ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně pozemku číslo parcely 341 s rodinným domem č.p. 728 v katastrálním území Duchcov, obec - Duchcov, okr. Teplice.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemku číslo parcely 341 s rodinným domem č.p. 728 v katastrálním území Duchcov, obec - Duchcov, okr. Teplice. Vlastník nemovitosti : Pavlína Mašková, Dubská 815/6, Teplice... 1/12 & spol. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 5663/14-33 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 21 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Nově je také často vypovídající, zjištěná cena administrativní (současné cenové předpisy), zejména pokud lze použít tzv. porovnávací metodu ocenění. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům s pozemkem, situovaný v klidné části města, širší centrum. Starého datování, převážně původní stav, opravené průčelí a střecha. Malý vnitřní pozemek. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, výnosová a zejména porovnávací. Také je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis hlavní stavby a zjištění nákladových cen. Nemovitost nebyla zpřístupněna Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 728 s příslušenstvím a pozemkem, v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okr. Teplice, vedené na listu vlastnictví číslo 192. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinné paní Pavlíny Maškové, bytem Dubská 815/6, Teplice. Pozn. Jedná se jen o spoluvlastnický podíl ve výši 1/ Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě usnesení o nařízení - 2 -

3 exekuce OS v Teplicích ze dne , č.j. 65EXE 1902/ a další. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekutorským úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 OSŘ a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 53/2016 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon číslo 89/2012 Sb. NOZ - Zákon číslo 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhl. číslo 358/2013 Sb. - OSŘ číslo 99/1963 Sb. v aktuálním znění - Vyhl. číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Cenové zprávy vydávané ÚRS Praha (indexy cen stavebních prací, specifikace materiálu, aktuální cenové údaje a informace) - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - 3 -

4 - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád - Informace získané znalcem osobně na Měst. úřadě a v místě - (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne jen venkovní obhlídka, informace z místa a fotodokumentace. Povinná se i přes písemné doporučené obeslání místního šetření nezúčastnila, ani jinak se znalcem nespolupracovala Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 192 pro katastrální území Duchcov, obec Duchcov, okr. Teplice. V části A je zapsán vlastník Pavlína Mašková, Dubská 815/6, Teplice... 1/12 & a spol. V části B vlastnictví stavby č.p.728 bydlení a pozemek číslo parcely 341 V části C - nařízení exekucí, zástavní práva... V části E nabývací listiny (smlouvy) Bližší viz přílohy posudku 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti - 4 -

5 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinné : paní Pavlíny Maškové, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je rodinný dům s pozemkem. Stavby jsou součástí pozemku. Nemovitost je situována v zastavěném území města Duchcov v širším centru. Klidná lokalita na trvalé rodinné bydlení. Rodinný dům je situován v řadě obdobných nemovitostí, průčelím na hranici uliční čáry. Předmětem ocenění jen ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/12! 3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Podpůrně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 53/2016 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Hlavní stavba rodinný dům č.p. 728 s příslušenstvím je oceněna za použití koeficientů, které jsou určeny pro každou lokalitu samostatně. Tento způsob ocenění využívá zejména aktuální statistické údaje a je tak často skutečným obrazem obvyklých cen v daném místě a regionu. Tam, kde je nedostatek aktuálních porovnávacích údajů přímo z trhu, je takto zjištěná cena jednou z víceméně objektivních metod určení tržní ceny Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku číslo parcely 341 s rodinným domem č.p. 728 evidované na listu vlastnictví číslo 192 pro katastrální území Duchcov, okr. Teplice. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě pověření OS v Teplicích č.j. 65 EXE 1902/ ze dne provedením exekuce vykonatelného rozhodnutí Českého telekomunikačního úřadu, č.j. ČTÚ / /III. vyř. - KiM ze dne k vymožení pohledávky oprávněného : T-Mobile Czech Republic, a.s. proti povinnému :Pavlína Mašková, bytem : Dubská 816/6, Teplice. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej.. ), ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb. Tento - 5 -

6 zákon stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé ( 13 zákona ). Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Pozn. Závady spojené s nemovitostí nejsou zjištěny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek č. parcely 341 s rodinným domem č.p. 728, Duchcov, okr. Teplice Adresa předmětu ocenění: Skladištní Duchcov Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Duchcov Katastrální území: Duchcov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) III 0,85 IV 1,01 I 1,00 I 1,00 I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 868,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne ( jen venkovní obhlídka ) za přítomnosti - osobně znalec. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, číslo listu vlastnictví 192, katastrální území Duchcov, okr. Teplice - - Snímek katastrální mapy cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088 EX 5663/14-33 ( ustanovení znalce ) - 6 -

7 - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 5663/14-22 ( mimo jiné zpřesnění rozsahu nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Informace získané při místním šetření - - Obvyklé ceny stavebních pozemků v místě, zasíťování předmětných pozemků, předpokládané vybavení interiéru domu - ( sousedící nemovitosti ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, ) viz přílohy posudku - - Vlastní databáze cen nemovitostí - Informace získané osobně znalcem na stavebním úřadu v Duchcově - - Žádné podklady týkající se předmětné nemovitosti nejsou zjištěny - - Dále ústní informace o obvyklých cenách a trhu nemovitostí v místě - 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 192 pro katastrální území Duchcov, okr. Teplice. ( Bližší - viz přílohy posudku ). 6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází zejména z uvedených podkladů, informací získaných v místě a z venkovní prohlídky nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území středně velkého města, v širším centru. Klidná lokalita rodinných domů se zahradami a skladové prostory stranou od hlavní komunikace procházející centrálně městem, ulice Želénská. Přístup po asfaltové místní komunikaci, cca 400 m od centra. Všechny běžné inž. sítě. Nemovitost je malým pozemkem se stavbou rodinného domu. Dle datování ve štítu pochází budova z roku Rodinný dům je vnitřní řadový, průčelím na hranici uliční čáry. Přístup po účelové komunikaci, ulice Skladištní, kde je možnost parkování. Duchcov je městem s veškerou běžnou občanskou vybaveností. Situováno v sousedství okresního města Teplice. Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a případné vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto není příslušenství dále v posudku podrobně posuzováno. Obdobně - případné trvalé porosty. ( Příslušenství je v tomto případě velmi omezené - z leteckého náhledu je za RD vnitřní menší zahrada s trvalým porostem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Ocenění pozemků - 7 -

8 2.1. Pozemek - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, zástavní I -0,04 právo, spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Úzký řadový dům v I -0,20 sousedství sklady, přímo v místě další obdobné nemovitosti neobydlené, špatný stav 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,700 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-8 -

9 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Reálné ceny pozemků jsou nižší, trh s nemovitostmi obecně omezený, velmi nízké cenové hladiny. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,590 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rodinný dům č.p. 728 Vnitřní řadový dům situován na hranici pozemku s ulicí, číslo parcely 341, jehož je součástí. Obdélníkový půdorys zastavění, v zadní části menší výklenek ( dle cuzk.cz a náhledu ). Stáří dle datování ve štítu 108 let.vybavení a některé technické parametry jsou určeny technickým odhadem. Případné nepřesnosti, pokud nebudou zásadní v interiéru, závěry odhadu podstatně neovlivní. Stavba je uvažována bez podstatných rekonstrukcí a modernizací, v jednoduchém vnitřním provedení a vybavení, s výjimkou : Nedávná výměna střešní krytiny a klempířských prvků, obnovená fasáda do ulice, keramický sokl. Z venkovní prohlídky a informací z místa je zjištěno, že dům není aktuálně trvale užíván. Stavba obsahuje 2. nadzemní podlaží, asi malou vestavbu podkroví ( průčelní okno nad arkýřem ), dle sklepních oken v průčelí je předpokládáno částečné podsklepení. Nebytové prostory nejsou zjištěny. Technickým odhadem je vnitřní dispozice určena na 3. byty ( také původní zvonky ). Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Masivní zděné provedení, stropy dřevěné trámové a klenbové. Hambalkový krov, střecha sedlová a v zadní části do zahrady - pultová. Obnovená betonová krytina, klempířské prvky pozink. Členitá průčelní fasáda - štukové ozdobné prvky, arkýř, bosy. Okna stará, špaletová, palubkové vstupní dveře.předpokládáno jednoduché vnitřní vybavení a provedení. S ohledem na kvalitní ( masivní ) prvky HSV je stavebně - technický stav určen jako uspokojivý, s další předpokládanou životností. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 108 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: = 98,00 m 2 2. NP: = 98,00 m 2 1. PP: = 40,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 98,00 m 2 3,50 m - 9 -

10 2. NP: 98,00 m 2 3,50 m 1. PP: 40,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor stavba: = 870,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 870,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 236,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,41 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu - í III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 108 let: s = 1-0,005 * 108 = 0,460 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,479 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 0,590 Ocenění

11 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 286,- Kč/m 3 * 0,479 = 615,99 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 870,00 m 3 * 615,99 Kč/m 3 * 0,700 * 0,590= ,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,37 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - Pozemek sestává z jedné parcely, která je v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu. Protáhlý obdélníkový tvar, rovinný charakter. pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 0,590 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,700 * 1,000 * 0,590 = 0,413 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,48 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha ,00 358, ,16 Stavební pozemek - celkem 242, ,

12 Pozemek - - zjištěná cena = ,16 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistaosmtisícosmdesát Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity výsledky zjištěné ceny dle platného cenového předpisu, resp. dle vlastní databáze. Takto zjištěné ceny jsou ještě případně porovnány s cenovými ukazateli ÚRS a.s. Výčet oceňovaných nemovitostí Rodinný dům č.p Pozemek

13 Rodinný dům č.p. 728 Základní popis, vybavení, technické parametry (odhady) viz administrativní cena. OP celkem - 870,0 m3 Jednotková cena vlastní databáze 4.500,- Kč/m3 OP Reprodukční cena 870,0 m3 OP * 4.500,- Kč 3, ,- Kč Znehodnocení opotřebením 65 % - 2, ,- Kč Věcná hodnota rodinného domu č.p. 728 ke dni ocenění 1, ,- Kč Pozemky - Základní popis viz administrativní cena. Zastavěné plochy a zahrada, nepravidelný tvar, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pro ocenění pozemku lze obvykle použít několik víceméně objektivních metod metoda W.Naegeliho třídy polohy, porovnávací, indexová a další. V tomto případě je použita porovnávací hodnota zejména informace v místě a reality.cz. Rozpětí obvyklé ceny 400,- Kč 700,- Kč/m2 Celkem pozemku 242,0 m2 Ocenění 242,0 m2 * 400,- Kč ,- Kč Jednotková cena je určena na spodní úrovni cenového rozpětí porovnávacích hodnot, princip opatrnosti. Věcná hodnota pozemků celkem ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty Rodinný dům č.p , ,- Kč Pozemek ,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti celkem 1, ,- Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu

14 konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny vůbec žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti). Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky, informativní) nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro město Duchcov a bližší okolí (viz přílohy posudku). Trh s nemovitostmi je ale v místě a okolí obecně dosti omezený. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 30%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, velikost pozemku apd. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Je ale zřejmé, že trh s nemovitostmi v místě a bližším okolí stagnuje a nejsou zjištěny podmínky pro jeho oživení. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (informativně přiložených) nemovitostí je odhadnuta obvyklá cena předmětných nemovitostí evidovaných na LV číslo 192 pro k.ú. Duchcov v rozpětí tis. Kč 300.tis.Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob nemovitosti č.p. 728 včetně pozemku, vše evidované na LV číslo 192, v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okr. Teplice, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí ,- Kč (princip opatrnosti) Pozn. Obvyklá cena je navržena s větší mírou opatrnosti, zejména z důvodů, že nemovitost nebyla zpřístupněna Rekapitulace kategorií ocenění - Administrativní cena ,- Kč - Věcná hodnota nemovitosti 1, ,- Kč

15 - Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje - Porovnávací hodnota 200.tis.Kč 300.tis.Kč Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení prodej nemovité věci, v menším městě, v sousedství okresního města Teplice. Předmětem ocenění je řadový rodinný dům s příslušenstvím a malým pozemkem. Nemovitost je převážně v původním stavu (předpoklad). Obecně je v místě zájem o trvalé bydlení malý. V místě a okolí jsou omezené pracovní příležitosti. Přímo v okolí jsou evidentně obdobné nemovitosti uvolněné, neprodejné, část zdevastované. Pozemky jsou v místě také špatně obchodovatelné. Znalec je názoru, že v tomto konkrétním případě, pokud se nenajde spekulant, nebo movitý zájemce, který bude chtít nemovitost rekonstruovat, a vykoupit dalších 12 spoluvlastnických podílů, na standardní rodinné bydlení, je nemovitost prakticky neprodejná.uvažovat, že by v současném stavu, kdy je celkem 13 spoluvlastníků, někdo chtěl odkoupit předmětný spoluvlastnický podíl ve výši 1/12, je značně nereálný. Hlavně z těchto důvodů je hodnota nemovitosti určena na spodní úrovni porovnávacího cenového rozpětí. Také jsou zohledněny informace získané znalcem na Měst. úřadě a místní RK! Výhody Stabilizované území města, širší centrum, přímý kontakt s přírodou. - Klidné a čisté prostředí, běžná občanská vybavenost v pěším dosahu Nevýhody - V místě a okolí omezení pracovních a jiných příležitostí. Spoluvlastnictví více fyzických osob. Na základě výše uvedené analýzy je zřejmé, že nemovitost (spoluvlastnický podíl 1/12!) bude velmi obtížně obchodovatelná. Při odhadu obvyklé ceny je dodržen princip opatrnosti. 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti rodinného domu č.p. 728 s příslušenstvím, včetně pozemku číslo parcely 341 zastavěná plocha (rodinný dům je součást pozemku) evidované na LV číslo 192, v katastrálním území Duchcov, obec Duchcov, okr. Teplice, ve výši : ,- Kč

16 Tj. slovy : Dvěstětisíc,- Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši 1/12 činí : ,66 Kč Zaokr ,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 RD č.p. 728, Skladištní ulice, Duchcov RD č.p. 728 RD č.p. 728 Pohled od západu ( sousedící RD ) Uliční fronta, sousedící nemovitost Skladištní ulice Průčelí