Znalecký posudek č. 3336/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3336/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 1663/16 v domě č.p. 1662, 1663, 1664, 1665, 1666 a 1667 umístěném na pozemku parc. č. 1337/49, parc. č. 1337/50, parc. č. 1337/51, parc. č. 1337/52, parc. č. 1337/53 a parc. č. 1337/54 v kat. úz. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice včetně spoluvlastnického podílu 5448/ na společných částech domu a pozemku; ve SJM Miky Petra a Mikové Heleny. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 420/05-18 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 5679, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kat. úz. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Na Urbance Roudnice nad Labem Region: Ústecký Okres: Litoměřice Katastrální území: Roudnice nad Labem 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 5679, kat. úz. Roudnice nad Labem, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Mělník 9-2/23, měřítko 1:1000, kat. úz. Roudnice nad Labem - kopie smlouvy o převodu jednotky v domě do vlastnictví člena družstva ze dne , právní účinky vkladu ke dni kopie kupní smlouvy ze dne , právní účinky vkladu ke dni exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 420/05-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 420/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti bylo doloženo nabývacími listinami, a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 5679, kat. úz. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, ze dne

3 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: SJM Mika Petr a Miková Helena, Na Urbance 1663, Roudnice nad Labem oddíl B - nemovitosti: - bytová jednotka č. 1663/16 v domě č.p. 1662, 1663, 1664, 1665, 1666 a 1667 (LV 5174, bytový dům) - na pozemku parc.č. 1337/49 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m 2 parc.č. 1337/50 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m 2 parc.č. 1337/51 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198 m 2 parc.č. 1337/52 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m 2 parc.č. 1337/53 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m 2 parc.č. 1337/54 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 201 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, Nc-5246/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-420/ ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Rokycany, 121 EX-1542/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 2628/1999 ze dne , právní účinky vkladu ke dni Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii smlouvy o převodu jednotky. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Roudnice nad Labem leží v severozápadních Čechách v Ústeckém kraji a rozprostírá se na levém břehu řeky Labe, v úrodné Polabské nížině. Roudnice nad Labem je obec s rozšířenou občanskou vybaveností a dopravou zajišťovanou autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná bytová jednotka 2+1 je situována do 2. NP podsklepeného čtyřpodlažního bytového domu umístěného ve východní části širšího centra obce, napojeného na veškeré IS. 3

4 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 2+1 je situována do 2. NP podsklepeného čtyřpodlažního bytového domu umístěného ve východní části širšího centra obce, napojeného na veškeré IS. Vzhledem k nesoučinnosti majitele bytové jednotky byly informace čerpány z dostupných dokumentů. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky Oceňované pozemky se nachází ve východní části širšího centra obce Roudnice nad Labem, okres Litoměřice. Pozemky jsou rovinné, přístupné ze severu z ulice Na Urbance, napojeny na veškeré IS, zastavěny bytovým domem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 10,50 m 2 pokoj: = 20,61 m 2 pokoj: = 13,43 m 2 předsíň: = 4,44 m 2 4

5 koupelna: = 2,10 m 2 WC: = 0,90 m 2 Podlahová plocha bytu: = 51,98 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: = 1,96 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 1,96 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 2,50 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 2,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 51,98 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 1,96 m 2 * 0,17 = 0,33 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 2,50 m 2 * 0,80 = 2,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 54,31 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,924 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) II 0,01 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 5

6 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,210 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,924 * 1,210 * 0,900 = 1,006 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 1,006 = ,22 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,22 Kč/m 2 * 54,31 m 2 = ,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,80 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,54 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,54 Kč * / = ,16 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,96 Kč Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč 6

7 Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 54,48 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 54 m 2, v ulici Na Urbance, Roudnice nad Labem. Bytová jednotka je situována do 4.NP zatepleného cihlového domu. Jednotka je napojena na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji od října 2010 prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 55 m 2, v ulici Třída T.G.Masaryka, Roudnice nad Labem. Jednotka je situována do 2.NP zatepleného cihlového domu. K bytu náleží dva sklepy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 50 m 2, v Roudnici nad Labem. Jednotka je situována do 2. podlaží cihlového domu. Bytový dům je zateplen s novou fasádou, jednotka je po rekonstrukci interiéru. Nemovitost je nabízena k prodeji od října Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 60 m 2, v ulici Dr. Slavíka, Roudnice nad Labem. Jednotka je situována do 1. podlaží cihlového domu ve staré zástavbě, má původní dřevěná okna, vlastní plynový kotel a náleží k ní dva sklepy. Nemovitost je nabízena k prodeji od listopadu 2011 prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] BJ Na Urbance ,- Kč 1,00 0,85 1,00 0,97 0,95 1,03 54, ,23 BJ T.G.Masaryka ,- Kč 1,00 1,00 0,98 0,97 0,95 1,00 55, ,09 BJ Roudnice n.l ,- Kč 1,00 0,94 0,95 0,97 0,95 1,00 50, ,31 BJ Dr. Slavíka ,- Kč 1,00 0,95 0,90 0,97 1,00 1,00 60, ,83 Součet: ,46 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: ,61 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,83 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,31 Kč/jedn. Základní cena: ,61 Kč 54,48 á ,61 Kč/ = ,35 Kč - výsledná cena = ,35 Kč Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka = ,- Kč Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč 7

8 Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1337/49 197,00 124, ,02 zastavěná plocha a nádvoří 1337/50 197,00 124, ,02 zastavěná plocha a nádvoří 1337/51 198,00 124, ,68 zastavěná plocha a nádvoří 1337/52 197,00 124, ,02 zastavěná plocha a nádvoří 1337/53 197,00 124, ,02 zastavěná plocha a nádvoří 1337/54 201,00 124, ,66 Součet ,42 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0620 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,54 Pozemky - zjištěná cena = ,54 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je vysoká 8

9 b) parametry povyšující cenu: rozšířená občanská vybavenost, klidná část obce, napojení na veškeré IS c) parametry ponižující cenu: ztížené parkování Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: osm set deset tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3336/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 114/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9