Odhad tržní hodnoty č. 2154

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 02765/ ze dne: Účel posudku: exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02765/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny jednotky č. 308/2 (byt) v budově domě č.p. 308, LV a LV nacházející se na pozemku parc č. st 1335 podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 1769/10000, zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice pro účely exekuční řízení prodejem nemovitosti dle USN 065 Ex 02765/ Posudek není určen pro potřeby finančního úřadu. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost - jednotka č.308/2 (byt) v budově domě č.p. 308, LV a LV nacházející se na pozemku parc č. st 1335 podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 1769/10000, zapsaná v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Relevantní údaje byly získány na Katastru nemovitostí a prohlídkou vnějších prostor za přítomnosti vlastníka podílu na společných částech domu. 4. Podklady pro vypracování posudku - LV k.ú. Pardubice, obec Pardubice ze dne LV k.ú. Pardubice, obec Pardubice ze dne prohlášení vlastníka budovy (výpis) kopie zdroj čúzk - KM k LV a k.ú. Pardubice, obec Pardubice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - údaje RK a realitních makléřů v oblasti - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice (717657) List vlastnictví číslo: 51746, Vlastník: Poţivil Martin /3307 Husova 308, Pardubice, Bílé Předměstí, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice na listu vlastnictví č a souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka je situována na okraji města Pardubice v místní části Bílé Předměstí. Jde o urbanizované území s obytnými bytovými domy v původní historické části Pardubic a s občanskou vybaveností (školy, školky). Ţivotní prostředí, sídlištní a parková zeleň dělá příjemné místo k bydlení. Provoz na sběrné komunikaci místního významu odpovídá rušnější části města. Situování bytového domu je v centru do města Pardubice. Mnoţství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Moţnosti privátního parkování jsou omezené, avšak je zde moţnost parkování na přilehlých komunikacích a nádvořích. Konstrukce bytového domu, dle vnějších znaků odpovídá sídlištní výstavbě z let Vlastní bytový dům je sice udrţovaný ale vnější fyzická porohlídka ukázala nutnost některých odborných prací k zamezení chátrání celého bytového domu. 8. Obsah posudku Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

4 Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 308/2 4

5 5 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Pardubice 1 Popisy objektů Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Byt c) Byt 1) Bytová jednotka 308/2 Bytová jednotka je situována na okraji města Pardubice v místní části Bílé předměstí. Jde o urbanizované území s obytnými bytovými domy. zasazené do centra města Pardubice a s občanskou vybaveností (školy, školky). Příjemné ţivotní prostředí, udrţovaná sídlištní a parková zeleň dělá příjemné místo k bydlení. Provoz na komunikacích místního významu odpovídá provozu v centru města.. Moţnosti privátního parkování jsou omezené. Ocenění Společné části domu a jeho příslušenství a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč.

6 6 Cena je určena podle písm. e): Pardubice. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 20 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby 60 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 10 % Moţnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: 5 % 0,950 Koeficient změny cen staveb K i : 2,154 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,986 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 1 936, ,27 nádvoří Pozemky na LV číslo zjištěná cena: ,27 Kč b) Věcné břemeno 18 zákona č. 151/97 Sb. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Hodnota věcného břemene: = 0, Kč Byt c) Byt c.1) Vyhláška 364/2010 Sb. c.1.1) Bytová jednotka 308/2 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 23,59 1,00 23,59 kuchyně 9,43 1,00 9,43

7 7 koupelna 3,75 1,00 3,75 předsíň 5,29 1,00 5,29 komora 1,00 1,00 1,00 spíţ 1,22 1,00 1,22 WC 1,05 1,00 1,05 lodţie 1,79 1,00 1,79 sklípek 3,63 0,80 2,90 50,75 50,02 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Dostatek bytů všech cenových kategorií způsobil, ţe poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. V nabídce realitních kanceláří v oblasti je dostatek bytů, ke dni ocenění cca nabídka 500 bytů odpovídající rozloze a místu. Největší poptávka je po bytech menších rozměrů, avšak i u ostatních větších bytů je situace na trhu s nemovitostmi dobrá nabídek je poměrně velké mnoţství. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do města Pardubice. Mnoţství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a ţivotní III. Převaţující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací moţnosti v okolí I. Špatné 0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00

8 8 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,980 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Rozměry a vybavení bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlastníka budovy, které poskytl Katastr nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 uţívané spolu s bytem lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,330 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,980 0,330 = 0,291 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,291 = 8 226,57 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 50, ,57 = ,03 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = ,27 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,47 Kč ,47 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,50 Kč Bytová jednotka 308/2 zjištěná cena: ,50 Kč

9 9 c.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. c.2.1) Bytová jednotka 308/2 25 Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 23,59 1,00 23,59 kuchyně 9,43 1,00 9,43 koupelna 3,75 1,00 3,75 předsíň 5,29 1,00 5,29 komora 1,00 1,00 1,00 spíţ 1,22 1,00 1,22 WC 1,05 1,00 1,05 lodţie 1,79 1,00 1,79 sklípek 3,63 0,80 2,90 50,75 50,02 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Dostatek bytů všech cenových kategorií způsobil, ţe poptávka je výrazně niţší neţ nabídka. V nabídce realitních kanceláří v oblasti je dostatek bytů, ke dni ocenění cca nabídka 500 bytů odpovídající rozloze a místu. Největší poptávka je po bytech menších rozměrů, avšak i u ostatních větších bytů je situace na trhu s nemovitostmi dobrá nabídek je poměrně velké mnoţství. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Situování bytového domu je v docházkové vzdálenosti do města Pardubice. Mnoţství zastávek MHD zvyšuje dostupnost dopravního spojení s centrem a okolí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00

10 10 okresu 3 Okolní zástavba a ţivotní III. Převaţující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací moţnosti v okolí I. Špatné 0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,980 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Rozměry a vybavení bytové jednotky byly převzaty z prohlášení vlatníka budovy, které poskytl Katastr nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 uţívané spolu s bytem lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 9 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,330 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,980 0,330 = 0,291 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,291 = 8 226,57 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 50, ,57 = ,03 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 0, Kč Spoluvlastnický podíl: /

11 11 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 0, Kč + 0, Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,03 Kč Bytová jednotka 308/2 zjištěná cena: ,03 Kč c.3) Výnosová hodnota c.3.1) Bytová jednotka 308/2 Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m 2 86,36 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy výnos 2 319,00 Kč 86,36 m 2 Kč/rok ,84 Dosahované procento pronajmutí PP % 80,00 Výnosy po korekci VC k = VC PP / 100 Kč/rok ,07 c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč 0, Uvedení do pronajímatelného stavu Kč 0, Jednorázové náklady celkem N J Kč 0, d) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč ,68 Časová cena C Kč ,80 Náklady na provoz RC 0,70 % Kč/rok ,07 Náklady na údrţbu RC 2,00 % Kč/rok ,77 Pojištění RC 0,02 % Kč/rok 379,89 Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná ţivotnost T roků 20 Amortizace C i A kapitalizovaná na zbytkovou ţivotnost (1+ i A ) T 1 Kč/rok ,88 Daň z nemovitosti Kč/rok 1 000, Ostatní náklady Kč/rok 1 000, Roční náklady celkem N R Kč/rok ,61 Čisté výnosy V = VC k N R Kč/rok ,46 e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700

12 12 Výnosová hodnota V / i N J Kč ,

13 13 C. Rekapitulace Jak vyplynulo z analýzy realitních kanceláří a komerčních bank z ke konci roku 2010 byl průměrný meziroční pokles ceny bytů -7,1 %. Pokles cenové hladiny byl zaznamenán u starších bytů v celé ČR v průměru 9,4 %.. Přes ujišťování developerských kanceláří o zastavení poklesu cen nemovitostí pokračuje dle statistik stále pokles cen nemovitostí a pro IQ/2011 platí další pokles cen nemovitostí (bytů) aţ o - 9%. Krize nebyly jedinou příčinou poklesu poptávky. Cena bytů se před několika lety odtrhla od trendu růstu průměrných příjmů a stoupala příliš rychle. Splasknutí této bubliny došlo bez ohledu na vývoj celkové hospodářské situace a přispělo k hlubšímu propadu realitního trhu. Mezi další faktory patřilo omezování poskytování hypoték a určité předzásobení trhu v letech Z analýz RK a komerčních bank vyplývá předpoklad dalšího poklesu cen panelových bytů. Panelové byty byly projektovány s ţivotností zhruba let a jejich ţivotnost začíná pomalu končit. U bytů v bytových domech z konstrukčních materiálů cihelných, je pokles cen také, však jak ukazují statistiky je sice niţší, ale blíţí se k hodnotě, kdy tyto ceny budou s revitalizací panelových domů vyrovnány s bytovými domy panelovými,. vyplývá to i z faktu, ţe pokud není poloha bytového domu vysloveně nevýhodná s orientací hlavních místností na S, tak není potřeba zpravidla dalšího celkového zateplení bytového domu, ale provádí se pouze dílčí zateplení (štítové zdi, zateplení stropů).. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi. Hodnoty byly aproximovány na danou PP. Realitní trh pro město Pardubice má v nabídce dostatek bytových jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % neţ průměrná cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Přes velký pokles reálných cen, jsou nabídkové ceny stále poměrně vysoké. Prohlubuje se tedy index nabídkových a skutečně prodejných cen, kdy velká většina vlastníků nemovitostí stále odmítá respektovat pravidla realitního trhu s jeho výkyvy cen a skutečné prodejní ceny jsou pak pro vlastníky nemovitostí zklamáním. Při analýze odhadu obvyklé ceny se znalec ztotoţnil z odhadem vypočtené ceny dle výnosové metody, která je odrazem skutečné a okamţité cenové hladiny v daném místě a čase, neboť nejpruţněji reaguje na danou poptávku a nabídku na realitním trhu. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

14 14 Hodnota bytů Cena podle cenového předpisu , Kč Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb , Kč Výnosová hodnota , Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty , Kč vážený průměr dle Naegeliho , Kč Věcné břemeno 0, Kč Odhad obvyklé ceny , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřistačtyřicetšesttisícčtyřistadeset Kč

15 15 D. Seznam příloh 1. LV k.ú. Pardubice, obec Pardubice 2. LV k.ú. Pardubice, obec Pardubice 3. KM k LV a k.ú. Pardubice, obec Pardubice (zdroj čúzk) 4. Prohlášení vlastníka budovy 5. zeměpis mapa Pardubice 6. zeměpis mapa Pardubice orto 7. fotopříloha pořízená znalcem

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33