Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ. a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Nedobrovolná dražba. Č. j: 486/2012-N Předmět ocenění Budova RD č.p. 581, LV č. 699 na pozemku parc.č. St. 201 pozemek parc.č. St. 201, LV č. 699 pozemek parc.č. 300, LV č. 699 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Jáchymov Počet obyvatel 3115 Kat. území Jáchymov Ulice Mincovní č.p. 581 Část obce dle LV Jáchymov Objednatel EURODRAŽBY.CZ. a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 Tel. Vlastnictví Budova RD č.p. 581 Michaela Procházková - Rotava 35701, Samota 63 pozemek parc.č. St. 201 Michaela Procházková - Rotava 35701, Samota 63 pozemek parc.č. 300 Michaela Procházková - Rotava 35701, Samota 63 Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ. a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8 Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 79 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Pětsettisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Velmi pěkná poloha vzhledem k užívání, RD po částečné opravě a modernizaci. Záporné stránky : oblast s se slabou kupní silou, málo pracovních příležitostí, objekt nelze popsat přesně vzhledem k tomu, že vlastník neumožnil prohlídku

2 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Jeden milion dvěstěosmdesátsedm tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl doložen Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl doložen REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Jáchymov, vyhotovil Cuzk.cz. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Jáchymov, vyhotovil Cuzk.cz

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jáchymov je významným lázeňským městem kategorie A, podhorské město ve vzdálenosti 10 km od centra Krušných hor - Božího Daru, má obyvatel. Ve městě jsou veškeré lokálně dostupné služby, policie, Městský úřad, poliklinika, škola, jezdí autobusová doprava, lanová sedačková dráha na Klínovec. Pro město byl schválen územní plán, objekt se nachází v zastavěném území - bydlení čisté. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Jáchymov. Nejbližší správní centrum je v Karlových Varech, od kterého je nemovitost vzdálena cca km. Nejbližší železniční stanice je v Ostrově nad Ohří vzdáleného cca 6 km Objekt je napojen na veškeré veřejné distribuční sítě včetně plynu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Rodinný dům je situován ve vyvýšeném území, v ul. Mincovní v uliční řadové zástavbě rodinných domů. Rodinný dům je řadový střední. Z pohledu polohy velmi pěkná poloha s výhledem na město a lesy s orientací pozemku k jihu. Přístup k objektu je z veřejné zpevněné komunikace, která je ve vlastnictví města Jáchymov Informace o nemovitosti Předmětem hodnocení je rodinný dům, pravděpodobně částečně podsklepený, jedno nadzemní podlaží, plně obytné podkroví,střecha sedlová s vikýřem. Objekt byl postaven na základě odborného odhadu v letech Objekt je pravděpodobně jednogenerační o velikosti 2+1. Vlastník nemovitosti se nedostavil na místní šetření, při místním šetření jsem provedla vnější ohledání, přes okno bylo vidět, že v objektu byla pravděpodobně oprava a modernizace, nelze to ovšem potvrdit o podkroví, objekt je oceněn ve standardním provedení a vybavení a na základě odborných zkušeností. Základy betonové pravděpodobně s vodorovnými izolacemi. Svislé nosné konstrukce zděné. Vodorovné konstrukce nad podlažím je pravděpodobně dřevěný trámový. Střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem s krytinou z plechu. Vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, vnější omítka vápenná hladká opatřená nátěrem. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře pravděpodobně dřevěné. Vnitřní obklady keramické standardní - kuchyně koupelna, WC. Podlahy obytných místností pravděpodobně keramické, laminátové. Schody dřevěné žebříkové Vytápění je pravděpodobně krbová kamna. El. instalace je 220/380. Ostatní prvky pravděpodobně ve standardním provedení a vybavení. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, el. energie. Zastavěná plocha : 6.87*7.8= 53.62m2 Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 0 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Není známo Není známo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Není známo Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Při vnějším ohledání nebyly patrné, vnitřní prostory nelze posoudit. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 268 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 156 m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč - 4 -

5 Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není veřejná komunikace Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové s konstrukce podhledem krov sedlový 100 střešní krytina pozinkovaný plech s povrch. úpravou obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 40 cm % dokonč s izolací vodorovnou vnější úpr. povrchů omítka vápenná hrubá 100 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště dřevěné- žebříkové 100 okna plastová s dvojsklem 100 dveře hladké dýhované 100 podlahy obytných laminátové plovoucí 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody bojler NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obytné místnosti m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Obytná plocha m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 01/12 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 97.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou rodinný dům č.p. 327, st.p. 498 v k.ú. Jáchymov, obec Jáchymov, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský Předmětem ocenění je řadový střední stojící rodinný dům. Dům je nepodsklepený o dvou nadzemních podlažích.jedná se o rodinný dům jednobytový postavený v letech , pro výpočet opotřebení jsem uvažovala stáří 82 roků, dle vyjádření vlastníků byla zásadnější oprava provedena v letech , jednalo se o výměnu střešní krytiny, částečně okna, částečně vnitřní instalace. Dožilá jsou též špaletová okna, interiérové dveře, Vnitřní omítky napadeny vlhkostí a místy plísní. Dále je nutná oprava krytiny, kdy zatéká do půdního prostoru. Na základě stáří a technického stavu jsem výpočet opotřebení 74 %. Vyhodnocení : Objekt řadový ve vrchní části města Jáchymov, kde žijí nepřizpůsobivý a problematiční občané 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz- rezervace Konstrukční provedení Počet PP 0 Počet NP 0 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 95.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků 95.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou dům o velikosti 4+1 a celkové rozloze 95,5 m2 v příjemném prostředí Lázní Jáchymov. Dům je umístěn v uličkách nad městem takže poskytuje krásný výhled na okolí. Dům je po částečných úpravách jako je nová fasáda a plastová okna. Vhodný též jako chalupa určená k celoročnímu užívání. V zimě blízko lyžařské areály. V létě výlety do překrásné přírody ihned za domem. Porovnání : Shodná lokalita, objekt v horším technickém stavu bez oprav krom fasády

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S- reality.cz rezervace Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 75.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků 75.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou dům po kompletní, zdařilé rekonstrukci v lázeňském městě Jáchymov. Jedná se o řadový, cihlový dům se sedlovou střechou, krytou Bramakem. Nemovitost po komlepetní rekonstrukci v roce 2000.Protiradonová izolace,zateplení, nové rozvody vody, odpady, elektřina, podlahy, štuky, střecha,koupelna, topení kondenzačními el.přímotopy, plastová okna, nové dveře.v 1.NP obývací pokoj s kuchyn.koutem, sociální zázemí,koupelna s rohovou vanou,komora.v 2.NP obývací ložnice a malý pokojík-5m2.na pozemku za domem dílna, krb a terasa.pozemek -35 m2 ve vlastnictví obce, je možno odkoupit.cena 2.000,-Kč.Objekt ve velmi dobrém stavu vystavěn na strání nad městem, výhled do krajiny na sjezdové trati.město Jáchymov je vyhlášená lokalita s lázněmi, ve městě kompletní občanská vybavenost. V docházkové vzdálenosti sjezdovka- 10 min.na Klínovec, Boží Dar vyhlášená rekreační oblast je pouze 8 km, do Karlových Varů 20 km.dům lze využít i k rekreačním účelům. Porovnání : obdobná lokalita, po celkové opravě z roku Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Pro porovnání byly vybrány tři nemovitosti, jedna nemovitost již byla prodána, další 2 v nabídce realitního serveru. nabízené nemovitosti jsou obdobného charakteru a velikosti jako hodnocená nemovitost, taktéž polohou. U obou nabízených nemovitostí je již rezervace. Pro porovnání jsem použila jednotkovou cenu ve spodní hranici. Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis - 7 -

8 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

9 Fotodokumentace vstup nová okna pohled do dvorní části pohled z čelní části domu - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy

11 - 11 -