ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Konice, Křemenec č.p.52, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.141, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, vše zapsáno na LV č.258 pro k.ú.křemenec Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Konice, Křemenec č.p.52, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.141, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, vše zapsáno na LV č.258 pro k.ú.křemenec 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Křemenec Konice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Konice Katastrální území: Křemenec Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 48,7678 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 48,77 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.258 pro k.ú.křemenec - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /058, Paní Bitrusová Jarmila, Křemenec 52, Konice, vlastnictví: výhradní /058, Paní Bitrusová Jarmila, Křemenec 52, Konice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Stěny jsou ze smíšeného zdiva, s kamenem a dřevem. Má sedlovou a pultovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je břízolitová, v horším stavu. Vybavení kuchyně je podstandardní s elektrickým sporákem s varnou deskou, teplá voda z průtokového ohřívače. Topení je lokální plynové, nefunkční, a lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. WC jen suché mimo dům, koupelna je podstandardní, vana. Dveře jsou svlakové podstandardní, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody do sklepa jsou dřevěné podstandardní. Dispozičně jde o byt 2+1, přičemž v podkroví je jeden pokoj, v přízemí je pak pokoj, kuchyň, koupelna a chodba. Dům je starý nejméně 80 roků, v roce 2008 byla provedena modernizace domu. Stav objektu je horší, údržba dostatečná, vybavení celkově podstandardní. Nutné opravy. Objekt je napojen na vodu z veřejného vodovod, plyn, elektřinu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 115,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 4,33*2,62 = 11,34 m 2 přízemí: 5,9*13,83+4,0*(3,88+1,9)/2 = 93,16 m 2 podkroví: 3,5*5,6 = 19,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 11,34 m 2 1,74 m přízemí: 93,16 m 2 2,60 m podkroví: 19,60 m 2 2,50 m - 5 -

6 Obestavěný prostor spodní stavba: 11,34*1,74 = 19,73 m 3 vrchní stavba: 5,9*13,83*3,54+4,0*(3,88+1,9)/2*2,27 = 315,09 m 3 zastřešení: 5,9*13,83*2,62/2 = 106,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 441,71 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 93,16 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 124,10 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,33 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65-6 -

7 Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: 0,72 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,72 = 0,365 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, V 0,05 parky, význačné přírodní lokality 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I -0,03 pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani I -0,04 sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I -0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,365 * 0,950 * 0,850 = 0,

8 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 115,- Kč/m 3 * 0,295 = 918,93 Kč/m 3 CP = CU * OP = 918,93 Kč/m 3 * 441,71 m 3 = ,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,57 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 48,77 1,00 2,1460 1, ,00 123,07 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 123, ,44 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,44 Pozemek - zjištěná cena = ,44 Kč - 8 -

9 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Čtyřistadvacetdevěttisícpětsettřicet Kč - 9 -

10 Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 35EXE-318/2012 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 97EX / ze dne , Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Finanční štít s.r.o., Prvního pluku 621/8a, Karlín, Praha, Nařízení exekuce 24EXE-1206/2012 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 97EX / ze dne , Nařízení exekuce 24EXE-2475/2012 ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,69 Kč s příslušenstvím a náklady - Český inkasní kapitál, a.s., Václavské náměstí 808/66, Nové Město, Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX / ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : samostatně stojící rodinný dům 2+1 v Konici- Runářově. Rodinný dům je jednopodlažní se sedlovou střechou. Dispozice: vlevo jsou 2 prostorné průchozí pokoje, vpravo pak velká kuchyně, koupelna a samostatné splachovací WC. Sítě: voda obecní i studna, plyn na hranici pozemku, elektřina 220V/380 V, septik. Vytápění je na tuhá paliva. Dům je suchý v dobrém stavu, ihned k bydlení, 3 km od Konice. Krásné prostředí u lesa vhodný i pro rekreaci. Možnost dokoupení pozemku za domem o výměře 423 m2. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

11 dům ke kompletní rekonstrukci v Konici, místní část Křemenec. Součástí domu je větší stodola, u domu je pozemek o velikosti 238 m2. V domě je elektřina, voda, suché WC. Dům je určen k rekonstrukci. Požadovaná cena ,- Kč. prodej samostatně stojícího domu v Křemenci, určeného ke kompletní rekonstrukci. Zastavěná plocha a nádvoří 431 m2, zahrada m2. Střecha sedlová - pálená taška. Veškeré přípojky u domu. V případě demolice domu nádherný stavební pozemek. Požadovaná cena ,- Kč cena včetně provize RK

12 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 258 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

15 Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -