Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2869/ NEMOVITOST:

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2869/ NEMOVITOST: Bytová jednotka - byt Adresa nemovitosti: Valdštejnova 1294 / 19a, Cheb Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb, kód k.ú , LV Ostatní stavby: Pozemky: st Vlastník jednotky: Irena Zemanová, Jungmannova 1036/18, Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Karel Smrž, Valdštejnova 1294/19a, Cheb, spoluvlastnický podíl: 7 / 8 Vlastník pozemku: Irena Zemanová, Jungmannova 1036/18, Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Karel Smrž, Valdštejnova 1294/19a, Cheb, spoluvlastnický podíl: 7 / 8 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Pardubice, Mgr. Tomáš Voborník; č. obj.:, Adresa objednatele: 9.května 215, Moravany ÚČEL: 195EX1052/ telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Eva Chmelíková Lidická 308 / 51, Karlovy Vary telefon: IČ: echmelik@seznam.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů č.1294/6 spoluvlastnický podíl ve výši 1/8 (ocenění stávajícího stavu) na základě usnesení 195EX1052/ Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 1 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Karlových Varech, dne Otisk razítka Eva Chmelíková

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé podle zákona. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ke dni místního šetření. 2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Prohlídka nemovitosti a podklady vypracované znalcem při místním šetření vč. Fotodokumentace Prohlášení vlastníka budovy pro hodnocenou jednotku 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník jednotky: Irena Zemanová, Jungmannova 1036/18, Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Karel Smrž, Valdštejnova 1294/19a, Cheb, spoluvlastnický podíl: 7 / 8 Vlastník pozemku: Irena Zemanová, Jungmannova 1036/18, Olomouc, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Karel Smrž, Valdštejnova 1294/19a, Cheb, spoluvlastnický podíl: 7 / 8 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 14/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m /6 3. NP ,69 4,60 2,12 58,41 55,05 1 / Kč/m 2-2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Cheb významným historickým městem regionu s počtem obyvatel Ve městě divadlo,kina, vysoké a střední školství, plná obchodní síť, veškeré lokálně dostupné služby včetně Finančního a Katastrálního úřadu, bankovní domy, sportoviště, krytý bazén. V okolí města význačné přírodní lokality. Od statutárního města Karlovy Vary ve vzdálenosti 50 km po rychlostní komunikaci R6. Bytový dům situován v na okraji centra města ul. Valdštejnova v uliční zástavbě netypových bytových domů ( dostavba proluky), z pohledu lokality velmi dobrá a žádaná lokalita v blízkosti městské zeleně a na okraji hlavní obchodní třídy. Pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu, vytápění ústřední z městské výtopny, je veřejná přípojka el. energie. Průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka do 50 m. Přístup k domu z městské zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňovaná bytová jednotka č. 1294/6 se nachází v řadovém krajním panelovém bytovém typovém domě T06B s plochou střechou. Dům je plně podsklepený, s pěti nadzemními podlažími, rok výstavby 1972, tj. k datu ocenění stáří 42 roků. V domě 19a je 14 bytových jednotek, v 1. PP jsou sklepní kóje, kočárkárna, prádelna a sušárna, výtah je instalován osobní. Celkový stav odpovídá stáří a pravidelné údržbě. Bylo provedeno zateplení, v roce 1999 výměna SV a TUV do plastu a v roce 2001 byla provedena výměna střešní krytiny. Úpravy a modernizace v některých bytových a nebytových jednotkách byly prováděny individuálně. Základy domu jsou betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze ŽB a keramzitbetonových panelů, stropní konstrukce ze ŽB prefabrikátů, schodiště kompletizované ŽB s povrchovou úpravou broušené teraco, střecha plochá dvouvrstvá s živičnou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, fasáda s disperzní omítkou na kontaktní tepelné izolaci, vnější obklad kabřinec v úrovni 1.PP a 1.NP, okna plastová, topení centrální, elektro 220/380, bleskosvod, STA. Oceňovaná jednotka o velikosti 3+1 se nachází ve 3. nadzemním podlaží, k jednotce náleží sklepní kóje v 1.PP. a zasklená lodžie. Byt je oceněn ve standardním provedení a vybavení a to vzhledem k tomu, že vlastníky jednotky nebyla umožněna prohlídka ( paní Zemanová nereagovala na dopis ), okna plastová zdvojená, dveře plné hladké do ocelových zárubní, podlahy jsou v pokojích původní parketové, standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem a digestoří, koupelna s vanou a umyvadlem, WC kombi.vytápění centrální, zdroj teplé vody centrální.. Stavebně technický stav bytu průměrný - pásmo II Index trhu s nemovitostmi - v době ekonomické krize je poptávka po nemovitostech nižší než nabídka, pozemek, jehož součástí je stavba, změny v okolí bez vlivu, vliv právních vztahů bez vlivu, povodňové riziko není Index polohy nemovitosti - hlavní stavba v JFC, převažující zástavba v okolí rezidenční, poloha pozemku v obci - navazující na střed obce, pozemek lze napojit na všechny sítě v obci, v okolí je dostupná občanská vybavenost, dopravní dostupnost - zpevněná komunikace k hranici pozemku, dobré parkovací možnosti, hromadná doprava - MHD, poloha pozemku bez komerčního využití, obyvatelstvo bezproblémové, nezaměstnanost průměrná, dále bez vlivu. Index konstrukce a vybavení - viz výše vybavení budovy a jednotky. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: Energetický průkaz stavby: ne - 3 -

4 Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 5 Počet bytových/nebytových jednotek: 14 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ041 Karlovarský Okres: CZ0411 Cheb Obec: Cheb Katastrální území: Cheb Ulice: Valdštejnova č.o.: 19a Vlastníci Podíl FO RČ: /1127 Irena Zemanová Jungmannova 1036/18, / 8 Olomouc FO RČ: Karel Smrž Valdštejnova 1294/19a, Cheb 7 / 8 Stavby na LV 5307 stavba je součástí pozemku část obce Cheb Bytový dům č.p na pozemku p.č. st NE Jednotky na LV Číslo jednotky: 1294/6 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Byt Pozemky na LV 5307 st Stavební parcela Parcela KN 214 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 12,04 m 2 1,00 12,04 m 2 pokoj byt 16,24 m 2 1,00 16,24 m 2 pokoj byt 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 pokoj byt 10,00 m 2 1,00 10,00 m 2 koupelna byt 2,44 m 2 1,00 2,44 m 2 WC byt 0,97 m 2 1,00 0,97 m 2 lodžie zasklená byt 4,60 m 2 0,50 2,30 m 2 sklep byt 2,12 m 2 0,50 1,06 m 2 Celková podlahová plocha 58,41 m 2 55,05 m 2 Konstrukce Popis Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah deskové izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové plochá hliníkový plech pozinkovaný plech novodobé nástřiky kontaktní tepelná izolace běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová parkety - 4 -

5 Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák umyvadlo, vana osobní výtah požární hydranty Podlahová plocha [m 2 ] 58 Započitatelná plocha [m 2 ] 55,05 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 50 Další životnost roků 60 Opotřebení % 45,46 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st / 1 Celková výměra pozemků: 214 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Bytová jednotka Cheb Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Nabízíme k prodeji byt 1+1 o velikosti 35 m2 v zatepleném panelovém domě s výtahem. Byt je po kompletní rekonstrukci. Nové rozvody elektřiny, nová keramická dlažba v kuchyni a koupelně, nový sprchový kout, umyvadlo, nová plastová okna, vnitřní dveře, nová kuchyňská linka a spotřebiče. V bytě zůstanou také nové vestavěné skříně. Výborná poloha blízko centra. Nutno vidět. Financování rádi zajistíme. Valdštejnova ul. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - shodné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - po rekonstrukci - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - shodné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Lokalita - shodná; Velikost objektu - shodné; Provedení a vybavení - po rekonstrukci; Úvaha zpracovatele ocenění - shodné; montovaná 36, , Byt Valdštejnova Cheb - 5 -

6 Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 57 m2 v centru obce. Dům má novou střechu a vchodové dveře. Byt má plastová okna s parapety. Původní kuchyňskou linku, s plynovým sporákem, troubou, vestavěné skříně v předsíni a původní, avšak zachovalé jádro. K nastěhování ihned. Možnost parkování ve dveře za domem. K bytu patří sklep 2 m2. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality. cz - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - shodná - koeficient 1,00; Celkový stav - shodné - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - dům zděný - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Sreality. cz; Lokalita - shodná; Velikost objektu - shodná; Celkový stav - shodné; Úvaha zpracovatele ocenění - dům zděný; zděná 55, , Cheb Nabízíme prodej bytu 2+1 se zasklenou lodžií v OV. Byt o velikosti 60 m2 se nachází ve třetím patře panelového domu, v Májové ul. v centru Chebu. Je po kompletní rekonstrukci, která obsahuje novou kuchyňskou linku, zděné jádro s vanou, plastová okna, plovoucí podlahy, nové rozvody elektřiny a topení, vestavěné skříně. Panelový dům je po celkové revitalizaci. Veškerá občanská vybavenost poblíž. Májová Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší - koeficient 0,97; Celkový stav - shodné - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - shodné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Sreality; Lokalita - shodná; Velikost objektu - větší; Celkový stav - shodné; Úvaha zpracovatele ocenění - shodné; montovaná 59, , Nabízíme prodej bytu 2+1 o celkové ploše 65 m2 v Chebu - ul. Riegerova. Byt je po kompletní rekonstrukci, která proběhla v roce zděné jádro, elektřina v mědi, stoupačky, nové podlahy, nová okna, vestavěné skříně + šatna, nová koupelna, elektrospotřebiče. K bytu náleží sklep a balkon. V příštím roce se bude dům zateplovat. Nízké náklady na bydlení. Doporučujeme prohlídku. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Sreality.cz - koeficient 1,00; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Sreality.cz; Lokalita - shodná; Velikost objektu - větší; montovaná 65, , Variační koeficient před úpravami: 17,50 % Variační koeficient po úpravách: 12,20 % Započítatelná plocha: 55,05 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč - 6 -

7 Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena celé jednotky č Kč Cena obvyklá vlastnického podílu ve výši 1/8 : ,- Kč Slovy : stotisíckč Silné stránky nemovitosti Velmi dobrá lokalita, bytový dům s menším počtem jednotek, dům po opravě a revitalizaci. Slabé stránky nemovitosti Větší hlučnost a prašnost od projíždějící dopravy. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z Katastru nemovitostí Katastrální mapa počet stran A4 v příloze 1 V Karlových Varech Eva Chmelíková Lidická Karlovy Vary telefon: echmelik@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1561/94, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2869/2015 znaleckého deníku

8 nformace o jednotce Číslo jednotky 1294/6 Typ jednotky: Způsob využití: jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů byt Budova: č.p Katastrální území: Cheb [650919] Číslo LV: Podíl na společných částech: 5872/75978 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Smrž Karel, Valdštejnova 1294/19a, Cheb Zemanová Irena, Jungmannova 1036/18, Hodolany, Olomouc Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zemanová Irena Věcné břemeno (podle listiny) Zahájení exekuce - Zemanová Irena Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -