PRAVIDLA PRO SPRÁVU DOMU A PRO UŽÍVÁNÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU Klášterní Dvůr 935, Rajhrad. Čl. 1 PRÁVNÍ PŘEDPISY

Transkript

1 PRAVIDLA PRO SPRÁVU DOMU A PRO UŽÍVÁNÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU Klášterní Dvůr 935, Rajhrad Čl. 1 PRÁVNÍ PŘEDPISY Základní práva a povinnosti vlastníků jednotek upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zákon č. 67/2013 Sb., nařízení vlády č. 366/2013 Sb., další navazující právní předpisy a stanovy Společenství vlastníků jednotek (dále jen Společenství vlastníků). O dalších právech a povinnostech vlastníků jednotek může rozhodnout i shromáždění vlastníků jednotek přijetím rozhodnutí. Čl. 2 SPOLEČNÉ ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI Dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., patří mezi společné částmi nemovité věci především pozemek, na němž je dům postaven. Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních, c) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic), d) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky, e) místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby, f) výtahy ve společných částech, g) sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, h) prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce. Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách. Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu. Společnými částmi domu jsou dále: a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod, b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, c) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií, d) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části, e) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí, f) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká 1

2 zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací, g) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu, h) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdová vrata a jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno. Čl. 3 PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY Vlastník jednotky má především tyto práva a povinnosti: Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání. Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení. Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby. Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v předešlém odstavci. Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. Vlastník jednotky se zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. Při poškození jednotky prováděním prací podle předešlého odstavce, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků. Na návrh osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Stavební úpravy jednotky je vlastník jednotky oprávněn provádět pouze v souladu s obecně platnými právními předpisy. Zřizovat rozhlasové či televizní antény (včetně satelitních), věšáky prádla apod. na střeše, fasádě, balkonech a terasách, lze jen po projednání a písemném schválení výboru. Vlastníci jednotek, osoby s nimi společně bydlící a nájemníci nesmí v nemovitosti ukládat vznětlivé, výbušné nebo jinak nebezpečné látky. Za bezpečnost a chování nezletilých dětí odpovídají jejich zákonní zástupci, kteří děti poučí o základních pravidlech bezpečnosti a chování v bytovém domě a v jeho 2

3 bezprostředním okolí. Vlastník jednotky je povinen výboru předem oznámit, že bude provádět stavební úpravy bytové jednotky a to především stavební úpravy, která podléhá kolaudaci nebo ohlášení stavebnímu úřadu. Pokud se stavební úpravy dotknou společných částí domu specifikovaných v čl. 2 těchto pravidel, může tyto stavební úpravy vlastník jednotky provést jen po písemném souhlasu výboru. Vlastník jednotky je povinni oznámit výboru potřebu těch oprav v jednotce, které má zajistit společenství vlastníků a umožnit jejich provedení, jinak odpovídají za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Vlastníci jednotek jsou povinni bez zbytečného odkladu nahradit škodu, kterou na společných částech, společném vybavení domu nebo na jednotkách ostatních vlastníků způsobili sami, osoby, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu nebo jejich domácí zvířata. Náhradou škody se rozumí buď uvedení do původního stavu, nebo náhrada v penězích. Čl. 4 SPRÁVA DOMU A POZEMKU Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Správa domu se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku. Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami. Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění. Statutární orgán je výbor. Výbor je výkonným orgánem společenství. Řídí a organizuje běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a s předmětem činnosti společenství s výjimkou těch věcí, které jsou podle zákona a stanov ve výlučné působnosti shromáždění, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradilo. Zjištěné závady a potřebu oprav společných částí domu uplatňují vlastníci jednotek písemně prostřednictvím výboru. Čl. 5 PRAVIDLA PRO UŽÍVÁNÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ DOMU Vchody, průchody, chodby a schodiště a jiné společné části domu se udržují volné. Skladování jakýchkoli předmětů, nepatřících k vybavení domu, ve společných částech domu je zakázáno. Kola, dětské kočárky apod. nelze umisťovat ve společných částech domu s výjimkou sklepních kójí. Parkování motorových vozidel je povoleno jen v prostorech vnitřních parkovacích stání. V ostatních společných částech domu je parkování motorových vozidel zakázáno. Kouření a užívání otevřeného ohně ve společných částech domu a ve výtahu je zakázáno. Kouření na balkónech a terasách je povoleno, jen pokud tím nejsou obtěžováni ostatní obyvatelé domu (pokud dým nezasahuje na balkóny a terasy sousedních bytových jednotek nebo do oken, kterými sousedi větrají). Je přísně zakázáno odhazování nedopalků cigaret z balkónu a teras. Grilování na balkónech a terasách je dovoleno jen pokud tím nejsou obtěžováni ostatní obyvatelé domu a za přísného dodržení všech bezpečnostních opatření stanovených výrobcem grilu. Grilování za použití otevřeného ohně je zakázáno. Výbor zajišťuje pořádek a čistotu ve společných částech domu. Vlastníci jednotek a osoby s nimi jednotku užívající jsou povinni udržovat ve společných částech domu pořádek a čistotu, pořádek a čistoto jsou povinni udržovat i v okolí domu. Způsobí-li vlastník jednotky, osoba s ním jednotku užívající nebo osoba, jíž umožnil přístup do domu, mimořádné znečištění společných částí domu, chodníku nebo přilehlého prostoru k domu, je vlastník povinen znečištění neprodleně na vlastní náklady odstranit. Pokud vlastník znečištění neodstraní, zabezpečí odstranění znečištění výbor, v tom případě je vlastník jednotky povinen uhradit Společenství náklady spojené s vyčištěním společných prostor. Smetí a odpadky musí být ukládány pouze do nádob k tomu určených a takovým způsobem, aby byla zachována co největší čistota, ukládání odpadků ve společných částech domu je přísně zakázáno. 3

4 V oknech, na balkónech a terasách není dovoleno ukládat předměty nečisté nebo zapáchající. Je třeba dbát, aby voda z prádla nestékala na části domu pod bytem vlastníka. Květiny v oknech, na balkónech a terasách musí být zabezpečeny proti pádu. Při zalévání je třeba dbát na to, aby voda nestékala na části domu pod bytem vlastníka. Ve východní a jižní části domu mají pod balkóny a terasami vlastníků jednotek bydlících od 2. nadzemního podlaží výše pozemky vlastníci jednotek bydlících v 1. nadzemním podlaží. Přísně se zakazuje odhazovat nedopalky cigaret, odpadky, vylévat vodu, odhazovat sníh nebo jiným způsobem znečisťovat pozemky vlastníků jednotek bydlících v 1. nadzemním podlaží. Dům je trvale uzamčen, opatřen čipovým systémem vstupu a vjezdu do vnitřních garážových stání. Vlastníci, nájemci a osoby jednotku s nimi užívající, mají povinnost: a) při každém příchodu a odchodu uzavřít a tím uzamknout vchodové dveře do domu, při vjezdu (vstupu) do prostor vnitřních parkovacích stání dohlédnout na uzavření vjezdových garážových vrat a dveří namontovaných v těchto vratech b) nevpouštět do domu cizí neznámé osoby a tím předejít škodám na majetku c) při vstupu návštěv odpovídat za tyto návštěvy a uhradit společenství vlastníků případné škody těmito osobami způsobené Výbor je povinen zajistit, aby byl umožněn přístup do domu oprávněným osobám (pošta, servis výtahu, revize apod.). Prostory sklepů musí být přístupné vlastníkům jednotek, kteří zde mají sklepní kóje příslušející k jejich jednotce. Prostory sklepů je nutné z bezpečnostních důvodů zamykat. Vlastník je povinen zabezpečit, aby věci uložené ve sklepních kójích nebyly zdrojem šíření hmyzu, hlodavců, zápachu a ohně. Vstup na střechu nemovitosti je dovolen pouze oprávněným osobám. Čl. 6 PRONAJÍMÁNÍ JEDNOTKY Vlastník jednotky jako pronajímatel je povinen bez zbytečného odkladu, nejpozději do 14 dnů, písemně oznámit výboru a osobě, která zajišťuje některé činnosti správy domu a pozemku pronájem jednotky, počet osob, jména a adresy osob, kterým byt pronajímá a případné změny těchto údajů. Nájemce a osoby s ním užívající věci nájmu jsou povinní dodržovat tyto pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí domu. Vlastník jednotky je povinen zajistit, aby se nájemce seznámil a bez výhrady dodržoval ustanovení těchto pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí domu, tak aby nedocházelo ze strany nájemce a osob užívajících s nájemcem věci nájmu k omezování práv spojených s užíváním jednotek a společných částí domu vlastníky jednotek a ostatních osob v domě bydlících. Nebudou-li tyto ustanovení ze strany nájemce dodržovány, bude Společenství řešit porušení ustanovení s vlastníkem jednotky. Čl. 7 CHOV ZVÍŘAT Vlastník zvířete nese plnou odpovědnost za domácí zvířata, která s ním žijí v bytě. K chovu tří a více zvířat a k držení nebezpečných zvířat, která podléhají registraci, je nutný písemný souhlas výboru. Vlastník zvířete je povinen zajistit, aby ostatní vlastníci jednotek a osoby bydlící v domě nebyli obtěžováni chovem zvířete. V případě opakovaných stížností např. na hlučnost, zápach, znečišťování společných prostor atd. může výbor chov zvířete zakázat. Způsobí-li škodu zvíře, nahradí ji jeho vlastník, ať již bylo pod jeho dohledem nebo pod dohledem osoby, které vlastník zvíře svěřil, anebo se zatoulalo nebo uprchlo. Vlastník zvířete je povinen po zvířeti uklízet výkaly a případně jiná znečištění způsobená zvířetem. Čl. 8 OSTATNÍ ZAŘÍZENÍ V DOMĚ Hlavní vypínač elektrické energie domu je umístěn v první rozvodné skříni v prostoru podzemních parkovacích stání, hlavní uzávěr vody v technické místnosti, kterou vlastní společnost Tokad, s.r.o. Vypnutí elektrické energie v domě hlavním vypínačem a uzavření vody v domě hlavním uzávěrem v případě havárie 4

5 řeší vlastník jednotky s výborem, kontakty na výbor jsou zveřejněny na webových stránkách společenství Odpojení domu od elektrické energie, vody nebo tepla, oznámí výbor vlastníkům jednotek vyvěšením oznámení na veřejné tabuli. Vypnout elektrickou energii v jednotce je možno vypínačem umístěném v rozvodné skříni v prostoru podzemních parkovacích stání. Přívod vody do jednotky je možno zastavit i uzávěrem v podhledu na chodbě před bytovou jednotkou. Vodu v každém podlaží nemožno uzavřít uzávěrem umístěném v podhledu na chodbě každého podlaží. Před hlavním vchodem do domu je umístěno tablo se zvonky k bytovým jednotkám. Změnu jmen na tablu zabezpečuje výbor každý první týden v kalendářním měsíci. Žádosti o změny uplatňují vlastníci jednotek na ové adrese společenství svj935@seznam.cz. Stejným způsobem se uplatňuje i požadavek na změnu jmen na poštovních schránkách umístěných u hlavního vchodu do domu. Vývěsky, nápisy a jiná informační zařízení (např. reklamy) mohou být umístěny v domě jen s předchozím souhlasem výboru, na místě pro tyto účely vyhrazeném. Výbor umístí na viditelném místě veřejnou tabuli (vitrínu), na které budou uveřejňována všechna oznámení o opatřeních týkajících se údržby a užívání bytů, prostorů ke společnému užívání a zařízení domu. Vlastníci jednotek jsou povinni tyto informace sledovat. Za účelem ochrany života a zdraví osob bydlících a pohybujících se v domě a na ochranu jejich majetku před krádežemi a vandalismem je v domě instalován kamerový systém se záznamem. Přístup k záznamům pořízených kamerovým systémem má výbor. Každý vlastník jednotky má právo na čipový klíč od hlavních vstupních dveří do domu a vstupu do parku. Vlastníci, kterým k jednotce přísluší vnitřní parkovací stání i čipový klíč od vjezdových a výjezdových vrat do vnitřních parkovacích stání. Ztrátu, nefunkčnost nebo doplnění dalších čipových klíčů řeší vlastník jednotky s výborem na ové adrese společenství svj935@seznam.cz. Všechny společné části domu jsou osvětleny tak, aby byla zajištěna bezpečnost osob. V případě přerušení dodávky elektrické energie je zabezpečeno osvětlení společných částí domu nouzovým osvětlením. Ve společných částech domu je přísně zakázáno zasahovat ze strany obyvatel domu do osvětlení, elektroinstalace i ostatních zařízení umístěných ve společných částech domu. Případné opravy těchto zařízení zabezpečuje výbor objednávkou u odborných firem. Ve společných částech domu jsou umístěny hasicí přístroje. Hasicí přístroje je možno použít pouze k hašení požáru, jakákoliv jiná manipulace s hasicími přístroji je zakázána. Čl. 9 ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ Osoby bydlící v domě jsou povinny učinit vhodná opatření a trvale se chovat tak, aby nenarušovali občanské soužití s ostatními osobami bydlícími v domě. V době nočního klidu, tj. od 22:00 do 06:00 hodin ve všední den a od 22:00 do 08:00 hodin o víkendu, státním svátku je nutno zabránit jakémukoli nadměrnému hluku. V této době není dovoleno hrát na hudební nástroje, zpívat, hlučně se bavit, používat domácí kina, vysavače a jiné hlučné přístroje a vykonávat jakoukoli činnost působící nadměrný hluk. V době nočního klidu je třeba ztlumit rozhlasové a televizní přijímače, aby hluk nepronikal do okolí. Dojde-li k porušení ustanovení těchto pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí domu, popř. ke sporu ve vztazích upravených těmito pravidly, bude věc řešit především výbor, případně přestupková komise nebo soud. Výbor má povinnost na shromážděních informovat vlastníky jednotek o způsobu jakým bylo porušování pravidel řešeno. Tato pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí domu musí být trvale vyvěšena na veřejné tabuli a na webových stránkách společenství Náměty na doplnění nebo úpravu má právo podávat každý vlastník jednotky a to písemně výboru. Schvalování navržených změn provádí shromáždění. Výbor děkuje všem obyvatelům domu za dodržování ustanovení pravidel pro správu domu a pro užívání společných částí domu. Tato pravidla nesloží k omezení užívání nemovitosti, ale ke zlepšení komfortu bydlení všech zde žijících obyvatel. Pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí domu byla schválena shromážděním vlastníků dne 18. září 2018 a jsou platná a účinná od 19. září