číslo: / 18

Transkript

1 ZNALECKÝ ÚSTAV STAVEXIS s.r.o. Stavebně expertizní, znalecká a poradenská kancelář Z N A L E C K Ý číslo: / 18 P O S U D E K Výtisk č. 1/3 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č.st. 3, jehož součástí je stavba č.p. 41 (bydlení) a pozemků p.č. 31 a p.č. 151/4, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska, obec Loučka, Olomoucký kraj Vlastníci nemovitých věcí: Lubomír Arelý, id. ½ Nám. Př. Otakara, 778/1b, Litovel Miroslava Dolinková, č.p. 41, Loučka id. ½ Objednatel: Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, Brno Účel zpracování posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Vypracoval: Ing. Jiří Fiala V Brně dne Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti Žižkova 63, BRNO Bankovní spojení IČO: Tel.: KB Brno pod Petrovem DIČ: CZ stavexis@stavexis.cz Č.ú.: /0100

2 A. S I T U A C E : A.1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, Brno, č.j. 030 EX 2635/18-43 ze dne je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č.st. 3, jehož součástí je stavba č.p. 41 (bydlení) a pozemků p.č. 31 a p.č. 151/4, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska, obec Loučka, Olomoucký kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. A.2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku: a) Usnesení č.j. 030 EX 2635/18-43 ze dne , soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno b) Oznámení č.j. 030 EX 2635/18-44 ze dne , soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, Brno c) Výpis z KN, LV č. 38 pro k.ú. Loučka u Bílska, ze dne d) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách e) Místní šetření provedené dne zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Platný územní plán obce Loučka g) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne h) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES a z vlastní databáze i) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. j) Internetové zdroje: k) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění A.3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den v 9:30 hodin. Na toto místní šetření se povinný pan Lubomír Arelý nedostavil, jelikož si předmětný dopis se svolaným místním šetřením ani nevyzvedl. Prohlídka oceňované nemovitosti tak byla provedena pouze omezeně z exteriéru a nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel jednoznačně nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými 2

3 podklady a za případné rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : B.1. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastníci nemovitých věcí: Lubomír Arelý, Nám. Př. Otakara, 778/1b, Litovel Miroslava Dolinková, č.p. 41, Loučka id. ½ id. ½ Nemovité věci evidované na LV č. 38 pro k.ú. Loučka u Bílska: - pozemek p.č.st. 3 zastavěná plocha a nádvoří výměra: 146 m 2, součástí je stavba: Loučka, č.p. 41, bydlení - pozemek p.č. 31 zahrada výměra: 202 m 2 - pozemek p.č. 151/4 zahrada výměra: 704 m 2 B.2. Dokumentace a skutečnost: Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č.st. 3, jehož součástí je stavba č.p. 41 (bydlení) a pozemků p.č. 31 a p.č. 151/4, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska, obec Loučka, Olomoucký kraj. Níže uvedený text popisuje nemovitosti s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Objekt č.p. 41 se nachází v jižní části obce Loučka, kde je situován při místní komunikaci spojující obec s okolními obcemi. Okolní zástavba je tvořena převážně dalšími obdobnými objekty k bydlení s přilehlými zahradami. Jedná se o zděný, dvoupodlažní objekt, který je řešen jako řadový krajní, pravděpodobně nepodsklepený, bez užitného podkroví, které je zastřešeno valbovou střechou, která je pokryta eternitovými šablonami. K domu náleží i zahrada ve formě pozemku p.č. 31, která se nachází přímo za objektem a na kterém se nachází menší dřevěný přístřešek. Dále je předmětem ocenění pozemek p.č. 151/4, který se nachází ve vzdálenosti cca 100 m od oceňovaného objektu, kdy na posuzovaném pozemku je situovaný sloup NN. Pozemek p.č. 151/4 není v územním plánu veden jako stavební pozemek, nicméně tento pozemek se do budoucna může stát potenciálně stavebním pozemkem, kde tomu odpovídá jak výměra pozemku, situování a v neposlední řadě i dostupnost IS. 3

4 Při prohlídce objektu z exteriéru je patrné, že na objektu nebyla v posledních letech prováděna žádná větší rekonstrukce (střecha, dveře, okna apod.). Dům se tak jeví v zanedbaném stavu, kde se předpokládá spíše větší opotřebení v interiéru domu, zejména prvků krátkodobé životnosti, ale i jiných konstrukcí. Dům je napojen na elektrickou energii a kanalizační řád. Objekt není napojen na plynový a vodovodní řád. Topení domu je pravděpodobně zajištěno lokálními kamny či kotlem na tuhá paliva. Příslušenství domu zahrnuje běžné venkovní úpravy, přípojky IS, trvalé porosty, dřevěný přístřešek, venkovní betonové schodiště, vstupní plechová branka, zpevněné plochy z betonové dlažby, trvalé porosty, vjezdová pletivová branka a pletivové oplocení. Další příslušenství vzhledem k nezpřístupnění nemovitosti nebylo možné identifikovat. Bližší specifikace oceňované nemovitosti a popis (tak jak bylo možno omezeně zjistit z místního šetření provedeného pouze z exteriéru), je uvedeno níže v posudku. Obr.č.1: Lokalizace nemovitostí z KN Obec Loučka se nachází v okrese Olomouc v Olomouckém kraji, přibližně cca 20 km severozápadně od města Olomouc a 10 km jihovýchodně od města Litovel. V obci žije okolo 200 obyvatel a občanská vybavenost obce je na základní úrovni, kde se v obci nachází pouze restaurace Loučka, ubytování je možné v soukromí, nakoupit je možné v místních potravinách. V obci jsou k dispozici veškeré kompletní IS. Do obce Loučka je možné se dostat autobusovou nebo automobilovou dopravou. Přístup a příjezd k oceňovanému domu č.p. 41 je možný ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 834/1 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví Olomouckého kraje, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Správa silnic Olomouckého kraje, příspěvková organizace, Lipenská 753/120, Hodolany. Přístup as příjezd k pozemku p.č. 151/4 je možný přes pozemek p.č. 823/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví obce Loučka č.p. 76, Loučka. 4

5 Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňované nemovitosti vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 2 (území se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy). Na LV č. 38 pro k.ú. Loučka u Bílska ze dne jsou uvedena v části C- LV tato omezení vlastnického práva: 1x Zahájení exekuce Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle platného územního plánu obce Loučka se oceňované pozemky p.č. St. 3 a p.č. 31 nachází v plochách stavebních s označením BV - plochy bydlení: individuální bydlení venkovského typu. Pozemek p.č. 151/4 se nachází v plochách zemědělských s označením NPd - plochy ZPF malovýrobně obhospodařované. Obr.č.2: Výřez z územního plánu obce Loučka Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření B.3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Objekt č.p. 41 (bydlení) 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 5

6 B.4. Popis oceňovaného majetku: B.4.1. Objekt č.p. 41: Objekt č.p. 41 se nachází v jižní části obce Loučka, kde je situován při místní komunikaci spojující obec s okolními obcemi. Okolní zástavba je tvořena převážně dalšími obdobnými objekty k bydlení s přilehlými zahradami. Jedná se o zděný, dvoupodlažní objekt, který je řešen jako řadový krajní, pravděpodobně nepodsklepený, bez užitného podkroví, které je zastřešeno valbovou střechou, která je pokryta eternitovými šablonami. Konstrukční provedení a vybavení, alespoň tak, jak bylo velmi omezeně zjištěno z exteriéru, je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Popis Základy Betonové bez izolace proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce Zděné z CPP a nepálených cihel tzv. kotovice Stropy a podhledy Pravděpodobně dřevěné trámové Zastřešení mimo krytinu Valbová střecha, dřevěný krov Krytina střechy Eternitové šablony Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Pravděpodobně vápenné omítky, malby Fasádní omítky VPC omítka Vnitřní obklady Pravděpodobně keramické obklady dle účelu místnosti Vnější obklady Nejsou Schody Nezjištěno Dveře Vnitřní dveře nezjištěny Vrata Nejsou Okna Dřevěná kastlová Povrchy podlah Nezjištěno Vytápění Nezjištěno Elektroinstalace Pravděpodobně světelná a motorová Rozvod vody Pravděpodobně ze studně Zdroj teplé vody Nezjištěno Instalace plynu Není připojen na rozvod plynu Kanalizace Odkanalizování do veřejné stoky Vybavení kuchyní Nezjištěno Vnitřní hygienické vybavení Nezjištěno Ostatní - Pozn.: Detailní stav konstrukčního provedení, dispozičního řešení a vnitřního vybavení nebylo možno vzhledem k nezpřístupnění nemovitosti při místním šetření ověřit. Výše uvedený popis tedy vychází z poznatků zjištěných na místním šetření. Stáří, technický stav: Přesné stáří rodinného domu se nepodařilo zjistit, námi odhadována výstavba mohla proběhnout mezi lety Z důvodu místního šetření provedeného pouze z exteriéru není možné popsat vnitřní stav, vybavení a dispozici oceňované nemovitosti. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt je v zanedbaném stavebně 6

7 technickém stavu, což dokazuje i značné opotřebení střešní konstrukce objektu s krytinou, fasádní části (opravena částečně pouze uliční část fasády), okenních křídel a klempířských konstrukcí. Objekt se jeví v původním stavu bez prováděných větších konstrukcí či modernizací, které by byly patrné z exteriéru. Na domě postupně dochází k odpadání fasádní omítky, střešní krytina, dřevěná okna a klempířské konstrukce jsou již za hranicí své životnosti. Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet Celkem m 2 1.NP 20,0*5,0 100,0 2.NP 20,0*5,0 100,0 Zastavěná plocha celkem: 200,0 m 2 Pozn.: Zastavěná plocha je vzhledem k neprovedení zaměření nemovitosti zaměřena z náhledu v KN B.4.2. Příslušenství: Příslušenství domu zahrnuje běžné venkovní úpravy, přípojky IS, trvalé porosty, dřevěný přístřešek, venkovní betonové schodiště, vstupní plechová branka, zpevněné plochy z betonové dlažby, trvalé porosty, vjezdová pletivová branka a pletivové oplocení. Další příslušenstvím vzhledem k nezpřístupnění nemovitosti nebylo možné identifikovat. Jedná se o příslušenství, které je v podstatě samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného celkového odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí. B.4.3. Pozemky: Předmětem ocenění jsou tři pozemky p.č.st. 3, p.č. 31 a p.č. 151/4. Pozemek p.č.st. 3 je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 146 m 2, přičemž je tento pozemek z velké části zastavěn stavbou č.p. 41. Pozemek p.č. 31 je v KN veden jako zahrada o celkové výměře 202 m 2, přičemž tento pozemek přímo navazuje na předešlý pozemek p.č.st.3 a tvoří tak jeden funkční celek. Pozemek p.č. 151/4 je v KN veden opět jako zahrada o celkové výměře 704 m2, kde je tento pozemek situován za oceňovaným rodinným domem, ve vzdálenosti cca 100 m. Na pozemku je situovaný sloup NN s osvětlením. Pozemek je v současné době využíván pro zahrádkářské účely. Pozemky jsou rovinatého charakteru a půdorysného obdélníkového tvaru. LV Pozemek p.č. Druh pozemku dle KN Výměra (m 2 ) st. 3 zastavěná plocha a nádvoří zahrada, ZPF /4 zahrada, ZPF 704 Celkem:

8 C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den v 9:30 hodin. Na toto místní šetření se povinný pan Lubomír Arelý nedostavil, jelikož si předmětný dopis se svolaným místním šetřením ani nevyzvedl. Prohlídka oceňované nemovitosti tak byla provedena pouze omezeně z exteriéru a nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav, dispozici domu a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel jednoznačně nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za případné rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření C.1. Metodika ocenění : C.1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací 8

9 schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti C.1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 9

10 C.1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. C.1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor C.1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. 10

11 Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Pro stanovení věcné hodnoty nedisponujeme dostatečným množstvím relevantních informací. V tomto případě bude s ohledem na výše v posudku uvedené informace stanovena pouze hodnota porovnávací. Na základě výsledku této metody ocenění bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku. C.2. Ocenění majetku : C.2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Loučka u Bílska Kód obce: Název obce: Loučka Kód okresu: CZ0712 Název okresu: Olomouc Název kraje (oblasti): Olomoucký kraj C.2.2. Porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v obdobných lokalitách. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší než později skutečně obchodované ceny. Srovnávací nemovitost č.1: Prodej rodinného domu v obci Loučka, okres Olomouc. Prodej se dle řízení z KN V / uskutečnil na základě kupní smlouvy ze 10/2017 za částku ,- Kč. Záznam databáze MoniT-ID: 40DD04 Adresa: Loučka, okres Olomouc Obec: Loučka Číslo obce: Počet obyvatel: 210 Okres: Olomouc Kraj: Olomoucký 11

12 Popis: Prodej rodinného, zděného domu, který je o 2.NP, plus spoluvlastnický podíl na pozemcích 1/46, k. ú. Loučka u Bílska, okres Olomouc. Napojení na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace svedena do septiku. Celková plocha pozemků m 2. Užitná plocha: 120 m 2 Zastavěná plocha: m 2 Druh nemovitosti: rodinný dům Umístění nemovitosti: samostatný Druh konstrukce: cihlový Stav objektu: udržovaný Typ domu: Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: podlažní dálkový vodovod 230V, 400V není septik Srovnávací nemovitost č.2: Prodej rodinného domu v obci Loučka, okres Olomouc. Prodej se dle řízení z KN V - 660/ uskutečnil na základě kupní smlouvy z 1/2016 za částku ,- Kč. Záznam databáze MoniT-ID: 35BDE3 Adresa: Loučka, okres Olomouc Obec: Loučka Číslo obce: Počet obyvatel: 210 Okres: Olomouc Kraj: Olomoucký Popis: Rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou o obdélníkovém půdorysu s obdélníkovou vstupní verandou. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 4+1, garáž, další místnosti typu posilovna a další pomocné prostory (sklepy, kotelna atd). Vstup do domu je situován z ulice ze západní strany přes zádveří. Zádveří je průchozí na zahradu, ze zádveří vede schodiště do předsíně a navazující do chodby. Z chodby je přístupná kuchyň, obývací pokoj, 3 pokoje, koupelna a WC. V suterénu se nachází garáž, dílna, posilovna, vodárna, uhelna, kotelna, sklep, chodba a chodba se schodištěm. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem a digestoří. V koupelně je vana a umyvadla. WC je samostatné vybavené kombi mísou a umývátkem. Základy domu 12

13 jsou betonové proložené kamenem s poškozenými izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropy jsou s rovným podhledem, střecha je sedlová a pultová, krytina je z cementových tašek a živičná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, omítky jsou vnitřní vápenné, vnější jsou vápenocementové. Obklady jsou vnitřní běžné keramické v koupelně a v kuchyni, schodiště je betonové obložené keramickým obkladem. Dveře jsou hladké do ocelových zárubní, okna jsou dřevěná zdvojená, podlahy jsou z keramických dlažeb, PVC, parket a betonové mazaniny. Vytápění je řešeno jako ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory jsou ocelové žebrové, zdrojem teplé vody je bojler. Příslušenství rodinného domu tvoří dílna, sklad, studna, venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, přípojky, septik, venkovní krb, opěrné zídky, venkovní schodiště atd. ). Užitná plocha: 156 m 2 Zastavěná plocha: m 2 Druh nemovitosti: rodinný dům Umístění nemovitosti: samostatný Druh konstrukce: cihlový, kamenná Stav objektu: dobrý Typ domu: Druh vlastnictví: Příslušenství: podlažní osobní pozemek, vedlejší stavby 13

14 Srovnávací nemovitost č.3: Prodej rodinného domu v obci Loučka, okres Olomouc. Prodej se dle řízení z KN V / uskutečnil na základě kupní smlouvy z 2/2018 za částku ,- Kč. Záznam databáze MoniT-ID: 4F4068 Adresa: Loučka, Loučka, okres Olomouc Obec: Loučka Číslo obce: Počet obyvatel: 210 Okres: Olomouc Kraj: Olomoucký Popis: Prodej, chalupa, 1+1, 90 m2, Loučka. Nabízíme k prodeji chalupu v obci Loučka u Bílska 25 km od Olomouce. Zahrada cca 1700 m2. Chalupa je cca 100 let stará ze smíšeného zdiva, v původním stavu, určená k rekonstrukci. V přízemí se nachází kuchyň s kamny a jeden pokoj. V patře obytná půda. WC suché, koupelna není, lze však vybudovat z přístavku. Voda ze studny. Přípojka na elektřinu u pozemku. Na dům navazuje stodola vhodná ke zbudování dalších místností. Strategicky výhodná poloha na turistiku a cyklo. Do 10 km hrad Bouzov, Javoříčko, Mladečské jeskyně, koupání v lomu Nová Ves 2 km. Chalupa se nachází v klidné ulici kousek od lesa. V obci obchod Celková plocha: 165 m 2 Zastavěná plocha: 90 m 2 Plocha pozemku: m 2 Plocha zahrady: m 2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: chalupa Umístění domu: samostatný Stav objektu: před rekonstrukcí Rok výstavby: 1920 Počet místností: 2 Druh vlastnictví: osobní Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: jímka, septik Parkování: parkovací stání Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep 14

15 Srovnávací nemovitost č.4: Prodej rodinného domu v obci Senice na Hané, okres Olomouc. Nabídková cena realitní kanceláře činí cenu ,- Kč. 15

16 Srovnávací nemovitost č.5: Prodej rodinného domu v obci Bílá Lhota, okres Olomouc. Nabídková cena realitní kanceláře činí cenu ,- Kč. 16

17 Srovnávací nemovitost č.6: Prodej rodinného domu v obci Litovel, okres Olomouc. Nabídková cena realitní kanceláře činí cenu ,- Kč. 17

18 Srovnávací nemovitost č.7: Prodej pozemku p.č. 154/2 (zahrada) v k.ú. Loučka u Bílska, okres Olomouc. Celková výměra oceňovaného pozemku činí m 2. Jedná se o pozemek, který je situovaný od našeho posuzovaného pozemku v blízké vzdálenosti (cca 50 m). Dle územního plánu se pozemek nachází v plochách návrhových s označením BV - individuální bydlení venkovského typu. Prodej se uskutečnil v 10/2015 za celkovou částku ,- Kč, tj. cca 215,- Kč/m 2. Zdroj: řízení V-19028/ , vlastní databáze znalce. Srovnávací nemovitost č.8: Prodej pozemku p.č. 613/5 (zahrada) v k.ú. Cholina, okres Olomouc. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 961 m 2. Dle územního plánu se pozemek nachází v plochách návrhových změn s označením BV - plochy bydlení - venkovského charakteru. Prodej se uskutečnil v 5/2018 za celkovou částku ,- Kč, tj. cca 210,- Kč/m 2. Zdroj: řízení V-7729/ , vlastní databáze znalce. Srovnávací nemovitost č.9: Prodej pozemků p.č. 393/9 (orná půda), p.č. 393/30 (zahrada) a p.č. 393/34 (zahrada) v k.ú. Cholina, okres Olomouc. Celková výměra oceňovaných pozemků činí 995 m 2. Dle územního plánu se pozemky nachází v plochách návrhových změn s označením BV - plochy bydlení - venkovského charakteru. Prodej se uskutečnil v 11/2016 za celkovou částku ,- Kč, tj. cca 201,- Kč/m 2. Zdroj: řízení V-20841/ , vlastní databáze znalce. 18

19 Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitými věcmi, po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, včetně zohlednění slabých a silných stránek majetku a celkového působení majetku ve vztahu ke srovnávacím nemovitým věcem, i ke skutečnostem, že oceňovaný majetek nebyl zpřístupněn, kdy nebylo možné přesně zjistit velikost, stav a úroveň vybavení interiérových prostor a dispozici domu, a také ke skutečnosti, že v současné době lze jednoznačně spatřovat přebytek obdobných starších objektů k bydlení nabízených na trhu v blízkých lokalitách, je porovnávací hodnota objektu č.p. 41 s pozemkovým zázemím p.č.st. 3 a p.č. 31 stanovena přímo, a to ve výši ,- Kč. Není zde však zohledněna hodnota pozemku p.č. 151/4, který by mohly být dle našeho názoru velmi dobře samostatně obchodován/odprodán, neboť tento by mohl sloužit jako zahrada, resp. v budoucnu pro výstavbu dalšího objektu bydlení. Pro výpočet porovnávací hodnoty je pak jednotková cena volného pozemku p.č. 151/4 stanovena ve výši 150,- Kč/m 2. Porovnávací hodnota objektu č.p.41 s pozemkovým zázemím p.č.st. 3 a p.č. 31: ,- Kč Pozemek p.č.151/4: 704 m 2 x 150 Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek p.č.st. 3, jehož součástí je stavba č.p. 41 (bydlení) a pozemky p.č. 31 a p.č. 151/4, včetně příslušenství, evidované na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska, obec Loučka, Olomoucký kraj celkem: Porovnávací hodnota Kč C.2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku: Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitých věcí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost daných nemovitých věcí. Silné stránky: Dobrá dopravní dostupnost do města Olomouc (cca 20 km) a sousedního města Litovel (cca 10 km) Rodinný dům se nachází v klidné obci pro bydlení Právně zcela bezproblémový přístup k oceňovanému majetku K domu náleží poměrně velké pozemkové zázemí 19

20 Slabé stránky: Objekt se z exteriéru jeví ve zhoršeném stavebně technickém stavu, bez provedených rekonstrukcí, velmi pravděpodobně s vyšším morálním opotřebením prvků krátkodobé životnosti Velmi nízká občanská vybavenost obce Loučka Obvyklou cenu pozemku p.č.st. 3, jehož součástí je stavba č.p. 41 (bydlení) a pozemku p.č. 31, včetně příslušenství, evidované na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska obec Loučka, odhadujeme ve výši: Obvyklá cena Kč Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ na pozemku p.č.st. 3, jehož součástí je stavba č.p. 41 (bydlení) a pozemku p.č. 31, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska obec Loučka, Olomoucký kraj, ve vlastnictví povinného pana Lubomíra Arelého, činí: Obvyklá cena id. ½ ,- Kč Obvyklou cenu pozemku p.č. 151/4, včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska obec Loučka, odhadujeme ve výši (po mírné korekci): Obvyklá cena Kč Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ pozemku p.č. 151/4 včetně příslušenství, evidovaného na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska obec Loučka, Olomoucký kraj, ve vlastnictví povinného pana Lubomíra Arelého, činí: Obvyklá cena id. ½ ,- Kč Na LV č. 38 pro k.ú. Loučka u Bílska ze dne jsou uvedena v části C- LV tato omezení vlastnického práva: 1x Zahájení exekuce Podrobněji viz LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Příslušenství spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost hlavního 20

21 objektu. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jejich existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. D. Z Á V Ě R : Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ na pozemku p.č.st. 3, jehož součástí je stavba č.p. 41 (bydlení), a pozemků p.č. 31 a p.č. 151/4, včetně příslušenství, evidovaných na LV č. 38, v k.ú. Loučka u Bílska obec Loučka, Olomoucký kraj, ve vlastnictví pana Lubomíra Arelého, ke dni stanovujeme, resp. odhadujeme ve výši: ,- Kč Slovy: pětsettřitisíc korun českých Pozn.: 1) Výše uvedené omezení vlastnického práva ve formě zahájení exekuce není ve výsledné obvyklé ceně jakkoliv zohledněno. 2) Ve výsledné obvyklé ceně je již započtena (zohledněna) cena příslušenství. 3) Nebyly zjištěny žádné výměnky ani žádná nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. V Brně dne Seznam příloh: 1. Fotodokumentace ze dne Výpis z KN, LV č. 38 pro k.ú. Loučka u Bílska 3. Náhled katastrální mapy + ortofoto 4. Situační mapy Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 27 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou (výtisk č.1 a č.2) vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu. 21

22 Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne Znalecký posudek zapsán pod číslem 234/18 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o. Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Jiří Fiala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 22

23 Fotodokumentace ze dne Pohled na objekt z uliční strany Pohled na objekt z uliční strany Pohled na objekt ze zadní strany Pohled na oceňovaný pozemek p.č. 31 (zahrada) Pohled na oceňovaný pozemek p.č. 151/4 (zahrada) 23

24 Náhled katastrální mapy + ortofoto 26

25 Situační mapy 27