ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3050/62/2013. Odhad tržní hodnoty

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3050/62/2013 Odhad tržní hodnoty nemovitostí - rozestavěný rodinný dům bz čp. postavený na pozemku st. 905 zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemky č. 183/12 a 183/32 v katastru nemovitostí evidovány jako orné půdy, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. Objednatel posudku: REXIM REALITY s.r.o., Murmanská 1475/ Praha 10 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny dle zákona č.151/1997 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a Praha 5 Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu bez čp. včetně příslušenství katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitosti katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno je obvyklá cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění skutečné technické hodnoty staveb je v tomto případě použita metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení k věku a intenzitě užívání. Základem hodnoty bude výpočet obestavěného prostoru. Pro výpočet je použito podkladů URS Praha vč. seznamu směrných orientačních sazeb ke sborníku S-850 a sazebníku orientačních sazeb přímých nákladů a zahraniční metodika publikovaná Conzultinvestem Praha. Pro zjištění Administrativní ceny pak použita vyhláška Ministerstva financí č. 450//2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.,), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na tržní hodnotu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.

3 3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům bez čp. - rozestavěný na st. 905 včetně příslušenství Lány Lány Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Lány 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne a Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 813 Katastrálního úřadu Kladno Spisová dokumentace Znalecký posudek č /13 Ing. Miloslava Jeřábka ze dne Snímek katastrální mapy Informace poskytnuté při fyzické prohlídce. Prohlídka a zaměření nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č. 813 ze dne U Lánské obory s.r.o., Křivoklátská 968, Nové Strašecí 6. Celkový popis nemovitosti: N á l e z Technický popis oceňovaných nemovitostí Jedná se o dům obytný, který bude splňovat podmínku 3 odst. c, vyhl. Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu a je charakterizován jako dům rodinný v řadové zástavbě situovaný jako vnitřní. Rodinný dům ke dni ocenění je ve stavu rozestavěnosti tzv. hrubé stavby. Rozestavěnost je patrná z dále uvedeného výpočtu procenta rozestavěnosti přímo v ocenění. Předmětem ocenění jsou dále pozemky v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a orné půdy, které tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno.

4 4 Rodinný dům bez čp. rozestavěný na st. 905 Patrový, nepodsklepený se střechou částečně pultovou a plochou bez využitého prostoru v podkroví k účelovému využití. Obvodové konstrukce jsou zděné z POROTHERM bloků s dostatečnou tepelnou izolací, izolace proti zemní vlhkosti jsou funkční, střešní krytina jen lepenka, rozvod studené i teplé vody, osazena dvě okna do otvorů, částečné rozvody odpadů atd. Objekt po dokončení lze celkově hodnotit s prvky standardního vybavení s tím, že chybějící konstrukce jsou uvedeny přímo v ocenění. Kvalita a vybavení je zřejmá z dále uvedené tabulky v souladu s příl. č. 6 k vyhl. Technická předpokládaná životnost a výpočet procenta opotřebení analytickou metodou je proveden přímo v ocenění. Venkovní úpravy Ve smyslu vyhlášky jsou předmětem ocenění jen položky č. 2.5, 2.7, 15,19, 21 a 23 uvedené v příloze č. 11, přičemž se tyto na pozemku nevyskytují. Pozemky Jsou v katastru nemovitostí vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří a dále orné půdy, které spolu tvoří jednotný funkční celek, katastrální území Lány, obec Lány, okr. Kladno. zastavěná plocha a nádvoří st m2 orná půda č. 183/ m2 orná půda č. 183/32 78 m2 Ostatní pozemky evidované na LV č. 813 jako orné půdy č. 184/1, 184/18 a 184/24, nejsou předmětem ocenění v tomto posudku. 7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky

5 5 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: rozestavěná stavba, exekuce Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,9270 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,7343 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] INP 8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55 = 100,89 IINP 8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55 = 100,89 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha INP 100,89 m 2 3,00 m IINP 100,89 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] INP (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,0+0,1) = 312,76 m 3 IINP vč. zastřešení (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,10)+(6,7*8,9+ 3,0*3,55+3,55*0,6)*1,7/2 = 374,31 m 3

6 6 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor INP NP 312,76 m 3 IINP vč. Zastřešení NP 374,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 687,07 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy: S 7, ,00 7,10 7,10 100,00 7,10 2. Zdivo: S 22, ,00 22,30 22,30 70,00 15,61 3. Stropy: S 8, ,00 8,40 8,40 100,00 8,40 4. Střecha: S 5, ,00 5,20 5,20 100,00 5,20 5. Krytina: S 3, ,00 3,20 3,20 30,00 0,96 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,80 0,80 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 6, ,00 6,20 6,20 0,00 0,00 8. Fasádní omítky: S 3, ,00 3,10 3,10 0,00 0,00 9. Vnější obklady: S 0, ,00 0,40 0,40 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2, ,00 2,30 2,30 0,00 0, Schody: S 2, ,00 2,40 2,40 10,00 0, Dveře: S 3, ,00 3,30 3,30 0,00 0, Okna: S 5, ,00 5,20 5,20 8,00 0, Podlahy obytných místností: S 2, ,00 2,20 2,20 0,00 0, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1,10 1,10 0,00 0, Vytápění: S 4, ,00 4,40 4,40 0,00 0, Elektroinstalace: S 4, ,00 4,10 4,10 0,00 0, Bleskosvod: S 0, ,00 0,60 0,60 0,00 0, Rozvod vody: S 3, ,00 3,00 3,00 50,00 1, Zdroj teplé vody: S 1, ,00 1,80 1,80 0,00 0, Instalace plynu: S 0, ,00 0,50 0,50 0,00 0, Kanalizace: S 2, ,00 2,80 2,80 0,00 0, Vybavení kuchyně: S 0, ,00 0,50 0,50 0,00 0, Vnitřní vybavení: S 5, ,00 5,10 5,10 0,00 0, Záchod: S 0, ,00 0,40 0,40 0,00 0, Ostatní: S 3, ,00 3,60 3,60 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Rozestavěnost: 39,43 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000

7 7 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy: S 7,10 100,00 7,10 18, ,67 0, Zdivo: S 15,61 100,00 15,61 39, ,44 1, Stropy: S 8,40 100,00 8,40 21, ,00 1, Střecha: S 5,20 100,00 5,20 13, ,71 0, Krytina: S 0,96 100,00 0,96 2, ,00 0, Schody: S 0,24 100,00 0,24 0, ,00 0, Okna: S 0,42 100,00 0,42 1, ,00 0, Rozvod vody: S 1,50 100,00 1,50 3, ,00 0,7600 Opotřebení: 5,1759 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,7343 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 247,98 Plná cena: 687,07 m 3 * 6 247,98 Kč/m 3 = ,62 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,3943 Nedokončená stavba = ,18 Kč Opotřebení analytickou metodou: 5,1759 % ,03 Kč Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - zjištěná cena = ,15 Kč b) Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: polohy v obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen % stavebních pozemků Úprava cen: % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + 10% * (100 % + 200%) + 230,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku zjištěná dle cenového předpisu neodpovídá sjednávaným cenám srovnatelných pozemků, proto byla použita přirážka dle tabulky č. 1. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,7343 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460

8 8 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 42,04 1,00 2,1460 1, ,00 516,33 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 42,04 0,40 2,1460 1, ,00 206,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha st ,00 516, ,33 28 odstavec 5 orná půda 183/12 130,00 206, ,90 28 odstavec 5 orná půda 183/32 78,00 206, ,34 Stavební pozemky celkem ,57 Pozemky - zjištěná cena = ,57 Kč REKAPITULACE a.1 1 ) Rodinný dům bez čp. rozestavěný ,20 Kč b 1 ) Pozemky ,60 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,80 Kč ,- Kč Věcná hodnota dle THU a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Zastavěné plochy a výšky podlaží: INP: 8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55 = 100,89 m 2 IINP: 8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55 = 100,89 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška INP: 100,89 m 2 3,00 m IINP: 100,89 m 2 3,10 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 INP: (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,0+0,1) = 312,76 m3 IINP vč. zastřešení: (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,10)+(6,7*8,9+ = 374,31 m3 3,0*3,55+3,55*0,6)*1,7/2 Jednotkové množství celkem: = 687,07 m3

9 9 Ocenění: Základní cena: 2 250,- Kč/m3 687,07 m3 * 2 250,- Kč/m3 = ,50 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 5,176 % ,63 Kč Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = ,87 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 1)Prodej, dům rodinný, 188 m2celková cena: Kč Adresa: Lány Nabízíme k prodeji RD - novostavba v obci Lány. Dům má 2 podlaží, garáž, oplocenou zahradu. V přízemí (106.63) koupelna s WC, kuchyňský a jídelní kout, obývací pokoj - vstup na zahradu a komora. V patře (81.72), 2 dětské pokoje, koupelna, WC. Ložnice s šatnou a vlastním sociálním zařízením, vstupem na terasu s krásným výhledem. Nízké provozní náklady. Klidná a dostupná lokalita. Doporučujeme. 2)Prodej, dům rodinný, 149 m2celková cena: KčAdresa: Pod hřištěm, Lány Nabízíme k prodeji novostavbu řadového rodinného nadstandardního domu 4+kk v Lánech, okres Kladno. V přízemí se nachází garáž, technická místnost, obývací pokoj s krbem, kuchyň s jídelnou se vstupen na terasu a zahradu, koupelna s WC, šatna. V patře se nachází 2 pokoje, koupelna, WC, ložnice s vlastní šatnou, koupelnou, WC a terasou. Užitná plocha 189 m2, celkem pozemek 267 m2. Atraktivní lokalita s těsnou blízkostí lesa (CHKO Křivoklátsko), tenisových kurtů, sauny, cyklostezky. V obci veškerá občanská vybavenost, výborné sportovní vyžití (sportovní areál, sokolovna,tenis, fotbalové hřiště), školka, škola, zdrav. středisko, 15 km golfový areál. Dobrá dopravní dostupnost,nájezd na dálnici na Prahu 3 km, do Prahy 15 min., Kladno 13 km. Dům na obrázcích již není volný, je pouze ukázkový. 3)Prodej, dům rodinný, 90 m2zlevněno: KčAdresa: Karlovarská, Tuchlovice Nabízíme k prodeji velmi pěkný rodinný dům v Tuchlovicích na pozemku o celkové výměře 624 m2. V 1.NP domu nalezneme prostornou vstupní halu, dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, vstup do menšího sklípku (4 m2)a komoru. Jsou zde nové rozvody topení v mědi, nová topná tělesa, plynový kotel na ohřev vody a vytápění, odpady a voda v plastu. 2.NP je přestavěno - probíhá přístavba podkroví, jedná se o dva pokoje (jeden hotov), kuchyň a koupelnu s WC, prodává se ve stavu dle foto - jsou zde rozvody vody v plastu, odpady, rozvody elektřiny a topení v mědi. V celém domě plastová okna, nová střešní krytina, odpady svedeny do kanalizace. Na pozemku je dále garáž a dílna. Financování možné hypotékou. Rádi vyřídíme.

10 10 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 1,00 1,00 0,65 0,60 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 1,00 0,65 0,60 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,15 1,50 0,90 0,60 1,00 1,00 1, ,00 Součet: ,- Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,- Kč/jedn. Základní cena: ,- Kč 1,00 á ,- Kč/ = ,- Kč Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Srovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům bez čp. - rozestavěný Popis oceňované stavby: Jednotka: m3 Jednotkové množství: INP: (8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,0+0,1) = 312,76 jedn. IINP vč. zastřešení:(8,9*9,9+0,6*3,55+3,0*3,55)*(3,10)+ (6,7*8,9+3,0*3,55+3,55*0,6)*1,7/2 = 374,31 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 687,07 jedn. Podlaží: INP zp = 100,89 m 2 výška = 3,00 m IINP zp = 100,89 m 2 výška = 3,10 m Ocenění: Základní cena: 2 250,- Kč/jedn. 687,07 m 3 á 2 250,- Kč/m 3 = ,50 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = ,50 Kč

11 11 Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,906 C B = 0,946 C C = 0,986 C D = 1,027 C E = 1,067 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 4,530 Orientace ke světovým stranám: C 5 4,930 Konfigurace terénu: E 3 3,201 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 4,930 Převládající zástavba: C 5 4,930 Inženýrské sítě: C 5 4,930 Doprava: C 5 4,930 Obchod a služby: C 5 4,930 Školství: C 5 4,930 Zdravotnictví: B 5 4,730 Kultura, sport, ubytování: C 5 4,930 Úřady: C 2 1,972 Pracovní možnosti: C 5 4,930 Životní prostředí: D 5 5,135 Přírodní lokalita: C 5 4,930 Změna v zástavbě: C 5 4,930 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,986 Typ stavby: C 5 4,930 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,906 Obyvatelstvo: D 5 5,135 Názor znalce: B 5 4, ,485 Koeficient k = 90,485 / 92 = 0,9835 Korekce ceny * 0,9835 Rodinný dům bez čp. - rozestavěný - výsledná cena = ,03 Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč

12 12 Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: polohy v obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen % stavebních pozemků Úprava cen: % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + 10% * (100 % + 200%) + 230,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku zjištěná dle cenového předpisu neodpovídá sjednávaným cenám srovnatelných pozemků, proto byla použita přirážka dle tabulky č. 1. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,7343 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Úprava Upr. cena [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 42,04 1,00 2,1460 1, ,00 516,33 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 42,04 0,40 2,1460 1, ,00 206,53 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha st ,00 516, ,33 28 odstavec 5 orná půda 183/12 130,00 206, ,90 28 odstavec 5 orná půda 183/32 78,00 206, ,34 Stavební pozemky celkem ,57 Pozemky - zjištěná cena = ,57 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda tříd polohy Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 905 výměra: 101 m 2 Název: orná půda parcelní číslo: 183/12 výměra: 130 m 2 Název: orná půda parcelní číslo: 183/32 výměra: 78 m 2 Výměra pozemků celkem = 309 m 2

13 13 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 100 m 2 Pozemek pro stavbu provozní ve městech nad obyvatel Podíl provozní části stavby: 30,00 % Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 3 Intenzita využití pozemku: Třída 4 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 3 Obytný sektor: Třída 3 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 3 Průměrná třída polohy: 3,20 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 3,20 Podíl ceny stavebního pozemku: 4,31 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,- Kč * 4,31 %) / (100,0-4,31 %) = ,80 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,80 Kč / (3 * 100 m 2 ) = 258,01 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 258,01 Kč/m 2 * 300 m 2 = ,80 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 258,01 Kč/m 2 * 0,25 = 64,50 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 64,50 Kč/m 2 * 9,00 m 2 = 580,50 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 252,38 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: ,30 Kč Pozemky - výsledná cena = ,30 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Indexová metoda Výchozí cena: = 500,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,90 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - třída velikosti obce: * 0,40 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,95 F - speciální charakteristiky: * 0,95 Výchozí cena upravená = 295,66 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 295,66 Kč/m 2

14 14 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č m 2 orná půda p.č. 183/ m 2 orná půda p.č. 183/32 78 m 2 Výměra stavebních pozemků: 309 m 2 309,00 m 2 á 295,66 Kč/m 2 = ,94 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,94 Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná hodnota již zastavěného pozemku Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] 400, ,00 0,80 1,00 320,00 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č m 2 orná půda p.č. 183/ m 2 orná půda p.č. 183/32 78 m 2 320,- / 1,000 Výměra oceňovaných pozemků: 309 m 2 309,00 m 2 á 320,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Pozemky - výsledná cena = ,- Kč

15 15 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč

16 16 Posudek vypracován dne Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze dne pod Čj. SPR 1846/82 pro základní obor EKONOMIKA pro ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř č. 3050/62/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. Zdeněk M y s l í k Kovářova 141/1a P r a h a 5 tel/fax nebo