Kupní smlouva. Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra práva. Bakalářská práce. Michaela Zíbarová. Autor:

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva Kupní smlouva Bakalářská práce Autor: Michaela Zíbarová Právní administrativa v Podnikatelské sféře Vedoucí práce: JUDr. Ing. Marek Andrášek Praha Červen,

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Mostě, dne Michaela Zíbarová 2

3 Poděkování Vřelé poděkování patří vedoucímu mé práce JUDr. Ing. Marku Andráškovi za mnoho cenných rad, užitečných připomínek a podnětů, které mi pomohly nejen při zpracování této práce. 3

4 Anotace Cílem bakalářské práce je podat ucelený popis kupní smlouvy a její právní úpravy právním řádě ČR. Větší část této práce jsem věnovala historii kupní smlouvy. Je zde popsána historie v občanském právu, která byla zaměřena na naše území a jak naši předchůdci s kupní smlouvou pracovali už v pozdní době kamenné. V první kapitole je tedy popsána historie od počátku až po novelu občanského zákoníku z roku Druhá kapitola se zabývá právní úpravou v právním řádě, tedy jak je definována kupní smlouva podle občanského a obchodního zákoníku. Třetí kapitola se snaží popsat předsmluvní odpovědnost stran podle NOZ. Náležitostem kupní smlouvy se věnuje čtvrtá kapitola, kde je podrobně zmíněno jaké jsou závazky kupujícího a prodávajícího. V poslední kapitole tedy páté je rozvedena odpovědnost z vadného plnění a související nároky stran. Hlavním cílem je tedy poskytnutí čtenářům informace o tom, jak se kupní smlouva vyvíjela od jejího počátku, a jak má vypadat kupní smlouva v současné době. Annotation The objective of this thesis is give a comprehensive description of the purchase contract and its regulation in the legal systém of the Czech republic. The larger part of this work I dedicated to the history of the purchase contract, There is also described the history of civil law, which focused on our territory and how our predecessors with the contract already worked in the late Stone Age. The first chapter describes the history from the beginning to the amendment to the Civil Code of The second chapter deals with the legislation in the legal system, therefore, is defined as the purchase contract under the Civil and Commercial Code. The third chapter tries to describe the pre-contractual liability of the parties under the New Civil Code. Conditions of the contract pays the fourth chapter, which is discussed in detail what are the obligations of the buyer and seller. In the last chapter, a chapter five is distributed responsibility of defective performance and related parties demands. The main aim is to provide readers with information on how to purchase agreement evolved since its inception, and how to look like a sales contract currently. Klíčová slova: Kupní smlouva, prodávající, kupující, zákon,odpovědnost Key words: Sales contract, seller, buyer, law, responsibility 4

5 OBSAH: 1 Obsah 1 Obsah... 5 Úvod Historie kupní smlouvy Názor laika Pojem kupní smlouva Historie kupní smlouvy v občanském právu Předchůdci a počátky kupní smlouvy Kupní smlouva v římském právu Středověk ( století) Kupní smlouva v obecném zákoníku občanském č. 946/1811 ř.z Kupní smlouva v občanském zákoníku č. 141/1950 Sb Kupní smlouva v původním občanském zákoníku č. 40/1964 Sb Kupní smlouva po novele občanského zákoníku č. 509/1991 Sb PRÁVNÍ ÚPRAVA KUPNÍ SMLOUVY V PRÁVNÍM ŘÁDĚ ČR Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník Zákon č. 89/2012 Sb., Nový občanský zákoník Změny úpravy kupní smlouvy Stanovení kupní ceny Nabytí vlastnického práva Německá právní úprava kupní smlouvy Historie kupní smlouvy a základní ustanovení Srovnání právních úprav kupní smlouvy Závěr Předsmluvní odpovědnost stran kupní smlouvy

6 3.1 Předsmluvní odpovědnost podle NOZ Předsmluvní odpovědnost a další změny v procesu uzavírání smluv Další náležitosti v předsmluvní odpovědnosti stran kupní smlouvy Nepoctivost Náležitosti kupní smlouvy Určení předmětu koupě Závazek prodávajícího odevzdat předmět koupě kupujícímu Závazek prodávajícího převést vlastnické právo na kupujícího Závazek kupujícího převzít předmět koupě Závazek kupujícího zaplatit kupní cenu Ujednání o kupní ceně Vedlejší ujednání Předkupní právo Výhrada vlastnictví Právo zpětné koupě Právo zpětného prodeje Výhrada lepšího kupce Koupě na zkoušku Cenová doložka Odpovědnost z vadného plnění a související nároky stran Historický vývoj právní úpravy odpovědnosti za vady Práva z vadného plnění Odpovědnost za vady Podstatné porušení smlouvy Nepodstatné porušení smlouvy Zákonná odpovědnost z vad Záruka za jakost neboli smluvní záruka

7 5.2.6 Smluvní pokuta ZÁVĚR Seznam použité literatury Odborná literatura Internetové zdroje Právní předpisy Přílohy Historická smlouva trhová z Kupní smlouva na řetězy a spojovací elementy z roku 2008 mezi firmami CZ ŘETĚZY, s.r.o. a PK Servis tech. Součástí, s.r.o Obrázek faktických vad

8 Úvod Nejdříve bych začala tím, proč jsem si ze všech vypsaných témat bakalářských prací, které byly vystaveny v databázi naší školy, vybrala právě toto téma. Poprvé na střední škole jsem poznala obecně právo a od té doby jsem k němu měla blízko, než k jakémukoliv jinému předmětu. Téma kupní smlouva jsme si vybrala také proto, že je to nejběžnější typ smlouvy, který je používaný dnes a denně mezi právními subjekty, ať už mluvíme o fyzických nebo právnických osobách, uzavírá jí každý z nás. Ačkoliv se jedná o nejčastější smluvní závazkový vztah ani kupní smlouva není bezchybná. V dnešním moderním a komplikovaném životě je potřeba dost jasných a dobrých smluv. Unáhlená rozhodnutí a komplikovanost společenských vztahů může často spět ke špatnému přečtení smlouvy a poté dochází k chybám a omylům. Je velmi důležité dbát na správnost informací o kupní smlouvě, než cokoliv podepsat, aby se tím minimalizovala rizika, která by mohla nastat při uzavírání smlouvy. Lidé se často neuvědomují, zda má kupní smlouva všechny předepsané náležitosti aby se dalo předejít častým, zbytečným a nákladným sporům právě z neznalostí a pochybení. Cílem této práce je podat ucelený popis kupní smlouvy a její právní úpravy v právním řádě. Půjde především o to, vymezit protiprávní úpravu kupní smlouvy v komparaci s novým občanským zákoníkem, popsat její pojem, funkci a vznik. Ve své bakalářské práci se budu snažit popsat rozdíly společné oběma úpravám a velkou váhu této práce bych chtěla opřít o historii, která je pro společnost velmi významná. Do praktické části bych ráda zahrnula vzor historické a současné kupní smlouvy. Téma je z oblasti práva, takže si myslím, že nebude potřeba uvést konkrétní hypotézy. Práci bych ráda rozdělila na teoretickou a praktickou část, v níž by teoretická část měla obsahovat historický přehled vývoje kupní smlouvy, ucelený přehled a právní úpravu. V teoretické části bych chtěla poukázat na změny kupní smlouvy v novém občanském zákoníku a porovnat je s nynější podobou. 8

9 Do své bakalářské práce chci také zahrnout svoje vlastní poznatky a vlastní názor. Uvedla bych také ráda jedno moudro, na které jsem při studiu narazila. Čím lepší je společnost, tím méně práva v ní bude existovat. V Nebi proto nebude existovat žádné právo a jehňata budou spokojeně polehávat vedle lvů. Hodnoty nespravedlivé společnosti se odrážejí v nespravedlivém právu. Čím horší společnost, tím více práva v ní najdeme. V Pekle tudíž nebude nic než právo a právní procedury budou strnule dodržovány. (G. Gilmore, The Ages of American Law. Yale: University Press, 1977) 9

10 1. Historie kupní smlouvy 1.1. Názor laika Nejdříve bych začala vlastním názorem na tuto právní historii. Celá historie nejdříve spočívala v tom, že si lidé v tzv. naturálie, směňovali věc za věc. Po většinu času tomu bylo vše na smluvní dohodě, než se naučili psát. Později se vytvořilo písmo, papír a pero a lidé si veškeré události a dohody začali psát písemně. Proč tomu tak bylo? Proč vše nezůstalo u smluvní dohody? Podle mého názoru a logického uvážení, lidé měli strach. Začalo to nedůvěrou, že to, co si řeknou mezi čtyřma očima ten druhý nebo první poruší, a tak si začali vše psát. Právě proto podle mého laického názoru vznikla kupní smlouva. 1.2 Pojem kupní smlouva Kupní smlouvou se zakládá závazkový právní vztah, jehož účelem je úplatný převod vlastnictví z prodávajícího na kupujícího. Kupní smlouva je dvoustranný právní úkon, to však nevylučuje, aby na jedné nebo i na obou stranách bylo více účastníků. 1.3 Historie kupní smlouvy v občanském právu Kupní smlouva je odborníky považována za nejstarší institut soukromého práva, proto i já ve své práci se v první řadě zaměřím na vývoj kupní smlouvy na našem území. Kupní smlouva je asi tak stará, jako je staré lidstvo. Kupní smlouva se vyvíjí již několik tisíc let. Od prvních oficiálních kupních smluv na území České republiky se toho do dnešních smluv příliš nezměnilo. Ale určitě je zajímavé sledovat její vývoj a to hlavně díky politické situaci, která se neustále mění Předchůdci a počátky kupní smlouvy První náznak předchůdce kupní smlouvy byla tzv. smlouva směnná, která se objevila už v pozdní době kamenné, která trvala 5 3 tisíce let před naším letopočtem, kdy lidé pomocí směny získávaly své první měděné nástroje ze vzdálenějších obcí a měst. Toto byl také takový počátek obchodu, který se postupně rozšířil na obchodování se solí, kořením, zlatem, jantarem, šperky, dobytkem, obilím, kůží ze zvířat atd. Jednalo se o tzv. dálkový obchod. V této době také vznikly výrobní činnosti specializující se na jednu konkrétní věc, tzv. specializované výrobní činnosti, například kovolitectví, hrnčířství, hutnictví, kovotepectví a 10

11 podobně, které vedly ke společenské dělbě práce. Dělba práce byla základem toho, že začal vznikat v počátcích ekonomického vývoje společnosti tzv. směnný obchod ve vesnici a to mezi různými zemědělci, řemeslníky. Poté se také začalo směňovat na tržištích. Dnes se o těchto obchodech učíme jako o tzv. barterových obchodech. Byly to první primitivní a nedokonalé kupní smlouvy, kdy převažovalo jednoduché pravidlo něco za něco (věc za věc). Byl to reálný kontrakt, jehož podstatou bylo dvojité nabytí vlastnického práva k vyměňovaným věcem, takže muselo dojít k předání věcí navzájem. Lidé takhle hlavně obchodovali proto, že tímto obchodem chtěli získat věc, kterou sami nedokázali vyprodukovat. Byly to ústní dohody. Mince patrně vznikly normováním kousků drahého kovu, aby je nebylo třeba vážit. Chammurapiho zákoník z doby okolo roku 1770 př. n. l. už definuje zrnka stříbra jako jednotky, které se nevážily, nýbrž počítaly. První mince v západní civilizaci vznikly koncem 7. století př. n. l. ve městech Malé Asie, kde se kapky elektra (přírodní směsi zlata a stříbra) označovaly raženou značkou města či panovníka a nazývaly statér. První platidlo v Athénách kovové mince bylo zavedeno v 7. století před naším letopočtem a byly převážně ze stříbra a zlata, v 5. st. př. n. l. i z bronzu. Tímto se začala pomalu rozvíjet klasická kupní smlouva, tj. výměna věcí za peníze. V dnešní době se barterovy obchody stále využívají, hlavně v mezinárodním obchodu, ale jen tehdy, selže-li funkce peněz potíže s platební bilancí, hyperinflace apod Kupní smlouva v římském právu Nejvýznamnější konsenzuální smlouvou, tedy smlouvou postavenou na shodě obou stran, kdy strany museli být oboustranně vyrovnané pojetí práv a povinností byla smlouva o prodeji a koupi, tzv. emptio - vendetio. Emptio vendetio je konsenzuální, dvoustranný, synallgamický, neformální kontrakt, jehož podstata spočívá ve výměně věcí za peníze. Tímto kontraktem se prodávající (tzv. venditor) zavazuje odevzdat dohodnutou věc jako předmět koupě kupujícímu (tzv. emptorovi) a ten se zavazuje venditorovi zaplatit za dohodnutou věc kupní cenu. Římané jako první osamostatnili koupi a to tak, že právně oddělili v kupní smlouvě uskutečněný právní úkon zavazující (= uzavření kupní smlouvy) a uskutečněný právní úkon zcizování (= realizace kupní smlouvy). 11

12 Kupní smlouva vzniká okamžikem kdy se smluvní strany dohodnou o předmětu koupě a kupní ceně, tzv. když se domluví na podstatných náležitostech kupní smlouvy. Římané rozeznávali podle plnění tři druhy kupních smluv a to kupní smlouvu z ruky do ruky, kreditní koupi a prenumerační koupi. Předmětem smlouvy mohly být movité i nemovité věci, hromadné věci i majetek. Předmětem mohla být i věc z budoucnosti, tj. věc, která měla teprve vzniknout. Kupní cena musela být vyjádřena v penězích. Kupní cena mohla být určitá, určitelná nebo vážně míněná kupní cena (nepředstíratelná). Určitá kupní cena musela být konkrétní částka, určitelná se určovala na tržištích. Výše kupní ceny nebyla omezená, takže si každý mohl zvolit výši své kupní ceny podle sebe. Převod vlastnického práva se řešil dvěma způsoby, a to na principu obstarání vlastnického práva (kupující nabyl vlastnictví k věci) a na evikčním principu (kupující se stal držitelem věci). Kupní smlouva byla platná tehdy, pokud venditor byl vlastníkem věci, vlastníkem věci pověřený k zcizení nebo pokud jen venditor věděl, že věc je cizí. Římské právo také znalo odpovědnost prodávajícího za vady, odpovědnost kupujícího a odpovědnost za nebezpečí. V římském právu se také dost používala i vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Nemohly být ujednány až po sjednání kupní smlouvy, ale vždy před ním. Nároky z nich šli vymáhat pouze s kupní smlouvou. Nejčastěji se užívaly tyto: 1) Výhrada lepšího kupce in diem addictio Touto výhradu předpokládala to, že prodávající může odstoupit od smlouvy, pokud v dohodnuté době dostane lepší nabídku za prodávanou věc. 2) Odstoupení lex commissoria Pokud kupující nezaplatí kupní cenu, tato výhrada předpokládala odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy. 3) Koupě na zkoušku pactum displicentiae 12

13 Předpokládala možnost kupujícího si v dohodnutém čase předmět vyzkoušet a vrátit ho prodávajícímu. Pokud kupující věc vrátí, tak se na věc pohlíží, jako by nebyla koupena. 4) Právo zpětné koupě pactum de retroemendo Předpokládala možnost prodávajícího prodanou věc koupit zpět od kupujícího za stejnou kupní cenu, za kterou věc prodal. 5) Výhrada zpětného prodeje pactum retrovendendo b Předpokládala možnost kupujícího koupenou věc zpět prodat prodávajícímu za stejnou kupní cenu. 6) Předkupní právo ius protimiesos Předpokládalo právo prodávajícího, pokud se kupující rozhodne koupenou věc prodat, aby ji prodal zpět prodávajícímu. 7) pactum reservatae hypothecae Výhrada prodavače, že si na prodané věci ponechá hypotéku do zaplacení trhové ceny, tzv. že si zboží zarezervuje pro sebe. 8) pactum fiduciae Závazek nabyvatele, že věc nebude mít u sebe jako běžný vlastník, ale pouze za účelem dosažení určitého cíle. Pokud však odpadne důvod, měl také závazek okamžitě převést věc zpátky Středověk ( století) Kupní smlouva již byla reálným kontraktem a věc se tedy převáděla, buď skutečnou, anebo symbolickou tradicí. Při předání věci přicházelo také nebezpečí nahodilé zkázy nebo nebezpečí nahodilého zhoršení na věci. Smluvní volnost byla omezena cechovními a tržními řády a zvyklostmi. Kupní cena se platila buď v hotovosti, nebo jen část a zbytek dlužit, anebo se mohla celá dlužit. Předmětem koupě mohla být jakákoliv věc. Během recepce římského práva se kupní smlouva opět stává kontraktem konsenzuálním. 13

14 1.3.4 Kupní smlouva v obecném zákoníku občanském č. 946/1811 ř.z. První kodifikací soukromého práva na našem území byl právě obecný zákoník občanský. Jeho úplný přesný název zněl Všeobecný zákoník občanský pro veškeré rakouské země dědičné Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der österreichischen Monarchie ABGB. Byl vyhlášen 1.července 1811 patentem číslo 946 a účinnosti nabyl 1. ledna Platil pro všechny země, které v té době tvořily Rakouské císařství, kromě uherských zemí. Obecný zákoník občanský vycházel z římskoprávní a přirozené právní teorie. Byl rozdělen do tří oddílů právo osobní, ustanovení o smlouvách a společná osobní a věcná práva. Obsažen byl v 1502 paragrafech. Dne 28. Října 1918 byl vydán recepční zákon č. 11/1918 Sb., který s některými omezeními přebírá dosavadní právní řád. Po deseti postupných novelách byl tímto tento zákoník účinný i na našem území, avšak velmi omezeně a to až do 31. prosince Pro kupní smlouvu zákoník vymezil pod názvem smlouva trhová a její definice zní: Trhovou smlouvou se přenechává věc za určitou částku peněz jiné osobě. Náleží tak jako směna k právním důvodům nabytí vlastnictví. Nabytí nastává teprve odevzdáním koupeného předmětu. Až do odevzdání podrží prodavač vlastnické právo. Podstatné náležitosti této smlouvy byly kupní cena a předmět. Cena měla zvláštní požadavky, musela být v hotových penězích, musela být určitá a nesměla být proti zákonu. V dnešní době nám přijde neobvyklé to, že v ustanoveních o smlouvě trhové se čtyřikrát odkazuje na ustanovení o smlouvě směnné, protože dnes je to přesně naopak. Tento zákoník se zabýval vedlejšími ujednáními a to v a ve svém obecném paragrafu 1067 uváděl výčet jednotlivých vedlejších ujednání. Rozlišoval mezi zvláštními druhy a vedlejšími úmluvami trhové smlouvy. Rozdíl oproti dnešní právní úpravě byl hlavně ve lhůtách, ve kterých se musela věc vykoupit 24 hodin pro movité věci a 30 dní pro věci nemovité. Pro zcizení jiným způsobem než prodejem se musela sjednat zvláštní smlouva. Právo zpětné koupě bylo upraveno v a od dnešní právní úpravy se tato ustanovení odlišovala v předmětu, kterým mohli být jen nemovitosti a v době trvání smlouvy, která byla stanovena na dobu života prodávajícího. Toto ujednání bylo nepřevoditelné na třetí osobu. Právo zpětného prodeje bylo vymezeno v 14

15 1071 a koupě na zkoušku se nacházela v , v té se oproti dnešku liší zkušební doba, tj. 3 dny u movité a rok u nemovité věci. Prodeji s výhradou lepšího kupce patřily , dnes ho lze sjednat jen přes obecný 610. Příkaz k prodeji z by se v dnešní době dal přirovnat ke smlouvě o obstarání prodeje věci, upravené v občanského zákoníku. Tyto dva právní instituty se mezi sebou liší především ve formě, v přechodu vlastnického práva a v době trvání této smlouvy. Záhadné to bylo s institutem výhrady vlastnictví, protože ačkoli se běžně v této době v praxi používal, jeho právní úprava se nikde nevyskytla. Čistě teoreticky se institut výhrady vlastnictví může zařadit pod 1063: Bude-li věc odevzdána kupci prodavačem, aniž tento obdržel kupní peníze; je věc prodána na úvěr a vlastnictví k ní přechází ihned na kupce Kupní smlouva v občanském zákoníku č. 141/1950 Sb. Tento občanský zákoník, který byl nazýván také střední kodex, vznikl kvůli snaze přizpůsobit se novým politickým a ekonomickým poměrům na našem území. Měl zrušit sto let staré budované základy demokratického právního řádu a především lépe prosadit totalitní tendenci komunistické vlády. Přijat byl 25. října 1950 a účinnosti nabyl 1. ledna Jeho obsahem bylo šest částí a to úvodní ustanovení, obecná ustanovení, práva věcná, práva závazková, právo dědické a ustanovení přechodná a závěrečná. Zahrnoval 570 paragrafů. V tomto zákoníku byla kupní smlouva vymezena a definice byla taková: Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu předmět koupě a kupující se zavazuje jej odebrat a zaplatit ujednanou cenu. Oproti předešlé právní úpravě jsou zde nová ustanovení o prodlení kupujícího a nákladech. Stále zde ale nenajdeme zmínku o vadách ani o odpovědnosti za vady z kupní smlouvy. Vedlejší ujednání tento zákoník vymezil do a proti předchozímu zákoníku je úprava o dost chudší. Jsou zde obsažena oproti obecnému zákoníku občanskému jen tato ujednání nově výhrada vlastnictví, s menšími odchylkami předkupní právo a nový obecný paragraf o jiných vedlejších ujednáních. Výhrada vlastnictví, která se v něm také objevuje v 374 zůstala do dnes skoro stejná. Předkupní právo se začalo rozlišovat na věcné a osobní a lze 15

16 ho sjednat i pro jiný případ zcizení, než prodejem to bylo v Rozdíl s dnešní právní úpravou je v povinnosti vyplatit nemovitost do 30 dnů po nabídce a toto předkupní právo se nemuselo sjednávat písemně. V občanském zákoníku č. 141/1950 Sb., se objevuje i předkupní právo spoluvlastníků a to v 137, které je téměř shodné s tím dnešním, upraveným v 140. Byl nově zaveden 381, který upravoval možnost sjednání i jiných vedlejších ujednání Kupní smlouva v původním občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. Jednalo se o jednu ze tří kodifikací občanského práva, týkající se pouze spotřebitelů. Řešila osobní a majetkové vztahy, které vznikaly v oblasti uspokojování osobních potřeb. Zákoník č. 40/1964 Sb. nabyl účinnosti 1. dubna Obsahoval preambuli, úvodní zásady občanskoprávních vztahů a také osm částí obecná ustanovení, věcná práva, osobní užívání bytů, jiných místností a pozemků, služby, práva a povinnosti z jiných právních úkonů, odpovědnost za škodu a bezdůvodné obohacení, dědění, závěrečná ustanovení. Bylo v něm zahrnuto 524 paragrafů. Kupní smlouva prošla dvěma změnami: 1) ustanovení o službách v rámci právních vztahů organizace (prodávající), občan (kupující) 2) právní vztahy občan x občan - tyto změny pak zrušila novela občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. Tento zákoník nemá ani jedno ustanovení o vedlejších ujednáních Kupní smlouva po novele občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. Velké změny v občanském zákoníku si vynutily především změny v oblasti politické a ekonomické a také postupný přechod k pluralitní demokracii a tržnímu hospodářství. Tato novela byla také jedna z nejvýznamnějších novel v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. v jeho historii. Za socialismu vznikly systémové a obsahové deformace, které měla za úkol tato 16

17 novela odstranit. Vrátila se opět ke starým pojmům a občanský zákoník se stal opět základem soukromého práva. Novela nabyla účinnosti 1. ledna Kupní smlouvě patří i v dnešní době Novinkou se staly zákonné požadavky: písemná forma smlouvy, je-li předmětem smlouvy nemovitost, nabytí účinnosti smlouvy registrací státním notářstvím a vyznačení převodu vlastnictví v evidenci nemovitostí. Smlouva je neplatná, když cena není sjednána v souladu s obecně závaznými právními předpisy. Z původního občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. byla převzata ustanovení o vadách na věcech a odpovědnosti za vady a zbytek právní úpravy je převzat ze zákona č. 141/1950 Sb., tj. práva a povinnosti smluvních stran, prodlení kupujícího, náklady, koupě budoucích užitků úhrnem nebo nadějí, přechod nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení. 17

18 2 PRÁVNÍ ÚPRAVA KUPNÍ SMLOUVY V PRÁVNÍM ŘÁDĚ ČR Do se kupní smlouva řídila a byla upravována dvěma právními přepisy a to byly: Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník a zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník. Od nabyl účinnosti nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., a ten tyto předchozí dva zrušil. 2.1 Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník Je jedním z nejvyužívanějších a nejvýznamnějších kodexů v České republice. Tento zákoník byl během několika let mnohokrát pozměněn a novelizován a obsahoval kolem 1000 paragrafů. Podle zákona č. 40/1964 Sb., byla kupní smlouva charakterizována takto:,, 588 Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu. Podle občanského zákoníku se kupní smlouva uzavírala většinou mezi fyzickými osobami nepodnikateli, podnikatelé neboli právnické osoby se řídili Obchodním zákoníkem č. 513/1991 Sb. Dnes se fyzické i právnické osoby v úpravě kupní smlouvy řídí novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. 2.2 Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník Tímto zákoníkem se řídily právnické osoby, fyzické osoby se řídily občanským zákoníkem, ale mohli se řídit i zákoníkem obchodním, pokud se pro to dobrovolně rozhodly. Podle obchodního zákoníku byla kupní smlouva charakterizována takto:,, 409 odst. 1 Kupní smlouvou se prodávající zavazuje dodat kupujícímu movitou věc (zboží) určenou jednotlivě nebo co do množství a druhu a převést na něho vlastnické právo k této věci a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. 18

19 2.3 Zákon č. 89/2012 Sb., Nový občanský zákoník NOZ nahradil stávající občanský zákoník č. 40/1964 Sb., a v platnost vešel Nový občanský zákoník upravil veškeré soukromoprávní vztahy jednoho kodexu a také zpřesnil pravidla, která bývalé soukromé právo neřešilo. Nový zákoník klade důraz na naše svobodné právní tradice, principy a standarty soukromého práva v Evropě. Nový kodex se ovšem zároveň snaží přizpůsobit našim moderním požadavkům. (,, Zákon pro život, zákon inspirovaný životem, n.d.). Nejvýraznější změna, kterou NOZ přinesl je tzv. odstranění,,dvojkolejné úpravy, která byla problémová. Nový občanský zákoník zahrnuje 3081 paragrafů rozdělených do 5 částí a těmi jsou: Obecná část, Rodinné právo, Absolutní majetková práva, Relativní majetková práva a Ustanovení společná, přechodná a závěrečná. V první časti a to části obecné najdeme základní pojmy, se kterými se dále budeme setkávat i v dalších částech. Rodinné právo (dříve zákon o rodině) upravuje vztahy mezi rodiči a dětmi, manželství a také vztahy mezi příbuznými. Absolutní majetková práva se zaměřují na vlastnictví, práva k cizím věcem a oblast dědění. Nejobsáhlejší je čtvrtá část a to práva Relativní majetková. Obsahuje různé druhy smluv a závazků. V poslední části se dočteme zejména to, jaké dřívější zákony byly novým zákonem zrušeny. Kupní smlouva podle nového občanského zákoníku je charakterizována takto:,, 2019 odst. 1 Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Dále uvádí:,, 2079 odst. 2 Nevyplyne-li ze smlouvy nebo zvyklosti něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni plnit své povinnosti současně. 19

20 2.4 Změny úpravy kupní smlouvy V úpravě kupní smlouvy jsou zásadní dvě změny a to stanovení kupní ceny a nabytí vlastnického práva Stanovení kupní ceny Kupní cena nemusí být přesně stanovena, aby kupní smlouva byla platná. Smluvní strany mohou pouze stanovit způsob určení kupní ceny, tj. např. určení kupní ceny znaleckým posudkem, nebo nemusejí kupní cenu stanovit vůbec, ale to pouze úmyslně. Když smluvní strany kupní cenu nestanovují, stanoví se podle ceny, za kterou se tento nebo obdobný předmět prodává v době uzavření kupní smlouvy Nabytí vlastnického práva Kupní smlouva v nové úpravě se jen výjimečně zabývá tím, kterým okamžikem nabývá kupující vlastnické právo k věci, které je předmětem kupní smlouvy. Když je předmětem kupní smlouvy movitá či nemovitá věc zapsaná do veřejného seznamu (u nemovitostí je to katastr nemovitostí), nabývá kupující vlastnické právo dnem zápisu převodu vlastnického práva k takové věci na sebe. Předmětem kupní smlouvy může být movitá věc určená druhově nebo jednotlivě. Movitá věc určená druhově je nahraditelná jinými obdobnými věcmi (např. uhlí). Vlastnické právo u ní vzniká okamžikem, kdy lze věc určit dostatečným odlišením od věci téhož druhu. Druhý typ určení movité věci, tj. movitá věc určená jednotlivě, je nezaměnitelná žádným jiným předmětem. Ta nabývá kupující vlastnické právo již uzavřením kupní smlouvy, respektive okamžikem její účinnosti. Zdroj: 20

21 2.5 Německá právní úprava kupní smlouvy Německá právní úprava kupní smlouvy je v některých bodech stejná a v některých se dost liší od té české. V následujících bodech si podrobněji popíšeme, co právě německá právní úprava zahrnuje Historie kupní smlouvy a základní ustanovení V německé právní úpravě kupní smlouvu upravuje občanský zákoník (Bürgerliches Gesetzbuch, také jen BGB ), který byl publikován v říšské sbírce zákonů 18. srpna 1896 a účinnosti nabyl 1. ledna S některými novelizacemi tento zákon platí na území Německa dodnes. Novela z roku 2002 přinesla asi největší změny v závazkových vztazích, která změnila ustanovení související s promlčením, porušením smluv, náhrady škody a odstoupením od smlouvy. Tyto změny byly provedeny v souvislosti s implementací směrnic Evropských společenství. V tomto kodexu je kupní smlouva upravena v knize druhé, oddílu sedmém jednotlivé závazkové vztahy, v ustanovení 433 až 493. Obchodní zákoník (Handelsgesetzbuch, také jen HGB ) v Německu také upravuje kupní smlouvu, ale není tak podstatný jako zákoník občanský. HGB byl schválen v roce 1987 a nabyl účinnosti ve stejný den jako BGB, tudíž 1. ledna HGB je založen na subjektivním systému obchodního práva. Subjektivní systém nevychází z charakteru jednání typických pro obchodní styk, ale vychází z osoby obchodníka. Avšak pojem obchodníka je tak jako tak těsně spjat s provozováním obchodní živnosti. (Švarc Z., Dědič J., Kotoučová J.: Srovnávací obchodní právo I. Praha, Oeconomica s.32.) V HGB je obchodní kupní smlouva upravena v knize čtvrté, která se týká obchodnických obchodů a v oddílu druhém s názvem Obchodnická koupě, v ustanovení 373 až 382. Mezi občanským a obchodním zákoníkem platí v Německu stejný vztah jako v české právní úpravě. Obchodní zákoník je úpravou speciální, občanský zákoník úpravou všeobecnou. Pokud v obchodním zákoníku tedy nenajdeme určité ustanovení, použijeme podpůrné ustanovení ze zákoníku občanského. Na rozdíl od českého právního řádu není kupní smlouva upravena v obchodním zákoníku komplexně. Mezi oba tyto zákoníky se v hierarchii pramenu vklínily ještě obchodní zvyklosti, které mají v Německu před občanským zákoníkem přednost. Základní ustanovení, které se týkají právní úpravy kupní smlouvy, najdeme v ustanovení 433 BGB. Podle tohoto ustanovení je prodávající povinen předat věc kupujícímu a opatřit mu 21

22 vlastnictví k této věci a kupující je povinen zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu a koupenou věc převzít. Podle následujících ustanovení je prodávající povinen opatřit kupujícímu prodávanou věc nezatíženou věcnými nebo právními vadami. Na jedné straně tedy existuje závazek prodávajícího předat prodávanou věc kupujícímu a opatřit mu k dané věci vlastnické právo a na straně druhé závazek kupujícího věc převzít a zaplatit za to prodávajícímu dohodnutou kupní cenu Předmět koupě V BGB se o předmětu kupní smlouvy hovoří jako o věci, tedy jak o věci movité, tak věci nemovité nebo právech. Předmětem tedy může být vše, za co můžeme zaplatit. O obchodní kupní smlouvu se podle HGB jedná tehdy, pokud je předmětem koupě zboží, tedy věc movitá. Předmětem obchodní kupní smlouvy mohou být cenné papíry, jak vyplývá z ustanovení 381, odstavec 1 HGB: Ustanovení tohoto oddílu týkající se koupě zboží se vztahují též na koupi cenných papírů. Předmět obchodní kupní smlouvy je v německé i české úpravě obdobný, to můžeme vidět ve výše uvedených faktech. Obchodní zákoník stanoví, že předmětem kupní smlouvy je věc movitá a podle 13 zákona č. 591/1992 Sb., o cenných papírech, ve znění pozdějších předpisů, se smlouva o úplatném převodu cenných řídí úpravou kupní smlouvy v obchodním zákoníku. Předmětem tedy mohou být jak věci movité, tak cenné papíry. Pokud by předmětem kupní smlouvy byla nemovitost, použila by se v Německu zásadně ustanovení obsažená v BGB stejně jako u nás ustanovení občanského zákoníku Kupní cena V německé právní úpravě je obchodní kupní smlouva smlouvou úplatnou, stejně jako podle úpravy české. Jak jsme se zmiňovali výše, ustanovení v BGB hovoří pouze o tom, že kupující je povinen zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. Z daného ustanovení lze usuzovat, že určení kupní ceny je podstatnou náležitostí kupní smlouvy a její výše závisí pouze na dohodě obou stran. Kupní cena vždy musí být vyjádřena v penězích. Pokud je protiplněním jiná věc nebo právo, nejedná se o koupi, ale o směnu. 22

23 Zvláštní druhy kupní smlouvy Zvláštní druhy kupní smlouvy jsou upraveny v ustanoveních 494 až 514 BGB. Jedná se o koupi na zkoušku, zpětnou koupi a předkupní právo. Uzavřením smlouvy o koupi na zkoušku vzniká kupujícímu právo si předmět koupě prohlédnout a vyzkoušet a prodávajícímu povinnost umožnit kupujícímu si zboží vyzkoušet. Záleží pak na volné úvaze kupujícího, zda do konce smluvené lhůty, poskytnuté mu prodejcem, koupi schválí, čímž dojde k definitivnímu uzavření smlouvy, nebo ne v tom případě smlouvy nevznikne. (Fessl V., Kupní smlouva a smlouva o dílo podle německého práva. Krnov, KONZULEX-MROPOR 1993, s. 42.) Byla-li věc za účelem zkoušky nebo prohlídky kupujícímu předána, platí jeho mlčení za schválení. U práva zpětné koupě si prodávající vyhrazuje možnost koupit po určitou dobu předmět prodeje od kupujícího nazpět. Stačí, aby prodávající dal prohlášení, že toto právo uplatňuje a původní kupující je povinen mu koupený předmět včetně příslušenství vydat a původní prodávající vyplatit zaplacenou kupní cenu. Lhůta, po kterou může prodávající toto právo využít, záleží na dohodě obou stran. Zákon určuje pouze hranici maximální, a to na 3 roky u movitých věcí a na 30 let u věcí nemovitých. Pokud je uzavřena smlouva (případně ujednání v kupní smlouvě) o předkupním právu, může oprávněný předkupní právo vykonat, jakmile povinný uzavřel o tomto předmětu s třetí osobou kupní smlouvu. Prodávající je povinen oprávněnému sdělit neprodleně obsah smlouvy uzavřené s třetí osobou a oprávněný může své předkupní právo uplatnit u nemovitostí pouze do dvou měsíců a u věcí movitých do jednoho týdne od přijetí sdělení. Předkupní právo je nepřevoditelné. V německé právní oblasti platí i zvláštní předpisy o promlčení. Složitá problematika promlčení a prekluze je nezaměnitelnou položkou v mozaice německého právního vědomí. (Bílý J., Právní úprava promlčení a prekluze v právních řádech zemí EU. Právní a ekonomické problémy současnosti I. Ostrava, Key Publishing 2007, s. 6) Srovnání právních úprav kupní smlouvy V české i německé úpravě je kupní smlouvě věnován náležitý prostor, protože je považována za základní typ smlouvy. Jeden z rozdílů spatřuji v tom, že v české právní úpravě je téměř komplexně upravena kupní 23

24 smlouva v obchodním i občanském zákoníku a na určité závazkové vztahy lze použít pouze zákoník obchodní. V úpravě německé obchodní zákoník pouze doplňuje zákoník občanský. V obchodním zákoníku chybí úplná úprava kupní smlouvy a uchyluje se jen k úpravám, které jsou pro obchodníky odlišné. Všechny kodexy musely v posledních letech projít úpravami s implementací směrnic Evropských společenství. Předmět kupní smlouvy může být podle české i německé právní úpravy téměř shodný. Jsou jimi věci movité i nemovité, pohledávky i práva. Podle obchodních zákoníků mohou být předmětem koupě pouze věci movité nebo cenné papíry. Kdyby předmětem kupní smlouvy byla nemovitost, použije se vždy občanský zákoník. Kupní cena je všude podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Pouze podle českého obchodního zákoníku nemusí být sjednána, pokud smluvní strany vyjádřily vůli uzavřít kupní smlouvu bez stanovení kupní ceny. Ani jeden z právních řádů nemá stanovenou povinnou písemnou formu kupní smlouvy. Výjimka platí pro prodej nemovitostí, kdy je v českém právním řádu požadována písemná forma. V německé úpravě sice vysloveně požadována není, ale přechod vlastnictví je spojen se zápisem do určitého veřejného registru, k čemuž je nutné předložit listinu, která tento zápis umožňuje. Nejjednodušší je vlastně i pro smlouvy o prodeji nemovitosti použít právě písemnou formu kupní smlouvy. Zvláštní typy kupní smlouvy (v českém právním řádu pojmenované jako Vedlejší ujednání v souvislosti s kupní smlouvou) jsou v Německu upraveny v občanském zákoníku. I když náš právní řád například výhradu zpětného prodeje nebo prodej s výhradou lepšího kupce výslovně neupravuje, lze takové výhrady smluvně sjednat. Instituty, které jsou shodné, jsou upraveny v obou právních řádech zcela podobně. Jak samy vidíme, kupní smlouva tvoří jeden z pilířů obchodního styku a její úprava musí být obsažena v právních řádech jednotlivých zemí, ne jen v české a německé úpravě. V souvislosti s Evropskou unií bude pravděpodobně i do budoucna docházet k dílčím harmonizacím. Osobně si myslím, že úprava kupní smlouvy v českém i německém právu je již harmonizována dostatečně a nemělo by docházet k výraznějším rozporům. Třídění názorů na tento dualismus patří dlouhodobě k nosným tématům evropského právního myšlení. (Bílý J., Nároky pro vady kupované a prodávané věci v evropském právu. Czech law in the European union. Ostrava, Key Publishing 2007, s. 60) 24

25 2.5.3 Závěr Kupní smlouva je považována za základní typ smlouvy a její tedy v obou srovnávaných právních řádech věnován náležitý prostor. Zdroj: Časopis pro právní teorii a praxi 3 Předsmluvní odpovědnost stran kupní smlouvy Zdroj: html Je odpovědností, která je v právní úpravě nová a doposud ji bylo možné dovozovat pouze na základě judikatury. Když jedna strana smlouvu uzavře, musí té druhé straně nahradit škodu, která jí tímto nečekaným uzavřením vznikla. Výše škody je poté odvozena pomocí obdobných případů neuzavření smlouvy. Zdroj: Předešlý občanský zákoník úpravu předsmluvní odpovědnosti neobsahoval, byly v něm pouze dílčí informace, které ale nezajišťovaly dostačující právní jistotu. V novém občanském zákoníku už tyto informace jsou v celém znění a hlavní myšlenkou této odpovědnosti je, že obě strany musí jednat poctivě Předsmluvní odpovědnost podle NOZ V novém občanském zákoníku je předsmluvní odpovědnost vymezena Předsmluvní odpovědnost je v nejobecnější rovině upravena již v 6, který ve svém prvním odstavci říká, že Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Dle ustanovení 1728 má každý právo vést jednání o smlouvě, přičemž neodpovídá za to, že ji neuzavře. 25

26 Druhým dechem (větou) ovšem ustanovení říká, že odpovídá ten, kdo jednání zahájí, aniž má (od začátku) v úmyslu smlouvu uzavřít. Tedy aby odstoupivší strana neodpovídala, musí mít v úmyslu smlouvu uzavřít, ale odstoupit musí před stádiem vysoké pravděpodobnosti uzavření smlouvy (viz níže). Co je už ono jednání o smlouvě a co je ještě např. pouhým rozhovorem však bude muset vyřešit až judikatura, což značí určitou právní nejistotu v (ne)vzniku závazků, nehledě na prokazatelnost vůle strany od počátku (ne)uzavřít smlouvu. Druhý odstavec ukládá stranám povinnost vzájemně si sdělit všechny skutkové a právní okolnosti, které by mohly mít vliv na vůli stran uzavřít smlouvu. Jde přitom o informace, které strana vědět má (subjektivní úroveň) nebo které vědět musí (objektivní úroveň). Dá se tedy dovozovat, že by se odstoupivší strana mohla zprostit předsmluvní povinnosti v případě nedodržení oné informační povinnosti druhou stranou. Nabízí se tu totiž argument, dle kterého v případě, kdy by odstoupivší strana o jistých právních/skutkových okolnostech věděla, k uzavření smlouvy by stejně nedošlo. Na relevanci nesdělených informací mohou mít strany samozřejmě diametrálně odlišné názory i proto, že jejich ekonomickým zájmem je uzavřít smlouvu s nejhorším svým plněním a s nejlepším plněním druhé strany. Další cesta právní nejistoty se nám tu také otevírá skrze rozsah informační povinnosti, který vybízí k dalším sporům Další problém nám nabízí první odstavec Dle tohoto ustanovení jedná nepoctivě ta strana, která ve fázi, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, ukončí jednání o uzavření smlouvy, aniž proto má spravedlivý důvod. Kdy už jsou strany ve fázi vysoké pravděpodobnosti uzavření smlouvy a co je to spravedlivý důvod se dle mého názoru bude muset posuzovat ad hoc, neboť si ad absurdum dovedu představit i předsmluvní odpovědnost v případě, kdy na poslední chvíli člověk vystoupí z linkového autobusu, přičemž řidič již očekával uzavření smlouvy o přepravě osob. Druhý odstavec ukládá povinnost straně, která zastavila jednání před uzavřením smlouvy, nahradit druhé straně škodu, nejvýš však v rozsahu, který odpovídá ztrátě v obvyklých případech. Není tedy nutné prokazovat ztrátu v konkrétním případě, zákonodárce zde tedy poškozené straně ulehčil od důkazního břemene. Dnes je (např. v případě smlouvy o dílo) podobná situace řešena uhrazením nákladů, z ustanovení NOZ se dovozuje povinnost uhradit i ušlý zisk. Jak se ale posoudí situace, kdy není možné ušlý zisk určit, např. u smlouvy na dobu neurčitou? 26

27 1730 Toto ustanovení ukládá povinnost stranám zachovat důvěrné údaje či sdělení. Pokud se strana obohatí ze zneužití těchto údajů, je povinna vydat druhé straně to, oč se obohatila. V případě splnění obecných podmínek 2894 a násl. má poškozená strana nárok i na náhradu újmy. Poslední zajímavou kapitolou je smluvní vyloučení předsmluvní odpovědnosti. Tvůrci NOZ proklamují, že jejich cílem je silnější autonomie stran a z toho plynoucí dispozitivnost právních norem v NOZ. Z toho se tedy dá vyvozovat možnost smluvních stran předsmluvní odpovědnost a priori vyloučit či omezit. Otázkou zůstává, může-li se např. podnikatel smluvně vyvázat ze své předsmluvní odpovědnosti vůči spotřebiteli. Vzhledem k 1814 písm. j) se domnívám, že takové omezení (ani v případě vzájemného vyloučení, tedy i na straně spotřebitele) možné není a zůstává tu pouze možnost, vyvázat z takovéto povinnosti jen spotřebitele. Zdroj: Předsmluvní odpovědnost a další změny v procesu uzavírání smluv V novém občanském zákoníku je hned řada změn v procesu uzavírání smluv: 1) Pokud jedna strana (kupující) zašle straně druhé (prodávající) zpět původní návrh smlouvy, akorát pozměněný, nejedná se o pozměněný návrh smlouvy, ale o návrh nový. 2) Pokud jedna strana zašle straně druhé zpět původní návrh smlouvy, ale zcela nepozměněný, jedná se o přijetí nabídky, nikoliv o nabídku novou. 3) Pokud kupující nesouhlasí s uvedenou změnou ve smlouvě, jedná se ale o platně uzavřenou smlouvu, pokud tento návrh není bez zbytečného odkladu odmítnut. Přijetí nabídky s dodatkem nebo odchylkou je možné předem vyloučit pouze tehdy, pokud je to uvedeno již v nabídce nebo jiným způsobem, který nevzbuzuje pochybnost. Když to tak ale není, riskujete uzavření smlouvy ve znění, které jste v plném rozsahu neodsouhlasili. 27

28 3.3 Další náležitosti v předsmluvní odpovědnosti stran kupní smlouvy Jednání na oko Když někdo zahájí jednání o smlouvě a pokračuje v něm, i když skutečně nemá v úmyslu smlouvu uzavřít, je odpovědný za vzniklou škodu druhé straně, protože skutečně k závazku nedošlo. Neuzavření smlouvy za pět minut dvanáct Když jedna stran bezdůvodně neuzavře smlouvu, i když uzavírání smlouvy už bylo v takové fázi, že se jevilo velice pravděpodobné, musí poškozenému nahradit škodu. Výše náhrady je omezena částkou, která odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Zdroj: Nepoctivost Každá osoba si může osobně uzavírat smlouvy, vybírat si, s kým uzavře a k jakým povinnostem se zaváže, to platí. (I když v závěru může zjistit, že jí smlouva nevyhovuje tak, jak si myslela a jak předpokládala na začátku.) Smluvní svoboda ale není jediným faktem, který je třeba sledovat. Nový občanský zákoník dbá na to, aby každá ze stran jednala k té druhé férově a hlavně poctivě. Nejvyšší soud se otázkám předsmluvní odpovědnosti věnoval v několika svých rozhodnutích a lze očekávat, že s přijetím výslovné právní úpravy se tato problematika stane frekventovanější. Především jde o informační povinnost, která se týká zejména faktů a ty jsou důležité pro konečné rozhodnutí o tom, zda jedna ze stran smlouvu uzavře či nikoliv. O takových skutečnostech se strany musí informovat pravdivě a úplně, avšak když to nedělají, může to vést ke vzniku povinnosti nahradit škodu. O jak významnou skutečnost jde, o jaký smluvní typ se jedná, jaká je postavení smluvních stran a podobně, to vše záleží na hloubce a rozsahu různých okolností. Nejsilnější informační 28

29 povinnost stíhá strany v případě těch nejdůležitějších skutečností, bez nichž by smlouva nikdy nemohla být uzavřena. Informační povinnost ale není absolutní. Vždy je nutné každý případ hodnotit jednotlivě a individuálně a hlavně musíme zvážit, zda jde o informaci, která je nezbytná a nutná pro rozhodnutí druhé strany uzavřít danou kupní smlouvu. Musíme myslet i na to, že každá informace má určitou ekonomickou hodnotu a její poskytnutí může jejího vlastníka ohrozit. Také musíme zkoumat a hodnotit i chování druhé strany, zda využila možnost ověřit si, že podané informace jsou úplné a pravdivé. Pokud druhá strana takovou možnost měla, nelze jen slepě věřit. Bezdůvodné přerušení vyjednávané kupní smlouvy je druhým případem předsmluvní odpovědnosti. To dovolil i Nejvyšší soud, který stanovil, že vznik povinnosti uhradit v takovém případě druhé straně škodu a je závislý na splnění dvou předpokladů jednající vyvolal u druhé strany dobrou víru, že smlouva bude uzavřena, a následně bez legitimního důvodu ukončil jednání o uzavření smlouvy. Škoda spočívá v nákladech, které osoba vynaložila, nejsou-li běžné a vyvstala-li jejich potřeba v důsledku zvláštních požadavků druhé strany. Jako škodu nelze požadovat náklady, s jejichž vynaložením musí každý počítat, ať už bude smlouva uzavřena nebo nikoliv. Je totiž třeba vždy myslet na to, že vyjednávání smlouvy s sebou určité náklady nese a každý tak sám na sebe bere riziko obvyklých nákladů. Nový občanský zákoník již tuto předsmluvní odpovědnost zásadně potvrzuje. Výslovná potvrzení a pravidla pomáhají právní jistotě. Stanoví se následky porušení poctivosti pro případy, kdy někdo zahájí jednání o smlouvě s jiným jen na oko nebo v takovém jednání pokračuje, aniž by měl úmysl smlouvu uzavřít, anebo když jednání o smlouvě téměř uzavřené bez příčiny přeruší. Pro přerušení jednání musí mít jedna ze stran faktický a spravedlivý důvod. Strana, která bude jednat nepoctivě, druhé straně nahradí škodu, nanejvýš v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v podobných případech. Zdroj: 29

30 4 Náležitosti kupní smlouvy Kupní smlouva musí mít určené parametry a náležitosti, kterých se musíme držet, aby byla smlouva platná, tyto náležitosti se rozdělují na podstatné náležitosti a vedlejší ujednání. Nyní si tyto náležitosti podrobněji ukážeme a rozebereme. Podstatné náležitosti kupní smlouvy: - určení předmětu koupě, - závazek prodávajícího odevzdat předmět koupě kupujícímu, - závazek prodávajícího umožnit kupujícímu nabýt vlastnické právo k předmětu koupě, - závazek kupujícího převzít předmět koupě, - závazek kupujícího zaplatit kupní cenu, - ujednání o kupní ceně (Ševčík et al., 2013) 4.1 Určení předmětu koupě Určení předmětu koupě je označována věc, kterou má kupující převzít od prodávajícího. Předmětem kupní smlouvy mohou být věci movité či nemovité, u obou z nich však musí dojít k přesnému, nezaměnitelnému označení předmětu kupní smlouvy. Věci movité se označují něčím, co je nezaměnitelné, například výrobní číslo a u věcí nemovitých by mělo platit, že jsou označovány v souladu s platnými zákony, které upravují vedení veřejného rejstříku (většinou katastr nemovitostí). Kupní smlouva nelze uzavřít bez určení předmětu koupě, bez této náležitosti by totiž byla kupní smlouva neplatná. Předmětem kupní smlouvy může být cizí měna, ale tuzemské peníze ne. Předmětem kupní smlouvy mohou být věci určené individuálně, druhově, hromadně nebo úhrnně. Hromadná věc je například stádo zvířat, úhrnnou věcí se rozumí věc tzv. jak stojí a leží, to znamená bez určení druhu, množství, jakosti. 4.2 Závazek prodávajícího odevzdat předmět koupě kupujícímu K základní povinnosti prodávajícího nutně patří odevzdání věci ve stanovené době uvedené ve smlouvě; pokud stanovena není, tak bez zbytečného odkladu po vyznání a na sjednaném místě. Mezi další povinnosti této strany patří, že při sjednávání smlouvy upozorní na vady věci, o kterých ví. (Janků et al., 2010) 30

31 Prodávající nese náklady, které jsou spojeny s odevzdáním věci na domluveném místě. (Ševčík et al., 2013) Má-li prodávající plnit odesláním, nastanou účinky odevzdání věci kupujícímu jejím předáním dopravci. (P. Zíka, personal communication, April 4, 2014) 4.3 Závazek prodávajícího převést vlastnické právo na kupujícího Když předávající kupujícímu věc předá, v tu chvíli na kupujícího předává i vlastnické právo. Kupující na sebe bere i odpovědnost náhlé zkázy nebo, nebo zhoršení předmětu koupě. Toto vlastnické právo vzniká u movitých věcí. U věcí nemovitých vzniká vlastnické právo až při zápisu nemovitosti do katastru nemovitostí. Prodávající podepíše kupujícímu návrh na vklad do katastru nemovitostí nebo k podpisu tohoto návrhu zmocní druhou stranu. 4.4 Závazek kupujícího převzít předmět koupě V případě, že kupující řádně nabídnuté plnění nepřevezme, dostává se do prodlení. Prodávající tak může věc uschovat, avšak na náklady kupujícího a nebo může i věc prodat, ale to jen v případě, že na to byl kupující upozorněn. Jde-li o věc podléhající rychlé zkáze, podmínka neplatí. 4.5 Závazek kupujícího zaplatit kupní cenu Kupující je povinen zaplatit prodávajícímu kupní cenu, která je ujednána ve smlouvě. Musí být však smlouva uzavřená platně. 4.6 Ujednání o kupní ceně Kupní cenu lze vyjednat dvěma způsoby. Prvním z nich je vyjádření konkrétní částky a druhým způsobem je sjednání dodatečného určení kupní ceny. Vyjádření konkrétní částky nepřináší v praxi žádné komplikace. Ve staré úpravě občanského zákoníku bylo nutné cenu sjednávat v souladu se zákonem o cenách. V současné době toto sjednání není nutné, je 31