ZNALECKÝ POSUDEK . 539/013/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 539/013/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 28, na pozemku. parc. St. 10/2. p íslušenství a pozemk. parc. St. 10/2,. parc. 24/2, k.ú. Hoštice u Vodochod, obec Vodochody, zapsáno na LV. 16 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Praha - východ Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha EX 10807/10-6/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 12 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Pr žná Vodochody Kraj: St edo eský Okres: Praha-východ Obec: Vodochody Katastrální území: Hoštice u Vodochod Prohlídka a zam ení nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožn na Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 16 ze dne , k.ú. Hoštice u Vodochod 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Hoštice u Vodochod 3) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty, ohledány zvenku. Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 28, na pozemku. parc. St. 10/2 v. p íslušenství a pozemk. parc. St. 10/2,. parc. 24/2, k.ú. Hoštice u Vodochod, obec Vodochody, zapsáno na LV. 16 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Praha - východ Typ stavby Vlastník staveb: Rodinný d m, stávající dokon ený, koncový adový podíl 9/10: Tichý Martin, Pr žná 28, Hoštice, Vodochody podíl 1/10: Tichý Milan, O echová 145, Sib ina Vlastník pozemk : podíl 9/10: Tichý Martin, Pr žná 28, Hoštice, Vodochody podíl 1/10: Tichý Milan, O echová 145, Sib ina Katastrální ú ad: pro St edo eský kraj, KP Praha - východ LV. 16 Katastrální úz.: Hoštice u Vodochod Kraj: St edo eský

3 - 3 - Obec: Vodochody ást obce: Hoštice Ulice: Pr žná po et obyvatel: 506.p. 28 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 10/2, vým ra 102 m 2 druh pozemku: zastav ná pl. a nádvo í další pozemky:. parc. 24/2, vým ra 253 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení Oce ované nemovitosti se nacházejí ve Vodochodech, místní ásti Hoštice.Vodochody jsou malá obec ležící cca 15 km severn od Prahy. Místní ást Hoštice je stavebn odd lena od obce Vodochody. V obci je základní ob anská vybavenost, kompletní ob anská vybavenost se nachází ve správním centru Praze, dob e dostupné po místních komunikacích a rychlostní silnici E55. Stavba rodinného domu.p. 28 je situována v širším centru místní ásti Hoštice, ulice Pr žná, v lokalit s podobnou zástavbou starších rodinných dom. RD leží na uli ní e, ulice Pr žná je st edn frekventovaná ulice s místním provozem, p sobí mírn rušivým dojmem. V docházkové vzdálenosti je základní ob anská vybavenost v. zastávky autobus. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Mírn rušivý vliv komunikace. Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus cca 300 m. ípojky inženýrských sítí Elektro, ostatní nezjišt no nebyla umožn na prohlídka. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Koncový adový rodinný d m, stávající dokon ený. Popis stavby Rok dokon ení cca r ístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce zapo atá rekonstrukce elekt iny, zjišt no ohledáním zvenku. Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 1 dle ohledání zvenku nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Po et bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu.p. 28 je osazena v mírném severním Popis svahu, má pravd podobn 1 PP, 1. NP a p dní prostor. Svislé konstrukce jsou zd né, st echa je sedlová. St ešní krytina je tašková, klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem, áste chybí. Okna a dve e jsou d ev ná. Fasáda hladká omítka, ásti chyb jící. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici p ed domem. Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku

4 - 4 - na západní stran omítka chybí, narušené komínové hlavy, nefunk ní izolace protu zemní vlhkosti. Zapo ata rekonstrukce elekt iny. Celkový stav mírn zhoršený. ípojky: elektro, ostatní nezjišt no nebyla umožn na prohlídka. Pozemky Pozemek. parc. St. 10/2 je zcela zastav n stavbou domu. Pozemek. parc. 24/2 je situován jihozápadn od domu, je mírn svažitý na sever, je na n m neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, jsou z ásti oploceny, oplocení na jižní stran chybí. Dohromady mají nepravidelný tvar. P ístup je ze severní strany ze zpevn né komunikace p es zelený pás. Oplocení bez podezdívky, betonové sloupky, drát né pletivo Zpevn né plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod nezjišt no Kanalizace nezjišt no Plynovod nezjišt no Telefon nezjišt no ístup po zpevn né komunikaci ano Vedlejší stavby a p íslušenství Popis Nezjišt ny. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základ vn jšího ohledání je rodinný d m p evážn v p vodním Technický stav stavby stavu, se zapo atou rekonstrukcí nezjišt ného rozsahu. Celkový stav je mírn zhoršený. Vhodná pro bydlení, širší centrum obce, lokalita s p vodní Poloha vzhledem k užívání dokon enou zástavbou. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skute ností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 16, k.ú. Hoštice u Vodochod. Zahrnuta v tržní cen ad 1) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí a skute nosti Užívání nemovitosti Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání zvenku jsou tak i užívány.

5 - 5 - Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Ze zpevn né komunikace, ulice Pr žná,. parc. 525/2, k.ú. Hoštice u Prov ení p ístupu Vodochod, ostatní plocha, vlastník Obec Vodochody. k nemovitosti Bez rizika. CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku 10/ zastav ná plocha a nádvo í 24/ zahrada I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD cca 60 let Reproduk ní cena staveb - - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: trušice, RD 2+1, ZP 115m2, UP 100 m2, pozemek 628m2 K rekonstrukci, nová plastová okna, studna, malé hospodá ské stavení. Nabídková cena cena: K, 10/ v tší pozemek - horší stav nemovitosti srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 2: Baš, RD, 2+1 ZP 94m2, UP 90m2, pozemek 400 m2 Nevyužité podkroví, etážové vytáp ní na el., studna, bojler, obecní kanalizace,hospodá ské stavení, plyn na hranici pozemku. Malý sklípek. Nabídková cena: K 11/ v tší pozemek, vedlejší stavby srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 3: Úžice, RD ZP 100 m2, UP 80 m2, pozemek 781 m2 Nevyužité podkroví, hospodá ské stavení, obecní vodovod, kanalizace a plyn na hranici pozemku. Dobrá dostupnost Prahy. Nabídková cena: K, 10/ v tší pozemek srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

7 - 7 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé RD p evážn v p vodním stavu, na uli ní e, mírn rušivý vliv místní komunikace. RD situován v širším centru obce v lokalit rodinných dom, dobrá dostupnost správního centra Prahy po D8. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu p edpokládá standardní vybavení stavby podle elu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 28 na pozemku. parc. St. 10/2. p íslušenství a pozemk. parc. St. 10/2,. parc. 24/2, k.ú. Hoštice u Vodochod, obec Vodochody, zapsáno na LV. 16 u Katastrálního ú adu pro St edo eský kraj, KP Praha - východ K K podíl 1/10: Milan Tichý K K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 539/013/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/013/2011.P ílohy ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Hoštice u Vodochod 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 16 ze dne , k.ú. Hoštice u Vodochod

8 - 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Hoštice u Vodochod 2) Situace, fotodokumentace ze dne

9 - 9 -