ) 1 Velvary - Hradební Kč Kč 0,80 0,85 0,90 1,10 1,05 1,05 0,95 0, Hospozín Kč Kč 0,80 1,05 1,00 1,00 1,00 0,95 1,10 0, Miletice Kč Kč 0,80 1,10 1,05 0,95 0,95 1,00 1,05 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita Stavba pro bydlení č.p. 172, na pozemku parc. č. st. 189 Cena celkem po zaokrouhlení Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) Spoluvlastnický podíl Koeficient Částka Spoluvlastnický podíl 0, Kč Koef. Vlivu spoluvlastnictví 0, Kč Celkem podíl zaokrouhleno

38 Příloha č. 8: Fotopříloha

39