Odborné posouzení stavu nemovitosti č. p. 26 ulice Vodárenská 5, Praha 4 Podolí

Rozměr: px

Začít zobrazení ze stránky:

Download "Odborné posouzení stavu nemovitosti č. p. 26 ulice Vodárenská 5, Praha 4 Podolí"

Věra Novotná
před 8 lety
Počet zobrazení:

1 Odborné posouzení stavu nemovitosti č. p. 26 ulice Vodárenská 5, Praha 4 Podolí 1. Zadání Dne byly předány zpracovateli podklady k výše uvedenému objektu a současně byla provedena vizuální prohlídka za účasti zástupce správcovské společnosti DOMOVNÍK CZ s.r.o., pana J. Kovandy. 2. Popis objektu Posuzovaný objekt je situován jako řadový dům v ulici Vodárenská. Dům má celkem 8 podlaží, z toho 7 nadzemních. Zastavěná plocha objektu je 311,60 m2. Celková výměra parcely je 492 m2. Stavba je provedena z cihelného zdiva s betonovými stropními konstrukcemi. Nebyly provedeny sondy, ale konstrukční typ odpovídá roku výstavby. V době výstavby byl objekt s 5 nadzemními a s jedním podzemním podlažím, ve kterém byly sklepní kóje nájemníků a v části podzemního podlaží byl vybudován kryt CO. V objektu jsou kompletní inženýrské přípojky, tj. plyn, vody, kanalizace, silnoslabo proud. Součástí objektu je hromosvodná soustava bez bližší specifikace. Celková plocha pozemku je 492 m2, dvorní část není oplocena a tvoří součást společného uzavřeného dvorního bloku. Před objektem do ulice Vodárenská je vybudována předzahrádka, která je však v katastrofálním stavu. Při deštích a sněhu zatéká voda do suterénního prostoru a dochází tím k poškození zdiva a podlah.

Popis objektu Posuzovaný objekt je situován jako řadový dům v ulici Vodárenská. Dům má celkem 8 podlaží, z toho 7 nadzemních. Zastavěná plocha objektu je 311,60 m2. Celková výměra parcely je 492 m2.

2 -2-3. Předpoklad nutných oprav / investic Nutné opravy / investice jsou v následujícím textu rozděleny do dvou časových horizontů -krátkodobé -dlouhodobé Toto členění doporučuje zpracovatel na základě dlouhodobých zkušeností se správou objektů a s ohledem na možnost nárůstu cen stavebních prací a materiálů Krátkodobé Následující přehled je řazen podle stupně důležitosti. Silnoproud- páteřní rozvod Projektová dokumentace páteřního rozvodu silnoproudu včetně příslušného jištění a řešení jednotlivých bytů nebyla zadavatelem předložena. Předpokládáno je, že při převodu vlastnictví byla provedena revize stávajících rozvodů ve společných prostorách objektu. Podle vizuální prohlídky bylo však konstatováno, že bude nutno ve společných prostorách provést důkladnou prověrku a úpravu elektroinstalace (sklepy, chodby, kryt). Vodovodní a kanalizační stoupačky Bude nutná výměna vodovodních a kanalizačních rozvodů až na přípojné body objektu. V této souvislosti bude možno osadit pro jednotlivá odběrní místa měření spotřeby vody. Stávající rozvody jsou v dezolátním stavu. Částečně zarostlé, různě opravované s možností havárie. Položka nezahrnuje opravy v jednotlivých bytech, kde náklady spojené s úpravami vody a kanalizace, vč. příslušných povolení jsou v kompetenci jednotlivých vlastníků bytů. Střecha Nebyla možnost detailní prohlídky. Posudek je zpracován dle informací správy nemovitosti. Stávající stav tvrdé krytiny není vyhovující. Krytina je na hranici životnosti. Částečná úprava byla provedena v souvislosti s realizací půdní vestavby. Byly opraveny a částečně vyměněny klempířské prvky (pozink) a částečně přeložena střešní krytina. Při opravě střechy je nutná montáž střešních (kominických) lávek. V současnosti je velmi obtížný přístup ke komínům a tím znemožněno čištění komínových průduchů. Při této práci je uvažováno i s opravou (výměnou) hromosvodové sestavy. Vchodové dveře Vchodové dveře z ulice i do dvorního traktu jsou vyměněny. Není třeba žádných úprav. Dřevěné konstrukce Další položkou seznamu je oprava dřevěných konstrukcí ve společných prostorách, tj. chodby, sklepní prostor.

Silnoproud- páteřní rozvod Projektová dokumentace páteřního rozvodu silnoproudu včetně příslušného jištění a řešení jednotlivých bytů nebyla zadavatelem předložena.

3 -3- Okna Valná část okenních prvků je ve velmi špatném stavu. Doporučujeme řešit jednotlivě a celkovou výměnu odložit. V současnosti si někteří majitelé bytů již výměnu oken provádějí. Upozorňujeme zadavatele na nutnost vyjádření veřejnoprávních orgánů před provedenou výměnou oken. Nátěry a malby Doporučujeme v cyklu 1 až 3 roky vymalovat společné prostory a provést obnovu nátěrů. Dvůr Dvůr slouží pro odpočinek a pro zábavy dětí. Je společný, uzavřený pro celý blok sousedních domů. Výtah Současný provoz výtahu je dočasně vyhovující. Od roku 2014, podle připravovaných norem, bude nutno provést celkovou rekonstrukci výtahu (strojovna i vlastní kabina). Je proto nutno počítat s jednorázovými náklady minimálně tis. Kč Dlouhodobé (více jak 3 roky) Fasáda uliční Zcela zjevné poškození uliční fasády (narušení omítky, vlhkost spodní části fasády) odpovídá stáří objektu. V následujících letech bude nutno provést celkovou opravu uliční fasády. Při této příležitosti bude nutno řešit využití předzahrádky s nutnou úpravou izolace suterénu a odvodu vody do kanalizace. Fasáda dvorní Dvorní fasáda nevykazuje narušení v takovém rozsahu, jako uliční. K lokálnímu narušení došlo při instalaci od-kouření plynových topidel.

Dvůr Dvůr slouží pro odpočinek a pro zábavy dětí. Je společný, uzavřený pro celý blok sousedních domů. Výtah Současný provoz výtahu je dočasně vyhovující.

4 4. Pravidelné výdaje -4- V souvislosti se zajištěním provozu domu bude nutno provádět pravidelné kontroly a revize dle následujícího přehledu. Zadavatel bude muset provést kontrolu platnosti a úplnosti platných revizí v domě a na jejím podkladě stanovit plán revizí. Dále bude nucen vést provozní deníky a tabulky. Předepsané pravidelné kontroly a revize: -provozní revize plynovodu dle ČSN čl. 30 jednou za 1-2 roky -provozní revize ležatých a stoupacích vedení dle ČSN čl. 30 jednou za 1-2 roky -revize hromosvodu dle ČSN jednou za 5 let -provozní elektro revize společných prostor dle ČSN jednou za 5 let -dodržování předpisů požární ochrany jednou za rok -posudek kouřových cest dle ČSN a ČSN jednou za rok -čištění komínů ve smyslu vyhl. č. 111/1981 Sb. jednou ročně -deratizace společných prostor sklepní prostory -vést knihu revizí Dle nařízení vlády č.258/1995 Sb. o pravidelných revizích a kontrolách (prohlídkách) hradí náklady spojené s revizemi a kontrolami v bytě majitel/nájemník bytu. 5. Souhrnný přehled budoucích nákladů Uvedené ceny vycházejí ze znalosti správy nemovitosti a jsou uvažovány v cenové úrovni začátku roku 2012 a nezahrnují předpokládaný nárůst DPH a roční nárůst cen stavebních prací a materiálu cca 5 %. Zadavatel by měl vytvářet na připravované investice rezervu v minimální výši 20 % předpokládané ceny. Doporučujeme vytvořit rezervní (havarijní) fond, který bude disponovat stabilní částkou v objemu cca 50 tis. Kč. Uvedené rozdělení považuje rok 2012 jako nárazníkový rok ve kterém budou provedeny investice, přesunuté z předcházejících let s ohledem na naplňování fondu oprav a případné havárie. Skluz může být způsobený nedostatkem finančních prostředků, zdržením ze strany orgánů státní správy a nepředpokládanými událostmi. Krátkodobé do 3 let Poznámka Silnoproud-páteřní rozvod 250 ceny v tis. Kč Vodovod., kanaliz. a stoupačky 370 Střešní plášť 560 Dřevěné konstr. 45 Okna řeší majitel ve vlastní režii Nátěry a malby 85 Výtah 650 Ležaté rozvody vody a kanal. 90 Dlouhodobé Fasáda uliční a dvorní Pravidelné výdaje související s provozem domu revize apod

Předepsané pravidelné kontroly a revize: -provozní revize plynovodu dle ČSN 386405 čl. 30 jednou za 1-2 roky -provozní revize ležatých a stoupacích vedení dle ČSN 386405 čl.

5 -5-6. Komentář k tvorbě investičních prostředků 6.1 Zreálnění strany příjmů Předložený plán plnění fondu oprav považujeme za ideální variantu a navrhujeme při plánování investic uvažovat pouze 80% z uvedených částek. Výsledné částky budou lépe odpovídat skutečnosti a zamezí nepříjemným následkům přečerpání fondu oprav. Následkem toho by mohlo dojít k zastavení prováděných prací nebo neschopnosti SVJ řešit nenadálou situaci. Náklady spojené s předchozími variantami jako jsou více náklady prací nebo poplatky a úroky z případné půjčky nebyly v přehledu nákladů uvažovány. Samotné plánování výdajů má význam z toho důvodu, aby si vlastníci mohli vytvořit finanční rezervu odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu v uvažovaném časovém horizontu do roku Dalšími položkami snižující stranu příjmů budou časové prodlevy mezi případnými pronájmy nebytového prostorů, případné zpožďování plateb nájmů a záloh některými vlastníky a vícenáklady z nebytových prostorů (úklid, právní služby, úpravy... ). 6.2 Pojištění bytového domu Stávající pojištění na částku 30mil Kč považujeme za dostatečné. Doporučujeme každé dva roky kontrolu a případné dopojištění. 6.3 Zvýšení příjmů S ohledem na dispozici a polohu domu, jako i na volné a nebytové prostory je možné zvažovat případné navýšení při současné stabilizaci stránky příjmů domu. Nejvíce se nabízí možnost zvýšit příjem optimalizací za nebytové plochy, případně uvažovat možnost investice, která by tyto plochy rozšířila. Všechny komerční prostory určené k pronájmu je nutné nejprve uvést, do souladu se zákonnými podmínkami pro pronájem prostorů. Dále se musí zadavatel soustředit především na dlouhodobou spolupráci s budoucími uživateli, se kterými může spoluřešit přefinancováváni svých investičních záměrů. Pozn.: Všechny vznikající smlouvy doporučujeme posoudit právníkem specializujícím se na oblast nemovitostního práva. Pozn.: SVJ jako nejvyšší správní orgán bytového domu je odpovědno za vlastní provoz domu a tvorbu investičních prostředků. Z této pozice by se mělo předem a průkazně zajistit proti nesplácení jakož i o způsobu nakládání s volnými prostředky. Zpracoval: Ing. Ladislav Jirásek Přílohy:

Výsledné částky budou lépe odpovídat skutečnosti a zamezí nepříjemným následkům přečerpání fondu oprav.

Podobné dokumenty

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3 Rada městské části U S N E S E N Í

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 3 Rada městské části U S N E S E N Í č. 593 ze dne 10.09.2018 Návrh Smlouvy o výstavbě ve znění dodatku č. 1 a 2, jejímž předmětem je vymezení vzájemných práv a povinností smluvních