Jednotkové ceny za m 2 podlahové plochy bytu a jejich meziroční změna 1 ÚVOD

Transkript

1 Jednotkové ceny za m 2 podlahové plochy bytu a jejich meziroční změna 1 ÚVOD Nový kalendářní rok je oblíbenou příležitostí k zahájení účinnosti nových či novelizovaných právních předpisů. Znalecká obec zabývající se oceňováním nemovitostí vždy na přelomu roku netrpělivě očekává změny v tzv. cenovém předpisu. Tento příspěvek se zabývá změnami v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování majetku. Vzhledem k tomu, že platná oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb. má celkem 205 stran textu o velikosti písma 8 pt (počítáno v dokumentu exportovaném z ASPI) je nezbytné její rozbor rozdělit na více oddílu. V dnešním článku se autor věnuje vývoji základních jednotkových cen používaných pro ocenění bytů. Cílem článku je zachytit vývoj tzv. indexovaných průměrných jednotkových cen za m 2 podlahové plochy bytu. Tyto ceny jsou používány v rámci porovnávacího způsobu oceňování bytů. Autor se rozhodl upozornit na meziroční změny v cenách publikovaných v novele oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. V obou případech došlo k nabytí účinnosti vyhlášky k 1. lednu následujícího roku. 2 POROVNÁNÍ CEN Autor článku považuje za nezbytné uvést zde několik poznámek o porovnávacím způsobu oceňování bytů. Cílem je seznámit případné neobeznámené čtenáře se základními principy tohoto oceňování podle oceňovací vyhlášky. Porovnávací způsob oceňování je jedním z legitimních způsobů oceňování používaným nejen pro účely úředního (administrativního) ocenění, ale též pro účely tržního oceňování. Porovnávací ocenění je založeno zejména na sběru informací z realitního trhu. Cílem je získat srovnatelnou hodnotu daného předmětu ocenění a následně ji aplikovat na podmínky konkrétní nemovitosti. Za tímto účelem jsou oceňovací vyhláškou vydávány tzv. indexované průměrné jednotkové ceny. Tyto údaje představují výchozí bod pro zjištění ceny porovnávacím způsobem. Tato cena je dále upravována na základě široké škály kritérií agregovaných do třech koeficientů (indexů). Podstatou článku jsou ovšem pouze základní jednotkové ceny. Na možnosti jejich následné úpravy není brán zřetel. Vyjdeme-li z předpokladu, že indexované průměrné jednotkové ceny používané oceňovací vyhláškou jsou stanoveny s využitím údajů z realitního trhu, případně předchůdci těchto cen před indexací pochází z realitního trhu, nevyhneme se srovnání s údaji z jiných zdrojů. 1 / 12

2 Je obecně známým faktem, že vývoj cen nemovitostí se v posledních letech vyznačuje poklesem. Tento doposud neměnný trend se týká zejména bytů, kde je evidován největší pokles cen. Méně pak klesaly ceny rodinných domů a nejméně ceny pozemků pro residenční výstavbu. Obecně přijatou skutečností je též negativní cenový vývoj napříč celým realitním trhem. Případný nárůst cen se týká naprostých výjimek, jako jsou byty s ojedinělou dispozicí ve výjimečných lokalitách, pozemky na extrémně preferovaných místech, apod. Nejvěrohodnějším zdrojem použitelným pro srovnání vývoje cen jsou údaje z Českého statistického úřadu. Ovšem nejen tyto údaje, ale i další data např. od poradenských společností zabývajících se studiem realitního trhu, od realitních kanceláří či od samotných znalců potvrzují pokles cen nemovitostí. Mohlo by se zdát, že negativní vývoj realitního trhu lze potvrdit ze všech dostupných zdrojů. Toto tvrzení je platné až do chvíle, než se čitatel seznámí s oceňovací vyhláškou a jejími novelami z let 2010 a Vývoj jednotkových cen v uvedených letech podle oceňovací vyhlášky hovoří o naprostém opaku než všechny ostatní relevantní zdroje. Indexované průměrné jednotkové ceny za m 2 podlahové plochy bytů podle oceňovací vyhlášky meziročně vzrostly. Tento vývoj je dokumentován na níže uvedených grafech a v přiložených tabulkách. Při porovnávaní cen zanedbáváme fakt, že vyhláška platná pro rok 2011 pracuje s údaji, a to ještě neúplnými, z roku 2010 a vyhláška platná pro rok 2010 zase s údaji platnými v roce Cílem je zachytit cenový rozdíl v jednotkových letech. Nejpodrobnější údaje z realitního trhu jsou dostupné zejména pro naše hlavní město, proto se autor rozhodnul provést porovnání cen platných pro území Prahy. V následujících tabulkách jsou uvedeny jednotkové ceny (JC) Prahy, Brna a Ostravy převzaté z novely oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. (JC 10) a z novely oc. vyhl. č. 387/2011 Sb. (JC 11). V pravém sloupci je stanoven meziroční nárůst cen. 2 / 12

3 pro Prahu Tabulka č. - 1Indexované průměrné jednotkové ceny 3 / 12

4 Tabulka č. 2 - Indexované průměrné jednotkové ceny pro Brno bytů formě. jednotkové Z Následující uvedených v letech Na vodorovné ceny. grafické roku tabulek Modře 2011 zpracování ose Tabulka je a patrné, jsou ceny jednotlivé č. že porovnává 3 pro - podle Indexované rok oblasti oceňovací 2010, výše Prahy, červeně průměrné uvedené vyhlášky Brna pro výsledky jednotkové a rok došlo Ostravy, k v nárůstu poněkud ceny na svislé pro jednotkových přehlednější Ostravu ose cen 4 / 12

5 Graf č. 1 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Prahy 5 / 12

6 Graf č. 2 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Brna 6 / 12

7 patrné, údaji dokladuje Z Namátkově uvedených z Českého že setrvalý je většině tabulkových vybrán statistického Graf pokles případů graf č. cen 3 a vývoje - grafických Indexové úřadu došlo přibližně cen ke ani bytů zvýšení od průměrné výstupů s dalšími 3. v kvartálu Praze jednotkové založených dostupnými podle roku Českého ceny. na ceny informacemi údajích Toto pro statistického zjištění oblasti z oceňovací z realitního nekoresponduje Ostravy úřadu, vyhlášky trhu. který jes 7 / 12

8 internetovým - Dále město je a zde Ostrava uvedena portálem - město statistika (Graf. z realitního 5). za Graf serveru období č. 4 - květen realitymix.cz, Ceny bytů až Praha který květen je provozován 2012 Prahu, Brno město a Tabulka č. 4- Přehled jednotkových Ostrava cen - města dle statistik realitymix.cz pro Prahu, Brno - 8 / 12

9 městograf jednotkových (Graf Grafické č. a 6, Ostrava znázornění 7 č. a 5 cen. 8). - Jednotkové - město Na průměr vodorovné za období ceny jednotkových dle ose květen statistik jsou cen 2010 jednotlivá realitymix.cz dle až statistiky květen období, 2012, pro realitymix.cz na Prahu, kde svislé je Brno patrný ose pro - jednotkové Prahu, město pokles a Brno Ostravu ceny / 12

10 Graf č. 6 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Prahu 10 / 12

11 Graf č. 7 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Brno - město 11 / 12

12 3 Informace poradenských pravidelně sleduje navzdory Ostravy. diskutován nemovitostí. zapříčiňují oceňovací 2) 4) ZÁVĚR o poklesu Graf č. 8 Otázkou 1) 2) 3) 5) Zdroje: Tabulky: Grafy: též byly č. Opačný zůstává, skutečnému 7 výrazné vyhlášky. informuje 1, 46 8 realizované na -1m2-bytu&praha=0&mesto=19 1m2-bytu&praha=0&mesto=116 společností proč též ceny jednotkové Český nemovitostí, - 1m2-bytu&praha=0&mesto=132 Ceny vytvořeny -2, konferencích 3 trend a stanovené odchýlení 5 byl vývoji autory vytvořen vývoji zabývajících Jednotkové a na bytů od cenovým oborových článku. statistický trhu. v autory ceny Praze, se Tento tržních, zejména předpisem stává ceny podle setkáních článku úřad. výzkumem problém což dle natolik 3. oceňovací bytů, Od čtvrtletí statistik je bez prvního znalců v se lze závažným protikladu realitního ohledu netýká nalézt 2009 realitymix.cz vyhlášky se čtvrtletí specializací sleduje pouze napříč tématem, se trhu. vývoj základním a roku navazujících O Prahy, všemi údaje pro poklesu 2008 že Ostravu realitním za zprávami Brna je oceňování účelem tento celou často cen nebo novel - trhu úřad město nemovitostí republiku. rostou 12 / 12