Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Nedobrovolná dražba Č. j: 176/2014-A Předmět ocenění Bytová jednotka č. 646/12, LV č. 2996, s podílem na společných částech domu a pozemku 7480/101280, budova zapsána na LV č na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1132, LV č Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Mariánské Lázně Počet obyvatel Kat. území Mariánské Lázně Ulice Družstevní č.p. 646 Část obce dle LV Mariánské Lázně Objednatel Eurodražby. CZ a.s. Čimická 780 / 61, Praha 8 telefon: , info@eurodrazby.cz IČ: Tel. DIČ: DIČ Datum objednávky: Vlastnictví Bytová jednotka Vízner Jiří, Kubelíkova 805/26, Úšovice, Mariánské 1/2 Víznerová Andrea Bc., Družstevní 646/3c, Mariánské 1/2 Zpracováno pro dražebníka Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion padesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky: byt po částečné opravě a modernizaci, velmi pěkná lokalita Záporné stránky: Objekt bez zateplení vnějších omítek - nesplňuje tepelné izolační vlastnosti, okna původní dřevěná, malé podlahové plochy jednotlivých pokojů

2 Podmínky platnosti ceny Výsledná cena je platná bez promítnutí pohledávek zástavního práva Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Mariánské Lázně, č.p. 646, byt.dům, LV 2822 Kat.území: Mariánské Lázně List vlastnictví: 2996 a) pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ANO Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku - 2 -

3 Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Jednotka odkoupena v roce 2007 za cenu, která je v daném čase vyšší než cena obvyklá

4 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2822, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2996, vyhotovil internetová verze. Snímek kat. mapy pro k.ú. Mariánské Lázně, vyhotovil internetová verze. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2822, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2996, vyhotovil internetová verze. Snímek kat. mapy pro k.ú. Mariánské Lázně, vyhotovil internetová verze. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Mariánské lázně jsou významné lázeňské město. V Mariánských Lázních je kompletní občanská vybavenost jako obchody, supermarkety, kompletní nabídka služeb, základní a střední školy včetně gymnázia, nemocnice, ve městě jezdí MHD ( trolejbus), zajíždí autobus a je zde vlakové nádraží ČD. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba nemovitost je situována na malém sídlištím útvaru ul. Družstevní na okraji bytového vilového komplexu Třešňovka, dále zástavba rodinnými domy, v lokalitě vzrostlá zeleň, velmi klidná a tichá lokalita s velmi dobrou dostupností s centrem města. Informace o nemovitosti Hodnocený dům je bytový typový, postavený v roce Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.objekt je plně podsklepený má 6 nadzemní podlaží, jednotka situována ve 4 nadzemním podlaží, příslušenství jednotky je, sklepní kóje, která není místností. Nemovitost je tvořena vlastní bytovou jednotkou a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a stavební parcele ve výši 7480/ Konstrukční řešení: montovaný prefabrikovaný objekt, založený na pasech s hydro - izolacemi, svislé konstrukce z sendvičových betonových panelů, obvodové zdi tl. 37 cm, stropy rovné nespalné betonové, plochá střecha s krytinou z těžké svařované lepenky, bleskosvod, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádu tvoří definitivní povrch betonového panelu - tenkovrstvý štuk s vymývaným kamenem kačírek bez kontaktní tepelná izolace, vnitřní omítky tenkovrstvý štuk, schodiště teracové s kovovým zábradlím. Výtah ano. Objekt je napojen na vodovodní a kanalizační řad, plynovod a přípojkou el. energie. Technický stav domu: Objekt jako celek po částečné opravě : výměna rozvodů studené a teplé vody, vchodové dveře. Bytová jednotka č. 12 je situována ve 4. nadzemním podlaží, velikost 1+4 I.K. Vnitřní omítky z aktivovaného štuku+ tapety, dveře dřevěné dýhované osazené do ocelových zárubní, okna dřevěná zdvojená, podlahy v obytných místností PVC+ textilní krytiny, v ostatních místnostech keramická dlažba. Vytápění centrální dálkové, zdroj teplé vody z centrální výtopny. Hygienické zařízení v instalační zděné buňce, zařizovací předměty - plastová rohová vana, umyvadlo, standardní výtokové armatury. WC je samostatné závěsné, mírně nadstandardní keramické obklady.v kuchyni je osazena nová kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči - horkovzdušná trouba, sklo-keramická deska, digestoř. V prostoru chodby a v kuchyni jsou vestavěné skříně. Reprodukční hodnota : 81.87*19 500,Kč= , Kč Dispoziční řešení : Chodba, koupelna, WC, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, pokoj, pokoj, lodžie. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví Česká republika. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je pozpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken sever, jih Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 22 Objekt nesplňuje tepelně izolační vlastnosti obvodových konstrukcí, bez tepelné izolace - 4 -

5 Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % 25 Velmi dobrý technický stav : Rekonstrukce instalačního jádra včetně sanitárního vybavení v roce 2006, nová kuchyňská linka v roce Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet práce vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech lepenková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních stěrková omítka úpravy vnějších tenkovrstvá omítka povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní hladké okna dřevěná zdvojená dýhované povrch podlah s kobercem vytápění dálkové z výměníku elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) osobní výtah Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 8.52 m m 2 předsíň 9.95 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj 8.26 m m 2 pokoj m m 2 koupelna 3.47 m m 2 WC 1.00 m m 2 sklep 1.40 m m 2 lodžie 4.42 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu 19,4,2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 74.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji velmi pěkný prostorný byt 3+1 o velikosti 74 m2 nacházející se ve 2. patře panelového domu s výtahem v klidné části města. Byt je po částečné rekonstrukci, má plastová okna. K bytu náleží lodžie a sklep. K dispozici do měsíce po zaplacení kupní ceny. S financováním rádi pomůžeme. Porovnání: Shodná lokalita, shodný typ nemovitosti, byt po rekonstrukci krom zděného jádra 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu 22,4,2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji světlý byt 3+1 s lodžií a sklepem. Byt je situován do 4.patra panelového domu s novým výtahem. Celková plocha bytu je 78m2. Možnost financování hypotéčním úvěrem. V pěší vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost.nedaleko domu hlavní vlakové a autobusové nádraží. Byt je novému majiteli ihned k dispozici. Porovnání : Shodná lokalita, shodné technické provedení domu, byt v původním technickém stavu - 6 -

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum změny inzerátu 24,3,2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Podlahová plocha 68.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Slunný,částečně zrenovovaný byt 3+1+lodžie,68m2,OV,3.patro panelového domu,lokalita Mariánské Lázně,blízko centra. Nabízíme k prodeji /možnost převzít hypotéku/slunný,teplý byt 3+1+lodžie,68m2,v OV,v 3.podlaží čtařpatrového panelového domu.nemovitost se nachází v klidné lokalitě Mariánských Lázní,blízko centra.bytová jednotka prošla částečnou renovací.nově byly dělány veškeré rozvody,plastová okna jsoun opatřena žaluziemi.kuchyňská linka s digestoří a kamny s varnou deskou, byla vyrobena na míru.koupelna i toaleta je v původním,ale udržovaném stavu.podlaha je tvořena dlažbou a linoleem.v celém bytě jsou nově udělany omítky,chodba a hala jsou obloženy obkladovými panely v imitaci světlého dřeva.k bytové jednotce patří samozřejmě i sklep.v domě je kompletní IT 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 21,4, 2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 77.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou.naše společnost Vám zprostředkuje prodej zdařile rekonstruovaného bytu 3+1 v osobním vlastnictví v atraktivní lokalitě Na třešňovce, Mariánské Lázně. Byt se nachází ve 3. podlaží v domě s výtahem. Bytová jednotka je po kompletní rekonstrukci. Je zde nová kuchyňská linka na míru se všemi spotřebiči ve značkové kvalitě. Jádro je vyzděné, kdy v koupelně je masážní sprchový kout a toaleta je řešena samostatně. Při prodeji zde dále zůstanou vestavěné skříně na míru a zbytek vybavení záleží na domluvě. Okna jsou směrována jihozápadním směre a skýtají dostatek světla po celý den. K bytu náleží také velká zasklená lodžie přístupná z obývacího pokoje. Okolí je velice klidné, plné zeleně. Veškerá občanská vybavenost ( škola, školka, lékař, dětská hřiště, nákupní střediska) se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Pokud hledáte kvalitní bydlení, mohu tuto nemovitost jen doporučit. Porovnání : obdobná lokalita, bytový dům i jednotka po celkové opravě a modernizaci, nemovitost mírně lepší - 7 -

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Pro porovnání jsem použila 4 reprezentanty, kteří se svoji polohou a technickým provedením nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Jednotkovou porovnávací hodnotu jsem stanovila ve spodní části cenového rozpětí a to z důvodů, že jednotka má původní dřevěná nekvalitní okna, dále dům nemá provedeny izolační omítky. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2835/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

9 Fotodokumentace kuchyně koupelna pokoj detail tapeta pokoj předsíň - 9 -

10 Fotodokumentace pokoj obývací pokoj WC

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -