Znalecký posudek č / 2015

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2015 Bytová jednotka č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 na pozemku p.č. 349 včetně id. podílu 6620/20980 na společných částech domu a na pozemcích p.č. 347/1, 349, 350/1, uvedeno na LV č. 1506, v k.ú. Zdounky, v obci Zdounky, v okrese Kroměříž. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je bytová jednotka č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 na pozemku p.č. 349 včetně id. podílu 6620/20980 na společných částech domu a na pozemcích p.č. 347/1, 349, 350/1, uvedeno na LV č. 1506, v k.ú. Zdounky, v obci Zdounky, v okrese Kroměříž. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území: Byt č. 300/6, ul. Zborovská Zdounky Zlínský Kroměříž Zdounky Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne , za účasti pana Tomáše Brázdila a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č pro k.ú. Zdounky ze dne Mapa KN (zdroj ČUZK) Informace získané při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č pro k.ú. Zdounky je vlastníkem předmětného majetku: Brázdil Tomáš, Zborovská 300, Zdounky podíl id. 1/2 Brázdilová Miroslava, Zborovská 300, Zdounky podíl id. 1/2 Váznoucí závazky Dle LV č pro k.ú. Zdounky ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na jednotku 300/6, Zástavní práva exekutorská, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji, dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. 3

4 Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí Obec Zdounky se nachází v okrese Kroměříž, spadající pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Kroměříž. Obec Zdounky se nachází asi 11 km jihozápadně od Kroměříže. Oceňované nemovité věci se nachází v západní okrajové části obce, v ulici Zborovská, cca 550 m od centra města, v lokalitě smíšené zástavby objektů pro bydlení a provozních staveb, naproti přes cestu od provozovny pily. Vzdálenost cca 15 minut pěší chůze na náměstí Smíšená zóna (bytové domy, provozní stavby) Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí, přístup je z veřejné komunikace Dostatečná Autobusem, nebo železnicí. Zastávka autobusu a stanice vlaku cca 200 m od domu Obec Zdounky má dobrou vybavenost, obchody i běžné služby, mateřskou školu, základní školu vyššího stupně, sportovní hřiště, lékařskou ordinaci, stomatologa, poštu a obecní úřad. Obec je plynofikována, je zde veřejná kanalizace i vodovod. Dostupnost je linkovými autobusy i železnicí. Dostatečné možnosti v uzavřeném dvoře u domu Zvýšená hlučnost a prašnost způsobená blízkostí provozovny pily, hlavní komunikace a železniční trati. Vlastníci jednotky uvádí, že v průběhu provozu katru na blízké pile (nepravidelně v pracovní dny v čase mezi 6 14 h.), jsou patrné otřesy celé stavby. Tento stav byl na základě stížnosti řešen obecním úřadem a hygienikem. Majetek se nachází na břehu místní vodoteče Kotojedka, v zóně s nebezpečím povodně pro stoletou vodu (dle mapy záplavového rizika Zlínského kraje) a v Zóně 3 zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy (dle České asociace pojišťoven). Průměrná V současné době se ve Zdounkách nabízí k prodeji asi 4 byty srovnatelné velikosti (3+1, 2+1). Poměr využívání bytů pro bydlení je odpovídající velikosti obce, preferovány jsou rodinné domy. Současný způsob využití Bytový dům s osmi byty pro rodinné bydlení. Dům má celkem 5 podlaží, z toho 4 nadzemní a 1 podzemní. Bytový dům stojí na pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek a ve funkčním celku jsou další dva pozemky využívané jako oplocený dvůr s možnosti parkování, případně vybudování garáže. 4

5 3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Byt č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 Základy Betonové s izolací Zdivo, podezdívka KS zděný, z masivního smíšeného zdiva na tl. 0,60 m Stropy Dřevěné trámové, podhledy ze SDK, s přiznanými trámy Střecha Sedlová valbová a pultová Krytina Pálená tašková Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Vápenné štukové Fasádní omítky Zateplené disperzní Vnější obklady Chybí Vnitřní obklady Keramické v koupelně a na WC Schody Ocelová konstrukce s povrchem z PVC Dveře a vrata Dveře dřevěné dýhované v obložkách Okna Plastová Podlahy obytných místností Plovoucí laminátové, dlažby Podlahy ostatních místností Betonové, keramické dlažby Vytápění Společná plynová kotelna v domě, odpočty dodaného tepla a TUV pro každý byt samostatné Elektroinstalace 220 V Bleskosvod Instalován Rozvod vody T+S vody, plastové rozvody Zdroj teplé vody Ze společné kotelny Instalace plynu Provedena Kanalizace napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně Chybí Vnitřní vybavení WC, vana, umývadlo Záchod Splachovací Ostatní Nezjištěno Dostavby a přístavby Neprovedeny Rekonstrukce, modernizace Dům je historická sýpka stará cca 120 let, v roce 2007 proběhla celková adaptace objektu na bytový dům, při které vznikly všechny jednotky Počet bytů 8 Přístupnost objektu Z místní zpevněné komunikace na společný dvůr kolem domu, který je oplocený. Vnitřní dispozice Níže uvedeno Úroveň údržby Pravidelná, po celkové rekonstrukci z r Závažné nedostatky V bytové jednotce chybí zařízení kuchyně, v suterénu domu je patrný prostup zemní vlhkosti zdivem a poškození omítek Z roku Původní objekt byl vybudován v druhé polovině 19. století, v roce 2007 proběhla celková přestavba objektu, kdy 5

6 Životnost Současný a minulý způsob využití Ostatní z původních konstrukcí zůstaly pouze základy, obvodové zdivo a stropní trámy 200 roků Od kolaudace byla jednotka využívána pro rodinné bydlení, v posledních měsících je neobývána. Dispozičně se jedná o byt 3+kk, situovaný ve 3.NP bytového domu Dispoziční řešení Podlaží Název místnosti m2 3.NP obývací pokoj s kk 22,00 pokoj 16,5 pokoj 13,3 chodba 4,15 koupelna 6,05 WC 1,20 sklep 3,00 celkem 66, Analýza ocenění Věcná hodnota Obsah: Byt č. 300/ Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty Byt č. 111/4 Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 22,00 m 2 1,00 22,00 m 2 pokoj Obytné prostory 16,50 m 2 1,00 16,50 m 2 pokoj Obytné prostory 13,30 m 2 1,00 13,30 m 2 chodba Obytné prostory 4,15 m 2 1,00 4,15 m 2 koupelna Obytné prostory 6,05 m 2 1,00 6,05 m 2 WC Obytné prostory 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 sklep Obytné prostory 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 Celková podlahová plocha 66,20 m 2 66,20 m 2 6

7 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 66,20 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 125 Další životnost roků 75 Opotřebení % 39,10 Věcná hodnota (VH) Kč Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Zdounky: P.č. Druh pozemku Výměra m2 347/1 ostatní plocha, manipulační plocha zastavěná plocha a nádvoří /1 trvalý travní porost 804 Pozemek se nachází v okrajové části obce se smíšeným využitím (bydlení, průmysl), je mírně svažitý se sklonem na východ, má nepravidelný tvar, v části je zastavěný bytovým domem, v části slouží jako dvůr s parkovacím stáním. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k domu je po komunikaci na p.č. 352 (ve vlastnictví Zlínského kraje) a pozemek p.č. 351/1 (ve vlastnictví Obce Zdounky). Z aktuální nabídky inzerce uvádíme následující pozemky, určené pro výstavbu rodinných domů, neboť pozemky pro zástavbu bytovými domy se obchodují minimálně a v současnosti není známý žádný obchodní případ takového pozemku. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 Lokalita Šesešovice Šesešovice Zdounky Zdounky Rošítín Šelešovice Roštín Zborovice Rataje Rataje Zjištěné nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 300,- Kč až 800,- Kč/m 2. 7

8 U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny při následném prodeji skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 240,- až 640,- Kč/m 2. Při zohlednění uvedených nabídek a porovnání s informacemi z oborové databáze ČSCOM, kde je přímo pro pozemky se zástavbou bytovými domy evidováno cenové rozpětí ,- Kč/m 2, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku, který je využitý pro zástavbu bytovým domem může pravděpodobně oscilovat kolem spodní hranice zjištěných cen. Nabízené pozemky jsou určené pro novou výstavbu atraktivnějšího typu stavby (rodinného domu). Pro další výpočet tedy uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku ve výši 200,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 347/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří , ,00 trvalý travní porost 350/ , ,00 Celkem ,00 = ,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 6620/50980 * 6 620,00 / ,00 = ,69 Výsledná cena = ,69 Kč Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 1037/ Pozemek CELKEM Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení ,- Kč. 8

9 Porovnávací hodnota -nová 1) Byt ve Zdounkách, ul. Nádražní Nabídka bytu 3+1, který se nachází v přízemí třípatrového cihlového domu. Byt je v dobrém udržovaném stavu, s dřevěnými okny. Dispozičně zahrnuje chodbu, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, pokoj, koupelna s vanou, samostatnou toaletu a komoru. Podlahy kryjí parkety a dlažba. Vytápění je řešeno vlastním plynovým kotlem, s rozvody do radiátorů. Voda je obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je zaveden. K bytu náleží dvě sklepní kóje. Celková výměra podlahových ploch je cca 59 m2. Nabídka RK Bart Reality, s.r.o., Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 2) Byt ve Zdounkách, ul. Nádražní Nabídka bytu 3+1 s lodžií a pozemkem pro parkování. Byt se nachází ve 2. NP zděného domu s 1.PP a 3. NP. V bytě byla provedena rekonstrukce kuchyně. Pokoje jsou se samostatnými vstupy. Vytápění je ústřední plynové. K domu náleží cca 200 m2 pozemku, který je ve spoluvlastnictví majitelů bytů. Dům je situován v klidné části obce, obklopen zelení. V blízkosti je autobusová zastávka. Celková výměra podlahových ploch je cca 78 m2. Nabídka RK STING, s.r.o. Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 3) Byt ve Zdounkách Nabídka prodeje bytu 3+1, situovaného ve zvýšeném přízemí zděného domu. K bytové jednotce náleží podíl na společných prostorech i pozemku o rozloze 829 m2. Byt je po rekonstrukci, na domě byla vyměněna okna a střešní krytina. Možnost parkování je na parkovišti u domu. Vytápění je ústřední z plynové kotelny v domě. Majetek se nachází v klidné lokalitě. Celková výměra podlahových ploch je 78 m2. Nabídka RK ZVONEK, s.r.o. Nabídková cena ,- Kč, tj ,- Kč/m2 Přímo v bytovém domě, ve kterém se nachází i oceňovaná jednotka, byly v minulém roce realizovány prodeje dvou bytů, a to velké mezonetové jednotky 4+kk (76 m2) za cenu ,- Kč (tj ,- Kč/m2) a menší jednotky 2+kk (53 m2) za cenu ,- Kč (12 075,- Kč/m2). 9

10 Komentář: Všechny porovnávané byty jsou situovány v obci Zdounky, jejich informačním zdrojem je aktuální realitní inzerce. Srovnávaný byt č 1 je situován ve stejné obci, u vedlejší komunikace, dál od provozních objektů, ale blíž železniční trati. Má menší výměru podlahových ploch, konstrukční systém je zděný. Technický stav je horší, po menším stupni rekonstrukce. Srovnávaný byt č 2 je také situován ve stejné obci, v sousední klidnější ulici, blíž železniční trati. Má výrazně větší výměru podlahových ploch. V bytě je lodžie. Dům je výrazně mladší, konstrukční systém má zděný, s rovnou střechou. Technický stav jednotky je horší, zastaraleji vybavený. Parkování je možné rovněž u domu na vlastním pozemku. Srovnávaný byt č 3 je situován ve stejné obci, v klidnější lokalitě. Má větší výměru podlahových ploch, konstrukční systém je zděný. Technický stav je horší, interiér je výrazně starší. Parkovací možnosti jsou přímo u domu. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, se zohledněním vlivu současné stagnace realitního trhu pro daný segment nemovitých věcí a specifika dané lokality, dovozuji pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši ,- Kč/m 2 užitné plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 66,20 m 2 ). 66,20 x = ,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení ,- Kč. 10

11 Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá je stanovena se zohledněním velikosti podílu, který má být předmětem dražby a je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné technické závady, nebo právní omezení. Název hodnoty Kč Věcná hodnota celé bytové jednotky Porovnávací hodnota celé bytové jednotky Silné stránky nemovitých věcí: Veškeré přípojky IS v domě Provedená komplexní rekonstrukce domu a bytu Oplocený velký dvůr s parkovacím stáním Samostatné odpočtové měření spotřeby tepla, TUV a el. energie Slabé stránky nemovitých věcí: V domě není výtah V sousedství domu se nachází provozovna pily (provoz katru způsobuje otřesy domu) Poloha s rizikem zaplavení (zóna 3, stoletá voda) Lokální vlhkost zdiva a poškození omítek v suterénu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 11

12 4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytové jednotky č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 na pozemku p.č. 349 včetně id. podílu 6620/20980 na společných částech domu a na pozemcích p.č. 347/1, 349, 350/1, uvedeno na LV č. 1506, v k.ú. Zdounky, v obci Zdounky, v okrese Kroměříž, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: ,- Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 12

13 5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Zdounky ze dne Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotodokumentace 13